Аренда госимущества - судебная практика

Принято Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

В Постановлении освещаются вопросы, предметом обсуждения которых является аренда госимущества муниципального или государственного типа при заключении договора (договора аренды госимущества). Также в документе обсуждаются случаи, в которых арендатор впоследствии покупает имущество, взятое в аренду, заключая договор купли-продажи.

Договор аренды госимущества и его особенности

Пленум ВАС РФ разъяснил особенности заключения договора аренды госимущества и его исполнения. Например, в законодательно предусмотренных случаях договор может заключаться только после проведения торгов и оглашения их результатов. Именно поэтому, при заключении договора аренды госимущества на новый срок без проведения торгов сделка считается ничтожной на основании статьи 168 ГК РФ. То же самое можно сказать и о продлении договора, ничтожность которого также регистрируется в данном случае. Исключением могут стать договоры аренды госимущества, заключение которых производилось после того, как закон, требующий обязательного проведения торгов, вступил в силу. Эти договоры возобновляются на неопределенный срок в порядке, который устанавливается пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

ВАС РФ указал, что факт обязательности проведения торгов все-таки сохраняет за арендатором право заключить договор аренды госимущества на новый срок при прочих равных условиях. Для того чтобы реализовать свое право, арендатору необходимо сообщить арендодателю о том, что он хочет заключить новый договор. Что касается порядка уведомления, то о нем можно узнать в абзаце 1 пункта 1 статьи 621 ГК РФ. В случае нарушения преимущественного права арендатора арендодателем при заключении первым договора с другим лицом, сам арендодатель может подать иск в суд и потребовать перевести на себя все обязанности и права по договору, который был заключен на торгах. Важно отметить, что принятие участия арендатором в торгах не имеет значения.

Но Пленум ВАС РФ отметил, что суд может отказать в защите преимущественного права, которое имеется у арендатора. Это может произойти, если арендатор до заключения договора аренды госимущества с победителем торгов предложил арендатору составить и заключить с ним договор на условиях, которые ранее были предложены победителем, но сам арендатор не принял предложение в установленный срок или отказался от такого предложения. Что касается срока, отведенного для принятия предложения такого типа, то, согласно статье 440 ГК РФ, время устанавливает арендодатель. В противном случае определение срока определяется по положениям абзаца 2 пункта 5 статьи 448 ГК РФ. Именно поэтому, договор аренды, который составляется и заключается по результатам торгов, должен быть заверен сторонами сделки не позднее 20 дней либо иного срока, указанного в извещении, после окончания торгов и подготовки протокола.

В случае, когда договор аренды государственного имущества не был заключен с победителем торгов по причине реализации преимущественного права арендатором, то положения о последствиях уклонения от подписания договора по пункту 1 статьи 1102 ГК РФ не применяются. При этом арендодателю нужно вернуть полученный от победителя задаток, поскольку, в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ, он является неосновательным обогащением.

Также ВАС РФ объяснил, какой способ защиты может использовать победитель торгов, если он фактически теряет возможность заключить арендный договор. Например, если извещение о проведении торгов не содержало информации о лице, которое обладает преимущественным правом на заключение арендного договора, то победитель торгов имеет право потребовать возместить убытки, связанные с участием в этих торгах. Но отсутствие такой информации в извещении не приводит к признанию недействительности торгов.

Особенности арендного договора, который заключается в отношении имущества, выкупаемого арендатором

Вопрос об определении момента прекращения обязанности арендатора относительно внесения им арендной платы, является одним из ключевых в договоре аренды имущества, которое впоследствии выкупается первым. В договоре аренды условие о выкупе имущества, являющегося предметом сделки, может не содержаться. Пленум ВАС РФ отмечает, что суды, рассматривая такие споры, должны учитывать следующее.

Главная обязанность продавца в рамках договора купли-продажи состоит в передаче вещи в собственность покупателя. Если она уже находится у последнего на момент заключения соглашения, то считается, что вещь была передана ему с того самого момента, когда это произошло (согласно пункту 2 статьи 224 ГК РФ). Именно поэтому, обязанность продавца передать имущество в собственность покупателю при его продаже можно считать исполненной уже при заключении соглашения, ведь предмет договора находится в собственности покупателя. Что касается арендатора, то факт исполнения им обязательства по договору купли-продажи определяется, когда он полностью выплачивает цену за имущество.

Таким образом, происходит прекращение обязательства по внесению арендной платы с момента заключения договора купли-продажи (согласно пункту 1 статьи 407 ГК РФ). Но если впоследствии такой договор будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами все равно сохранятся. Кстати, стороны могут предусмотреть момент, в который обязанность арендатора по внесению платы за аренду имущества прекращается.
Что касается момента прекращения обязательства по внесению платы за аренду в отношении договоров аренды сооружений, зданий и помещений, то он определяется с учетом разъяснений Пленума ВАС РФ, приведенными выше. Известно, что наступление такого момента должно произойти не позднее государственной регистрации перехода права собственности на предмет аренды к арендатору (покупателю). И абсолютно не важно, проводилась ли государственная регистрация соглашения, заключенного на 12 месяцев или более. Это касается случаев, когда арендный договор заключен на неопределенный срок или менее чем на 12 месяцев.

Если выкуп арендованного имущества государственного типа осуществляют субъекты среднего или малого предпринимательства, то включение в договор продажи недвижимости или любое другое подобное соглашение не может включаться условие о сохранении обязательств арендатора по внесению арендной платы, поскольку это объясняется особым характером прав субъектов.

Несколько слов об определении момента прекращения обязанности арендатора по внесению платы по договору аренды земельного участка с правом выкупа. Если эта обязанность прекратилась до проведения государственной регистрации перехода прав собственности на землю, то арендатор не будет выступать в статусе плательщика земельного налога. В этом случае, в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ, покупатель должен возместить бывшем арендодателю (продавцу) все расходы по уплате налога. Если продавцом при заключении сделки является публично-правовое образование, которое не уплачивает земельный налог, то, в соответствии с подпунктами 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ, вплоть до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок обязанность по внесению арендной платы сохраняется. Именно поэтому, учитывая принцип платности использования земли, стороны не могут установить другой момент, в который происходит прекращение данной обязанности.