Изъятие земельного участка - судебная практика

Принято Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 № 2379/11 по делу № А40-96790/09-7-743 "Нормы, регулирующие изъятие земельных участков, могут быть распространены на случаи, когда для государственных или муниципальных нужд требуется земельный участок, переданный в аренду, если арендованные земельные участки изымаются вместе с находящимися на них строениями, принадлежащими арендатору на праве собственности"

Суть спора

Между ООО «В1» и Московским земельным комитетом был заключен договор аренды земельных участков до 21.07.2010 с целью размещения стационарного торгового комплекса (дата заключения соглашения – 21.07.2000). В результате, на указанной территории были возведены постройки, собственником которых стало ООО «В1». В 2008 году Правительство города Москвы распорядилось изъять участки для государственных нужд, и это в полной мере коснулось земель, принадлежавших ООО «В1» по договору аренды. В указанном распоряжении определялась сумма компенсации цены построек, которые размещаются на территориях, а также понесенных убытков вместе с упущенной выгодой, возникших при изъятии земельных участков. Также в распоряжении предусматривалась подготовка проектов с последующим заключением соглашений о цене и других условиях выкупа объектов по причине изъятия территорий для нужд государства.

Когда соглашение было заключено, Департамент земельных ресурсов города Москвы получил распоряжение, в соответствии с которым требовалось расторгнуть договор аренды земельных участков и произвести государственную регистрацию прекращения права арендатора на владение и пользование территориями. Распоряжение об изъятии земельных участков из собственности было зарегистрировано 05.02.2009. После этого в адрес ООО «В1» было направлено уведомление о принятом решении со стороны государственного органа:
- 27.05.2008 и 07.08.2008 до регистрации;
- 09.06.2009 после регистрации.

По причине недостижения соглашения Департамент подал иск в арбитражный суд к ООО «В1», вступив с требованием об изъятии земельных участков из государственных нужд в принудительном порядке, после чего обязать ответчика заключить соглашения об изъятии земель для нужд государства, которые включают суммы компенсации по причине изъятия, определенные в судебном порядке.

В процессе рассмотрения дела суды задались вопросом: можно ли применить нормы об изъятии участка для муниципальных и государственных нужд по отношению к прекращению договора аренды территории?

Проблема прекращения права аренды посредством изъятия участка для муниципальных или государственных нужд

Порядок изъятия земельного участка для муниципальных и государственных нужд регулируется нормами Земельного (статьи 49, 55, 57, 63) и Гражданского (статьи 279-283) кодексов РФ.

Важно отметить, что процесс изъятия земельного участка для муниципальных или государственных нужд квалифицируется как юридический состав, который требует совершения, как минимум, следующих действий:

1. Принятие решения со стороны уполномоченного органа государственной власти относительно изъятия земельных участков (либо участка) для муниципальных или государственных нужд.

2. Сообщение собственнику, арендаторам, землевладельцам и землепользователям участка о принятии решения об изъятии территорий. Указанное уведомление будет осуществляться не позднее, чем за 12 месяцев до того, как произойдет указанное событие.

3. Проведение государственной регистрации решения в ЕГРП с последующим уведомлением собственника (согласно пункту 4 статьи 279 ГК РФ).

4. Заключение договора купли-продажи земельного участка (соглашения о выкупе территории) между органом публичной власти, осуществляющим изъятие, и владельцем территории с последующим составлением передаточного акта при наличии согласия последнего лица.

При отсутствии согласия уполномоченный орган публичной власти может предъявить иск о выкупе земельного участка. Такое заявление может быть предъявлено в течение 3 лет с того момента, как собственнику территории было направлено уведомление о принятии решения касательно изъятия (согласно статье 282 ГК РФ).

5. Выплата выкупной цены за участок собственнику территории.

6. Проведение государственной регистрации перехода права собственности на территорию.
Указанная процедура ориентирована на изъятие участка для муниципальных и государственных нужд у собственника либо лица, который владеет территорией на правах постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения.

Что касается прекращения права аренды, то принудительное изъятие земельного участка регулируется нормой Земельного кодекса РФ, в соответствии с которой это действие считается основанием для прекращения аренды по инициативе арендодателя (согласно подпункту 5 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ). Кроме того, Земельный кодекс РФ предусматривает, что арендатор территории может требовать возмещения убытков, которые возникли в результате изъятия участка.

Однако на сегодняшний день судебная практика не содержит однозначного ответа на вопрос, может ли применяться процедура изъятия земельного участка для муниципальных или государственных нужд в случае прекращения аренды территории.

Решения судов разных инстанций

В суде первой инстанции заявленные требования были удовлетворены, после чего на основании решения были изъяты земельные участки для государственных нужд. Подобные действия поддержали суды кассационной и апелляционной инстанции.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Что касается Президиума ВАС РФ, то он отменил предыдущие судебные акты, направив дело на новое рассмотрение. В результате были сформулированы следующие правовые позиции.

Несмотря на тот факт, что нормы относительно изъятия земельного участка регулируют его выкуп у собственника или обладателя одного из вещественных прав (например, право пожизненного наследуемого владения либо постоянного (бессрочного) пользования), вышеприведенные нормы могут применяться аналогичным образом в ситуациях, когда для муниципальных или государственных нужд необходим участок, переданный на правах аренды, если арендованные территории взимаются вместе с постройками, которые находятся там же и принадлежат арендатору на правах собственности. Что касается уполномоченного органа публичной власти, то его задача состоит в том, чтобы принимать решения относительно изъятия посредством выкупа не только арендованного участка, но и объектов недвижимости, которые на нем находятся и принадлежат арендатору на правах собственности. Если правообладатель не согласен с этим, органу необходимо обратиться в суд с заявлением, в котором указано требование выкупа и участка, и объектов недвижимости, которые на нем находятся.

Кроме того, Президиум ВАС РФ отметил необходимость обеспечения реализации принципа предварительности возмещения при выкупе объектов недвижимого имущества.

Таким образом, в соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ, с учетом принятых решений относительно изъятия посредством выкупа арендованной территории и объектов недвижимости, которые на ней находятся, договор аренды земельного участка прекращается.