Вы здесь

Одностороннее расторжение договора аренды

Постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 № 13057/09 по делу № А40-87811/08-147-655 "Условие договора аренды о праве арендодателя на односторонний отказ (одностороннее расторжение) от договора без указания условий и оснований отказа (расторжения) является действительным"

Суть спора

Закрытое акционерное общество «Двуречье» обратилось с заявлением в арбитражный суд. Документ содержал в себе требование признать незаконными действия Управления Федеральной регистрационной службы, которая в процессе сотрудничества с заявителем расторгла договор аренды недвижимого имущества. Это произошло согласно условию договора, которое предусматривало наделение арендодателя правом на одностороннее расторжение договора аренды с уведомлением об этом арендатора.

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя стало возможным вследствие положений статей 619 и пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). В соответствии с условиями пункта 2 статьи 450 ГК РФ, договор может быть расторгнут в случае фиксирования существенных нарушений его условий либо в других ситуациях, которые предусматриваются соглашением сторон или действующим законодательством. Таким образом, обе стороны-участницы отношений, связанных с правами аренды, могут согласовывать свои действия в рамках договора. Также в пункте 3 статьи 450 ГК РФ предусматривается право лица на отказ от договора, решение этого вопроса производится в несудебном порядке.
Необходимо отметить, что ГК РФ разделяет такие понятия, как односторонний отказ от договора и расторжение договора по инициативе стороны, которые производятся соответственно в несудебном и судебном порядке.

Однако следует помнить, что часто договор аренды предусматривает условие, согласно которому, одна из сторон (чаще всего это именно арендодатель) имеет право расторгнуть договор без объяснения причин, отказаться от исполнения его условий или расторгнуть соглашение в одностороннем порядке.

В процессе рассмотрения указанного дела перед судьями возник вопрос: насколько правомерным можно считать данное условие договора аренды, и имеет ли право регистрационная служба аннулировать запись в ЕГРП о договоре, опираясь на заявление лица касательно прекращения действий договора аренды из-за его расторжения в одностороннем порядке?

Решения судов разных инстанций

В суде первой инстанции истцу было отказано в удовлетворении требований, указанных в заявлении. Суд аргументировал это тем, что регистрационная служба действует в рамках закона, а потому арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Эта позиция была поддержана судом апелляционной инстанции.

В суде кассационной инстанции все предыдущие решения были отменены, потому как порядок и основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке в документе не оговаривались, а решение о расторжении договора было принято без согласия обеих сторон. Именно поэтому, регистрационная служба не имеет права производить расторжение такого договора, тем более что арендатор имел возражения на этот счет.

По данному делу было принято Определение от 07.12.2009 № ВАС-13057/09, согласно которому, ВАС РФ указал, что постановление суда кассационной инстанции подлежит пересмотру по следующим основаниям.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора является возможным только в случае согласия на это обеих сторон, если иные ситуации не предусмотрены договором или действующим законодательством. В том случае, если одна из сторон полностью или частично производит отказ от исполнения условий договора (притом, что сам договор допускает такой отказ), то он считается измененным или расторгнутым.

ВАС РФ пришел к выводу о том, что вне зависимости от наличия оснований для отказа, предусмотренных соглашением или законом, право на односторонний отказ от исполнения условий договора может иметь место в процессе правоотношений, связанных с арендой. Для того чтобы произвести отказ от исполнения условий договора аренды в одностороннем порядке, достаточно, чтобы в законе или самом договоре была указана возможность произведения подобных действий.

Помимо этого, ВАС РФ постановил, что положения статьи 619 ГК РФ являются продолжением условий пункта 2 статьи 450 ГК РФ, которые не ограничивают права сторон в процессе заключения договора аренды. Именно поэтому, участники данных правоотношений могут предусматривать возможность отказа от исполнения условий договора без объяснения причин. Что касается одностороннего отказа, то он является юридическим фактом, который ведет к непосредственному расторжению договора.

Кроме того, ВАС РФ отметил, что точно такая же правовая позиция была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 09.09.2008 № 5782/08. В указанном Постановлении выражена позиция, в соответствии с которой для произведения отказа от исполнения условий договора аренды в одностороннем порядке достаточно указать данный факт в соглашении или законе. При этом не имеет значения, заключен этот договор на неопределенный или определенный срок.

Однако следует отметить, что по данному вопросу существует и другое мнение. Даже если в договоре аренды отмечено право стороны расторгнуть данное соглашение, это еще не означает, что производить это нужно без решения суда (Постановления ФАС Уральского округа от 25.02.2009 № Ф09-586/09-С4 по делу № А76-5929/2008-12-365). Именно поэтому, можно утверждать, что наличие оснований для расторжения договора аренды в одностороннем порядке, а также направление уведомления об этом являются недостаточными причинами для расторжения договора, а соответствующие службы при этом не имеют право вычеркнуть запись в ЕГРП.

В судах существует еще одна позиция, которая включает в себя такие понятия, как «расторжение договора» и «отказ от договора». Суды исходят из того, что расторжение договора в одностороннем порядке не является возможным, так как оно должно быть произведено только по взаимному согласию сторон и в судебном порядке (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 14.10.2008 по делу № А17-611/2008).

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Таким образом, Президиум ВАС РФ решение суда апелляционной и первой инстанции оставил без изменений, а решение кассационного суда было отменено.

На основании статьи 310 и пунктов 1,3 статьи 450 ГК РФ Президиум пришел к выводу, что для произведения отказа от исполнения условий договора в одностороннем порядке достаточно лишь факта указания об этом в соглашении, подписанном обеими сторонами. Действия ЕГРП о расторжении договора аренды при этом признаются законными. При этом само утверждение Постановления касательно того, что «для произведения отказа от исполнений условий соглашения в одностороннем порядке достаточно лишь указать это в договоре» говорит о том, что Президиум ВАС РФ считает одностороннее расторжение договора и односторонний отказ от исполнения условий соглашения являются равнозначными понятиями.

Вопросы, которые нам задают

Артем
Москва
14.11.2016 - 12:53
Собственник сдал помещение организации в аренду, договор зарегистрирован. Затем сдал это же помещение тоже целиком другой организации (которая и занимает помещение), договор не зарегистрирован. Второй арендатор, в свою очередь, сдал часть помещения в субаренду. Таким образом, получается два действующих договора аренды на одно и то же помещение. Каким образом в данной ситуации должен себя вести субарендатор? Особенно учитывая, что данная ситуация окончательно прояснилась спустя год после
Ответил адвокат - Королева С.О.:Здравствуйте Артем! Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем),...
Генрик
Мурманск
23.03.2016 - 22:38
Досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения ст620.4гк рф В нежилом помещении расположен магазин.под магазином обшедомовой подвал.подвал вне зоны ответственности арендатора.в подвале за 25 дней 5 раз произошла авария с залитием канализационными водами.помещение не возможно использовать по назначению так как в торговом зале имеются запахи канализации и пары канализационных вод.имеються соответствующие акты о залитых .арендадатель-собственник по выше указанным причинам не хочет
Ответил адвокат - Королева С.О.:Здравствуйте Генрик! Отвечая на Ваш вопрос, приведу пример из судебной практики о досрочном расторжение договора аренды по инициативе арендатора. ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД...
евгений
москва
19.11.2015 - 20:48
здравствуйте. ситуация банальна. смена хозяина на базе- подьем аренды. за проcрочку не пускали на территорию производства в следствии чего убытки и задолженность. и так полгода цех то работает то неделями стоит.а я на этой территории уже 5 лет. надоело. когда пришел с гарантийным письмом и написал на рассторжение договора(нашел другое место) -2 недели компостировали мозг отключили электрику и выкатили свое расторжение с штрафами и пенями. имеет ли смысл бодаться по факту кражы со взломом ущерб
Ответил адвокат - Королева С.О.:Здравствуйте Евгений! Для правильного ответа на ваши вопросы необходимо изучать текст договора, поскольку мы такой возможности не имеем, то ответим в общих чертах. Предъявить требования о...
Показать все

Задать свой вопрос адвокату

Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.

consult

Plain text

  • Разрешённые HTML-теги: <strong></strong><ul><ol><li><em><i><p>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
Например: Как выписать человека из квартиры, если он не живет 10 лет?
Укажите для быстрого получения ответа на вопрос, телефон будет виден ТОЛЬКО администрации сайта
Укажите для быстрого получения ответа на вопрос, e-mail будет виден ТОЛЬКО администрации сайта
To prevent automated spam submissions leave this field empty.

Вертикальные вкладки

Категория вопроса
- Выберите -

Успешные дела

Адвокаты нашей Коллегии успешно провели большое количество дел

Посмотреть все дела

  • Защита интересов работодателя
    22.05.2013

    Басманным районным судом г.Москвы с участием адвоката Капитоновой И.А., которая осуществляла защиту интересов работодателя - ответчика, вынесено решение по делу об установлении факта наличия трудовых отношений с ответчиком...

  • Решение о восстановлении срока для принятия наследства
    12.03.2014

    Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда с участием адвоката Головиной К.О., представлявшей интересы истца, вынесено апелляционное определение по апелляционной жалобе ДЖПиЖФ г.Москвы на...

  • Взыскание страховой выплаты по ОСАГО
    05.03.2014

    Люблинский районным судом г.Москвы вынесено решение по исковому заявлению о взыскании страховой выплаты по ОСАГО. Интересы истца в судебном процессе представлял адвокат Бурилов А.В.
    Обращение в суд с иском было вызвано тем, что после ДТП страховая компания...

  • Право собственности в судебном порядке
    25.09.2012

    Балашихинским городским судом Московской области вынесено решение по иску клиента адвоката Казакова А.Л. к ООО "ТехноСтрой" о признании права собственности в судебном порядке на жилое помещение....

  • Возмещение ущерба по КАСКО
    18.04.2012

    Люберецкий городским судом Московской области с участием адвоката Казакова А.Л., представлявшего интересы истца, вынесено решение о взыскании с ООО "Росгосстрах" суммы страхового возмещения ущерба по КАСКО...