Вы здесь

Залог права аренды

Постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2010 № 10649/09 по делу № а41-25175/08
"Право, возникшее из договора аренды находящегося в частной собственности земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, может быть передано в залог (ипотеку) без согласия арендодателя, если иное не установлено договором".

Суть спора

ООО «Зентитко Финанс Менеджмент» (заемщик) и ООО «Сплав-2» (залогодержатель) заключили между собой договор займа, в основе которого лежали обязательства, касающиеся залога недвижимости (ипотеки). По условиям договора, залогодержателю передавалось право аренды земельного участка, на котором, собственно, и размещается здание, выступающее в качестве залога. При этом договору ипотеки было отказано в государственно регистрации по той причине, что согласие собственника данного вида имущества на передачу права аренды в залог получено не было. Залогодержатель посчитал, что данный отказ противоречит установленным законодательным нормам, а потому подал заявление в арбитражный суд.

Материалы дела свидетельствуют о том, что договор аренды участка земли, который был передан арендатором на правах ипотеки, заключался на 49 лет, а указанная территория являлась частной собственностью. При этом в договоре аренды не была указана необходимость получения согласия арендодателя на передачу указанной земли в качестве залога.

Целесообразно отметить, что правовое регулирование ипотеки и права аренды на сооружения и здания существенно отличается от правовых положений касательно регулирования ипотеки права аренды участка земли.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, для залога права аренды на сооружение или здание требуется получить согласие со стороны его непосредственного собственника, однако это зависит от того, в чьей собственности находится территория, и каким является срок действия указанного договора аренды.

Помимо этого, Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) и Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к решению указанного вопроса подходят по-разному.

В соответствии с текстом положений ЗК РФ, вопрос относительно согласия или не согласия арендодателя в использовании земельного участка с объектом недвижимости в качестве ипотеки регулируется в зависимости от конкретного случая. Если участок, являющийся частью муниципальной (государственной) собственности, арендуется на срок, превышающий 5 лет, то залог права аренды может быть разрешен и без согласия собственника (согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ). Однако его при этом следует уведомить о таком решении.

Если же участок находится в частной собственности и переходит к другому лицу на правах аренды на срок более 5 лет, передача его в качестве ипотеки разрешена только с письменного согласия собственника данной территории (в соответствии с пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ).

Что касается прочих случаев арендного права, то при использовании земельного участка в качестве ипотеки возможно только после согласия арендодателя (согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ).

Закон об ипотеке свидетельствует о необходимости получения специального разрешения от арендодателя на право владения участком земли, на котором располагается объект недвижимости. Так в абзаце 1 пункта 1.1. статьи 62 Закона об ипотеке указывается, что арендатор имеет право передать арендные права в отношении участка в пределах срока действия договора аренды земли, учитывая согласия собственника данной территории.

Если участок находится в муниципальной (государственной) собственности и арендуется на срок, превышающий 5 лет, право аренды может быть передано другому лицу без согласия на это собственника, которого следует уведомить о факте передачи. Необходимость подобных действий указана в абзаце 2 пункта 1.1. статьи 62 Закона об ипотеке.

Если вышеуказанные положения рассматривать в отношении данного дела, то договор аренды был заключен на 49 лет, а земельный участок находился в частной собственности. Исходя из этого, можно рассматривать его в контексте положений, указанных в абзаце 1 пункта 1.1. статьи 62 Закона об ипотеке и пункта 5 статьи 22 ЗК РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Закона об ипотеке, залог сооружения или здания допускается с одновременной ипотекой объекта, расположенного на данной территории или в том случае, если залогодатель обладает правом аренды этого земельного участка. Что касается вопроса закона, то в этом случае, право аренды земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями, считается единым объектом договора ипотеки. Судебная практика уже неоднократно сталкивалась с подобными ситуациями (Постановление ФАС Центрального округа от 10.08.2009 № Ф10-3188/09 по делу № А64-3359/08-8 и Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.07.2008 по делу № А56-7096/2007).

В результате этого следует выяснить следующее: возникает ли необходимость в получении согласия собственника земельного участка в данном случае, когда в аренду передается имущество, расположенное на указанной территории?


Решения судов разных инстанций

В Суде первой инстанции истцу было отказано в удовлетворении требований, отображенных в заявлении, поскольку арендатор участка в процессе передачи арендных прав в залог не получил согласия от собственника объекта.

В апелляционном суде решение нижестоящей инстанции было отвергнуто, поскольку собственник здания, которое размещается на арендуемом участке земли, имеет право отдать в залог и здание, и прилегающую территорию, не требуя согласия со стороны арендодателя, но обязательно уведомив его о своих действиях. Этот факт регламентируется нормами Закона об ипотеке и пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ. Поскольку собственника уведомили о передаче в залог арендных прав на здание и участок, можно говорить о незаконности отказа государственной регистрации по договору ипотеки.

Кассационный суд отменил предыдущее решение, оставив в силе решение суда первой инстанции, поскольку апелляционный суд неправильно применил нормы материального права в отношении рассматриваемого дела. При этом судья заметил, что после уведомления собственник не согласился с передачей права аренды участка в залог, о чем он говорил в отправленном письме.

По данному делу было принято Определение от 27.11.2009 № ВАС-10649/09, в котором указывается, что судебная коллегия ВАС РФ постановила пересмотреть решение суда первой инстанции и постановление кассационного суда в порядке надзора, так как оба они были произведены вследствие неправильного толкования материально-правовых норм. В процессе принятия такого решения судебная коллегия исходила из того, что владелец здания, которое размещено на участке земли, взятом в аренду, имеет право заложить оба объекта по договору ипотеки без согласия арендодателя, но с обязательным его уведомлением. В указанном Определении акцентируется внимание на том, что в данной ситуации условия пункта 1.1. статьи 62 Закона об ипотеке не применяются, так как эта норма регулирует правоотношения в том случае, если земельный участок выступает в качестве единственного объекта ипотеки.


Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (Президиумом РФ) были отменены все предыдущие судебные акты, представленные нижестоящими инстанциями. Отказ в государственной регистрации договора ипотеки был признан незаконным, а вопрос необходимости государственной регистрации был направлен на новое рассмотрение.

В результате Президиумом ВАС РФ были сделаны следующие выводы по данному делу:

1. Владелец здания, которое размещено на арендуемом участке земли, оформляя одновременно договор об ипотеке и право по договору аренды данной территории, может предоставить в залог указанные права без согласия арендодателя, но с его уведомлением, если в договоре аренды не предусматриваются другие случаи. Этот вывод является развитием позиции, которая была отображена в пункте 5 Информационного письма ВАС РФ от 28.01.2005 № 90. Ее действие было распространено на передачу в ипотеку права, которое возникает из договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, если указанная территория является частной собственностью.

2. Положения пункта 1.1. статьи 62 Закона об ипотеке на договор ипотеки здания и права аренды участка земли, на котором расположен данный объект недвижимости, не распространяются.
Таким образом, действия арендатора земельного участка, который является частной собственностью, в данной ситуации законны и оправданы. Именно поэтому решение вопроса в данной ситуации было вынесено в пользу арендатора.

Президиум ВАС РФ указал на то, что толкование норм права, которые содержатся в Постановлении, является обязательным и должно применяться в процессе рассмотрения аналогичных дел судебными органами.

В итоге, ВАС РФ указал, что в результате применения пункта 5.1. Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 № 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" и пункта 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 № 1-П, можно утверждать, что рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не может служить основанием для пересмотра дела по вновь открывшимся обстоятельствам, так как прямое указание на наличие обратной силы в вышеизложенных правовых позициях отсутствует.

Вопросы, которые нам задают

Артем
Москва
14.11.2016 - 12:53
Собственник сдал помещение организации в аренду, договор зарегистрирован. Затем сдал это же помещение тоже целиком другой организации (которая и занимает помещение), договор не зарегистрирован. Второй арендатор, в свою очередь, сдал часть помещения в субаренду. Таким образом, получается два действующих договора аренды на одно и то же помещение. Каким образом в данной ситуации должен себя вести субарендатор? Особенно учитывая, что данная ситуация окончательно прояснилась спустя год после
Ответил адвокат - Королева С.О.:Здравствуйте Артем! Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем),...
Юлиана
г Москва
12.05.2016 - 14:01
Здравствуйте.Я прописана в 3-х комнатной квартире,могу ли я предоставить свою долю в залог???...
Ответил адвокат - Королева С.О.:Здравствуйте Юлиана! Согласно ст. 6 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) ипотека может быть установлена на имущество, которое...
Генрик
Мурманск
23.03.2016 - 22:38
Досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения ст620.4гк рф В нежилом помещении расположен магазин.под магазином обшедомовой подвал.подвал вне зоны ответственности арендатора.в подвале за 25 дней 5 раз произошла авария с залитием канализационными водами.помещение не возможно использовать по назначению так как в торговом зале имеются запахи канализации и пары канализационных вод.имеються соответствующие акты о залитых .арендадатель-собственник по выше указанным причинам не хочет
Ответил адвокат - Королева С.О.:Здравствуйте Генрик! Отвечая на Ваш вопрос, приведу пример из судебной практики о досрочном расторжение договора аренды по инициативе арендатора. ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД...
Показать все

Задать свой вопрос адвокату

Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.

consult

Plain text

  • Разрешённые HTML-теги: <strong></strong><ul><ol><li><em><i><p>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
Например: Как выписать человека из квартиры, если он не живет 10 лет?
Укажите для быстрого получения ответа на вопрос, телефон будет виден ТОЛЬКО администрации сайта
Укажите для быстрого получения ответа на вопрос, e-mail будет виден ТОЛЬКО администрации сайта
To prevent automated spam submissions leave this field empty.

Вертикальные вкладки

Категория вопроса
- Выберите -

Успешные дела

Адвокаты нашей Коллегии успешно провели большое количество дел

Посмотреть все дела