Залог права аренды земельного участка - судебная практика

Постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2010 № 10649/09 по делу № а41-25175/08
"Право, возникшее из договора аренды находящегося в частной собственности земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, может быть передано в залог (ипотеку) без согласия арендодателя, если иное не установлено договором".

Суть спора

ООО «Зентитко Финанс Менеджмент» (заемщик) и ООО «Сплав-2» (залогодержатель) заключили между собой договор займа, в основе которого лежали обязательства, касающиеся залога недвижимости (ипотеки). По условиям договора, залогодержателю передавалось право аренды земельного участка, на котором, собственно, и размещается здание, выступающее в качестве залога. При этом договору ипотеки было отказано в государственно регистрации по той причине, что согласие собственника данного вида имущества на передачу права аренды в залог получено не было. Залогодержатель посчитал, что данный отказ противоречит установленным законодательным нормам, а потому подал заявление в арбитражный суд.

Материалы дела свидетельствуют о том, что договор аренды участка земли, который был передан арендатором на правах ипотеки, заключался на 49 лет, а указанная территория являлась частной собственностью. При этом в договоре аренды не была указана необходимость получения согласия арендодателя на передачу указанной земли в качестве залога.

Целесообразно отметить, что правовое регулирование ипотеки и права аренды на сооружения и здания существенно отличается от правовых положений касательно регулирования ипотеки права аренды участка земли.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, для залога права аренды на сооружение или здание требуется получить согласие со стороны его непосредственного собственника, однако это зависит от того, в чьей собственности находится территория, и каким является срок действия указанного договора аренды.

Помимо этого, Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) и Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к решению указанного вопроса подходят по-разному.

В соответствии с текстом положений ЗК РФ, вопрос относительно согласия или не согласия арендодателя в использовании земельного участка с объектом недвижимости в качестве ипотеки регулируется в зависимости от конкретного случая. Если участок, являющийся частью муниципальной (государственной) собственности, арендуется на срок, превышающий 5 лет, то залог права аренды может быть разрешен и без согласия собственника (согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ). Однако его при этом следует уведомить о таком решении.

Если же участок находится в частной собственности и переходит к другому лицу на правах аренды на срок более 5 лет, передача его в качестве ипотеки разрешена только с письменного согласия собственника данной территории (в соответствии с пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ).

Что касается прочих случаев арендного права, то при использовании земельного участка в качестве ипотеки возможно только после согласия арендодателя (согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ).

Закон об ипотеке свидетельствует о необходимости получения специального разрешения от арендодателя на право владения участком земли, на котором располагается объект недвижимости. Так в абзаце 1 пункта 1.1. статьи 62 Закона об ипотеке указывается, что арендатор имеет право передать арендные права в отношении участка в пределах срока действия договора аренды земли, учитывая согласия собственника данной территории.

Если участок находится в муниципальной (государственной) собственности и арендуется на срок, превышающий 5 лет, право аренды может быть передано другому лицу без согласия на это собственника, которого следует уведомить о факте передачи. Необходимость подобных действий указана в абзаце 2 пункта 1.1. статьи 62 Закона об ипотеке.

Если вышеуказанные положения рассматривать в отношении данного дела, то договор аренды был заключен на 49 лет, а земельный участок находился в частной собственности. Исходя из этого, можно рассматривать его в контексте положений, указанных в абзаце 1 пункта 1.1. статьи 62 Закона об ипотеке и пункта 5 статьи 22 ЗК РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Закона об ипотеке, залог сооружения или здания допускается с одновременной ипотекой объекта, расположенного на данной территории или в том случае, если залогодатель обладает правом аренды этого земельного участка. Что касается вопроса закона, то в этом случае, право аренды земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями, считается единым объектом договора ипотеки. Судебная практика уже неоднократно сталкивалась с подобными ситуациями (Постановление ФАС Центрального округа от 10.08.2009 № Ф10-3188/09 по делу № А64-3359/08-8 и Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.07.2008 по делу № А56-7096/2007).

В результате этого следует выяснить следующее: возникает ли необходимость в получении согласия собственника земельного участка в данном случае, когда в аренду передается имущество, расположенное на указанной территории?


Решения судов разных инстанций

В Суде первой инстанции истцу было отказано в удовлетворении требований, отображенных в заявлении, поскольку арендатор участка в процессе передачи арендных прав в залог не получил согласия от собственника объекта.

В апелляционном суде решение нижестоящей инстанции было отвергнуто, поскольку собственник здания, которое размещается на арендуемом участке земли, имеет право отдать в залог и здание, и прилегающую территорию, не требуя согласия со стороны арендодателя, но обязательно уведомив его о своих действиях. Этот факт регламентируется нормами Закона об ипотеке и пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ. Поскольку собственника уведомили о передаче в залог арендных прав на здание и участок, можно говорить о незаконности отказа государственной регистрации по договору ипотеки.

Кассационный суд отменил предыдущее решение, оставив в силе решение суда первой инстанции, поскольку апелляционный суд неправильно применил нормы материального права в отношении рассматриваемого дела. При этом судья заметил, что после уведомления собственник не согласился с передачей права аренды участка в залог, о чем он говорил в отправленном письме.

По данному делу было принято Определение от 27.11.2009 № ВАС-10649/09, в котором указывается, что судебная коллегия ВАС РФ постановила пересмотреть решение суда первой инстанции и постановление кассационного суда в порядке надзора, так как оба они были произведены вследствие неправильного толкования материально-правовых норм. В процессе принятия такого решения судебная коллегия исходила из того, что владелец здания, которое размещено на участке земли, взятом в аренду, имеет право заложить оба объекта по договору ипотеки без согласия арендодателя, но с обязательным его уведомлением. В указанном Определении акцентируется внимание на том, что в данной ситуации условия пункта 1.1. статьи 62 Закона об ипотеке не применяются, так как эта норма регулирует правоотношения в том случае, если земельный участок выступает в качестве единственного объекта ипотеки.


Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (Президиумом РФ) были отменены все предыдущие судебные акты, представленные нижестоящими инстанциями. Отказ в государственной регистрации договора ипотеки был признан незаконным, а вопрос необходимости государственной регистрации был направлен на новое рассмотрение.

В результате Президиумом ВАС РФ были сделаны следующие выводы по данному делу:

1. Владелец здания, которое размещено на арендуемом участке земли, оформляя одновременно договор об ипотеке и право по договору аренды данной территории, может предоставить в залог указанные права без согласия арендодателя, но с его уведомлением, если в договоре аренды не предусматриваются другие случаи. Этот вывод является развитием позиции, которая была отображена в пункте 5 Информационного письма ВАС РФ от 28.01.2005 № 90. Ее действие было распространено на передачу в ипотеку права, которое возникает из договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, если указанная территория является частной собственностью.

2. Положения пункта 1.1. статьи 62 Закона об ипотеке на договор ипотеки здания и права аренды участка земли, на котором расположен данный объект недвижимости, не распространяются.
Таким образом, действия арендатора земельного участка, который является частной собственностью, в данной ситуации законны и оправданы. Именно поэтому решение вопроса в данной ситуации было вынесено в пользу арендатора.

Президиум ВАС РФ указал на то, что толкование норм права, которые содержатся в Постановлении, является обязательным и должно применяться в процессе рассмотрения аналогичных дел судебными органами.

В итоге, ВАС РФ указал, что в результате применения пункта 5.1. Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 № 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" и пункта 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 № 1-П, можно утверждать, что рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не может служить основанием для пересмотра дела по вновь открывшимся обстоятельствам, так как прямое указание на наличие обратной силы в вышеизложенных правовых позициях отсутствует.