Вы здесь

Кто собственник подвала в многоквартирном доме

Принято Постановление президиума ВАС РФ от 02.03.2010 № 13391/09 по делу № а65-7624/2008-СГ3-14/13
"Правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме".


Суть спора

В суд обратилось муниципальное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», предоставив исковое заявление об изъятии нежилых помещений подвального типа у ООО «Аптека 36,6» (Общество). Причиной подачи иска заявитель назвал тот факт, что подвалы, которые находятся в многоэтажных домах, считаются муниципальной собственностью. Поскольку один из таких подвальных помещений заняла аптека, ее деятельность должна быть признана незаконной. Посему, помещения аптеки подлежат истребованию согласно положениям статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик против иска возразил и объяснил это тем, что указанное помещение является техническим, поскольку внутри него располагаются коммуникационные сети. Именно поэтому подвальные помещения такого типа принадлежат домовладельцам на правах общей долевой собственности. Указанное общество, которое также выступает в статусе домовладельца, обратилось к прочим собственникам и получило согласие на обустройство внутри подвала аптеки после проведения соответствующего ремонта.

Практический опыт свидетельствует о том, что достаточно часто в жилых домах эксплуатируются подвалы. Такие случаи были зафиксированы задолго до введения Жилищного кодекса Российской Федерации. Постройки подвального типа в основном считаются местом размещения коммуникационных систем, но после проведения работ становятся пригодными для самостоятельного использования. Однако важно, чтобы после проведения ремонта все инженерные коммуникации и необходимое техническое оборудование оставалось в целостности и сохранности.

При этом возникает вопрос:

  • чьей собственностью являются подвалы?
  • Считаются ли они самостоятельными объектами недвижимости или выступают в статусе имущества целого дома?
  • Также в суде во время изучения дела возник вопрос относительно того, как определить правовой режим подвального помещения: он фиксируется на момент первой приватизации квартиры в здании или на момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005)?


Принятие решений судами разных инстанций

В суде первой инстанции иск был удовлетворен, поскольку суд посчитал, что к моменту введения в действие положений ЖК РФ у подвальных помещений уже был собственник, который их и занял. Именно поэтому право общей долевой собственности здесь невозможно.

Апелляционным судом предыдущее решение подверглось отмене, а в удовлетворении иска заявителю было отказано. Кассационным судом такое решение апелляционной инстанции было также поддержано. Оба суда исходили из того факта, что спорные подвальные помещения являются техническими, а потому домовладельцы имеют право общей долевой собственности. Они же и передали подвалы Обществу в срочное пользование на безвозмездной основе. Также в суде кассационной инстанции было отмечено, что практически все квартиры в указанном доме были приватизированы.


Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Что касается Президиума ВАС РФ, то он отменил все предыдущие судебные акты, полученные от нижестоящих инстанций, после чего направил дело на новое рассмотрение.

В результате изучения материалов дела он пришел к выводу, что указанный дом находился в статусе муниципальной собственности в соответствии с положениями пункта 1 Приложения №3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

Однако выяснилось, что после приватизации в доме первой квартиры муниципальное образование утратило все права на постройку, вследствие чего возникло общее имущество, которое на правах общей долевой собственности стало принадлежать собственникам квартир (домовладельцам). При этом можно утверждать, что определение срока правового режима по отношению к помещениям, которые относятся или не относятся к общей долевой собственности, следует определять на момент первой приватизации квартиры в этом доме.

Если к моменту первой приватизации подвалы предназначались для самостоятельной эксплуатации с преследованием целей, не связанных с обслуживанием дома, и не применялись в качестве общего имущества со стороны домовладельцев, можно говорить об отсутствии права общей долевой собственности на указанные помещения.

Что касается остальных подвалов, которые не были выделены для самостоятельной эксплуатации, то они переходят в статус общей долевой собственности домовладельцев в качестве совместного имущества дома.

Следует добавить, что в Постановлении от 15.12.2009 № 12537/09 Президиумом ВАС РФ было указано, что заключение экспертизы, которая была проведена с целью подтверждения факта касательно наличия технического оборудования и коммуникаций в подвале, недостаточно для того, чтобы признать существование права общей долевой собственности на данное помещение.

Однако при этом Суд определил, что для определения правового режима в отношении подвальных помещений не следует учитывать наличие или отсутствие инженерных коммуникаций. Дело в том, что они располагаются практически в каждом подвале любого многоэтажного дома и не являются предметом общей долевой собственности на помещения, которые не обслуживают здание и уже выделены для самостоятельной эксплуатации.

Исходя из вышесказанных фактов, зафиксированных в Постановлении от 15.12.2009 № 12537/09, следует, что наличие технического оборудования и инженерных коммуникаций говорит о техническом характере подвального помещения, вследствие чего оно относится к общему имуществу дома. А вот правовая позиция указанного Положения является другой: коммуникации не являются доказательством того, что подвал является техническим помещением.

К слову, в Определении 21.10.2009 № ВАС-12537/09 по делу № А56-42253/2007 ВАС РФ указал, что факт наличия технического оборудования и коммуникационных систем в каждом подвале жилого дома не нуждается в доказательстве. А для решения вопроса по данному делу следует выяснить, является ли указанное подвальное помещение техническим, и можно ли его использовать в качестве самостоятельного объекта.

Позиция, схожая с Постановлением от 15.12.2009 № 12537/09, была поддержана судами общей юрисдикции, которые исходили из того, что обязательное наличие технического оборудования и коммуникационных систем в подвале жилого дома регламентируется положениями пункта 1 статьи 36 ЖК РФ (Постановление Президиума Омского областного суда от 13.01.2009 № 44-Г-03).

Чтобы отнести подвал к общему имуществу жилого дома, квалифицировав его как технический подвал, или произведения отказа в этом статусе, следует определить обстоятельства, при которых возможно самостоятельное использование данного помещения с наличием технического оборудование и инженерных систем. Подобный вопрос уже рассматривался в рамках Обобщения Верховного Суда УР от 30.04.2009 «Справка о результатах обобщения судебной практики за 2006 - 2008 годы по рассмотрению судами гражданских дел, связанных с защитой прав на недвижимое имущество».

Президиумом ВАС РФ было указано, что толкование правовых норм, которые содержатся в рассматриваемом Постановлении, является обязательным и должно применяться арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел.

Задать свой вопрос адвокату

Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.

consult

Plain text

  • Разрешённые HTML-теги: <strong></strong><ul><ol><li><em><i><p>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
Например: Как выписать человека из квартиры, если он не живет 10 лет?
Телефон не будет виден другим посетителям сайта
E-mail не будет виден другим посетителям сайта
To prevent automated spam submissions leave this field empty.

Вертикальные вкладки

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Успешные дела

Адвокаты нашей Коллегии успешно провели большое количество дел

Посмотреть все дела

  • Взыскание неустойки по ДДУ - судебная практика
    14.12.2016

    Черемушкинским районным судом г.Москвы вынесено решение по делу о взыскании неустойки по ДДУ (судебная практика адвоката Баклаговой О.С.)
    За юридической помощь в Коллегию адвокатов Москвы "ЮрПрофи" обратился Г.А....

  • Решение о снятии с регистрационного учета
    14.02.2014

    Преображенским районным судом г.Москвы с участием адвоката Капитоновой И.А., представлявшей интересы истца, вынесено решение о снятии с регистрационного учета.
    Исковые требования мотивированы тем, что истец являлся...

  • Защита прав и интересов работника
    12.09.2013

    Пресненским районным судом г.Москвы было принято решение по делу о признании незаконными приказов о наложении на работника дисциплинарных взысканий и признании увольнения незаконным, восстановлении в прежней должности, взыскании заработной платы за время вынужденного прогула и компенсации...

  • Признание сделки купли продажи квартиры недействительной
    12.07.2012

    Судебная коллегия по гражданским дела Московского городского суда повторно отменила решение суда первой инстанции, которым было отказано клиентам адвоката Гостевой С.Н. в удовлетворении иска о признании сделки...

  • Приговор по ч.2 ст. 228 УК РФ
    22.12.2016

    Тушинский районным судом г.Москвы вынесен приговор по ч. 2 ст. 228 УК РФ.
    В Коллегию адвокатов Москвы "ЮрПрофи" за оказанием профессиональной юридической помощи обратилась супруга обвиняемого, которая пояснила, что в отношениии ее мужа возбуждено уголовное дпо фактку незаконного...