Вы здесь

Закон о долевом строительстве

Принят Федеральный закон от 17.06.2010 № 119-ФЗ
"О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Новый Федеральный закон № 119-ФЗ, содержит в себе положения, обусловившие проведение ряда изменений в следующих законах:
- Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)";
- Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
- Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Помимо этого, указанный закон внес изменения в некоторые положения Налогового кодекса Российской Федерации и Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Редактированию подверглись данные, касающиеся правового регулирования отношений, которые связаны с привлечением финансовых средств в целях участия в долевом строительстве многоквартирных домов и прочих объектов.

При этом измененные положения касаются следующих аспектов:

  • - проведение государственной регистрации договоров, определяющих участие лиц в долевом строительстве и их права;
  • - порядок и условия привлечения денежных средств, а также их расходование;
  • - установление административной ответственности лиц, которые привлекают денежные средства к процессу строительства объектов недвижимости и многоквартирных домов;
  • - особенности налогообложения застройщиков (или налога на добавленную стоимость).
  • - привлечение и расходование финансовых средств с целью участия в долевом строительстве.

В соответствии с изменениями, которые были внесены в часть 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве, привлечение финансовых средств, принадлежащих гражданам, которые изъявили желание участвовать в долевом строительстве и получают право собственности на квартиры и иные помещения многоквартирных домов, не введенных в эксплуатацию на момент оплаты, допускается в следующих случаях:

  • 1. При условии заключения договора о долевом строительстве и участия в нем.
  • 2. Посредством выпуска эмитентом жилищных сертификатов, удостоверяющих право владельца на получение жилых помещений от эмитента согласно положениям законодательства Российской Федерации о ценных бумагах. При этом эмитент должен владеть земельным участком, на котором производится строительство, на правах собственности или аренды, а также получить разрешение на возведение объекта недвижимости в пределах данной территории.
  • 3. С участием жилищных накопительных или жилищно-строительных кооперативов согласно положениям федеральных законов, которые определяют и регулируют деятельность таких организаций.

Следует отметить, что внесенные изменения, по сути, являются отображением положений частей 1 и 2 статьи 1 Закона о долевом строительстве старого образца. Правда, теперь они подкреплены частью 2.1 статьи 1 Закона, в которой указывается, что привлечение финансовых средств граждан с целью строительства в ином порядке не допускается.

Если сделка по привлечению финансов производится с явными нарушениями установленных требований, то в этом случае она может быть признана недействительной, если гражданин, заключивший такую сделку, обратится с исковым заявлением в суд. Еще до внесения изменений в Закон о долевом строительстве отмечалось, что привлечение денежных средств может осуществляться только в рамках условий договора о долевом строительстве. Этот факт подчеркивается в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 12.12.2008 № Ф08-7249/2008 по делу № А32-9527/2008-34/163-109АЖ, Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 13.11.2008 № Ф04-6990/2008(15895-А03-31) по делу № А03-4753/2008-10.

Если лицо нарушает порядок и правила привлечения денежных средств граждан, которые участвуют в долевом строительстве, то последние имеют право потребовать немедленного возврата денежных средств, уплаты возмещения в двойном размере своего взноса (согласно статье 395 ГК РФ), а также возмещения ущерба, прочих убытков (согласно части 3 статьи 3 Закона о долевом строительстве в новой редакции). Это регламентируется посредством применения положений части 2 статьи 1 Закона о долевом строительстве.

Также следует отметить, что граждане, выступая в статусе потребителей, имеют право на требование возмещения морального вреда, который был причинен им вследствие несоблюдения застройщиками правил договора. Это не предусмотрено Законом о долевом строительстве, однако отмечено в Законе РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (что следует из обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 04.05.2005, 11.05.2005, 18.05.2005 "Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2005 года").

Возвращаясь к Закону № 119-ФЗ, следует отметить, что в нем нашли свое отображение и были конкретизированы цели и задачи, реализация которых предусматривает привлечение денежных средств граждан, участвующих в долевом строительстве. В Законе о долевом строительстве отмечается, что, согласно новой редакции, застройщик может использовать привлеченные денежные средства граждан для выполнения работ, указанных в проектной документации инженерных систем и многоквартирных домов. Также путем применения финансов граждан может осуществляться возмещение следующих расходов:

  • - оформление и приобретение права аренды, собственности, субаренды на участки земли, на которых проводится строительство;
  • - подготовка необходимой проектной документации и выполнение инженерных взысканий, которые необходимы в ходе проведения строительных работ;
  • - присоединение домов к инженерным коммуникациям;
  • - вследствие заключения договора на развитие и благоустройство территории, отданной под строительство многоквартирного дома, что предусматривает исполнение ряда обязательств, если долевое строительство осуществляется в рамках данного документа в пределах оговоренного земельного участка;
  • - подготовка и составление документации, включающей в себя вопросы по планировке территории и выполнению работ по обустройству участка, развитию объектов инженерно-технического типа, если долевое строительство производится на земле, предоставленной застройщику в целях жилищного строительства и для комплексного ее освоения.

В части 1 статьи 5 Закона о долевом строительстве отмечается, что если в договоре участия в таких работах цена определяется в качестве суммы денежных средств, которые могут быть направлены на возмещение расходов по проведению работ с объектом или для произведения оплаты услуг застройщика, то в этом случае целевыми ограничениями будут считаться финансовые средства, направленные на возмещение расходов по строительству объекта. При этом все деньги участников долевого строительства, которые поступили в счет оплаты услуг по условиям договора, застройщик вправе тратить по своему усмотрению. Этот факт иллюстрирует часть 2 статьи 18 Закона о долевом строительстве.

В части 3 статьи 18 Закона о долевом строительстве, выпущенного в новой редакции, указывается, что если застройщик нарушает правила целевого использования финансовых средств граждан, это дает право участнику долевого строительства потребовать возвращения денег и расторжения договора в судебном порядке.


Проведение государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства

Посредством Закона № 119-ФЗ вносятся изменения в абзац 1 пункта 5 статьи 18 Закона о государственной регистрации. Новый порядок предусматривает, что документы, которые отображают содержание сделок и могут служить основанием для государственной регистрации возникновения, наличия, прекращения, ограничения или перехода прав, должны быть предоставлены, как минимум, в двух экземплярах-подлинниках.

Исключение составляют случаи, которые установлены Законом о государственной регистрации. Например, таким исключением, согласно пункту 5 статьи 25.1 Закона о государственной регистрации, является регистрация права участника долевого строительства на определенный объект, так как в процессе ее проведения вместе с другими документами, как правило, предоставляется 1 экземпляр-подлинник договора, удостоверяющего участие в процессе долевого строительства.

Что касается срока государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, которые заключены после первого такого соглашения, то, в соответствии с абзацем 1 пункта 2.1. статьи 25.1 Закона о государственной регистрации, он сокращается с 10 до 5 дней с момента подачи документов и заявления.

В части 1 статьи 13 Закона о долевом строительстве говорится о том, что с момента произведения государственной регистрации договора земельный участок, на котором будет осуществляться постройка дома, находится в собственности застройщика и считается залогом участников этого процесса (залогодержателей). Это правило распространяется на право собственности, аренды или субаренды. Когда застройщик получает право на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, который был возведен путем привлечения средств участников долевого строительства, данная постройка находится в его владении до того момента, пока объект не будет передан другим участникам. Это правило отображено в части 3 статьи 13 Закона о долевом строительстве.

Также, следует отметить, что новая редакция Закона № 119-ФЗ внесла изменения в Закон об ипотеке. Новые положения определили порядок погашения регистрационной записи касательно ипотеки. Пункт 1.1, введенный в статью 25 вышеуказанного Закона, устанавливает, что данная запись должна быть погашена органом, который производит государственную регистрацию прав, в течение 5 рабочих дней при подаче заявления застройщиком. Также он должен предъявить разрешение на обеспечение ввода объекта в эксплуатацию. Погашение регистрационной записи об ипотеке объекта строительства производится на основании документа, который подтверждает передачу дома участнику долевого строительства. Причем, перед этим должны быть погашены регистрационные записи об ипотеке всех объектов долевого строительства, которые включены в состав многоквартирного дома.


Установление административной ответственности для лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства

Изменения, внесенные в статью 14.28 КоАП РФ, обусловили тот факт, что административным нарушением будет считаться не только привлечение финансовых средств участника долевого строительство лицом, которое не имеет права на их использование.

Также нарушением буду считаться подобные действия, производимые с несоблюдением требований, указанных в части 2 статьи 1 Закона о долевом строительстве в новой редакции. При этом за подобное правонарушение будет установлен максимальный размер штрафа, равный 50 тысяч рублей вместо заявленных ранее 20 тысяч для должностных лиц, и 1 миллион рублей вместо 500 тысяч для юридических лиц. Изменения были отражены в части 1 статьи 14.28 КоАП РФ.

Указанная статья подкрепляется примечанием, в котором указывается, что если лицо привлекает денежные средства для проведения строительства, нарушая при этом требования части 2 статьи 1 Закона о долевом строительстве, наступление административной ответственности будет фиксироваться в каждом отдельном случае неправомерного использования финансов.

Ранее в судебной практике уже существовало заявление по поводу того, что даже если привлечение финансовых средств граждан не производится не на основании договора участия в долевом строительстве, то административная ответственность может наступить только за отсутствие права лица на такое привлечение. Этот факт отображен в Постановлениях ФАС Московского округа от 27.04.2010 № КА-А41/3858-10 по делу № А41-17993/09 и ФАС Западно-Сибирского округа от 13.11.2008 № Ф04-6990/2008(15895-А03-31) по делу № А03-4753/2008-10.

Федеральный Закон № 119-ФЗ был опубликован и вступил в свою силу 21 июня 2010 года. Исключения составляют лишь изменения Налогового кодекса РФ, которые, как правило, вступают в силу спустя 1 месяц со дня официального опубликования закона и не раньше 1 числа следующего налогового периода в отношении налога на добавленную стоимость.

Вопросы, которые нам задают

Марина
Краснодар
08.07.2016 - 10:51
Заключила ДДУ с застройщиком в г. Краснодаре. Сдача объекта по договору ноябрь 2015 г. На данный момент срок сдачи перенесен на 31 декабря 2016 г.Снимаю квартиру в г.Краснодаре по договору аренды . Подтверждение оплаты - расписка о получении денег от арендатора и счета оплаты коммунальных услуг . Прописана не по адресу снимаемой квартиры, а по адресу место жительства арендатора. Так как снимаемая квартира куплена по ипотеке. Свое жилье имеется в г. Тюмень. Постоянная работа в г. Краснодаре.
Ответил адвокат - Королева С.О.:Здравствуйте Марина! В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений...
Екатерина
Тула
20.06.2016 - 18:52
Здравствуйте,хочу купить квартиру в новостройке «СК ФАВОРИТ» в долевом строительстве,есть договор ДДУ и проектная декларация,возможно ли по этим документам проверить подводные камни?...
Ответил адвокат - Королева С.О.:Здравствуйте Екатерина! Желая приобрести квартиру в строящемся доме, необходимо внимательно ознакомиться со всеми документами, которые представил застройщик. В первую очередь, имеется ли у него...
Елена Евгеньевна
Сочи
18.03.2016 - 02:44
Здравствуйте! Был заключен договор о инвестировании строительства, где дольщик назван "инвестор 2", а застройщик назвал себя "инвестор 1" и только в обязанностях написано, что "после заключения договора обязуется выполнять функции заказчика застройщика. Предметом договора является реализация инвестиционного проекта по строительству..." Считается ли такой договор ДДУ?...
Ответил адвокат - Королева С.О.:Здравствуйте Елена Евгеньевна! Договор долевого участия в строительстве - является предметом регулирования Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве...
Показать все

Задать свой вопрос адвокату

Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.

consult

Plain text

  • Разрешённые HTML-теги: <strong></strong><ul><ol><li><em><i><p>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
Например: Как выписать человека из квартиры, если он не живет 10 лет?
Укажите для быстрого получения ответа на вопрос, телефон будет виден ТОЛЬКО администрации сайта
Укажите для быстрого получения ответа на вопрос, e-mail будет виден ТОЛЬКО администрации сайта
To prevent automated spam submissions leave this field empty.

Вертикальные вкладки

Категория вопроса
- Выберите -

Успешные дела

Адвокаты нашей Коллегии успешно провели большое количество дел

Посмотреть все дела

  • Признание доли незначительной: судебная практика
    29.06.2015

    Коптевский районный суд г.Москвы вынес решение по делу о прекращении права собственности на доли, компенсации стоимости долей, прекращении права пользования жилым помещением, признании доли незначительной (судебная практика...

  • Решение об установлении факта принадлежности документа
    06.03.2014

    Балашихинским городским судом Московской области вынесено решение об установлении факта принадлежности документа. Интересы заявителя по делу представляла адвокат Лаврова Е.А.
    Обращение в суд с...

  • Дело по жалобе на постановление об отмене условного осуждения
    24.05.2016

    Граждан был осужден по ч. 2 ст. 228 УК РФ к наказанию в виде лишения свободы на срок 4 года условно с испытательным сроком в течение 4 лет. Начальник филиала № 11 ФКУ УИИ УФСИН России по г. Москве обратился в Люблинский районный суд г. Москвы с представлением в отношении осужденного Л.Д.А....

  • Раздел имущества в натуре
    14.01.2015

    Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда вынесла апелляционное определение по апелляционной жалобе клиента адвоката Гостевой С.Н. на решение Щелковского городского суда Московской области о...

  • Вселение в жилое помещение судебная практика
    15.04.2013

    Нагатинским районным судом г.Москвы принято решение о вселении в жилое помещение (судебная практика адвоката Капитоновой И.А.) и нечинении препятсвий в пользовании жилым помещением с обязанием ответчика выдать истец ключи от квартиры.
    Интересы истца по делу представляла...