Вы здесь

Отчуждение части помещения

Опубликовано Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 27 апреля 2010 г. № 14-3227-ГЕ

Данное Письмо содержит в себе ряд разъяснений, внесенных Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Рореестра) относительно вопросов, с которыми связано отчуждение недвижимого имущества, если в Единый государственный реестр прав на него и сделок с ним (ЕГРП) внесена запись о проведении государственной регистрации права конкретного лица на указанное помещение.

В Письме разъяснения даются в соответствии с пунктом 6.2 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 (Положения). В соответствии с ним, Росеестр имеет право на оказание помощи физическим и юридическим лицам по вопросам разъяснения фактов, отнесенных к регулируемой ими сфере деятельности. Но, согласно пункту 7 Положения, Реестр не может проводить нормативно-правовое регулирование в указанной области. Это означает, что Письмо нельзя считать нормативным актом, а, следовательно, оно носит необязательный характер.

Если говорить о позиции Росеестра, то его представители не соглашаются с мнением суда. К слову, само по себе наличие расхождений во мнениях уже вызывает затруднения при проведении государственной регистрации права. В этом случае заявителю может быть и вовсе отказано в проведении регистрации. Хотя этот отказ гражданин может обжаловать в суде, но при этом понадобится приложить массу усилий для того, чтобы требования заявителя были удовлетворены в противовес судебным решениям, на которых основывается современная юридическая практика.

Особенности судебной практики относительно возможности отчуждения части здания (сооружения) или помещения, если в ЕГРП имеется запись о проведении государственной регистрации права собственности на все помещение или здание (сооружение).

Следует отметить, что на сегодняшний день, несмотря на многообразие подобных случаев, в судебной практике отсутствует однозначное мнение по поводу этого вопроса. Чаще всего судьи признают, что отчуждение доли имущества возможно без проведения дополнительной регистрации этой доли недвижимости и заявления его в качестве отдельного, самостоятельного объекта. В частности, в Определении ВАС РФ от 10.07.2008 № 8721/08 по делу № А07-9976/2007-А-СИВ говорится о том, что Закон о государственной регистрации прав не обязывает собственника объекта недвижимости проводить повторную регистрацию своего права на отдельную часть недвижимого имущества. Достаточно обратиться в единый кадастровый реестр, в котором имеются сведения о части и выделяемой доле, ведь объект зарегистрирован под собственным кадастровым номером. Федеральные арбитражные суды данную позицию полностью поддерживают.

Дополнительно ВАС РФ отметил, что часть помещения, которая была выделена и отчуждена по договору купли-продажи, а также оставшаяся доля недвижимости не считаются вновь созданными объектами, поскольку отчуждение производится без проведения дополнительной регистрации права собственности (Определение от 11.07.2008 № 8723/08 по делу N А07-9975/2007-А-СИВ).
В данном случае суды сообщают о том, что решения Росеестра об отказе от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости противоречат действующему законодательству и нарушают законные права и интересы лиц, которые обращаются в органы для проведения регистрации (Определение ВАС РФ от 18.02.2010 № ВАС-1408/10 по делу № А40-52433/09-106-307).
Однако некоторые суды придерживаются иной позиции по данному вопросу. В частности, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 16.06.2008 по делу № А38-3483-15/334-2006(А38-3483-15/3-2007) отмечается, что в качестве предмета купли-продажи может выступать обособленное имущество, поддающееся идентификации при переходе на него права собственности, которое необходимо регистрировать. Иными словами, для заключения договора купли-продажи собственнику конкретного объекта недвижимости или его части следует обладать зарегистрированным правом собственности именно на это имущество, а не на все здание.

Помимо этого, текущая позиция была отражена в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 05.08.2002 № А56-8577/0, согласно которому, права собственника могут быть зарегистрированы на сооружение или здание в целом или же на самостоятельные объекты (к примеру, нежилые помещения, которые входят в их состав). Если одно лицо регистрирует право собственности на нежилое помещение, которое входит в состав здания, то другое лицо не может зарегистрировать право собственности на объект в целом (Постановление ФАС Уральского округа от 17.04.2006 № Ф09-1 1944/06-С3 по делу № А76-33711/05-46-1188).

Позиция Росеестра по поводу отчуждения части помещения или здания (сооружения) в случае, если в ЕГРП имеется запись о государственной регистрации права собственности на объект в целом.

В Письме отражена позиция Росреестра, которая состоит в том, что в случае отсутствия специального заявления, поданного правообладателем, регистратор не может:
- прекратить право собственности на объект недвижимого имущества, право на которое было зарегистрировано в ЕГРП ранее;
- производить формирование раздела ЕГРП на новый объект недвижимости, который выделенного из общей доли имущества, а также регистрировать право собственности по договору об отчуждении недвижимого имущества;
- сформировать раздел ЕГРП на объект недвижимости, который был преобразован.

Обосновывая свою позицию, Росеестр ссылается на абзац 3 пункта 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». По его условиям, проведение регистрации прав на объект недвижимого имущества, а также сделка с недвижимостью возможны только с наличием государственной регистрации, которая была проведена раньше, чем права, возникшие на данный объект.
Подытоживая вышесказанное, следует отметить, что государственный регистратор не имеет права осуществлять все вышеуказанные действия без согласия на это собственника недвижимости, которому необходимо подать заявление в Росреестра выделение его части из общей доли имущества.

В будущем планируется, что такие действия могут проводиться и без подачи заявления. По крайней мере, Росреестр заявляет о том, что после изменения законодательства о государственной регистрации права на имущество это будет возможно.

Косвенное подтверждение этой позиции содержится в разъяснениях ВАС РФ. Согласно пункту 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», если владелец здания желает выделить из его состава одно или несколько помещений посредством подачи заявление, то в ЕГРП вносятся записи об образовании самостоятельных объектов недвижимости с указанием того, что право собственности на здание в целом утрачивается. Это происходит по той причине, что объект теряет правовой режим, о чем в реестре делается соответствующая пометка.

Можно сказать, что помещение может быть выделено из здания в случае согласия на это собственника объекта, которое подтверждается посредством подачи соответствующего заявления. На этом, в свою очередь, и основывается позиция Росреестра.

Из вышеизложенного следует, что вероятность отказа в процессе регистрации права собственности на определенную часть здания или сооружения, право собственности на которые не зарегистрировано, является достаточно высокой. Однако в судебной практике преобладает другая позиция в отношении данного вопроса, что дает возможность надеяться на то, что решение о подобном отказе суд не признает законным.

Вопросы, которые нам задают

Наталья
волжск
07.04.2016 - 14:37
Я пенсионер,стою в очереди на переселение из РКС, по условиям программы,я должен сдать жилье,в котором проживаю муниципалитету.Субсидию на переселения дают на одного человека,но квартиру площадью 54кв.м.обязывают сдать полностью.Кроме меня в квартире прописаны сын (не имеющий больше никакого жилья) и бывшая жена. Почему,получая субсидию на соц норму жилья на одного человека,я должен отдавать полностью квартиру?...
Ответил адвокат - Королева С.О.:Здравствуйте Наталья! В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 25.10.2002 N 125-ФЗ "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей"...
Владимир
Воронеж
24.03.2016 - 19:09
Моя сестра при жизни составила Завещание у нотариуса. В завещании, на в случае смерти, она равными долями по 1/2 определила долю мою (брата) и мужа. У них нет общих детей. Может ли муж оспорить завещание и увеличить свою долю до 3/4 у нотариуса после смерти супруги?...
Ответил адвокат - Королева С.О.:Здравствуйте Владимир! В соответствии со ст. 1131 Гражданского кодекса РФ при нарушении положений настоящего Кодекса, влекущих за собой недействительность завещания, в зависимости от основания...
Юлия
Калининград
18.10.2014 - 12:36
Здравствуйте! Умерла бабушка, со мной связался нотариус и сообщил, что мне завещан дом с зем. участком, а бабушкиной племяннице (которая якобы за ней в последнее время ухаживала, а на самом деле ходила к ней от соц.службы) завещан другой зем.участок. По слухам, могут появится и другие "наследники", т.к. бабушка была с непростым характером - просила людей, что бы за ней ухаживали, потом ссорилась с ними и просила других. Как мне обезопасить себя от оспаривания моих прав по наследству? И можно ли
Ответил адвокат - Коллегия адвокатов:Здравствуйте Юлия! Оспорить завещание в части невозможно. Завещание либо полностью признается недействительным, либо полностью остается в силе. Чтобы признать завещание недействительным необходимо...
Показать все

Задать свой вопрос адвокату

Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.

consult

Plain text

  • Разрешённые HTML-теги: <strong></strong><ul><ol><li><em><i><p>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
Например: Как выписать человека из квартиры, если он не живет 10 лет?
Укажите для быстрого получения ответа на вопрос, телефон будет виден ТОЛЬКО администрации сайта
Укажите для быстрого получения ответа на вопрос, e-mail будет виден ТОЛЬКО администрации сайта
To prevent automated spam submissions leave this field empty.

Вертикальные вкладки

Категория вопроса
- Выберите -

Успешные дела

Адвокаты нашей Коллегии успешно провели большое количество дел

Посмотреть все дела

  • Дело о признании завещания действительным
    30.05.2016

    Пресненским районным судом г.Москвы вынесено решение по спору о признании завещания действительным или недействительным (судебная практика адвоката Лавровой Е.А.).
    Истец обратилась в суд с иском о признании...

  • Взыскание страховой выплаты по ОСАГО
    05.03.2014

    Люблинский районным судом г.Москвы вынесено решение по исковому заявлению о взыскании страховой выплаты по ОСАГО. Интересы истца в судебном процессе представлял адвокат Бурилов А.В.
    Обращение в суд с иском было вызвано тем, что после ДТП страховая компания...

  • Суд установил, что завещание подписано не завещателем
    12.12.2012

    Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда с участием адвоката Гостевой С.Н., представлявшей интересы истца, рассмотрела дело по апелляционной жалобе ответчика на решение Кунцевского районного...

  • Оспаривание договора дарения. Судебная практика
    28.04.2015

    Павлово-Посадским городским судом Московской области вынесено решение по исковому заявлению о признании договора дарения 1/2 доли земельного участка и 1/2 доли жилого дома недействительным, признании права собственности на 1/2 долю земельного участка и 1/2 долю жилого дома. Интересы ответчика по...

  • Компенсация за незаконное привлечение к уголовной ответственности
    17.04.2012

    Тверским районным судом г.Москвы с участием представителя истца - адвоката Гостевой С.Н. вынесено решение по исковому заявлению клиента адвоката к Министерству финансов Российской Федерации о компенсации морального...