Вы здесь

Изменение целевого назначения земельного участка

Постановление Президиума ВАС РФ от 20.07.2010 № 4066/10 по делу № А51-14233/2008

Суть спора

Участник застройщика (ООО), индивидуальный предприниматель приобрели в автосервисном центре нежилые помещения. После этого застройщик, который впоследствии был ликвидирован, а также все его участники, включая и вышеуказанного предпринимателя, произвели перепланировку и переустройство всех помещений, которые им принадлежали. Вследствие этого было изменено функциональное назначение автосервисного центра – здание стало выступать в статусе гостиничного комплекса. Этот факт был известен Управлению по учету и распределению жилой площади администрации города, поскольку ООО согласовывало с ним данные изменения.

Индивидуальный предприниматель, в свою очередь, обратился в Управление Росреестра для осуществления государственной регистрации изменений в ЕГРП, что предполагало также и выдачу свидетельства о государственной регистрации права лица на указанные помещения по тому же адресу, которые уже располагались в здании гостиничного комплекса.

Однако Управление отказало предпринимателю в государственной регистрации изменений, так как земельный участок изначально выделялся не для строительства гостиничного комплекса, а для организации автосервиса на указанной территории. К тому же, перед самым строительством гостиницы Управлению не было предоставлено разрешение от предпринимателя на возведение и ввод в эксплуатацию этого объекта.

Индивидуальный предприниматель посчитал данный отказ незаконным, вследствие чего, обратился в суд с исковым заявлением. В процессе рассмотрения дела суды должны были выяснить, имеет и право собственник здания и помещений внутри него осуществлять перепланировку и переустройство объекта, если это приводит к изменению назначения здания, причем оно не соответствует видам разрешенной эксплуатации земельного участка, на котором осуществляется строительство? При этом также возник вопрос, требуется ли повторная регистрация объекта недвижимости в ЕГРП, либо в соответствующую запись можно только внести все изменения? Как при этом производится регистрация недвижимости и изменений в плане постройки?

Правовые последствия изменения функционального назначения постройки, в том числе на назначение, которое не соответствует видам разрешенного использования земельного участка

Согласно положениям пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса РФ, собственник земельного участка имеет право на возведение на нем сооружений и зданий, осуществление их сноса или перестройки, выдачу разрешений на строительные работы в пределах данного участка другим гражданам. Данные права собственник получает только при соблюдении им строительных и градостроительных норм и требований касательно целевого назначения конкретной территории.

Положения, закрепленные в ГК РФ, развивает также Земельный кодекс РФ. Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ, собственник земельного участка имеет право на возведение на принадлежащей ему территории объектов в соответствии с целевым назначением земли и с соблюдением требований строительных, градостроительных, экологических, противопожарных, санитарно-гигиенических и прочих требований и правил. В соответствии с пунктом 1 статьи 41 ЗК РФ, аналогичным правом обладает и арендатор земельного участка.

После рассмотрения вышеизложенных положений и норм суды пришли к выводу, что собственник земельного участка в процессе строительства объекта недвижимости должен в обязательном порядке осуществить изменение целевого назначения земельного участка, если без этого возведение здания невозможно. Если указанные действия не будут предприняты, правовым последствием неисполнения данных условий регистрация объектов недвижимости не будет произведена, так как постройка приобретет статус самовольной. В данном случае также имеет место возможность принятия решения об изменении вида разрешенного использования территории со стороны главы местной администрации до момента принятия правил застройки и землепользования.

По поводу подобной ситуации существует правовая позиция Президиума ВАС РФ, которая была сформулирована в Постановлении от 16.02.2010 № 1443/09 по делу № А55-19811/2008. В соответствии с ней, арендатор земельного участка, который находится в муниципальной или частной собственности имеет право на строительство на нем зданий и сооружений, если при этом постройки соответствуют видам разрешенного использования данной территории. Это утверждение справедливо даже в том случае, если строительство проводят на земельном участке, который был предоставлен тому же лицу как собственнику аналогичных объектов, построенных ранее.

Однако в данном случае строительство нового объекта не было проведено, реконструкция здания не осуществлялась, так как, согласно обстоятельствам дела, перепланировка и переустройство помещений постройки не затронула несущие и конструктивные ее элементы. Так что, можно говорить, что в этой ситуации отсутствует «возведение зданий, сооружений, строений» в том смысле, который несет в себе статья 40 ЗК РФ. В связи с этим, возникает вопрос: необходимо ли арендатору либо собственнику земельного участка изменить вид его разрешенного пользования, если после перепланировки или переустройства здания (но не реконструкции) его назначение изменилось и перестало соответствовать видам разрешенного использования территории?

При рассмотрении аналогичных дел судебная практика учитывает, что перепланировка здания, которая не затрагивает его несущие или конструктивные элементы, не приводит к созданию нового объекта недвижимости, а потому повторная регистрация его не требуется.

Решения судов разных инстанций

В суде первой инстанции требование индивидуального предпринимателя было удовлетворено. Эта позиция была поддержана в судах кассационной и апелляционной инстанции. В процессе изучения материалов дела суды пришли к выводу, что у Управления Росреестра не было оснований для требования документов об изменении вида разрешенного использования территории у индивидуального предпринимателя. Дело в том, что он не выступал в качестве участника договора по аренде земельного участка с целью осуществления на нем строительства. Помимо этого, указанный договор прекратил свое действие после ликвидации застройщика, являвшегося одновременно и арендатором. Как известно, в полномочия Управления по учету и распределению жилой площади администрации города входит перевод назначения помещений. Суды посчитали, что этот факт позволяет признать Управление компетентным органом, который мог согласовывать переустройство автосервисного центра в гостиничный комплекс, так как к комнатам, которые предполагается использовать для размещения постояльцев, будут предъявлены такие же требования, как и к жилым помещениям.

На основании статей 51 и 55 ГрК РФ, суды решили, что в получении разрешений на строительство гостиничного комплекса с последующим его вводом в эксплуатацию нет необходимости. Это объясняется тем, что преобразование здания автосервисного центра в гостиничный комплекс осуществлялось без изменения основных технических характеристик постройки.

Можно считать, что данное переустройство не является существенным изменением объекта, а потому нет необходимости удостоверять этот факт внесением в ЕГРП сведений касательно изменений объекта. Естественно, повторная государственная регистрация объекта недвижимости в ЕГРП в этом случае также не требуется.

В рамках данного дела можно применить положения Определения ВАС РФ от 18.05.2010 № ВАС-4066/10, в котором дается разрешение указанных проблем.

1. При толковании статьи 30, пункта 1 статьи 35, пункта 1 статьи 41 ЗК РФ, статьи 552 ГК РФ, статьи 4 Закона о введении ГрК РФ, ВАС РФ пришел к выводу, что если индивидуальный предприниматель является собственником помещений в здании гостиничного комплекса, то он обязан изменить вид разрешенного целевого использования земли. Дело в том, что существующее разрешенное использование территории не предполагает размещения на ней именно гостиничного комплекса.

Правда, вид разрешенного использования участка изменен не был, поскольку, в соответствии со статьей 4 Закона о введении ГрК, принятие решения об изменении разрешенного использования участка до принятия правил застройки и землепользования осуществляется по общему правилу и со стороны главы местной администрации. Этого предприниматель не сделал.

2. Помимо этого, Президиум ВАС РФ указал на тот факт, что изменение целевого назначения земельного участка, который выходит за рамки разрешенного использования участка, на котором он размещается, относится к правовым основам эксплуатации и возведения зданий, но не считается его технической характеристикой. Данные изменения предполагают применение в отношении данной ситуации других правоустанавливающих документов на объект и земельный участок в целом. Именно поэтому возникает необходимость в повторной регистрации.

ВАС РФ посчитал, что если изменения характеристик конкретного объекта изменили его общее назначение, то данные характеристики не могут быть зарегистрированы в Государственном кадастре недвижимости или в ЕГРП в качестве сведений, уточняющих информацию о зарегистрированном объекте. Данное положение регулируется пунктом 4 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Если бы Президиум ВАС РФ пришел к данному выводу, то применение этого пункта могло бы измениться в отношении дальнейшего рассмотрения таких дел.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ отменил предыдущие судебные акты, принятые нижестоящими инстанциями, а также обязал Управление Росреестра произвести аннулирование записей, внесенных в реестр на основании вышеуказанных актов.

Однако стало известно, что ВАС РФ не рассмотрел дело по существу, так как до этого момента индивидуальный предприниматель подал в суд заявление об отказе от предъявленных им претензий и заявленных требований. В результате, данное ходатайство было удовлетворено, и производство по делу прекратили.

Вопросы, которые нам задают

Федор
Краснодар
28.01.2016 - 19:50
Добрый вечер. Имею в собственности земельный участок. Целевое назначении участка при приобретении было индивидуальное жилищное строительство. В процессе владения постановлением городской администрации было изменено назначение на: строительство среднеэтажного жилого дома. Через некоторое время, запросив справку в ИСОГД я обнаружил, что целевое назначение снова изменено на ИЖС. Подскажите куда я могу обратиться за официальным ответом на вопрос "кто, когда и почему изменил целевое
Ответил адвокат - Королева С.О.:Здравствуйте Федор! В соответствии с Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ (ред. от 20.04.2015) "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" для перевода земель или...
Владимир Федорович
Анжеро-Судженск
07.08.2014 - 06:25
В собственности зем. участок 0,08 га, разрешенного использование "под индивидуальное жилищное строительство". Хочу размежевать на 0,003 га для гаража и остальное. На основании плана застройки землепользования под гараж здесь земи отводятся. Подъездные пути к обоим вновь образованны участкам присутствуют. По закону площадь идивид. жил. строительство не менее 0.04 га, под гаражное не менее 0.001 га. В процессе подготовки документов межевого плана подаю заявление в местную администрацию: "прошу
Светлана
Москва
21.04.2014 - 20:44
Добрый день! Мой сын возвращается на постоянное жительство из Чехии в Россию. Едет на личном автомобиле, везёт большое количество вещей. На польско-белорусской границе его задержали и требуют оплатить налог в размере 3 000 евро. Это законно?...
Ответил адвокат - Коллегия адвокатов:Здравствуйте Светлана! К сожалению вы не указали, чьи таможенники предъявляют такое требование. Если белорусские, то они могут рассчитать к уплате сбор, если посчитают, что перевозимое имущество...
Показать все

Задать свой вопрос адвокату

Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.

consult

Plain text

  • Разрешённые HTML-теги: <strong></strong><ul><ol><li><em><i><p>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
Например: Как выписать человека из квартиры, если он не живет 10 лет?
Укажите для быстрого получения ответа на вопрос, телефон будет виден ТОЛЬКО администрации сайта
Укажите для быстрого получения ответа на вопрос, e-mail будет виден ТОЛЬКО администрации сайта
To prevent automated spam submissions leave this field empty.

Вертикальные вкладки

Категория вопроса
- Выберите -

Успешные дела

Адвокаты нашей Коллегии успешно провели большое количество дел

Посмотреть все дела