Вы здесь

Признание сделки с недвижимостью недействительной

Принято Постановление Президиума ВАС РФ ОТ 07.09.2010 № 6470/10
по делу № А13-3405/2009 "Иск о признании сделки с недвижимостью недействительной и о применении последствий ее недействительности не является корпоративным спором даже в том случае, когда основанием недействительности является нарушение норм корпоративного законодательства"

Суть спора

В суд с иском к Банку обратилась компания «Агро». В заявлении была отмечена просьба признать недействительным договор ипотеки, заключенный между двумя вышеуказанными сторонами. Помимо этого, истец требовал обязать Территориальное управление Росреестра снять ипотеку с заложенного недвижимого имущества, так как оно считается обременением. Данные требования, изложенные в иске, были основаны на том факте, что заключение спорного договора произошло с нарушением статей 45 и 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью". В данных статьях устанавливается порядок, который обеспечивает оформление сделок с недвижимостью общества в рамках Закона вне зависимости от того, является сделка мелкой или крупной.

В процессе рассмотрения данного дела суды предпочли изначально решить, можно ли отнести данный иск в категорию корпоративных споров?

Отличие корпоративных споров от споров по поводу прав на недвижимое имущество

Согласно положениям части 1 статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса РФ, иски, в которых истцы заявляют о своих правах на недвижимое имущество, должны быть предъявлены в арбитражный суд только по месту нахождения имущества, которое является предметом спора. В пункте 1 Постановления от 12.10.2006 № 54 "О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество" Пленумом ВАС РФ эта норма была разъяснена путем приведения примерного перечня исков о правах на недвижимое имущество. Так Пленум отметил, что к данным искам могут принадлежать дела, в которых в результате удовлетворения заявленного требования и его исполнения понадобится государственная регистрация ограничения, возникновения и перехода прав на недвижимое имущество либо внесения соответствующих записей в ЕГРП. Именно поэтому, иск, в котором отражена необходимость признания сделки с недвижимостью недействительной, можно считать исковым заявлением о правах лица на недвижимое имущество.

Следует заметить, что АПК РФ был дополнен главой 28.1, в которой сообщалось о введении новой категории споров, которые могут быть рассмотрены арбитражными судами – корпоративных споров. В соответствии с пунктом 3 статьи 225.1 АПК РФ, корпоративными спорами могут считаться споры, возникающие по исковым заявлениям участников, учредителей или членов юридического союза по поводу признания сделок, совершенных юридическими лицами, недействительными либо о применении последствий, которые возникают вследствие недействительности таких сделок. В указанной норме нет ограничений на объект сделки, а потому можно считать, что сделки на рынке недвижимости также попадают в зону ее действия.

В части 4.1. статьи 38 АПК РФ устанавливается подсудность рассмотрения корпоративных споров. Если лицо подает в арбитражный суд заявление или иск такого типа, то это необходимо сделать по месту нахождения юридического лица, благодаря которому возник спор.

Можно сказать, что корпоративный спор можно квалифицировать по характеру спорных правоотношений с субъектным составом (некоммерческая или коммерческая фирма, объединяющая коммерческие организации). Объект, по поводу которого возникли конфликтные правоотношения, в этом случае можно считать критерием спора.

Таким образом, в подобном случае может возникнуть ситуация, при которой иск, поданный лицом-участником ООО касательно признания сделки недействительной и об использовании ее последствий, можно квалифицировать как иск о правах на недвижимое имущество либо как корпоративный спор. В этом случае возникает противоречие между исключительной подсудностью рассмотрения исков о правах на недвижимость и исключительной подсудности рассмотрения корпоративных споров. Именно поэтому необходимо провести разграничение указанных категорий споров. Данное действие приобретает особую важность для определения подведомственности спора и верной подсудности в целом. Дело в том, что обычно корпоративные споры рассматриваются в арбитражном суде, а споры по вопросам прав на недвижимость могут разрешаться, как в арбитражных судах, так и в судах общей юрисдикции.

Что касается судебной практики в рамках данного вопроса, то она немногочисленна, а это объясняет тот факт, что четкие критерии для проведения разграничений не установлены.

Решения судов разных инстанций

В суде первой инстанции было вынесено определение, в рамках которого дело было передано для рассмотрения в арбитражный суд другого субъекта российской Федерации. Судьи объяснили это тем, что спор необходимо рассматривать по месту нахождения недвижимого имущества, так как если заявленные требования будут удовлетворены, потребуется проведение государственной регистрации прекращения обременения объекта недвижимости. Аналогичные выводы сделали также суды кассационной и апелляционной инстанций.

В своем Определении от 24.06.2010 № ВАС-6470/10 ВАС РФ пришел к выводу, что судебные акты нижестоящих инстанций должны быть пересмотрены в порядке надзора, поскольку это связано с необходимостью формирования единообразия в судебной практике.

ВАС РФ определил подсудность рассмотрения корпоративных споров и ее конфликт с исключительной подсудностью рассмотрения исков на недвижимое имущество. Вследствие этого дело было передано в Президиум ВАС РФ.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Судебные акты нижестоящих инстанций Президиум ВАС РФ оставил без изменений, поскольку в процессе рассмотрения данного дела пришел к следующим выводам.

В пункте 3 статьи 225 АПК РФ устанавливается, что спор, в рамках которого лицо выступает с требованием признать договор недействительным по мотиву его заключения вследствие нарушений положений статей 45 и 46 Закона об ООО порядка совершения сделок с заинтересованностью и крупных сделок, можно отнести к корпоративным спорам. Но при этом данный иск можно также считать спором по поводу права лица на недвижимое имущество, а потому он не может быть одновременно и корпоративным. В указанном деле истец предъявляет иск о признании отсутствия зарегистрированного обременения. Это определяет тот факт, что в заявлении указывается требование признания недействительности договора ипотеки, а также требования о погашении регистрационной записи об ипотеке. Это означает, что в данном случае происходит оспаривание зарегистрированного обременения.

Уже при формулировании данной правовой позиции Президиум ВАС РФ основывался на разъяснениях пункта 52 Постановления № 10/22. Так внесение изменений или прекращение записей в ЕГРП на основании судебного решения становится возможным только в случае решения вопроса в резолютивной части судебного акта касательно применения последствий недействительности сделки в качестве возврата недвижимого имущества одной из сторон, принимавшей участие в сделке.

Данный пункт Постановления № 10/22 предусматривает, что решение суда касательно признания недействительности сделки, по отношению к которой не применены последствий ее недействительности, нельзя считать основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Мы уже отмечали, что Пленум ВАС РФ в пункте 1 Постановления № 54 посчитал исками о правах на недвижимое имущество дела, в которых удовлетворение требований заявителя и их принудительное исполнение влекут за собой обязательную государственную регистрацию возникновения, перехода, ограничения или прекращения прав на недвижимое имущество либо внесения соответствующих записей в ЕГРП в отношении объектов, подлежащих обязательной государственной регистрации.

Необходимость в подобных действиях возникает, если в суд предъявляется иск о признании сделки с недвижимостью недействительной с применением последствий ее недействительности, так как в этом случае истец выступает с требованием дать правовую квалификацию спорной сделке, а также восстановить ее первоначальные позиции.

Можно сказать, что в этом случае позиции Президиума ВАС РФ указывают на тот факт, что иск о признании сделки с недвижимым имуществом недействительной, а также о применении последствий этой недействительности нельзя отнести к категории корпоративных споров. Это решение справедливо даже в тех случаях, когда основанием для недействительности выступает нарушения корпоративных законодательных норм, потому как исполнение решения суда влечет за собой прекращение или изменение записи в ЕГРП.

При этом на основании позиции Президиума ВАС РФ возникает другой вопрос. К какой категории споров отнести иск о признании недействительности сделки с недвижимым имуществом, если истец не заявляет о требовании применить последствия недействительности сделки в рамках абзаца 2 пункта 2 статьи 166 ГК РФ, но при этом суд самостоятельно применяет такие последствия?

Задать свой вопрос адвокату

Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.

consult

Plain text

  • Разрешённые HTML-теги: <strong></strong><ul><ol><li><em><i><p>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
Например: Как выписать человека из квартиры, если он не живет 10 лет?
Телефон не будет виден другим посетителям сайта
E-mail не будет виден другим посетителям сайта
To prevent automated spam submissions leave this field empty.

Вертикальные вкладки

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Успешные дела

Адвокаты нашей Коллегии успешно провели большое количество дел

Посмотреть все дела