Вы здесь

Строительство новых объектов

Строительство новых объектов

С учетом плотности существующей застройки крупных городов, в особенности Москвы и Санкт-Петербурга, строительство (за исключением периферийных районов и территорий бывших промышленных предприятий) возможно только вблизи, либо "стена к стене" с существующими строениями. Действительно, в г. Москве, в ряде случаев исходя из фактической ситуации, котлован нового здания должен будет разрабатываться на минимальном расстоянии в несколько метров от фундамента существующих строений. При этом собственники существующего строения (как коммерческой недвижимости, так и помещений в многоквартирном доме) могут не только быть не согласными с таким строительством, но, что вполне объяснимо, отказываются предоставлять какие-либо согласования на строительство нового здания и иными способами выступают против нарушающего их интересы строительства. То, что строительство в непосредственной близости от существующего здания нарушает интересы правообладателя последнего, не вызывает сомнения. Задача настоящей статьи - выяснить, насколько право предоставляет защиту таким интересам.

В связи с этим представляется интересным оценить существующий массив нормативных актов в данной сфере, а главное - правовые последствия такой деятельности для застройщика, поскольку последние неминуемо станут предметом разбирательства юрисдикционных, и, прежде всего, судебных органов. Так, например, если застройщик нарушит в процессе строительства порядок получения разрешительных документов, и в результате разрешение на ввод объекта в эксплуатацию будет выдано с нарушением действующего законодательства, то застройщику может быть отказано в регистрации права собственности на объект недвижимости.

В соответствии с действующими на территории города Москвы федеральными, городскими и ведомственными нормативными и рекомендательными актами строительство объектов в условиях существующей застройки возможно, но сопряжено с необходимостью учета влияния нового строительства на существующую застройку, а также с ограничениями на методы, применяемые при изыскательских и строительно-монтажных работах.

В соответствии с указанием Москомархитектуры от 13 января 1999 г. N 2 предусмотрено, что проектируемые здания могут непосредственно примыкать к существующему зданию или располагаться от него на некотором расстоянии.

Требований об обязательном согласовании проекта строительства с собственниками иными правообладателями объектов недвижимости, примыкающих к строящемуся зданию, либо получения согласия на само осуществление градостроительной деятельности существующим законодательством, а также строительными нормами и правилами не предусмотрено.

Единственным установленным требованием, в связи с которым требуется привлечение заинтересованных организаций, эксплуатирующих окружающие здания, является решение вопроса об обследовании таких зданий (указание Москомархитектуры от 18 ноября 1998 г. N 39), однако указание на характер обследования такого здания не приводится, равно как и на последствия его неисполнения.

В соответствии с ТСН 50-304-2001 г. Москвы (МГСН 2.07-01) "Основания, фундаменты и подземные сооружения" необходимо выполнять расчеты влияния проектируемого сооружения на окружающую застройку, включая все сооружения, попадающие в зону влияния нового строительства. Кроме того, для достижения оптимального решения разработку проектов защиты зданий, примыкающих ко вновь строящемуся зданию, следует осуществлять в составе проекта такого строящегося здания.

Размещение подземного гаража стоянки также не требует увеличения расстояния между существующим и строящимся объектом (п. 9.3.8 МГСН 1.01-99, "расстояния от подземных гаражей-стоянок до объектов городской застройки не лимитируются").

Также указаниями и рекомендациями Москомархитектуры предусмотрены требования к организации процесса строительно-монтажных работ при возведении объектов, примыкающих к существующей застройке (в частности, крепление при отрывке котлованов; запрет на применение некоторых методов и инструментов при СМР). В частности, следует руководствоваться следующими документами:

- "Рекомендации по проектированию и устройству оснований и фундаментов при возведении зданий вблизи существующих в условиях плотной застройки в г. Москве", 1999;

- "Основания, фундаменты и подземные сооружения" МГСН 2.07-97;

- "Рекомендации по расчету, проектированию и устройству свайных фундаментов нового типа в г. Москве" (1997 г.);

- "Рекомендации по проектированию и устройству оснований, фундаментов и подземных сооружений при реконструкции гражданских зданий и исторической застройки" (1998 г.);

- "Рекомендации по обследованию и мониторингу технического состояния эксплуатируемых зданий, расположенных вблизи нового строительства или реконструкции" (1998 г.);

- "Организационно-технологические правила строительства (реконструкции) объектов в стесненных условиях существующей городской застройки" ВСН 70-98, а также другими нормативными документами.

При осуществлении данных работ в соответствии с указанными документами, а также общими строительными нормами и правилами не требуется согласия собственников зданий и помещений, примыкающих к возводимому строению, для получения разрешительной и иной необходимой для реализации проекта документации.

Проведение СМР в непосредственной близости от существующего здания может привести к реальному причинению ущерба зданиям существующей застройки. В случае такого ущерба у собственника возникает право требовать в судебном порядке возмещения ущерба. В соответствии со ст. 56 ГПК РФ сторона должна доказать обстоятельство, на которое она ссылается как на основание своих требований. Для обоснования ущерба требуется доказать факт ущерба, наличие противоправных действий застройщика и причинно-следственной связи между этими событиями. Последняя весьма трудно доказуема: аргументированно обосновать для суда, вызваны ли осадки грунтов оснований существующих зданий производимыми работами по возведению "стены в грунте", либо же динамическими нагрузками при прокладке городскими службами теплотрассы, либо же просто "сползанием" аллювия в силу невыясненных обстоятельств, весьма проблематично. В любом случае, размер оценки будет определяться на основании заключения независимого оценщика в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (вполне возможно, что заключения оценщиков, привлеченных истцом и ответчиком, будут соответствующим образом отличаться).

Кроме того, в силу ст. 1065 ГК РФ, если деятельность лица создает опасность причинения вреда в будущем, причиняет вред или угрожает новым вредом, то потерпевший уполномочен к иску о запрещении (приостановлении или прекращении) деятельности, создающей такую опасность.

При этом следует прогнозировать проведение собственниками существующих строений сфальсифицированных экспертиз, содержащих сведения о наличии угрозы причинения вреда при осуществлении нового строительства, а также о завышении размеров ущерба (при причинении).

Для противодействия таким действиям собственника строений необходимо предварительно провести переговоры с ведущими экспертными организациями ("Конструкторско-технологическое бюро бетона и железобетона", ФГУП НИЦ "Строительство" (НИИОСП им. Н.М. Герсеванова) и др.) для подготовки соответствующих действительности заключений о возможности строительства в условиях существующей застройки при соблюдении правил производства изыскательских и строительно-монтажных работ.

При производстве работ требуется строгое соблюдение всех рекомендаций МКА, разработка проекта укрепления грунтов и осуществление мониторинга состояния грунтов и фундаментов здания.

В случае причинения вреда в экспертном заключении должно быть обосновано отсутствие причинно-следственной связи между производством строительных работ и вредом, нанесенным существующему зданию.

Кроме того, в заключаемых с подрядчиками договорах требуется предусматривать условие о компенсации вреда, нанесенного третьим лицам.

Что интересно, отсутствие специальных нормативных правил, регламентирующих строительную деятельность при ее осуществлении в непосредственной близости от существующих строений, является своего рода исторической традицией отечественного регулирования: выводом из анализа дореволюционного законодательство являлось заключение, аналогичное полученному нами: никакого запрета на возведение строений, примыкающих к существующим, не существует, ответственность же за вред, причиненный при строительстве уже существующим зданиям, определяется по общим правилам гражданского права, "поэтому ответственность может наступить лишь при доказанности со стороны лица потерпевшего: или наличности незаконных действий строителя, или непринятия возможных мер предосторожности".

Производство работ в непосредственной близи от существующей застройки возможно при неуклонном соблюдении указанных выше правил и ограничений. Риски, связанные с возмещением ущерба и приостановлением деятельности, подлежат минимизации путем подготовки объективных и соответствующих действительности экспертных заключений.

Певницкий С.Г.

Задать свой вопрос адвокату

Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.

consult

Plain text

  • Разрешённые HTML-теги: <strong></strong><ul><ol><li><em><i><p>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
Например: Как выписать человека из квартиры, если он не живет 10 лет?
Телефон не будет виден другим посетителям сайта
E-mail не будет виден другим посетителям сайта
To prevent automated spam submissions leave this field empty.

Вертикальные вкладки

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Успешные дела

Адвокаты нашей Коллегии успешно провели большое количество дел

Посмотреть все дела

  • Дело о расторжении договора ренты
    04.08.2016

    Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда вынесла апелляционное определение по делу о расторжении договора ренты (судебная практика адвоката Гостевой С.Н.).
    Клиентка адвоката Гостевой С....

  • Решение суда о взыскании неосновательного обогащения
    04.06.2015

    Раменский районный суд Московской области вынес решение суда о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков. Интересы истца по делу представлял адвокат...

  • Судебная практика по досрочному назначению пенсии
    27.05.2016

    В Коллегию адвокатов Москвы "ЮрПрофи" за оказанием правовой помощи обратилась Ф.И.И., которая пояснила, что она подавала в Главное управление Пенсионного Фонда Российской Федерации № 8 по г. Москве и Московской области заявление о назначении досрочной пенсии, однако ей было отказано в назначении...

  • Взыскание задолженности по договору возмездного оказания услуг
    18.03.2015

    Арбитражным судом г.Москвы вынесено решение по исковому заявлению ГУП МО УЕЗ "Мособлкоммуналстрой" к ООО "Гордорстрой" о взыскании задолженности по договору возмездного оказания услуг. Интересы истца при ведении дела представляла...

  • Нечинение препятствий в пользовании квартирой
    28.03.2014

    Тимирязевским районным судом г.Москвы вынесено решение по исковому заявлению клиента адвоката Баклаговой О.С. о вселении, обязании передать ключи от жилого помещения, нечинении препятствий в пользовании квартирой...