Банкротство застройщика при долевом строительстве

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В данной ситуации участник долевого строительства жилое помещение оплатил в полном объеме, следовательно, договор участия в долевом строительстве он исполнил в полном объеме.
На основании ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Законом N 214-ФЗ.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ) лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (далее - застройщик), - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
В силу пп. 3 п. 1 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 201.7 Закона N 127-ФЗ в реестр требований о передаче жилых помещений включаются сведения о сумме, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях.
Для обоснования выбранной позиции обратимся к примерам судебной практики.
В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 09.09.2013 N Ф03-1489/2013 суд указывает, что в целом Закон N 214-ФЗ и требование о регистрации направлены на защиту участников долевого строительства (особенно граждан). Поэтому отказ во включении требований участника строительства о передаче квартиры в реестр требований о передаче жилых помещений только по причине отсутствия регистрации спорного договора является необоснованным. Отсутствие регистрации договора не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора.
Аналогичная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12.
В рассматриваемом случае договор участия в долевом строительстве был заключен за несколько лет до возбуждения в отношении застройщика дела о банкротстве; наличие у застройщика обязательства передать участнику долевого строительства обусловленный договором объект недвижимости не подвергалось сомнению сторонами до введения в отношении застройщика процедуры наблюдения.
Кроме того, договор участия в долевом строительстве исполнен участником долевого строительства в полном объеме.
Участник долевого строительства вправе требовать от застройщика выполнения договора участия в долевом строительстве, поэтому требования о передаче квартиры подлежат включению в реестр требований участников строительства о передаче жилых помещений.
Таким образом, в случае банкротства застройщика при долевом строительстве, если дом не будет построен, вы действительно можете оказаться в ситуации невозможности признания права собственности на квартиру. Предложенный вам вариант с переводом прав застройщика на другое лицо и подписанием соглашения о вашем согласии на увеличении сроков строительства лишит вам возможности ставить вопрос о взыскании неустойки за нарушение срока ввода дома в эксплуатацию, новы по крайней мере, сохраните квартиру. Вы можете, конечно, поставить вопрос о расторжении договора и возврате денег с вашего застройщика, но в связи с его банкротством это вряд ли будет возможно.
Рекомендуем вам обратиться к нам за очной консультацией адвоката, поскольку для правильного ответа на ваш в любом случае необходимо изучать документы имеющиеся у вас и предлагаемые к подписанию