Доплата за увеличение площади квартиры

Здравствуйте Станислав!
Отвечая на ваш вопрос, приведем пример из судебной практики по аналогичному делу. Однако каждое дело всегда индивидуально и перспектива вашего требования напрямую зависит от условий заключенного вами договора. В связи с этим, рекомендую обратиться к нашим адвокатам за очной консультацией.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 июня 2012 г. N 33-7525/2012

Судья: Доброхвалова Т.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Александровой Ю.К.
судей Зарочинцевой Е.В. и Чуфистова И.В.
при секретаре В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-318/2012 по апелляционной жалобе А. на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 15 марта 2012 года по исковому заявлению А. к Обществу с ограниченной ответственностью "<...Г>" (далее - ООО "<...Г>") об обязании передать жилое помещение, признании пунктов договора недействительными, взыскании компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Александровой Ю.К., объяснения А. и его представителя - адвоката О., действующего на основании ордера от <дата>, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ООО "<...Г>" - Ж., действующей на основании доверенности от <дата>, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

А. обратился в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "<...Г>" в котором, уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, ссылаясь на положения Закона РФ "О защите прав потребителя", просил суд признать недействительными п. 3.5, 3.11, 11.4, 11.5, 11.8 договора участия в долевом строительстве N <...>, обязать ответчика в срок не позднее 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать жилое помещение по акту приема-передачи, а также взыскать компенсацию морального вреда в размере <...> руб.
В обоснование заявленных требований истец указал, что <дата> между ним и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома расположенного по строительному адресу: <адрес> в составе территории отведенной для комплексного освоения, в соответствии с условиями которого ответчик обязался построить жилой дом, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать истцу трехкомнатную квартиру N <...>. Истец указывает, что свои обязательства по оплате стоимости квартиры он исполнил в полном объеме, а ответчик свои обязательства до настоящего времени не исполнил, квартиру истцу не передал, ссылаясь на необходимость доплаты за увеличение площади квартиры. Истец считает, что требование ответчика о доплате <...> руб. <...> коп. за увеличение площади квартиры, необоснованно, поскольку дополнительная площадь образовалась не в результате кадастрового учета, а за счет произведенной ответчиком перепланировки, не согласованной с истцом, а именно за счет присоединения части межквартирного коридора к квартире истца.
Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 15 марта 2012 года исковые требований А. удовлетворены частично.
Названным решением суд признал пункты 3.11 и 11.8 договора участия в долевом строительстве N <...> от <дата>, заключенного между истцом и ответчиком недействительными.
В удовлетворении остальной части заявленных требований А. - отказано.
Не согласившись с постановленным решением в части отказа в удовлетворении исковых требований, А. подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить указанное решение суда в части отказа в удовлетворении заявленных требований, считает его незаконным и вынесенным с нарушением норм материального права.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Поскольку решение суда в части удовлетворения требований о признании недействительными пунктов 3.11 и 11.8 договора сторонами по делу не обжалуется, предметом проверки в соответствии с вышеуказанной правовой нормой является законность обжалуемого судебного постановления только в части отказа А. в удовлетворении требований к ООО "<...Г>" об обязании ответчика в срок не позднее 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать жилое помещение по акту приема-передачи, взыскании компенсации морального вреда в размере <...> руб., признании недействительными пунктов 3.5, 11.4, 11.5 договора.
Изучив материалы дела, заслушав мнение участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного судом решения.
Судом установлено и следует из материалов дела, что <дата> между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве N <...> многоквартирного дома (корпус 9) расположенного по строительному адресу: <адрес> в составе территории, отведенной для комплексного освоения по адресу: <адрес>, по условиям которого, ответчик обязался в предусмотренный договором срок построить жилой дом, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать истцу трехкомнатную квартиру N <...>. Истец обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект недвижимости при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.
В соответствии с приложением N 1 к договору N <...> приобретаемая истцом квартира состоит из трех жилых комнат, расположена на 21 этаже, общей площадью 72,44 кв. м
<дата> договор N <...> зарегистрирован Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу за номером N <...>.
Согласно материалам дела вышеуказанный многоквартирный дом разрешением Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от <дата> введен в эксплуатацию.
Из кадастрового паспорта следует, что после окончания строительства общая площадь спорной квартиры составила 78,1 кв. м.
Уведомлением от <дата> ответчик сообщил истцу о готовности спорного жилого помещения к передаче.
В свою очередь, истец <дата> обратился к ООО "<...Г>" с претензией о необходимости передать ему спорный объект недвижимости, ссылаясь на то, что ответчик необоснованно требует доплаты по договору.
Письмом от <дата> ответчик разъяснил истцу, что в результате проведения кадастрового учета фактическая общая площадь спорного объекта недвижимости увеличилась на 5,90 кв. м, в связи с чем на основании п. 3.5 договора N <...> ответчик предложил истцу произвести доплату из расчета <...> руб. за 1 кв. м в общей сумме <...> руб. <...> коп. не позднее чем за 10 дней до подписания акта приема-передачи.
В соответствии с п. 11.4 договора N <...> в процессе строительства объекта возможны изменения параметров помещений, входящих в состав квартиры. В процессе строительства объекта возможно отклонение помещений, входящих в состав квартиры, самой квартиры, от осевых линий по проектной документации. Указанные изменения и отклонения признаются сторонами допустимыми и не приводят к изменению цены договора за исключением случаев, предусмотренных п. п. 3.5 - 3.6 договора.
Пунктом 3.5 данного договора, установлено, что если в результате проведения кадастрового учета (по данным государственного технического учета технической инвентаризации) фактическая общая площадь квартиры превысит общую площадь квартиры, указанную в приложении 1 к договору (графа 6) более чем на 1 квадратный метр цена договора увеличивается на сумму, пропорциональную расчетной цене одного квадратного метра. Участник долевого строительства не позднее, чем за 10 дней до подписания акта приема-передачи производит оплату соответствующей суммы.
Согласно п. 11.5 договора N <...> стороны пришли к соглашению, что существенным изменением размера передаваемой участнику долевого строительства квартиры является изменение общей площади квартиры в любую сторону более чем на 10 процентов от общей площади квартиры, указанной в приложении N 1 к договору (графа 6). Дополнительно к условиям, изложенным в п. 3.5 - 3.6 и 11.4 договора, не являются существенными изменения проектной документации строящегося объекта и не являются существенным нарушением требований к качеству производимые застройщиком без согласования (уведомления) с участником долевого строительства изменения в объекте и (или) изменения в квартире, при условии их согласования с соответствующими государственными органами и организациями, или изменения, производимые без такого согласования, если такое согласование не требуется по законодательству Российской Федерации.
Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования в части признания данных пунктов договора недействительными, обоснованно признал несостоятельными доводы истца, о том, что указанные положения договора противоречат ст. 16 Закона "О защите прав потребителя".
Статьей 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлены гарантии качества оконченного строительством объекта. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В силу ч. 2 ст. 7 названного Федерального закона, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной нормы Федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора.
Недостаток товара (работы, услуги) определяется в соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" как несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора, или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.
Заключив <дата> договор долевого участия в строительстве, стороны определили, что объект долевого строительство - это жилое помещение (квартира) в соответствии с Приложениями N 1 и N 2 (п. 1.1 договора N <...>).
Приложением N 1 к договору установлены характеристики квартиры: проектный номер, количество комнат, этаж, секция, проектная площадь, включая площадь балконов и/или лоджий, общая площадь, площадь балконов, оси; а также отделка.
Приложением N 2 к договору закреплено местоположение квартиры на плане этажа Объекта (жилого дома).
При этом как установлено пунктами 11.4 и 11.5 договора изменение в ходе строительства характеристик квартиры (Приложение N 1 к договору) не является существенным изменением, а соответственно не влечет возникновение у Участника долевого строительства права требования в силу ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ устранения нарушений.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).
Судебная коллегия обращает внимание на то, что А., подписав договор <дата>, согласился с его условиями.
Таким образом, исходя из анализа условий договора, следует, что стороны, определяя стоимость договора, согласовали условия, при которых данная стоимость рассчитывается исходя из общей площади квартиры, и может быть изменена в случае изменения площади, а также согласовали порядок расчета такой стоимости, что не противоречит положениям статьи 421 ГК РФ и не является нарушением положений статьи 16 Закона "О защите прав потребителей", поскольку каким-либо правилам, установленным законом или иными правовыми актами в области защиты прав потребителей не противоречит.
На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований истца о признании п. 3.5, 11.5, 11.4 договора N <...> недействительными.
Судом также установлено и следует из материалов дела, что в проект жилого дома, в котором расположена квартира истца, были внесены изменения, квартира по своей конструктивной надежности и безопасности соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Доказательств обратного в материалы дела не представлено. Изменение площади спорного объекта недвижимости не препятствует использованию объекта в связи с его назначением.
Довод апелляционной жалобы А. о том, что возможность изменения стоимости договора связана с выполнением дополнительных работ, согласие на производство которых от А. ответчиком не получено, не может быть принят во внимание. Содержащееся в договоре обязательство А. доплатить удорожание стоимости договора в случае сдачи в эксплуатацию жилого помещения с большей площадью нежели установлено договором, ясно свидетельствует о наличии согласия А. принять и оплатить квартиру с улучшенными потребительскими качествами в результате производства таких работ.
Доказательства того, что до производства указанных работ и ввода объекта в эксплуатацию А. обращался к инвестору с заявлением об отказе от получения квартиры с большей площадью в материалы дела не представлены.
Оснований полагать, что наступлению указанного отлагательного условия договора недобросовестно содействовало ООО "<...Г>" и что подобные работы были произведены с отступлением от утвержденного проекта исключительно с намерением увеличить расходы истца, в материалы дела не представлены.
С учетом изложенного, предложение ответчика произвести истцу доплату по договору соответствует положению п. 3.5 Договора N <...>, заключенного между сторонами.
На основании ч. 2 ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.04 года обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
При таких обстоятельствах, учитывая, что обязанности по договору истцом в полном объеме не исполнены, суд первой инстанции правомерно отказал истцу в удовлетворении требования об обязании ответчика передать спорный объект недвижимости.
А. в апелляционной жалобе указывает, что изменения в проектную декларацию не были опубликованы, в связи с чем пункт 11.5 договора является недействительным.
Факт отсутствия публикации данных изменений не может являться основанием для признания данного пункта договора недействительным, т.к. превышение площади квартиры составляет менее 10%; как указывалось судебной коллегией ранее, стороны при заключении договора были свободны в выборе его условий, согласились с данным условием договора, который не противоречит действующему законодательству, в связи с чем отсутствие публикации проекта и в связи с этим неинформирование истца не нарушает его прав.
В дополнительной апелляционной жалобе истцом указан довод о необходимости судебной коллегией установить размер суммы доплаты - <...> руб. <...> коп. или <...> руб. <...> коп., т.к. это будет иметь преюдициальное значение.
В соответствии со ст. 327.1 п. 4 ГПК РФ новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции.
Учитывая, что размер доплаты не был предметом иска, поданного А., он не рассматривался в суде первой инстанции, судебная коллегия не вправе разрешить данный вопрос.
Что касается требований истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда, судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.
Истцом заявлено требование о возмещении морального вреда за отказ ответчика передать квартиру по акту приема-передачи.
В соответствии со ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
Статьей 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" предусмотрена возможность компенсации морального вреда, причиненного потребителю вследствие нарушения исполнителем его прав.
Пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 20.12.1994 г. N 10 "Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда" установлено, что под моральным вредом понимаются нравственные или физические страдания, причиненные действиями (бездействием), посягающими на принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона нематериальные блага (жизнь, здоровье, достоинство личности, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна и т.п.), или нарушающими его личные неимущественные права (право на пользование своим именем, право авторства и другие неимущественные права в соответствии с законами об охране прав на результаты интеллектуальной деятельности) либо нарушающими имущественные права гражданина.
Пункт 15 вышеназванного Постановления разъясняет, что в силу ст. 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) на основании договора с ним, его прав, предусмотренных федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, возмещается причинителем вреда только при наличии вины.
Между тем, в ходе судебного разбирательства, судом первой инстанции не был установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора, заключенного с истцом.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правильно не усмотрел оснований для взыскания компенсации морального вреда.
Одним из доводов апелляционной жалобы является нерассмотрение судом вопроса о возмещении судебных издержек истца в виде оплаты услуг представителя в размере <...> руб.
Данный довод жалобы удовлетворению не подлежит, т.к. согласно материалам дела, протоколам судебных заседаний от 19.01.12 г., 16.02.12 г., 15.03.12 г. стороной истца заявление о возмещении процессуальных расходов не подавалось, доказательства по нему не приобщались к материалам дела, в связи с чем суд первой инстанции и не разрешил данный вопрос при вынесении решения.
Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения при рассмотрении настоящего дела судом, не допущено.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы оснований к отмене решения не содержат. По существу доводы жалобы сводятся к несогласию с произведенной судом оценкой доказательств, что не может служить основанием для отмены постановленного судом решения.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 15 марта 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А. - без удовлетворения.