Как продать долю в квартире без согласия

Здравствуйте Елизавета!
Если обладатель доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение (вне зависимости от ее конкретного размера) захочет продать свою долю постороннему лицу либо распорядиться ею иным возмездным образом, указанный обладатель в обязательном порядке должен будет реализовать механизм преимущественного права покупки принадлежащей ему доли.
Во-первых, п. 1 ст. 250 ГК РФ категорично устанавливает, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (т.е. не сособственнику данной вещи) остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Во-вторых, в п. 2 ст. 250 ГК РФ определяется алгоритм реализации преимущественного права покупки. Данная норма устанавливает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Порядок такого извещения детальным образом прописан в Методических рекомендациях по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от 28 марта 2016 г. N 03/16). Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
В то же время необходимо понимать, что категория преимущественного права покупки не так однозначна. В практической деятельности постоянно возникают вопросы о том, нужно ли при совершении тех или иных конкретных гражданско-правовых сделок собственнику доли "запускать" преимущественное право покупки или нет. На первый взгляд ответ на данный вопрос достаточно прост, ведь ст. 250 ГК РФ распространяется именно на преимущественное право покупки, т.е. на ситуацию совершения собственником доли сделки по ее купле-продаже, с той оговоркой, что в п. 5 ст. 250 ГК РФ прямо отмечается, что правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены. Однако нельзя упускать из вида, что в тексте ГК РФ содержится более общая норма на этот счет. Речь идет о п. 2 ст. 246 ГК РФ. Данная норма устанавливает, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении (выделено нами. - А.М.) правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки).
Таким образом, системное толкование ст. 246 и 250 ГК РФ позволяет прийти к однозначному выводу, что если собственник доли захочет произвести возмездное отчуждение такой доли постороннему лицу (а купля-продажа (мена) не является единственной сделкой из сделок данного круга), отчуждающий собственник будет обязан реализовать механизм преимущественного права покупки в отношении остальных долевых сособственников вещи.
Если сособственник захочет подарить или завещать свою долю постороннему лицу, ему не нужно реализовывать преимущественное право покупки (дарение и наследование осуществляется напрямую), так как обозначенные сделки являются классическими безвозмездными сделками. Залог (ипотека) доли также осуществляется свободно; в п. 2 ст. 7 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" устанавливается, что участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. В п. 1 - 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" прямо говорится, что преимущественное право покупки не применяется при заключении договора пожизненного содержания с иждивением. Наконец, преимущественное право покупки не применяется в ситуации продажи доли хотя бы одному из сособственников общей вещи (такая продажа также осуществляется напрямую), так как в ст. 250 ГК РФ прямо говорится о том, что механизм преимущественного права покупки реализуется только в случае продажи доли постороннему лицу.

Таким образом, вы можете заключить договор дарения доли, в таком случае согласие сестры на сделку получать не надо.
Ниже мы приведем пример из судебной практики, когда сособственник, чьи права были нарушены заключением договора дарения доли квартиры, пытался в судебном порядке признать данный договор дарения недействительным в силу его притворности. Однако в удовлетворении иска ему было отказано, т.к. он не смог представить доказательства передачи денежных средств по договору между сторонами.

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 июля 2017 г. по делу N 33-28667

Судья: Андреева О.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Левшенковой В.А.,
судей Олюниной М.В., Анашкина А.А.,
при секретаре М.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Левшенковой В.А.
дело по апелляционной жалобе представителя истца (по первоначальному иску) по доверенности фио на решение Перовского районного суда города Москвы от 17 января 2017 года,
которым постановлено:
В иске фио к фио, фио о признании договора дарения доли в праве общей долевой собственности недействительным, применении норм гражданского права о договоре купли-продажи и переводе прав и обязанностей покупателя доли - отказать.
В удовлетворении встречного иска фио к фио, действующему за себя и в интересах несовершеннолетней фио, фио, фио, действующим в интересах несовершеннолетней фио, фио, фио о вселении, обязании не чинить препятствий в проживании, обязании передать ключи отказать,

установила:

О.А. обратился в суд с иском к Н.В.А., Д. о признании договора дарения доли в праве общей долевой собственности недействительным, применении норм гражданского права о договоре купли-продажи и переводе прав и обязанностей покупателя доли.
В обоснование иска истец указывает, что ему принадлежит доля в размере 1/8 в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, другими долевыми собственниками являлись: О.В. (1/4), О.Е. (1/4) и О.Т. (1/8), Н.В.С. (1/4). В декабре 2015 года Н.В.А. обратился к нему и попросил дать ему в долг 200 000 рублей, мотивируя тем, что ему срочны нужны средства. Он отказался предоставлять заем, так как ранее Н.В.А. не возвращал взятые деньги. Тогда Н.В.А. предложил ему купить его долю в праве общей собственности на квартиру за те же 200 000 рублей. Он согласился купить долю Н.В.А., однако, по прошествии нескольких дней, изыскав необходимые средства, он обратился к Н.В.А. с предложением заключить договор купли-продажи доли, но не получил ответа. В начале марта 2016 года к нему обратились неизвестные лица с предложением продать долю (1/4) в квартире, указав на то, что они представляют интересы Д., который с 26.12.2015 года является долевым собственником квартиры. От этих лиц ему стало известно, что Н.В.А., через несколько дней после просьбы дать ему в долг, продал свою долю Д. При этом, стороны для обхода норм закона о праве преимущественной покупки участников общей долевой собственности заключили для вида договор дарения от 26.12.2015 года. Кроме того, позднее Н.В.А. в разговоре с ним сообщил, что продал свою долю за 200 000 рублей. Таким образом, ответчики, действуя незаконно и недобросовестно, заключили притворный договор дарения доли в праве общей собственности на квартиру в обход преимущественного права покупки. В силу безвозмездности договора дарения он заключается, прежде всего, между лицами, состоящими в родственных, дружеских или деловых отношениях или, как минимум, знакомыми друг с другом лицами. Н.В.А. и Д. не состоят в родстве, дружеских отношениях, не являются коллегами по работе и, вообще, не были знакомы до момента заключения договора. При таких обстоятельствах, отсутствуют какие-либо разумные основания, которые позволили бы Н.В.А. внезапно отказаться от запланированной ранее возмездной сделки с ним в целях получения денежных средств, в которых он так нуждался, в пользу безвозмездной передачи доли постороннему лицу. Возмездность передачи доли подтверждается также записью разговора, состоявшегося 15.04.2016 года в время у станции метро "Автозаводская" между ним и Д., в ходе которого последний упомянул, что он заплатил Н.Д. деньги за долю.
Д. предъявил встречные исковые требования к О.А., действующему за себя и в интересах несовершеннолетней О.Е., О.С.В., О.С.С., действующим в интересах несовершеннолетней О.В., О.Т., О.Н. о вселении, обязании не чинить препятствий в проживании, обязании передать ключи, ссылаясь на то, что в период времени с дата по настоящее время он пытался войти в квартиру, где он является сособственником, дверь в квартиру никто не открыл, О.А. и члены его семьи сообщают, что не пустят его и членов его семьи в квартиру. Дверные замки в квартиру заменены. Он делал попытки вселения в квартиру, обращаясь в Отдел МВД России по адрес. Также отправил телеграмму о вселении, нечинении препятствий и выдаче ключей от квартиры для вселения.
Судом постановлено указанное выше решение, об изменении которого в своей апелляционной жалобе просит представитель истца Ф., ссылаясь на то, что судом первой инстанции грубо нарушены нормы материального и процессуального права.
Истец (по первоначальному иску) О.А., представитель истца (по первоначальному иску) Ф. в заседании судебной коллегии поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель ответчика (по первоначальному иску) Д. - фио в заседании судебной коллегии полагал решение суда законным и обоснованным.
Ответчики (по первоначальному иску) Н.В.А., Д., ответчики (по встречному иску) О.Н., О.Т., О.С.С., действующая в интересах несовершеннолетней О.В., представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, в заседание судебной коллегии не явились, о слушании дела извещены, об уважительных причинах своей неявки судебной коллегии не сообщили, в связи с чем, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Судебная коллегия, заслушав явившихся участников процесса, изучив материалы дела, не находит оснований к отмене или изменению решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами, материалами дела и требованиями закона.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Согласно требованиям ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, если оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. "О судебном решении").
Обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или общеизвестным обстоятельствам, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. "О судебном решении").
Постановленное судом решение вышеуказанным требованиям отвечает.
Решение суда первой инстанции вынесено при точном соблюдении процессуальных норм и в полном соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к возникшим между сторонами правоотношениям, и содержит исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных фактов.
В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что отдельная трехкомнатная квартира по адресу: адрес находится в общей долевой собственности О.А. - 1/8 доли, О.В. - 1/4 доли, О.Е. - 1/4 доли, О.Т. - 1/8 доли и Д. - 1/4 доли в праве.
Право собственности Д. на 1/4 доли в праве собственности на квартиру возникло на основании договора дарения доли от 26.12.2015 года, заключенного с Н.В.А., зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19 января 2016 года.
В настоящее время в спорном жилом помещении постоянно зарегистрированы: О.А., О.Н., О.Т., несовершеннолетние О.Е., О.М.
Н.В.А. снят с регистрационного учета из указанной квартиры 11.02.2016 года.
Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по правилам ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, применяя приведенные нормы права, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований для признания договора дарения доли в праве притворной сделкой не имеется.
При этом, суд исходил из того, что надлежащих доказательств того, что Н.В.А. обращался к О.А. с предложением предоставить ему заем в сумме 200 000 рублей или выкупить у него 1/4 доли квартиры и, тем более что была согласована цена указанной доли в размере 200 000 рублей, не представлено, равно как не имеется доказательств затруднительного либо тяжелого материального положения Н.В.А. и его нуждаемость в денежных средствах.
Что касается представленной аудиозаписи разговора от 3 марта 2016 года, то суд признал данную аудиозапись ненадлежащим доказательством для признания договора дарения недействительным, поскольку из ее содержания невозможно достоверно установить, с кем конкретно осуществлял разговор О.А., идентифицировать лицо указанное как "риэлтор", проверить, действительно ли данное лицо общалось 3 марта 2016 года с О.А., равно как невозможно установить, что указанное лицо в действительности имеет какое-либо отношение к Д. или Н.В.А., а также к заключенной между ними сделке.
Кроме того, суд отметил, что при данном разговоре в основном обсуждался вопрос о возможной покупке-продаже доли, уже принадлежащей Д., при этом прямого указания на получение Н.В.А. каких-либо денежных средств вообще и, 200 000 рублей, которые О.А. указывает как цену договора от 26.12.2015 года, в частности, данная запись не содержит.
Как указал суд первой инстанции в оспариваемом судебном акте, О.А. не лишен возможности избрать иной способ защиты права путем обращения в суд с иском в соответствии со ст. 247 ГК РФ, п. п. 4, 5 ст. 252 ГК РФ, с учетом разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", о признании доли незначительной, выплате денежной компенсации в счет стоимости доли, признании права собственности на долю и прекращении права собственности Д. на указанную долю.
Разрешая встречные исковые требования Д. о вселении, обязании не чинить препятствий в проживании, обязании передать ключи, суд не нашел оснований для их удовлетворения, учитывая, что принадлежащая Д. доля не является его единственным и постоянным местом жительства, а существенного интереса в использовании данной доли он не имеет.
Также суд принял во внимание, что в спорной квартире постоянно зарегистрирована и проживает семья О.А., которая не находится с Д. в родственных отношениях, а поэтому совместное использование квартиры О-выми, которые имеют несовершеннолетних детей, и Д., является затруднительным.
Судебная коллегия в полной мере соглашается с выводами суда первой инстанции. Данные выводы основаны судом на материалах дела, к ним он пришел в результате обоснованного анализа письменных доказательств, которым дал надлежащую оценку в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ во взаимосвязи с нормами действующего законодательства.
Доводы жалобы о том, что фактически имела место возмездная сделка по отчуждению доли в квартире, на правильность принятого решения не влияют, поскольку не представлено достоверных и достаточных доказательств продажи Н.В.А. принадлежавшей ему доли в праве по цене 200 000 рублей, на которой настаивает О.А., а об иной стоимости имущества в целях перевода права и обязанностей покупателя не заявлено.
Довод жалобы об отсутствии в нарушение ч. 4 ст. 292 ГК РФ согласия органа опеки и попечительства на отчуждение доли в праве собственности на квартиру в суде первой инстанции не заявлялся, названный довод впервые был озвучен только на стадии апелляционного обжалования, что свидетельствует об изменении стороной истца (по первоначальному иску) основания иска после принятия оспариваемого решения, что недопустимо в силу ч. 6 ст. 327 ГПК РФ при рассмотрении дела в апелляционной инстанции.
Вопреки доводам жалобы, отсутствие между сторонами родственных отношений не препятствовало заключению договора дарения имущества.
В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы и выводы суда первой инстанции, направлены на переоценку собранных по делу доказательств, в связи с чем не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда.
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 193 - 199, 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

Решение Перовского районного суда города Москвы от 17 января 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца (по первоначальному иску) по доверенности фио - без удовлетворения.