Права субарендатора

Юрий
,
Москва
12.11.2015
Раздел: 

Фирма сдавала в субаренду нежилое помещение, с согласия арендодателя, но истекает 15 летний срок аренды.
Может ли субарендатор продлить на себя срок ареды или выкупить его.
Деятельности арендатора и субарендатора взаимно связаны.

Ответил адвокат -
Королева С.О.

Здравствуйте Юрий!
В соответствии со ст. 618 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Однако срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.
Субарендатор обладает лишь преимущественным правом на заключение договора субаренды на новый срок, если такое условие предусмотрено в договоре субаренды. Преимущественных прав на заключение договора аренды субарендатор не имеет.
Кроме того Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в абзаце 6 пункта 1 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указал, что при применении положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).
Таким образом, заключение арендатором муниципального имущества договора субаренды с третьим лицом, с одной стороны, не лишает его преимущественного права на выкуп такого имущества, и с другой стороны, не порождает подобного права у субарендатора.
Таким образом, правом на пролонгацию договора аренды обладает только арендатор (при условии, если такое право предусмотрено договором), право выкупа предоставлено тоже только арендатору в отношении государственного или муниципального имущества, при наличии указанных у законодательстве оснований.