Вы здесь

Признание недействительным договора аренды: последствия для субарендатора

Раздел: Аренды
Артем
(Москва)
14.11.2016 - 12:53

Собственник сдал помещение организации в аренду, договор зарегистрирован. Затем сдал это же помещение тоже целиком другой организации (которая и занимает помещение), договор не зарегистрирован. Второй арендатор, в свою очередь, сдал часть помещения в субаренду. Таким образом, получается два действующих договора аренды на одно и то же помещение. Каким образом в данной ситуации должен себя вести субарендатор? Особенно учитывая, что данная ситуация окончательно прояснилась спустя год после подписания договора субаренды. За это время субарендатор успел вложить значительные средства в развитие бизнеса. Может ли он рассчитывать на возмещение средств из-за мошенничества арендатора/владельца помещения?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Артем!
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Исходя из положений ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление документов - доказательств прав собственности арендодателя необходимо только при регистрации договора аренды. А регистрация договора аренды недвижимого имущества в силу требований ст. 651 ГК РФ требуется только для договоров аренды, заключенных на срок не менее одного года.
Таким образом, несмотря на отсутствие прямого указания в законодательстве на обязанность арендатора (субарендатора) проверять права арендодателя на сдаваемое в аренду недвижимое имущество, проверка такого права будет проводиться априори при заключении договора аренды на срок более одного года. Проверка будет осуществляться или арендатором/субарендатором, или самим регистрирующим органом не позднее стадии принятия регистрирующим органом всех документов на регистрацию договора аренды недвижимого имущества.
В случае же заключения краткосрочных договоров аренды/субаренды такую проверку арендатор/субарендатор может забыть осуществить. Между тем у арендодателя может не оказаться прав на сдаваемое в аренду имущество.
В случае принятия в субаренду недвижимого имущества без проверки полномочий арендатора, являющегося по сути арендодателем по отношению к субарендатору, по договору аренды, в рамках которого планируется заключение договора субаренды, существует риск фактического отсутствия у арендодателя права собственности на имущество, а у арендатора - на сдачу его в субаренду. Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. В данном случае договор аренды и договор субаренды являются недействительными сделками; арендованное имущество будет подлежать возврату собственнику. Признание недействительным договора аренды и последствия для субарендатора указаны в п. 2 ст. 618 ГК РФ, согласно которой, если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
Однако взыскать с арендодателя по договору аренды и с арендатора по договору субаренды уплаченную арендную плату как сумму неосновательного обогащения, исходя из анализа сложившейся судебной практики, будет невозможно.

Понравился ответ адвоката? Оставьте свой отзыв

Дополнительный вопрос

Укажите тот-же e-mail, что указывали при добавлении вопроса.

Вопросы, которые нам задают

Артем
Москва
14.11.2016 - 12:53
Собственник сдал помещение организации в аренду, договор зарегистрирован. Затем сдал это же помещение тоже целиком другой организации (которая и занимает помещение), договор не зарегистрирован. Второй арендатор, в свою очередь, сдал часть помещения в субаренду. Таким образом, получается два действующих договора аренды на одно и то же помещение. Каким образом в данной ситуации должен себя вести субарендатор? Особенно учитывая, что данная ситуация окончательно прояснилась спустя год после
Ответил адвокат - Королева С.О.:Здравствуйте Артем! Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем),...
владимир
красноярск
15.03.2016 - 06:19
Скажите,в случае передачи квартиры в дар сыну ,какие ограничения будут у меня в в праве распоряжения квартиры...Могу ли я пускать на совместное проживание другого человека? Могут ли меня выписать после этого,или продать квартиру без моего ведома? ...
Ответил адвокат - Королева С.О.:Здравствуйте Владимир! Заключая договор дарения квартиры, вы перестаете быть собственником жилья с момента внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и...
Юрий
Москва
12.11.2015 - 16:49
Фирма сдавала в субаренду нежилое помещение, с согласия арендодателя, но истекает 15 летний срок аренды. Может ли субарендатор продлить на себя срок ареды или выкупить его. Деятельности арендатора и субарендатора взаимно связаны....
Ответил адвокат - Королева С.О.:Здравствуйте Юрий! В соответствии со ст. 618 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в...
Показать все

Задать свой вопрос адвокату

Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.

consult

Plain text

  • Разрешённые HTML-теги: <strong></strong><ul><ol><li><em><i><p>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
Например: Как выписать человека из квартиры, если он не живет 10 лет?
Укажите для быстрого получения ответа на вопрос, телефон будет виден ТОЛЬКО администрации сайта
Укажите для быстрого получения ответа на вопрос, e-mail будет виден ТОЛЬКО администрации сайта
To prevent automated spam submissions leave this field empty.

Вертикальные вкладки

Категория вопроса
- Выберите -

Успешные дела

Адвокаты нашей Коллегии успешно провели большое количество дел

Посмотреть все дела

  • Решение об определении места жительства ребенка с отцом
    28.04.2016

    В Коллегию адвокатов обратился П.М.А. (отец ребенка) с просьбой оказать ему юридическую помощь по делу об определении места жительства ребенка - сына 8 лет. Ведение дела было поручено адвокату Головиной К.О.
    Мать...

  • Признание сделки купли продажи квартиры недействительной
    12.07.2012

    Судебная коллегия по гражданским дела Московского городского суда повторно отменила решение суда первой инстанции, которым было отказано клиентам адвоката Гостевой С.Н. в удовлетворении иска о признании сделки...

  • Судебная практика по ч.4 ст. 12.15 КоАП РФ
    13.04.2016

    За оказанием юридической помощи в КАМ "ЮрПрофи" обратился гражданин, который совершил обгон транспортного средства с выездом на сторону проезжей части дороги, предназначенную для встречного движения, соединенный с движением навстречу транспортному потоку, чем нарушил дорожную разметку 1.1...

  • Расторжение агентского договора
    02.06.2014

    Симоновский районный суд г.Москвы с участием адвоката Бурилов А.В., представлявшего интересы истца, принято решение по исковому заявлению клиента адвоката о расторжении агентского договора, взыскании с ответчиков солидарно...

  • Проверка заявления о фальсификации арбитражным судом
    25.03.2015

    Судом по интеллектуальным правам вынесено постановление по делу о защите прав на коммерческое изображение и взыскание компенсации. Интересы истца и третьего лица по делу представлял адвокат Бурилов А.В.
    ...