Расторжение договора аренды арендатором

Лилия
,
Самара
19.07.2014
Раздел: 

Мой сын - индивидуальный предприниматель, в феврале 2014 года он заключил договор аренды помещения, до мая 2014 г. он исправно платил арендную плату согласно договора, сейчас у него возникли финансовые трудности и платить по договору не может. Он поставил в известность арендодателя о том, что хочет расторгнуть договор аренды в следствии своей финансовой несостоятельности. Арендодатель отказывается расторгать договор, пока не найдет замену на это место. И потом как оказалось в договоре прописано, что только арендодатель в одностороннем порядке может расторгнуть договор аренды и пока они не найдут новых арендаторов мой сын должен платить им арендную платы, даже если он и не стоит на арендуемом месте. Договор составлен на год т.е. до 31 декабря 2014 г. Арендодатели грозят подать в суд и взыскать всю оставшуюся сумму по договору. Подскажите пожалуйста, как можно расторгнуть договор? Спасибо.

Ответил адвокат -
Казаков Алексей Леонидович

Лилия, здравствуйте!
В соответствии со ст. 620Гражданского лодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

во-первых, непредоставление арендодателем имущества в пользование арендатору или препятствование пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или с назначением имущества. Препятствованием пользованию имуществом может служить состояние имущества, в котором оно непригодно для использования. Предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, является обязанностью арендодателя (п. 1 ст. 611 ГК). Это установление соответствует общему правилу п. 2, 3 ст. 611 ГК РФ.
Другим препятствием считается передача имущества без принадлежностей или относящихся к нему документов (технического паспорта, сертификата качества и т.д.), а также иные действия или бездействие арендодателя;
во-вторых, наличие в переданном арендатору имуществе препятствующих пользованию им недостатков, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором при заключении договора. Имеются в виду скрытые недостатки имущества, которые могут быть обнаружены в процессе его использования. В данном случае законодатель связывает наличие недостатков с моментом заключения договора. Но следует учитывать также норму ст. 612 ГК РФ, согласно которой неосведомленность арендодателя об этих недостатках в момент заключения договора не лишает арендатора права на досрочное расторжение договора;
в-третьих, неисполнение арендодателем обязанности произвести капитальный ремонт. Это положение соответствует общему правилу ст. 616 ГК РФ. Срок капитального ремонта может быть определен договором, вызван неотложной необходимостью, при отсутствии заранее определенных сроков это должен быть любой разумный срок;
в-четвертых, переданное арендатору имущество окажется в состоянии, непригодном для использования. Это основание действует, если ухудшение имущества вызвано не зависящими от арендатора обстоятельствами: либо случайностью, либо форс-мажорными обстоятельствами. В данном случае арендатор не несет ответственность за ухудшение имущества.
Перечень оснований, приведенный в комментируемой статье, не является исчерпывающим, он может быть дополнен законом (п. 3 ст. 611, п. 1 ст. 612, ст. 613, п. 1 ст. 616 ГК) или договором (п. 2 ст. 450 ГК).
Комментируемая норма не исключает возможности расторжения договора аренды арендатором во внесудебном порядке. Так, могут быть установлены основания расторжения договора по воле арендатора, не связанные с нарушением арендодателем своих обязанностей. Одним из оснований правомерного расторжения договора может служить, в частности, утрата арендатором производственной необходимости в использовании имущества.
В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендатора от исполнения договора и от его расторжения во внесудебном порядке. До обращения в суд арендатор должен предложить арендодателю расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК). Если арендодатель не дает ответа в установленный срок, то арендатор может направить соответствующий иск в суд. Срок указывается в предложении либо согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ составляет 30 дней.
Гражданское законодательство исходит из принципа добросовестности участников гражданского оборота, который в данном случае означает, что при заключении договора арендатор должен быть предусмотреть все последствия его заключения, просчитать все риски.

В соответствии со ст.450 ГК РФ, договор может быть расторгнут по соглашению сторон в любой момент его действия. В данном случае Ваш сын может обратиться к арендодателю в письменной форме с предложением о расторжении договора и передаче арендуемого имущества по акту в предусмотренный в предложении срок.

В случае отказа арендодателя расторгнуть договор по соглашению сторон, остается один вариант - обращение в суд с иском о расторжении договора по одному из оснований, предусмотренных ст.ст.450, 451, 620 ГК РФ.

Нежелание арендодателя расторгать договор обоснованно, так как он может понести убытки, вызванные простоем помещения. Вместе с тем, заключая договор с Вашим сыном, арендодатель рассчитывал получить доход от сдачи в аренду имущества за весь срок действия договора, и, возможно, отказал в заключении договора иному потенциальному арендатору, так как заключил договор с Вашим сыном.