Добрый день!
Купила дом (брус , кирпич), по факту асбестобетонные листы , утеплитель и имитация кирпича.
Пишу претензия продавцу, в ней нужно указать , что я хочу уменьшить стоимость договора или можно потребовать исправить недостатки? если исправить недостатки, то в какой срок по закону? и если я пишу примерную стоимость затрат, обязательно ли мне проводить строительно-техническую...
Задолженность по договору купли-продажи недвижимости
Здравствуйте! В январе 2016 г я заключила с покупателем договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с использованием материнского капитала, 21.03.2016 проведена его регистрация, переход права собственности перешел покупателю. Затем выясняется, что использовать материнский капитал покупатель не может, в силу того что не может улучшить условия своим детям, совершая данную покупку . Она сказала, что будет оплачивать наличными, если продавцы снизят цену. Заключаем дополнительное соглашение , снижаем цену, покупатель оплачивает 40% от согласованной цены, оставшуюся сумму должна была оплатить до 12.08.2016 г., но не исполняет своих обязательств до настоящего времени. Будет ли считаться убытком разница между ценами по договору и дополнительному соглашению, ведь заключить замещающую сделку я не могу, так права собственности на недвижимость перешла покупателю; является ли сумма в размере долга неполученным доходом ( упущенной выгодой), какие разумные меры нужно принять для уменьшения убытка ? Можно ли наряду с требованием оплаты по договору и оплатой процентов по ст. 395 просить возмещение убытков как меру воздействия на должника?
Ответил адвокат -
Королева С.О.
Здравствуйте Галина!
Неоплаченные покупателем денежные средства являются его задолженностью перед вами, и подлежат взысканию именно как задолженность с начислением на сумму долга процентов по ст. 395 ГК РФ. Разница между первоначальной ценой договора купли-продажи и ценой по дополнительному соглашению, по нашему мнению, вряд ли может считаться убытками в виде упущенной выгоды, поскольку уменьшение цены - ваше обоюдное решение, оформленное соглашением сторон, имеющим для сторон обязательную силу.
Наличие задолженности по договору дает вам возможность обратиться в суд либо с иском о взыскании задолженности либо с иском о расторжении договора купли-продажи с возвратом продавцу предмета договора купли-продажи.
В судебной практике сформирован правовой подход по применению пункта 2 статьи 450 Кодекса в контексте разъяснений, содержащихся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Суды исходят из того, что неполучение продавцом оплаты за отчужденное покупателю имущество, лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое (допущенное покупателем) нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Кодекса (определение Верховного Суда Российской Федерации от 04.09.2015 N 307-ЭС15-7069 по делу N А56-46486/2014, определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2013 N ВАС-8666/13, от 12.04.2012 N ВАС-3275/12, от 27.10.2011 N ВАС-14396/11 и от 13.01.2011 N ВАС-17785/10).
