Уточнение границ земельного участка
Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15.06.2010 № 14-4670-ГЕ
В рассматриваемом Письме содержатся разъяснения, данные со стороны Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра), по которым будет производиться уточнение границ земельного участка и государственная регистрация прав собственности на него в случаях, если в процессе уточнения границ его площадь отличается от значений, отраженных в правоустанавливающих документах.
Указанные объяснения касаются территорий, которые предоставлены для ведения подсобного или дачного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного или гаражного строительства, постоянного пользования или наследуемого владения до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ). Разъяснения осуществлялись на основании положений, отображенных в пункте 6.2. Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457. Росреестр получает право на предоставление разъяснений юридическим и физическим лицам в области вопросов, которые относятся к регулируемой им области. Однако в пункте 7 указывается, что Росреестр не имеет права на осуществление нормативно-правового регулирования в данной сфере.
Учитывая вышесказанное, можно утверждать, что данное Письмо нельзя считать нормативно-правовым актом, и его характер не является обязательным. Однако рассматриваемый документ отражает позицию Росреестра относительно указанного вопроса.
Препятствия, существующие для государственной регистрации права собственности на земельные участки, сведения о площади которых в государственном кадастре недвижимости и правоустанавливающих документах не совпадают
Согласно редакции пункта 4 статьи 25.2, действовавшей ранее в рамках Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», устанавливались определенные нормы для проведения государственной регистрации права собственности лица на земельный участок. В соответствии с ним, если территория предоставлена для личного пользования, ведения дачного или подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного или гаражного строительства, с правом пожизненного владения или бессрочного пользования, ее государственная регистрация возможна даже в том случае, если данные в правоустанавливающих документах не совпадали с показаниями кадастрового паспорта. Причем, пределы возможного расхождения сведений относительно размеров земельного участка также не устанавливались. Однако посредством Федерального Закона от 21.12.2009 № 334-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации» пункт 4 статьи 25 был исключен из Закона о регистрации. После этого многим гражданам было отказано в государственной регистрации земельных участков.
В соответствии с пунктом 13 Закона о регистрации, правовая экспертиза документов на землю является одним из первых и важных этапов, без прохождения, которого государственная регистрация права на территорию не является возможной. Осуществляя уточнение границ участка и проверку документов (в частности, определяя их юридическую силу), государственному регистратору необходимо установить, насколько сведения об объекте недвижимого имущества, указанные в документах, совпадают с данными, отображенными в правоустанавливающей документации. Необходимость этой процедуры установлена в пункте 93 Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Приказом Минюста России от 14.09.2006 № 293.
Аналогичные требования отображены в Приказе Минюста РФ от 01.07.2002 № 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В пункте 43 Методических рекомендаций, проводимых во время правовой экспертизы документов, а также в процессе проверки законности осуществляемой сделки, рекомендуется убедиться в том, что информация об объекте недвижимости, указанная в документации, которая удостоверятся государственными органами по учету объемов недвижимого имущества, совпадает с данными, указанными в правоустанавливающем документе на этот объект. Если в процессе проверки будут выявлены расхождения в значениях, рекомендуется приостановить проведение государственной регистрации на неопределенный срок.
Таким образом, расхождение в фактическом и документальном значениях площади земельного участка могло стать причиной приостановления процедуры государственной регистрации права собственности на указанную территорию.
Разъяснения Росреестра по вопросу государственной регистрации права собственности на земельные участки, если сведения об их площади различаются в ГКН и правоустанавливающих документах
В Письме Росреестра отображены положения касательно значения экспертизы документов, предоставленных для проведения государственной регистрации права собственности. Эта процедура направлена на определение степени соответствия документации требованиям и нормам в рамках Закона о регистрации, федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и Гражданского кодекса РФ.
Помимо этого, согласно пункту 1 части 5 статьи 27 Закона о кадастре недвижимости, становится возможной процедура проведения государственного кадастрового учета земли. Это возможно в тех случаях, когда необходимо уточнить границы территории, если в результате площадь участка не превысит сведения, которые содержатся в ГКН на величину, являющуюся большей, чем минимальный размер данной территории. Если размер земельного участка не установлен, то разница в сведениях не должна превысить 10% площади, отображенной в ГКН.
Росреестр сделал вывод относительно того, что если разница значений площади, указанных в ГКН и правоустанавливающих документах, не превышает минимальный размер, определенный законодательством РФ, то в этом случае проведение государственной регистрации возможно. Процедура осуществляется в порядке, установленном в Законе о регистрации прав на недвижимое имущество.
Позиция Росреестра основывается на том, что земельный участок с разницей в данных относительно своей площади является объектом права и может выступать в качестве объекта кадастрового учета. Это означает, что соответственно данная территория является и объектом права собственности. Следовательно, территория может быть зарегистрирована в ЕГРП.
Также в пункте 1 статьи 33 ЗК РФ установлено, что минимальный размер земельных участков, которые предоставляются лицам для ведения фермерского хозяйства, огородничества, садоводства, дачного строительства, устанавливается посредством законов субъектов РФ. Что касается ведения личного подсобного хозяйства и осуществления индивидуального строительства на землях, находящихся в муниципальной или государственной собственности, то их минимальные размеры определяются нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления.
