Выбор управляющей компании в новостройке

У нас дом- новостройка по ДДУ. Многие еще не зарегистрировали право собственности на квартиры, из-за судебных споров с застройщиком. Передаточные акты подписаны, многие живут. Могут ли принимать участие в выборе управляющей компании жильцы тех квартир, право собственности которых еще не зарегистрировано? Будет ли законным такое общее собрание, если они будут голосовать?

Ответил адвокат -
Королева С.О.

Здравствуйте Павел!
По общему правилу именно собственники помещений в многоквартирном доме (далее - МКД) наделены правом выбора способа управления домом. Это следует из положений статей 44, 45, 47 и 48 Жилищного кодекса РФ о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также ч. ч. 2 и 3 ст. 161, статей 162 и 164 Жилищного кодекса РФ об управлении МКД.
В соответствии с частью 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД и может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания.
При этом данными статьями и п. 3 Правил проведения конкурса органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75, предусмотрено, что в некоторых случаях орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации, в частности, если:
1) собственниками помещений в МКД не выбран способ управления этим домом;
2) принятое собственниками помещений в МКД решение о выборе способа управления домом не реализовано;
3) до окончания срока действия договора управления МКД, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления домом не было реализовано;
4) в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию МКД.
При наличии указанных обстоятельств проводит конкурс орган местного самоуправления. И только если до дня проведения конкурса собственники помещений в МКД выбрали способ управления МКД и реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится (согласно ст. 39 ЖК РФ с учетом позиции решения Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2009 N ГКПИ09-830). Применительно к многоквартирному дому, в отношении которого получено разрешение на ввод в эксплуатацию и жилые (нежилые) помещения которого не зарегистрированы на праве собственности за гражданами и иными лицами, действует порядок выбора управляющей организации, установленный частью 14 ст. 161 ЖК РФ (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2017 N 07АП-1184/2017 по делу N А45-19656/2016). Управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В силу ст. 18 ЖК РФ и ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество (соответственно, на помещения в многоквартирном доме) подлежит государственной регистрации и возникает с момента государственной регистрации такого права.
Однако на практике все более часто встречаются случаи, когда решение о выборе способа управления многоквартирным домом принимают участники долевого строительства, подписавшие передаточные акты с застройщиком многоквартирного дома, но еще не зарегистрировавшие свое право собственности.
Законность таких решений неоднократно становилась предметом рассмотрения судов. Судебная практика по таким делам сложилась противоречивая.
Одни суды основываются на том, что решение о выборе способа управления многоквартирным домом вправе принимать только владельцы помещений в МКД, зарегистрировавшие свое право собственности. Суды указывают, что если лица, принявшие участие в общем собрании, на момент проведения данного собрания не обладали документами, подтверждающими право собственности на эти жилые помещения, то решение участников собраний о выборе ими способа управления нельзя признать правомерным решением собственников по смыслу, придаваемому ему положениями ст. 161 ЖК РФ (см. Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 02.03.2016 N Ф10-171/2016 по делу N А48-3347/2015; Определением Верховного Суда РФ от 27.06.2016 N 310-КГ16-6694 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке кассационного производства). Аналогичные выводы сделаны судами в следующих делах: Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2017 N 07АП-1184/2017 по делу N А45-19656/2016, Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11.08.2016 N Ф02-3336/2016 по делу N А19-10187/2015 (Определением Верховного Суда РФ от 07.12.2016 N 302-ЭС16-16356 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке кассационного производства), Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.07.2016 по делу N А56-68672/2015 (Определением Верховного Суда РФ от 30.12.2016 N 307-ЭС16-14405 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке кассационного производства).
Другие суды толкуют положения ст. 18 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 8, ч. ч. 1, 2 ст. 16, ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" таким образом, что с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права. Необходимость проведения конкурса определяется наличием решения правообладателей помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом и реализации этого решения. Волеизъявление правообладателей помещений в спорном многоквартирном доме является преимущественным правом на определение судьбы своего имущества, а обязанность органов местного самоуправления по отбору управляющей организации играет компенсаторную роль в случае, когда правообладатели не имеют намерений самостоятельно определять порядок управления (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.01.2017 N Ф09-10818/16 по делу N А60-7272/2016, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 21.11.2016 N Ф09-9393/16 по делу N А76-1708/2016, Определение Верховного Суда РФ от 17.02.2017 N 309-ЭС16-20699 по делу N А76-1708/2016). Данную правовую позицию занимает значительная часть судов. В мотивировочной части некоторые из них опираются на Определения Верховного Суда Российской Федерации от 16 марта 2015 г. N 301-КГ15-2083 и от 16 ноября 2015 г. N 304-ЭС15-14035, которыми были оставлены без изменения решения судов, применивших вышеизложенную правовую аргументацию.
Вторую позицию можно на настоящий момент считать превалирующей, с учетом количества и разнообразия регионов, ее разделяющих, см.: Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2016 г. по делу N А28-5147/2015, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2015 г. по делу N А56-27682/2015, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 24.03.2017 N Ф10-165/2017 по делу N А64-3486/2016, Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2016 N 04АП-1307/2016 по делу N А19-15757/2015, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 31.10.2016 N Ф06-14023/2016 по делу N А49-1329/2016, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2016 N 12АП-2851/2016 по делу N А12-55256/2015, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2016 N 13АП-28324/2016 по делу N А56-27043/2016, Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2016 N 15АП-3978/2016 по делу N А32-40406/2015, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2016 N 17АП-9682/2016-АК по делу N А60-7272/2016.
Таким образом, на сегодня не сложилось единой судебной практики по рассматриваемому вопросу, а также отсутствует конкретная правовая позиция Верховного Суда РФ. Буквальное толкование жилищного законодательства не позволяет проведение общего собрания по выбору управляющей компании лицами, не являющимися собственниками (но получившими помещения по передаточному акту от застройщика). При этом, с учетом сложившейся судебной практики в конкретном регионе, такие собрания и решения, принятые на них, могут быть признаны правомерными.