Вы здесь

Доверительное управление - судебная практика

Принято Постановление Президиума ВАС РФ от 07.06.2011 № 495/11 по делу № а46-19789/2009 "Срок договора аренды, заключенного доверительным управляющим, не может превышать срока доверительного управления, если
учредитель управления не дал на это согласие"

Суть спора

ООО «Охрана памятников культуры и архитектуры» (далее – доверительный управляющий) и Муниципальное образование город Омск (далее – учредитель управления) заключили договор доверительного управления имуществом. По условиям этого документа доверительный управляющий получил нежилые помещения общей площадью 1280,1 квадратных метров сроком на пять лет.

В качестве выгодоприобретателя по договору выступило муниципальное образование город Омск. Сам же договор был зарегистрирован 10.03.2004 года в установленном порядке. В соответствии с ним, доверительный управляющий может сдавать в аренду вышеуказанное имущество, а также осуществлять другие полномочия собственника в пределах, которые предусмотрены договором и законом. Но договор определяет, что доверительный управляющий не может совершать фактические и юридические действия, которые могут привести к отчуждению имущества. Также известно, что сделки на сумму более 2 миллионов рублей он может совершать только после того, как на это даст свое согласие учредитель управления.

ООО «Охрана памятников культуры и архитектуры», действуя в качестве доверительного управляющего, 23.03.2004 года заключило договор с ЗАО «Академия искусств». Сделка представляла собой договор аренды нежилых помещений на 96 лет (с 24.03.2004 по 23.03.2100). В результате, была установлена арендная плата, равная 83 400 рублей в месяц, причем арендодатель не мог в одностороннем порядке изменить величину арендной платы. Также договор аренды предусматривал обязанность арендодателя возместить все расходы, которые понес арендатор, выполняя текущий и капитальный ремонт помещений, а также в том случае, если он понесет другие затраты, направленные на улучшение арендованных помещений. В результате, по акту приема-передачи нежилые помещения были переданы ЗАО «Академия искусств».

ЗАО «Академия искусств» уступило свои права с согласия доверительного управляющего и перевело свои обязанности арендатора по договору аренды ЗАО «Стратегия бизнеса» (согласно соглашению от 26.08.2005 №1). Указанная сделка была зарегистрирована 10.10.2005 в установленном порядке.

Стало известно, что Департамент имущественных отношений администрации Омска оспорил в арбитражном суде договор аренды и предъявил исковое заявление к ООО «Охрана памятников культуры и архитектуры», ЗАО «Академия искусств», ЗАО «Стратегия бизнеса». В иске Департамент отразил требование признать договор аренды нежилых помещений недействительным, поскольку он ничтожен.

Суды, рассматривая данное дело, задались следующим вопросом: было ли у доверительного управляющего право на заключение договора аренды на срок, который превышает период времени, отведенный на доверительное управление, если он предварительно не получил согласие учредителей управления? В результате, суды решили изучить, что говорит судебная практика о доверительном управлении имуществом.

Проблема заключения доверительным управляющим договора аренды, в том числе недвижимого имущества, на срок, превышающий срок доверительного управления.

В статье 608 ГК РФ указано, что в качестве арендодателя может выступать не только владелец арендуемого имущества, но также и лицо, которое уполномочено на это собственником и законом. В качестве собственника может выступать доверительный управляющий.

Из определения договора доверительного управления имуществом следует, что одна сторона (учредитель управления) передает на определенный срок имущество другой стороне (доверительному управляющему) для доверительного управления. Со своей стороны доверительный управляющий обязуется осуществлять доверительное управление недвижимостью в интересах учредителя управления или указанного им лица (согласно пункту 1 статьи 1012 ГК РФ). Осуществляя доверительное уравление, управляющий имеет право совершать любые фактические и юридические сделки в отношении имущества, если вышеуказанные действия производятся в интересах выгодоприобретателя (согласно пункту 2 статьи 1012 ГК РФ).

Также известно, что с данной нормой связаны положения пункта 1 статьи 1020 ГК РФ, которые говорят о том, что доверительный управляющий осуществляет определенные правомочия в отношении имущества, переданного в доверительное управление, если они определены законом и договором. Кроме того, стоит заметить, что договор должен предусматривать те случаи, когда доверительный управляющий может самостоятельно распоряжаться имуществом.

В результате судебная практика пришла к выводу о том, что, осуществляя доверительное управление недвижимостью для извлечения максимальной прибыли и его наиболее эффективного использования, доверительный управляющий действовал в интересах выгодоприобретателя или интересах собственника. Именно поэтому, можно говорить о том, что доверительный управляющий может сдавать в аренду то имущество, которое было передано ему на условиях доверительного управления.

Но стоит отметить, что, в соответствии с пунктом 2 статьи 1016 ГК РФ, договор доверительного управления имуществом является срочным видом соглашения, и срок доверительного управления, как правило, не может превышать 5 лет. Конечно же, после этого возникает вопрос: может ли учредительный управляющий сдавать в аренду имущество, которое находится в доверительном управлении, на срок, который превышает срок самого доверительного управления?

Очень часто указанный вопрос разрешается уже в самом договоре доверительного управления, ели при его заключении стороны предусмотрели условия, по которым передача имущества третьим лицам во временнее владение или пользование без получения согласия собственника может осуществляться только на срок, который не превышает срок действия договора доверительного управления.

Но следует заметить, что это условие не всегда прописывается в договоре, и в этом случае суды придерживаются определенной позиции. Так заключение договора аренды на срок, который превышает срок доверительного управления имуществом, может быть правомерным в том случае, если договор заключается в период действия договора о доверительном управлении. Эта позиция объясняется тем, что сам по себе договор аренды не может быть связан с процедурой отчуждения имущества.

Решения судов разных инстанций

В суде первой инстанции в удовлетворении требований истцу было отказано. Апелляционный и кассационный суды данное решение поддержали.

Также стало известно, что в своем Определении от 17.03.2011 № ВАС-495/11, которое было принято по данному делу, ВАС РФ указал, что судебные акты, принятые нижестоящими инстанциями, подлежат пересмотру в порядке надзора.

Стало известно, что судебная коллегия ВАС РФ отметила следующее. Согласно статьям 1012, 1020, 1024 ГК РФ, управляющий, осуществляя полномочия собственника в отношении определенных объектов недвижимости, может заключать сделки, которые связаны с ограничением (обременением) прав учредителя управления на это имущество. Также было отмечено, что срок таких сделок не может превышать срок доверительного управления, если соглашение сторон не предусматривает наличие других условий.

В договоре доверительного управления таких дополнительных условий не было, а потому ООО «Охрана памятником культуры и архитектуры не имело права заключать договор аренды сроком на 96 лет, а потому он является ничтожным в части сдачи недвижимого имущества в аренду на срок, который превышает срок действия договора доверительного управления. При этом указано, что течение срока по такому договору начинается с момента прекращения сока действия договора о доверительном управлении.

Стоимость услуг Вашего адвоката

По гражданским делам
Консультация адвоката Составление искового заявления Ведение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 1500 руб. от 5 тыс. руб. от 35 тыс. руб./
от 15 тыс. руб.
По уголовным делам
Консультация адвоката Защита на стадии следствия в Москве Защита в суде первой инстанции в Москве
от 1500 руб. от 25 тыс. руб./
мес.
от 25 тыс. руб./
мес.
По арбитражным делам
Консультация адвоката Составление искового заявления/претензии Ведение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 2000 руб. от 10 тыс. руб. от 40 тыс. руб./
от 25 тыс. руб.
По административным делам
Консультация адвоката Составление заявления/жалобы Ведение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 1500 руб. от 5 тыс. руб. от 15 тыс. руб./
от 15 тыс. руб.

Стоимость услуг адвоката определяется в каждом случае индивидуально в зависимости от сложности дела, места производства, квалификации адвоката, и может отличаться от заявленной как в меньшую, так и в большую сторону.

Задать свой вопрос адвокату

Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.

consult

Plain text

  • Разрешённые HTML-теги: <strong></strong><ul><ol><li><em><i><p>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
Например: Как выписать человека из квартиры, если он не живет 10 лет?
Телефон не будет виден другим посетителям сайта
E-mail не будет виден другим посетителям сайта
To prevent automated spam submissions leave this field empty.

Вертикальные вкладки

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Вопросы, которые нам задают

Олег
Москва
10.04.2019 - 10:51

Здравствуйте!

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Олег!

Анастасия
Москва
08.04.2019 - 16:37

Здравствуйте подскажите мне пожалуйста ситуация такая: 18 июня 2018 года я расторгла брак со своим мужем. В 2013 году нами была приобретена квартира за 5 371 тысячу 818 рублей. Но половину денег на покупку этой квартиры я вложила из своих личных средств которые получила вследствии продажи другой квартиры, нажитой не в браке, кот. являлась моей личной собственностью.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Анастасия!

Сергей
Москва
23.03.2019 - 10:52

Доброго времени суток!
Прошу вас разъяснить мне ситуацию.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Сергей!

Ольга
Брянск
03.02.2019 - 12:31

Добрый день! Я владелец ½ доли квартиры, которая приватизирована на двоих.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Ольга!
Вы, конечно, можете подать иск о признании за вами права собственности на долю в квартире в порядке приобретательной давности, однако судебная практика идет по пути...

Дмитрий
Москва
31.01.2019 - 23:19

как рассчитать уменьшение покупательной цены квартиры,из-за разногласий проект и построенного переданного жилья.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Дмитрий!
Отвечая на ваш вопрос о расчете величины уменьшения покупной цены квартиры, приведем пример из судебной практики, из которого вы увидите, что оценку данной суммы должны...

Серафима
Москва
17.01.2019 - 12:58

В 2-х комнатной квартире зарегистрировано 5 человек (2 сестры и 2 брата), в т.ч. 1 несовершеннолетний ребенок 6 лет. Отец ребенка в браке не состоял, но признал своё отцовство и прописал ребенка. Один из 4 человек имеет 1/2 долю собственности в квартире (зарегистрирован в Реестре собственников). Ребенок никогда не вселялся, не проживал.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Серафима!
Положительная судебная практика по снятию с регистрационного учета несовершеннолетних встречается в следующих случаях:
1. оспорено отцовство
2. квартира...

Константин
Иркутск
13.01.2019 - 09:17

Квартира находится в долевой собственности на троих, доставшейся по наследству: 2\3, 1\6, 1\6. Собственник 2\3 и один из собственников 1\6 согласны выделить свои доли из общей путем продажи квартиры и приобретения для собственника 2\3 квартиры меньшей площади а двое собственников 1\6 денежный эквивалент своей доли.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Контантин!

Татьяна
Москва
07.12.2018 - 15:49

добрый день!

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Татьяна!
Иск о выселении к Вам может быть заявлен в виду истечения срока договора найма и отсутствия трудовых отношений между мужем и собственником жилья. При этом наличие...

Алик
Москва
05.12.2018 - 10:48

Здравствуйте, подскажите, пожалуйста, год назад попал в дтп, присудили платить ннн сумму! После дело отправили приставам, приходили домой описывать имущество, после чего присудили 40% от зарплаты. моя жена находится в декретном отпуске, я единственный кормилец имеют ли право вычитать 40%? Что я могу сделать в данном случае?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Алик!
Можно рекомендовать вам подать в суд, вынесший решение о взыскании с Вас денежных средств, заявление о рассрочке исполнения судебного решения на 1-2 года. В случае...

Максим
Москва
22.11.2018 - 11:48

добрый день!

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Максим!
Судебная практика по делам о признании отказа от наследства недействительным в основном идет по пути отказа в удовлетворении заявленных требований в виду недосказанности...

Сергей
Москва
06.11.2018 - 11:01

Я подал иск в суд о взыскании с должника денег, которых я ему давал в долг под расписку. Однако проблема в том, что оригинал расписки у меня не сохранился, есть только копия, написанная рукой должника по всем правилам. Сейчас в суде он подал встречный иск о признании договора займа незаключенным из-за отсутствия оригинала.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Сергей!
В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме...

Андрей
Москва
24.09.2018 - 21:20

могу ли я выписать из квартиры несовершеннолетнего племянника, если он в моей квартире никогда не проживал. Квартира досталась мне по завещанию после смерти родителей. Когда брат был в ней прописан, он прописал сына. После развода моего брата с его матерью ребенок живет в квартире с матерью.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Андрей!
Судебная практика по вопросу снятия несовершеннолетних с регистрационного учета идет по тому пути, что если родитель ребенка прописан в квартире, то выписать ребенка...

Алена
Москва
24.09.2018 - 14:27

Здравствуйте. У нас возникла следующая ситуация. Умер отец, он был с матерью в разводе. После его смерти мы с сестрой и бабушкой обратились к нотариусу для оформления наследства. там мы узнали, что объявилась женщина, которая утверждает, что у нее ребенок от отца, и что этот ребенок должен получить часть наследства. Нотариус отправила ее в суд.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Алена!
В соответствии со ст. 50 СК РФ, в случае смерти лица, которое признавало себя отцом ребенка, но не состояло в браке с матерью ребенка, факт признания им отцовства может...

Анна
Москва
12.09.2018 - 10:35

Добрый день! Можно ли признать незначительной 1/6 долю в однокомнатной квартире? Мне в этой квартире принадлежат 2/3 доли, а еще 1/3 (1/6 + 1/6) получена двумя людьми по наследству. Но владельцы данных долей мне родственниками не приходятся, в квартире реально не проживают, да и жить здесь в одной комнате всем невозможно. Договориться по-хорошему не получается.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Анна!
Отвечая на ваш вопрос, приведем пример судебной практики признания доли в квартире незначительной, где судом было принято положительное решение по делу со схожими...

Юлия
Москва
12.09.2018 - 09:56

Добрый день! Столкнулись со следующей неприятной ситуацией на отдыхе: хамское отношение персонала отеля к гостям, неадекватное поведение отельного гида - грубость, хамство, угрозы расправы и тп, отель 4 звезды - на самом деле не сооттветствует им: в номере тараканы, грязная старая мебель, неприятные запахи, плохая сантехника (есть фото).

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Юлия!

Успешные дела

Адвокаты нашей Коллегии успешно провели большое количество дел

Посмотреть все дела

  • Дело об оспаривании сделки должника при банкротстве
    10.02.2014

    Арбитражным судом г.Москвы вынесено определение по заявлению конкурсного управляющего по делу об оспаривании при банкротстве сделки, совершенной между должником и клиентом адвоката Лясковского И.К.
    ...

  • Дело о признании покупателем права собственности на земельный участок
    19.08.2009

    Можайским городским судом Московской области, с участием адвоката Дмитриева А.Г., представлявшего интересы Истца, было вынесено решение об удовлетворении иска о признании права собственности на земельный участок....

  • Дело о признании доли в праве собственности на квартиру незначительной
    12.03.2015

    Троицким районным судом г. Москвы, с участием адвоката Дмитриева А.Г., представлявшего интересы Истца, было вынесено решение об удовлетворении иска о признании доли Ответчика в праве собственности на квартиру...

  • Признание вселения в квартиру законным
    14.05.2014

    Московский городской суд оставил без изменения решение Зюзинского районного суда г.Москвы от 16.12.2013г.
    Интересы ответчиков по делу представляла адвокат Стахиева Л.В.
    Истец подал иск о признании вселения в жилое помещение -...

  • Дело о выселении из квартиры непрописанных родственников
    04.10.2013

    Пресненским районным судом г.Москвы вынесено решение по делу о выселении из квартиры непрописанных родственников.
    За оказанием юридической помощи в Коллегию адвокатов Москвы "ЮрПрофи" обратился З., который пояснил, что он является собственником квартиры, в которой уже много лет проживают...