Собственность на землю под разрушенным объектом недвижимости

Постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.2009 N 6811/09
по делу N А51-6986/0834-156
"Собственник разрушенного объекта недвижимости вправе требовать предоставления (приватизации) ему земельного участка, занятого таким объектом, только после восстановления объекта недвижимости".

Новое Постановление Президиума ВАС РФ определило права собственника объекта недвижимости, который был подвержен разрушению.

Действие Постановления легко иллюстрируется посредством следующей ситуации. Общество являлось собственником трех разрушенных объектов недвижимости, закрепленных за ним по договору купли-продажи. Помимо этого Общество также получило право на аренду той части земельного участка, на которой располагались данные объекты.
В качестве собственника данного земельного участка Общество обращается в Департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края (Департамент), предоставляя заявление о признании земельного участка, на котором находились объекты недвижимости, своей собственностью, что регламентируется статьёй 36 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ).

На свой запрос Общество получило отказ от Департамента, поскольку его представители подсчитали, что по сравнению с площадью земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости намного больше, чем площадь самих этих объектов в 148,72 раза.

Помимо этого, в Департаменте пришли к выводу, что в ЗК РФ не описаны ситуации с предоставлением физическим либо юридическим лицам объектов недвижимости, которые были разрушены по причине их физического износа в качестве собственности. То же самое касается и земельных участков, на которых вышеуказанные объекты располагались.

Отказ Департамента был обжалован Обществом в суде. В процессе рассмотрения дела судьи столкнулись с вопросом: а имеет ли право владелец зарегистрированного, но при этом разрушенного объекта недвижимости выступать с требованием о том, чтобы ему в собственность был предоставлен участок земли, на котором располагается данный объект? По сути, речь идёт о приватизации. А вот имеет ли Общество право на её требование?

Дело было рассмотрено в судах различных инстанций, которые приняли решения по данному вопросу. Суды кассационной и первой инстанции удовлетворили требование Общества.

В процессе рассмотрения дела они опирались на то, что истец выступает собственником объектов недвижимости, которые располагаются на испрашиваемой участке земли. Так что, согласно статье 36 ЗК РФ, суды признали тот факт, что Общество обладает правом на получение в своё владение данного земельного участка. Объекты недвижимости, которые были подвержены износу и разрушению, в суде признали объектами гражданского оборота, в результате чего им был присвоен правовой статус недвижимого имущества.

Помимо этого, судьи посчитали доказательства Департамента необоснованными. В частности были отвергнуты доводы касательно площади земельного участка и несоразмерности площадей. Это объясняется тем, что закон не определяет размеры земельных участков, которые необходимы для эксплуатации на них объектов недвижимости.

Дело рассматривалось и в апелляционном суде, где Обществу в удовлетворении иска было отказано, поскольку разрушенные объекты недвижимости эксплуатироваться больше не могут, а потому Общество не имеет права выкупить данный земельный участок, руководствуясь статьёй 36 ЗК РФ. Помимо этого, судьи указали на то, что размеры земельных участков, которые заняты сооружениями, зданиями и другими объектами недвижимости, следует определять в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ. Решение данного вопроса на этом не закончилось, поскольку постановление апелляционного суда первой инстанции было отменено кассационным судом.

В процессе рассмотрения дела в Определении ВАС РФ от 14.07.2009 N ВАС-6811/09 по делу N А51-6986/08-34-156 было доказано отсутствие единообразия при использовании пункта 1 статьи 36 ЗК РФ по вопросу приватизации участка земли владельцем объекта недвижимости, который был подвержен разрушению и находился на этой площади. Но при этом представители правосудия не указали существующие в судебной практике подходы, которые применяются при рассмотрении данного вопроса.

Целесообразно отметить, что существует также позиция суда, которая предусматривает тот факт, что частичное разрушение объекта недвижимости не считается основанием для получения отказа в применении права на предоставление в собственность участка земли. Данная позиция регулируется в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, так как данный объект своё существование не прекратил. Эти моменты рассмотрения дела отражены в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 11.12.2008 N Ф03-5616/2008 по делу N А51-8286/200834-193.

Таким образом, для того чтобы разрешить вопрос, связанный с правом собственника объекта недвижимости, который был подвержен разрушению, на предоставление в его владение земельного участка, занимаемый именно этим объектом, целесообразно решить, имеет ли место прекращение права собственности лица на объект недвижимости, который был разрушен.

Исходя из того, что в судебной практике часто применяется утверждение том, что собственник продолжает владеть объектом недвижимости даже при полном либо незначительном его разрушении, на этом факте основаны Постановление ФАС Уральского округа от 01.12.2009 N Ф09-8196/08-С6 по делу N А76-3376/2008-17-223, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.12.2009 по делу N А13-4437/2009 и Постановление ФАС Уральского округа от 16.02.2007 N Ф09-11891/06-С6 по делу N А60-12199/2006.

Суть данного подхода заключается в том, что любой объект недвижимости, даже разрушенный, остаётся в собственности лица в качестве его недвижимого имущества. Именно поэтому, собственник автоматически сохраняет право и на земельный участок, который занимает данный объект, получая при этом право на проведение его приватизации. При этом собственник земельного участка не может приватизировать его только в тех случаях, если объект недвижимости, расположенный на данной территории будет полностью уничтожен.

Что касается вопроса несоответствия площадей земельного участка и объекта недвижимости, то судебная практика предусматривает применение позиции, которые основываются на статье 36 ЗК РФ, регулирующей право собственника на приобретение участка земельной площади. Так если размер территории во много раз превысит площадь объекта недвижимости, расположенного непосредственно на нём, то разница в величинах площадей должна быть устранена. Это означает, что размеры земельного участка будут ограничены, согласно нормам статьи 33 ЗК РФ (Постановление ФАС Поволжского округа от 23.06.2009 по делу N А55-9698/2008). В результате видно, что указанная позиция не следует из норм Кодекса, но при этом распространяет своё действие на пункт 3 статьи 33 ЗК РФ на статью 36 ЗК РФ.

Сама же 36-ая статья Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривает ограничений на права собственности недвижимости и земельных участков, на которых данные объекты расположены, в зависимости от размерного соотношения этих позиций.

Что касается Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (Президиума ВАС РФ), то его представители заметили, что собственник объекта недвижимости, подверженного разрушению, имеет право требовать проведения приватизации земельного участка, который был занят данным объектом. Однако проводиться эта процедура будет только после того, как последний будет восстановлен.

Президиум ВАС РФ также указал на то, что владелец сооружения или здания имеет полное право просить о предоставлении ему в собственность или в аренду земельного участка для эксплуатации расположенных на нём вышеназванных объектов недвижимости. Однако если в результате разрушения он не может быть использован, то в данной ситуации в процессе разрешения вопроса необходимо руководствоваться статьями 36 и 39 ЗК РФ. Согласно приведенным статьям, за владельцем разрушенного объекта сохраняется право на землю, точнее на пользование ею в качестве бессрочного пользования, аренды или на правах наследования. После того, как разрушенный объект недвижимости будет восстановлен, его собственник имеет право на действия, определённые в пункте 1 статьи 36 ЗК РФ.

Вот почему Общество не имело права на осуществлении приватизации участка земли в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ. В результате решения кассационного суда и суда первой инстанции были признаны недействительными, поскольку они были основаны на неверном толковании основ законодательных актов. Решение апелляционного суда было оставлено без изменений.

Данная ситуация основывалась на том, что Общество являлось собственником участка земли, который был занят объектами недвижимости. Что было отображено в договоре аренды. Именно со ссылкой на этот факт Президиум ВАС РФ заметил, что в соответствии с пунктом 2 статьи 39 ЗК РФ, посредством договора аренды могут определяться условия сохранения права собственности на земельный участок арендаторами даже в том случае, если объект недвижимости был разрушен. Так, согласно приведенному документу, было установлено, что земельный участок, по поводу которого возник спор, был предоставлен Обществу на правах аренды с условием дальнейшей эксплуатации тех объектов, которые на нём расположены. Однако дело в том, что в договоре не была оговорена ситуация из разрушения. Именно поэтому в Президиуме ВАС РФ пришли к выводу о том, что в договор аренды могут быть включены условия сохранения права собственности.

Помимо этого, в Президиуме ВАС РФ было указано на то, что, согласно статье 37 ЗК РФ, объектом купли-продажи участков земельной собственности могут выступать только те участки, которыми был пройден государственный кадастровый учёт. При этом размеры земельного участка должны определяться исходя из условий, зафиксированных в статье 33 ЗК РФ.

В результате, можно прийти к выводу касательно того, что Обществом в данной ситуации могут быть произведены следующие действия:

-сохранение права аренды на участок земельной собственности посредством внесения некоторых изменений в условия соглашения, а после восстановления имущества, которое было разрушено, общество может реализовать своё право на владение участком земли;

-приобретение частичного права собственности, ограниченного территорией, которая занята объектом недвижимости в том случае, если собственник земельного участка не даст согласия на корректировку условий договора аренды.

Таким образом, рассмотренное Постановление Президиума ВАС РФ в дальнейшем будет применяться для проведения пересмотра подобных дел по вновь открывшимся обстоятельствам, согласно пункту 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам".