Отчуждение части помещения

Опубликовано Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 27 апреля 2010 г. № 14-3227-ГЕ

Данное Письмо содержит в себе ряд разъяснений, внесенных Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Рореестра) относительно вопросов, с которыми связано отчуждение недвижимого имущества, если в Единый государственный реестр прав на него и сделок с ним (ЕГРП) внесена запись о проведении государственной регистрации права конкретного лица на указанное помещение.

В Письме разъяснения даются в соответствии с пунктом 6.2 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 (Положения). В соответствии с ним, Росеестр имеет право на оказание помощи физическим и юридическим лицам по вопросам разъяснения фактов, отнесенных к регулируемой ими сфере деятельности. Но, согласно пункту 7 Положения, Реестр не может проводить нормативно-правовое регулирование в указанной области. Это означает, что Письмо нельзя считать нормативным актом, а, следовательно, оно носит необязательный характер.

Если говорить о позиции Росеестра, то его представители не соглашаются с мнением суда. К слову, само по себе наличие расхождений во мнениях уже вызывает затруднения при проведении государственной регистрации права. В этом случае заявителю может быть и вовсе отказано в проведении регистрации. Хотя этот отказ гражданин может обжаловать в суде, но при этом понадобится приложить массу усилий для того, чтобы требования заявителя были удовлетворены в противовес судебным решениям, на которых основывается современная юридическая практика.

Особенности судебной практики относительно возможности отчуждения части здания (сооружения) или помещения, если в ЕГРП имеется запись о проведении государственной регистрации права собственности на все помещение или здание (сооружение).

Следует отметить, что на сегодняшний день, несмотря на многообразие подобных случаев, в судебной практике отсутствует однозначное мнение по поводу этого вопроса. Чаще всего судьи признают, что отчуждение доли имущества возможно без проведения дополнительной регистрации этой доли недвижимости и заявления его в качестве отдельного, самостоятельного объекта. В частности, в Определении ВАС РФ от 10.07.2008 № 8721/08 по делу № А07-9976/2007-А-СИВ говорится о том, что Закон о государственной регистрации прав не обязывает собственника объекта недвижимости проводить повторную регистрацию своего права на отдельную часть недвижимого имущества. Достаточно обратиться в единый кадастровый реестр, в котором имеются сведения о части и выделяемой доле, ведь объект зарегистрирован под собственным кадастровым номером. Федеральные арбитражные суды данную позицию полностью поддерживают.

Дополнительно ВАС РФ отметил, что часть помещения, которая была выделена и отчуждена по договору купли-продажи, а также оставшаяся доля недвижимости не считаются вновь созданными объектами, поскольку отчуждение производится без проведения дополнительной регистрации права собственности (Определение от 11.07.2008 № 8723/08 по делу N А07-9975/2007-А-СИВ).
В данном случае суды сообщают о том, что решения Росеестра об отказе от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости противоречат действующему законодательству и нарушают законные права и интересы лиц, которые обращаются в органы для проведения регистрации (Определение ВАС РФ от 18.02.2010 № ВАС-1408/10 по делу № А40-52433/09-106-307).
Однако некоторые суды придерживаются иной позиции по данному вопросу. В частности, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 16.06.2008 по делу № А38-3483-15/334-2006(А38-3483-15/3-2007) отмечается, что в качестве предмета купли-продажи может выступать обособленное имущество, поддающееся идентификации при переходе на него права собственности, которое необходимо регистрировать. Иными словами, для заключения договора купли-продажи собственнику конкретного объекта недвижимости или его части следует обладать зарегистрированным правом собственности именно на это имущество, а не на все здание.

Помимо этого, текущая позиция была отражена в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 05.08.2002 № А56-8577/0, согласно которому, права собственника могут быть зарегистрированы на сооружение или здание в целом или же на самостоятельные объекты (к примеру, нежилые помещения, которые входят в их состав). Если одно лицо регистрирует право собственности на нежилое помещение, которое входит в состав здания, то другое лицо не может зарегистрировать право собственности на объект в целом (Постановление ФАС Уральского округа от 17.04.2006 № Ф09-1 1944/06-С3 по делу № А76-33711/05-46-1188).

Позиция Росеестра по поводу отчуждения части помещения или здания (сооружения) в случае, если в ЕГРП имеется запись о государственной регистрации права собственности на объект в целом.

В Письме отражена позиция Росреестра, которая состоит в том, что в случае отсутствия специального заявления, поданного правообладателем, регистратор не может:
- прекратить право собственности на объект недвижимого имущества, право на которое было зарегистрировано в ЕГРП ранее;
- производить формирование раздела ЕГРП на новый объект недвижимости, который выделенного из общей доли имущества, а также регистрировать право собственности по договору об отчуждении недвижимого имущества;
- сформировать раздел ЕГРП на объект недвижимости, который был преобразован.

Обосновывая свою позицию, Росеестр ссылается на абзац 3 пункта 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». По его условиям, проведение регистрации прав на объект недвижимого имущества, а также сделка с недвижимостью возможны только с наличием государственной регистрации, которая была проведена раньше, чем права, возникшие на данный объект.
Подытоживая вышесказанное, следует отметить, что государственный регистратор не имеет права осуществлять все вышеуказанные действия без согласия на это собственника недвижимости, которому необходимо подать заявление в Росреестра выделение его части из общей доли имущества.

В будущем планируется, что такие действия могут проводиться и без подачи заявления. По крайней мере, Росреестр заявляет о том, что после изменения законодательства о государственной регистрации права на имущество это будет возможно.

Косвенное подтверждение этой позиции содержится в разъяснениях ВАС РФ. Согласно пункту 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», если владелец здания желает выделить из его состава одно или несколько помещений посредством подачи заявление, то в ЕГРП вносятся записи об образовании самостоятельных объектов недвижимости с указанием того, что право собственности на здание в целом утрачивается. Это происходит по той причине, что объект теряет правовой режим, о чем в реестре делается соответствующая пометка.

Можно сказать, что помещение может быть выделено из здания в случае согласия на это собственника объекта, которое подтверждается посредством подачи соответствующего заявления. На этом, в свою очередь, и основывается позиция Росреестра.

Из вышеизложенного следует, что вероятность отказа в процессе регистрации права собственности на определенную часть здания или сооружения, право собственности на которые не зарегистрировано, является достаточно высокой. Однако в судебной практике преобладает другая позиция в отношении данного вопроса, что дает возможность надеяться на то, что решение о подобном отказе суд не признает законным.

Стоимость услуг Вашего адвоката

По гражданским делам
Консультация адвоката Составление искового заявления Ведение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 1500 руб. от 5 тыс. руб. от 35 тыс. руб./
от 15 тыс. руб.
По уголовным делам
Консультация адвоката Защита на стадии следствия в Москве Защита в суде первой инстанции в Москве
от 1500 руб. от 25 тыс. руб./
мес.
от 25 тыс. руб./
мес.
По арбитражным делам
Консультация адвоката Составление искового заявления/претензии Ведение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 2000 руб. от 10 тыс. руб. от 40 тыс. руб./
от 25 тыс. руб.
По административным делам
Консультация адвоката Составление заявления/жалобы Ведение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 1500 руб. от 5 тыс. руб. от 15 тыс. руб./
от 15 тыс. руб.

Стоимость услуг адвоката определяется в каждом случае индивидуально в зависимости от сложности дела, места производства, квалификации адвоката, и может отличаться от заявленной как в меньшую, так и в большую сторону.

Задать свой вопрос адвокату

Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.

consult

Plain text

  • Разрешённые HTML-теги: <strong></strong><ul><ol><li><em><i><p>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
Например: Как выписать человека из квартиры, если он не живет 10 лет?
Телефон не будет виден другим посетителям сайта
E-mail не будет виден другим посетителям сайта
To prevent automated spam submissions leave this field empty.

Вертикальные вкладки

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Вопросы, которые нам задают

Алена
Москва
07.12.2018 - 17:23

У мен вопрос по продаже квартиры в браке. Бывший муж в период брака ( от брака двое несовершеннолетних детей) оформил на себя в собственность квартиру в Подмосковье. Затем продал ее с моего нотариально заверенного согласия, забрав деньги себе. Ничего дорогостоящего в период брака не покупалось и денег я не получала. Через два года мы развелись.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Алена!

Виктор
Москва
26.10.2018 - 17:39

Будет ли считаться, что я нарушил преимущественное право другого участника ООО на приобретение моей доли в обществе, если я не говоря ему передам эту долю другому лицу по договори дарения? сможет ли он потом признать такой договор дарения недействительным, т.к. совершил сделку в обход его преимущественного права покупки доли в ООО?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Виктор!
В силу статей 8, 21 Закона об ООО участник общества вправе продать или иным образом уступить свою долю в уставном капитале общества либо ее часть одному или нескольким...

Ольга
Москва
22.10.2018 - 13:17

В нашем доме все квартиры на первом этаже стали переделывать под магазины, пробивать стены, делать отдельный вход по навесной лестнице. При этом стоит шум, грязь и т.п. Прежних жильцов отселили, квартиры перевели нежилой фонд. Надо ли было получать наше согласие, как собственников дома, на перевод жилых помещений в нежилые?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Ольга!
Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое регламентируются ст. ст. 22 и 23 Жилищного кодекса РФ. Данные статьи не содержат требования о получении согласия...

Мария
Москва
16.10.2018 - 16:40

Подскажите, если у меня заключен ДДУ в отношении нежилого помещения и застройщик признан банкротом, какие мои действия, как дольщика нежилого помещения при банкротстве застройщика? Могу ли я просить о передаче нежилого помещения в натуральной форме, а не включении его требований в реестр требований кредиторов с выплатой денежного эквивалента?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Мария!
В силу ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) участником строительства признается...

Ольга
Тында
20.09.2018 - 10:22

На момент заключения договора дарения, я была опекуном своей мамы, я не знала, что в этом случае сделка считается недействительной, можно ли сделку заново заключить или исправить

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Ольга!
Отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, невозможно.
Исключение составляют следующие случаи:
1) во-первых, это принудительное обращение...

Константин
Москва
04.09.2018 - 10:45

Добрый день! Помогите, как быть в следующей ситуации: ДГИ г. Москвы обратился в суд с иском к нам об истребовании у нас квартиры и признании права собственности г. Москвы на нее и нашем выселении в связи с тем, что ранее купленная нами квартира принадлежала И. После смерти И. его никто из наследников к нотариусу с заявлением о принятии наследства не обращался. Затем наследник по завещанию Л.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Константин!
Аналогичная ситуация была предметом судебного разбирательства, и исходя из данной судебной практики мы можем рекомендовать вам подать встречный иск о признании за...

Надежда
Москва
07.08.2018 - 15:52

Мой вопрос по наследству. После смерти отца есть 2 наследника по закону несовершеннолетний сын и дочь. Квартиру отец завещал дочери, дачу никому не завещал. Другого имущества нет. Может ли дочь отказаться от наследства на дачу, а несовершеннолетний сын (от имени которого действует его мать, бывшая жена отца) от обязательной доли наследства?
Заранее спасибо за ответ.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Надежда!
Лицо, являющееся одновременно наследником по завещанию и по закону, вправе принять наследство и по завещанию, и по закону, а также принять наследство по одному из...

Евгений
Евпатория, Крым
10.06.2018 - 12:53

Добрый день, в договоре дарения квартиры указали, что мой отец не состоит в браке(он собственник квартиры) хотя в он женат. Дарение оформляла моя бывшая жена по доверенности на своего сына. Разрешение на дарение мама не давала. Суд Евпатории маме отказал в признании сделки не действительной. Мотивированное решение будет 13 июня.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Евгений!

Василиса Григорьевна
п.г.т Красногорский
23.12.2017 - 15:57

Достраивается квартира в Питере в основном на военную субсидию мужа, материнский капитал жены и небольшую сумму денег в общей собственности. Как поделить квартиру при разводе?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Василиса Григорьевна!

Наталия
Саратов
11.12.2017 - 11:51

Добрый день, нужно соглашение - отказ от наследства до наступления факта наследования? либо другой документ.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Наталия!
В описанной вами ситуации можно предложить заключить в отношении доли дома, которую унаследует ваш брат, договору купли-продажи будущей вещи с отсрочкой платежа, а в...

Олеся
Волгоград
24.08.2017 - 09:58

Добрый день!Подскажите пожалуйста,ситуация такова что есть старый частный дом довоенной постройки моей пробабушки....она к сожалению умерла и всё наследство поделилось между четырьмя её детьми...в число этих наследников входит и моя бабушка ,которая сделала на меня дарственную 1/4 своей части дома и земли..В этом частном секторе осталось всего 4 дома и поговаривают про то что скоро будет снос.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Олеся!
Права собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для муниципальных нужд, определены ст. 32 Жилищного кодекса РФ.
Так жилое помещение может быть...

Юлия
Сисферополь
02.08.2017 - 19:51

Добрый день!вопрос касается признания сделки купли-продажи квартиры приобретенной мной полгода назад.сделка оформлена нотариально,переход права на мое имя произведен.было дано нотариальное согласие супруги продавца.теперь продавцы в разводе и как я поняла муж не отдал жене ее часть денег за проданные совместное имущество-квартиру.жена подала на мужа иск о признании сделки недействительной.мне п

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Юлия!
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не...

Александра
Спб.
10.12.2016 - 22:01

В нашем случае договор ренты предусматривал передачу имущества за плату.Рентополучатель самостоятельно в здравом уме и светлой памяти из двух предложенных вариантов,один с увеличением в 10% в год с учетом инфляции,4 000 руб.Другой в 5000 руб сумма которого не изменяется,выбрал последнее.Вопрос:Должны ли мы по новому закону выплачивать ей прожиточный миниму,что более установленной суммы?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Александра!
Ответ на ваш вопрос о размере ренты с пожизненным содержанием содержится в Определении Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 5-КГ15-103, в котором указано следующие:...

Екатерина
Муром
05.12.2016 - 20:04

Здравствуйте,я живу в частном доме. Он на двоих (у меня три доли, у них одна), они решили строить 2ой эт.,но для этого им необходимо трогать одну сторону и нашей крыши, разрешения на строительство они не имеют, что нам делать и куда обращаться, если они начнут какие либо действия по отношению к нашему строительству!

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Екатерина!

Юлиана
Moscow
18.10.2016 - 23:20

Добрый день,

1) Как правильно составить претензию в отдел кадров о том, что сотрудники моего отдела постоянно выходят на работу, болея ОРВИ. Больничный никто не берет, и я вынуждена контактировать с больными, так как назначаются общие встречи.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Юлиана!
На основании ч. 3 ст. 124 ТК РФ в исключительных случаях, когда предоставление отпуска работнику в текущем рабочем году может неблагоприятно отразиться на нормальном...

Страницы

Успешные дела

Адвокаты нашей Коллегии успешно провели большое количество дел

Посмотреть все дела

  • Решение суда о разделе дома и земельного участка в натуре
    28.07.2017

    Раменским городским судом Московской области, с участием адвоката Лавровой Е.А., представлявшей интересы истца, вынесено решение суда о разделе дома и земельного участка в натуре.
    Обстоятельства дела:...

  • Снятие с регистрационного учета и признание утратившим право пользования
    08.10.2014

    Савеловском районным судом г.Москвы с участием адвоката Баклановой О.К., представлявшей интересы истца, вынесено решение о снятии с регистрационного учета и признании утратившим право пользования жилым...

  • Отказ во взыскании неосновательного обогащения
    08.04.2015

    Арбитражным судом г.Москвы с участием адвоката КАМ «ЮрПрофи» представлявшего интересы ответчика, вынесено решение по исковому заявлению о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной суммы по договору.

    Исковые требования были мотивированы тем, что между истцом и...

  • Дело о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации
    05.02.2015

    За оказание юридической помощи к адвокату Васильевой Л.П. обратились З.Е.А. и З.А.А., которые пояснили, что им на основании договора социального найма было предоставлено жилое помещение - квартира. В настоящее время...

  • Решение о выселени бывшего собственника
    02.03.2015

    Кузьминский районный суд г. Москвы вынес решение по исковому заявлению клиента адвоката Лавровой Е.А. о прекращении права пользования жилым помещением со снятием с регистрационного учета и решение о выселении...