Отчуждение части помещения

Опубликовано Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 27 апреля 2010 г. № 14-3227-ГЕ

Данное Письмо содержит в себе ряд разъяснений, внесенных Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Рореестра) относительно вопросов, с которыми связано отчуждение недвижимого имущества, если в Единый государственный реестр прав на него и сделок с ним (ЕГРП) внесена запись о проведении государственной регистрации права конкретного лица на указанное помещение.

В Письме разъяснения даются в соответствии с пунктом 6.2 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 (Положения). В соответствии с ним, Росеестр имеет право на оказание помощи физическим и юридическим лицам по вопросам разъяснения фактов, отнесенных к регулируемой ими сфере деятельности. Но, согласно пункту 7 Положения, Реестр не может проводить нормативно-правовое регулирование в указанной области. Это означает, что Письмо нельзя считать нормативным актом, а, следовательно, оно носит необязательный характер.

Если говорить о позиции Росеестра, то его представители не соглашаются с мнением суда. К слову, само по себе наличие расхождений во мнениях уже вызывает затруднения при проведении государственной регистрации права. В этом случае заявителю может быть и вовсе отказано в проведении регистрации. Хотя этот отказ гражданин может обжаловать в суде, но при этом понадобится приложить массу усилий для того, чтобы требования заявителя были удовлетворены в противовес судебным решениям, на которых основывается современная юридическая практика.

Особенности судебной практики относительно возможности отчуждения части здания (сооружения) или помещения, если в ЕГРП имеется запись о проведении государственной регистрации права собственности на все помещение или здание (сооружение).

Следует отметить, что на сегодняшний день, несмотря на многообразие подобных случаев, в судебной практике отсутствует однозначное мнение по поводу этого вопроса. Чаще всего судьи признают, что отчуждение доли имущества возможно без проведения дополнительной регистрации этой доли недвижимости и заявления его в качестве отдельного, самостоятельного объекта. В частности, в Определении ВАС РФ от 10.07.2008 № 8721/08 по делу № А07-9976/2007-А-СИВ говорится о том, что Закон о государственной регистрации прав не обязывает собственника объекта недвижимости проводить повторную регистрацию своего права на отдельную часть недвижимого имущества. Достаточно обратиться в единый кадастровый реестр, в котором имеются сведения о части и выделяемой доле, ведь объект зарегистрирован под собственным кадастровым номером. Федеральные арбитражные суды данную позицию полностью поддерживают.

Дополнительно ВАС РФ отметил, что часть помещения, которая была выделена и отчуждена по договору купли-продажи, а также оставшаяся доля недвижимости не считаются вновь созданными объектами, поскольку отчуждение производится без проведения дополнительной регистрации права собственности (Определение от 11.07.2008 № 8723/08 по делу N А07-9975/2007-А-СИВ).
В данном случае суды сообщают о том, что решения Росеестра об отказе от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости противоречат действующему законодательству и нарушают законные права и интересы лиц, которые обращаются в органы для проведения регистрации (Определение ВАС РФ от 18.02.2010 № ВАС-1408/10 по делу № А40-52433/09-106-307).
Однако некоторые суды придерживаются иной позиции по данному вопросу. В частности, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 16.06.2008 по делу № А38-3483-15/334-2006(А38-3483-15/3-2007) отмечается, что в качестве предмета купли-продажи может выступать обособленное имущество, поддающееся идентификации при переходе на него права собственности, которое необходимо регистрировать. Иными словами, для заключения договора купли-продажи собственнику конкретного объекта недвижимости или его части следует обладать зарегистрированным правом собственности именно на это имущество, а не на все здание.

Помимо этого, текущая позиция была отражена в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 05.08.2002 № А56-8577/0, согласно которому, права собственника могут быть зарегистрированы на сооружение или здание в целом или же на самостоятельные объекты (к примеру, нежилые помещения, которые входят в их состав). Если одно лицо регистрирует право собственности на нежилое помещение, которое входит в состав здания, то другое лицо не может зарегистрировать право собственности на объект в целом (Постановление ФАС Уральского округа от 17.04.2006 № Ф09-1 1944/06-С3 по делу № А76-33711/05-46-1188).

Позиция Росеестра по поводу отчуждения части помещения или здания (сооружения) в случае, если в ЕГРП имеется запись о государственной регистрации права собственности на объект в целом.

В Письме отражена позиция Росреестра, которая состоит в том, что в случае отсутствия специального заявления, поданного правообладателем, регистратор не может:
- прекратить право собственности на объект недвижимого имущества, право на которое было зарегистрировано в ЕГРП ранее;
- производить формирование раздела ЕГРП на новый объект недвижимости, который выделенного из общей доли имущества, а также регистрировать право собственности по договору об отчуждении недвижимого имущества;
- сформировать раздел ЕГРП на объект недвижимости, который был преобразован.

Обосновывая свою позицию, Росеестр ссылается на абзац 3 пункта 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». По его условиям, проведение регистрации прав на объект недвижимого имущества, а также сделка с недвижимостью возможны только с наличием государственной регистрации, которая была проведена раньше, чем права, возникшие на данный объект.
Подытоживая вышесказанное, следует отметить, что государственный регистратор не имеет права осуществлять все вышеуказанные действия без согласия на это собственника недвижимости, которому необходимо подать заявление в Росреестра выделение его части из общей доли имущества.

В будущем планируется, что такие действия могут проводиться и без подачи заявления. По крайней мере, Росреестр заявляет о том, что после изменения законодательства о государственной регистрации права на имущество это будет возможно.

Косвенное подтверждение этой позиции содержится в разъяснениях ВАС РФ. Согласно пункту 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», если владелец здания желает выделить из его состава одно или несколько помещений посредством подачи заявление, то в ЕГРП вносятся записи об образовании самостоятельных объектов недвижимости с указанием того, что право собственности на здание в целом утрачивается. Это происходит по той причине, что объект теряет правовой режим, о чем в реестре делается соответствующая пометка.

Можно сказать, что помещение может быть выделено из здания в случае согласия на это собственника объекта, которое подтверждается посредством подачи соответствующего заявления. На этом, в свою очередь, и основывается позиция Росреестра.

Из вышеизложенного следует, что вероятность отказа в процессе регистрации права собственности на определенную часть здания или сооружения, право собственности на которые не зарегистрировано, является достаточно высокой. Однако в судебной практике преобладает другая позиция в отношении данного вопроса, что дает возможность надеяться на то, что решение о подобном отказе суд не признает законным.

Стоимость услуг Вашего адвоката

По гражданским делам
Консультация адвоката Составление искового заявления Ведение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 1500 руб. от 5 тыс. руб. от 35 тыс. руб./
от 15 тыс. руб.
По уголовным делам
Консультация адвоката Защита на стадии следствия в Москве Защита в суде первой инстанции в Москве
от 1500 руб. от 25 тыс. руб./
мес.
от 25 тыс. руб./
мес.
По арбитражным делам
Консультация адвоката Составление искового заявления/претензии Ведение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 2000 руб. от 10 тыс. руб. от 40 тыс. руб./
от 25 тыс. руб.
По административным делам
Консультация адвоката Составление заявления/жалобы Ведение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 1500 руб. от 5 тыс. руб. от 15 тыс. руб./
от 15 тыс. руб.

Стоимость услуг адвоката определяется в каждом случае индивидуально в зависимости от сложности дела, места производства, квалификации адвоката, и может отличаться от заявленной как в меньшую, так и в большую сторону.

Задать свой вопрос адвокату

Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.

consult

Plain text

  • Разрешённые HTML-теги: <strong></strong><ul><ol><li><em><i><p>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
Например: Как выписать человека из квартиры, если он не живет 10 лет?
Телефон не будет виден другим посетителям сайта
E-mail не будет виден другим посетителям сайта
To prevent automated spam submissions leave this field empty.

Вертикальные вкладки

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Вопросы, которые нам задают

Юрий
Москва
06.04.2019 - 10:46

Здравствуйте!
Вопрос касается раздела имущества при разводе.
В браке мы состоим 23 года. Всё имущество было приобретено в период времени совместной жизни. У нас двое детей (23 года и 13 лет) 2х-комнатная квартира гараж машина.
Хотелось бы получить от вас некоторые советы как лучше поступить с имуществом?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Юрий!
За разъяснением ситуации, изложенной в вопросе, обратимся к Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15 "О применении судами законодательства при...

Татьяна
Москва
04.04.2019 - 12:08

Добрый день, произошло ДТП я пострадавшая сторона, страховая компания виновного выплатила мне сумму, но ее не достаточно , ущерб автомобилю значительно больше, я его отремонтировала, на разницу я подала иск в суд.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Татьяна!

Алексей
Московская область
04.03.2019 - 17:18

Добрый день.

Ответил адвокат - Коллегия адвокатов:

Ответ на ваш вопрос напрямую нормами законодательства не предусмотрен.
Согласно ст.26 Жилищного кодекса РФ Переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся с...

Кирилл
Москва
21.01.2019 - 17:32

Моя жена без моего согласия решила продать автомобиль, купленный на свои средства в период работы, но я взял с нее расписку о том, что машина может быть продана только с моего согласия.Через шесть месяцев я расторг с ней брак. Я хочу подать в суд на жену, что она продал машину без моего согласия и хочу признать сделку недействительной и включить автомобиль в состав имущества.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Катерина!
Отвечая на ваш вопрос, приведем примеры из судебной практики по делам со схожими обстоятельствами:
- Апелляционное определение Верховного суда Республики Марий...

Елена
Москва
06.01.2019 - 17:37

Здравствуйте! Вопрос такой. Имеем квартиру в Москве. Собственниками квартиры являемся я и муж. Ещё прописаны двое детей. Младший ребёнок имеет инвалидность по умственной отсталости. Так как у него Синдром Дауна. Можем ли мы продать квартиру как собственники? Или нам надо брать где-то специальное разрешение? Если да то в какой организации?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Елена!
В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника или оставшиеся...

Алена
Москва
07.12.2018 - 17:23

У мен вопрос по продаже квартиры в браке. Бывший муж в период брака ( от брака двое несовершеннолетних детей) оформил на себя в собственность квартиру в Подмосковье. Затем продал ее с моего нотариально заверенного согласия, забрав деньги себе. Ничего дорогостоящего в период брака не покупалось и денег я не получала. Через два года мы развелись.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Алена!

Виктор
Москва
26.10.2018 - 17:39

Будет ли считаться, что я нарушил преимущественное право другого участника ООО на приобретение моей доли в обществе, если я не говоря ему передам эту долю другому лицу по договори дарения? сможет ли он потом признать такой договор дарения недействительным, т.к. совершил сделку в обход его преимущественного права покупки доли в ООО?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Виктор!
В силу статей 8, 21 Закона об ООО участник общества вправе продать или иным образом уступить свою долю в уставном капитале общества либо ее часть одному или нескольким...

Ольга
Москва
22.10.2018 - 13:17

В нашем доме все квартиры на первом этаже стали переделывать под магазины, пробивать стены, делать отдельный вход по навесной лестнице. При этом стоит шум, грязь и т.п. Прежних жильцов отселили, квартиры перевели нежилой фонд. Надо ли было получать наше согласие, как собственников дома, на перевод жилых помещений в нежилые?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Ольга!
Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое регламентируются ст. ст. 22 и 23 Жилищного кодекса РФ. Данные статьи не содержат требования о получении согласия...

Ольга
Тында
20.09.2018 - 10:22

На момент заключения договора дарения, я была опекуном своей мамы, я не знала, что в этом случае сделка считается недействительной, можно ли сделку заново заключить или исправить

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Ольга!
Отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, невозможно.
Исключение составляют следующие случаи:
1) во-первых, это принудительное обращение...

Константин
Москва
04.09.2018 - 10:45

Добрый день! Помогите, как быть в следующей ситуации: ДГИ г. Москвы обратился в суд с иском к нам об истребовании у нас квартиры и признании права собственности г. Москвы на нее и нашем выселении в связи с тем, что ранее купленная нами квартира принадлежала И. После смерти И. его никто из наследников к нотариусу с заявлением о принятии наследства не обращался. Затем наследник по завещанию Л.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Константин!
Аналогичная ситуация была предметом судебного разбирательства, и исходя из данной судебной практики мы можем рекомендовать вам подать встречный иск о признании за...

Надежда
Москва
07.08.2018 - 15:52

Мой вопрос по наследству. После смерти отца есть 2 наследника по закону несовершеннолетний сын и дочь. Квартиру отец завещал дочери, дачу никому не завещал. Другого имущества нет. Может ли дочь отказаться от наследства на дачу, а несовершеннолетний сын (от имени которого действует его мать, бывшая жена отца) от обязательной доли наследства?
Заранее спасибо за ответ.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Надежда!
Лицо, являющееся одновременно наследником по завещанию и по закону, вправе принять наследство и по завещанию, и по закону, а также принять наследство по одному из...

Евгений
Евпатория, Крым
10.06.2018 - 12:53

Добрый день, в договоре дарения квартиры указали, что мой отец не состоит в браке(он собственник квартиры) хотя в он женат. Дарение оформляла моя бывшая жена по доверенности на своего сына. Разрешение на дарение мама не давала. Суд Евпатории маме отказал в признании сделки не действительной. Мотивированное решение будет 13 июня.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Евгений!

Василиса Григорьевна
п.г.т Красногорский
23.12.2017 - 15:57

Достраивается квартира в Питере в основном на военную субсидию мужа, материнский капитал жены и небольшую сумму денег в общей собственности. Как поделить квартиру при разводе?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Василиса Григорьевна!

Наталия
Саратов
11.12.2017 - 11:51

Добрый день, нужно соглашение - отказ от наследства до наступления факта наследования? либо другой документ.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Наталия!
В описанной вами ситуации можно предложить заключить в отношении доли дома, которую унаследует ваш брат, договору купли-продажи будущей вещи с отсрочкой платежа, а в...

Олеся
Волгоград
24.08.2017 - 09:58

Добрый день!Подскажите пожалуйста,ситуация такова что есть старый частный дом довоенной постройки моей пробабушки....она к сожалению умерла и всё наследство поделилось между четырьмя её детьми...в число этих наследников входит и моя бабушка ,которая сделала на меня дарственную 1/4 своей части дома и земли..В этом частном секторе осталось всего 4 дома и поговаривают про то что скоро будет снос.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Олеся!
Права собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для муниципальных нужд, определены ст. 32 Жилищного кодекса РФ.
Так жилое помещение может быть...

Успешные дела

Адвокаты нашей Коллегии успешно провели большое количество дел

Посмотреть все дела

  • Восстановление на жилищном учете
    20.08.2013

    Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда отменила решение Мещанского районного суда города Москвы, которым истцам было отказано в удовлетворении требования о признании незаконным распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, ...

  • Судебная практика по отказу в назначении досрочной пенсии
    03.02.2012

    Подольским городским судом Московской области вынесено решение по делу об обжаловании отказа в назначении досрочной пенсии (судебная практика адвоката истца Бакумовой Е.Я.).
    Обстоятельства дела:...

  • Дело о распространении сведений, порочащих деловую репутацию
    31.10.2014

    Девятый арбитражный апелляционный суд вынес постановление, которым отменил решение Арбитражного суда г.Москвы, удовлетворившего иск по делу о защите деловой репутации. Интересы ответчика по делу представлял адвокат КАМ «ЮрПрофи» .
    Истец обратился в суд с иском и просил обязать ответчика...

  • Прекращение дела по ст. 264 УК РФ
    15.01.2015

    Балашихинским городским судом Московской области с участием защитника - адвоката Казакова А.Л. вы несено постановление о прекращении дела по ст. 264 УК РФ.
    Подзащитный адвоката Казакова А.Л....

  • Судебная практика по договору хранения
    19.11.2015

    Арбитражный суд Московского округа вынес кассационное постановление по делу о взыскании убытков по договору хранения (судебная практика адвокатов КАМ "ЮрПрофи").
    Обстоятельства дела:
    ООО "РЕ" обратилось в Арбитражный суд с иском к клиентам адвоката КАМ "ЮрПрофи" - ООО "Л А" о...