Вы здесь

Приобретение в собственность арендуемого имущества

Обнародовано Постановление Президиума ВАС РФ от 05.10.2010 № 5153/10
по делу № А70-6551/2009 "Передача здания учреждению в оперативное управление квалифицируется судом как злоупотребление правом, если такая передача препятствует субъекту малого и среднего предпринимательства реализовать право на выкуп арендуемого в этом здании помещения при условии, что на момент передачи данный субъект уже подал заявление на реализацию этого права"

Суть спора

В суд с иском обратился индивидуальный предприниматель, предъявив заявление в отношении Комитета по управлению имуществом администрации города Тобольска, а также к муниципальному автономному учреждению «Созвездие». Суть иска сводилась к признанию недействительным договора № 149, заключенного 30.01.2009 между Учреждением и Комитетом, в качестве закрепления за первым нежилого помещения площадью 155 квадратных метра на правах оперативного управления.

Свое требование предприниматель мотивировал тем, что с 2005 года он занимает данное помещение в рамках договора аренды. И хотя 17.04.2008 года Комитет направил ему уведомление о расторжении этого договора, фактически этот договор аренды не был расторгнут. В результате арендные отношения сохранились посредством заключения дополнительных соглашений от 05.11.2008 и 23.07.2008 на прежних условиях. Из этого следует, что договор № 149 приводит к нарушению права предпринимателя на осуществление выкупа арендованного недвижимого имущества. Оно предусматривается статьями 3 и 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

В связи с вышеизложенными обстоятельствами судам необходимо было выяснить, можно ли считать злоупотреблением правом со стороны публично-правового образования при передаче здания в оперативное управление?

Целесообразно заметить, что сегодня при рассмотрении таких ситуаций судебная практика учитывает тот факт, что если договор заключается с целью злоупотребления правом, то он является ничтожным (согласно пунктам 9 и 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Проблема воспрепятствования органами публичной власти реализации преимущественного права субъекта малого и среднего предпринимательства на приватизацию арендуемого им недвижимого имущества

Основное предназначение Закона № 159-ФЗ состоит в оказании адресной государственной поддержки субъектам среднего и малого предпринимательства. Именно частью этой поддержки является преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, закрепленного в статье 3 Закона № 159-ФЗ. В соответствии с содержанием данной статьи, субъекты предпринимательской деятельности (исключения составляют лишь некоторые случаи) в процессе возмездного отчуждения арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности могут пользоваться преимуществом в приобретении его по цене, которая равна рыночной стоимости этого имущества, и установлена независимым оценщиком. Но приобретение в собственность арендуемого имущества может быть реализовано в том случае, если одновременно реализуются следующие условия:

1. Арендуемое имущество находится во временном пользовании и/или временном владении, как минимум, в течение двух лет (без перерывов) до дня вступления Закона № 159-ФЗ (до 05.08.2008) в свою силу в соответствии с договором аренды этого имущества.
2. Задолженность по арендной плате за имущество, а также за неустойки на день заключения договора купли-продажи арендуемого объекта либо на момент подачи заявления о реализации преимущественного права на покупку арендуемого имущества субъектом предпринимательства, отсутствуют.
3. Площадь помещений, сдаваемых в аренду, не превышает предельные значения площади имущества, которое находится в муниципальной или частной собственности, установленные в законодательном порядке.
4. Арендуемое имущество не значится в перечне государственного или муниципального имущества, которое используется для передачи в пользование и/или владение субъектам среднего и малого предпринимательства.

В связи с вышеизложенными фактами возникают случаи, когда органы публичной власти (чаще всего в этом статусе выступают органы местного самоуправления) препятствуют реализации публичного права субъекта предпринимательской деятельности в отношении арендованного имущества. При этом они преследуют основную цель – не допустить соблюдения условий, перечисленных выше. Для этого чаще всего применяют следующие способы:
- прекращение арендодателем то есть публично-правовым образованием) арендных отношений в одностороннем порядке;
- внесение имущества, которое является объектом договора аренды, публично-правовым образованием в уставный капитал хозяйственного общества;
- передача имущества на праве хозяйственного ведения унитарному предприятию;
- включение имущества в перечень муниципального или государственного имущества, которое предназначается для передачи в пользование и/или владение субъектам предпринимательской деятельности среднего и малого уровня.

Следует отметить, что данные действия квалифицируются по правовой позиции, высказанной Президиумом ВАС РФ в пункте 5 Информационного письма от 05.11.2009 № 134. В этом пункте детально рассмотрена возможность применения статьи 10 Гражданского кодекса РФ о злоупотреблении правом к Закону № 159-ФЗ. Президиум ВАС РФ указывает на то, что у арендатора присутствует преимущественное право, если договор аренды недвижимого имущества прекращается в одностороннем порядке со стороны арендодателя, который действовал только с целью воспрепятствования реализации данного права. Если по истечении некоторого количества времени после прекращения действия договора аренды арендодатель решает приватизировать недвижимое имущество, в этом случае предполагается недобросовестность, пока не будет доказано, что это не так.

Что касается суда, то он не может признать, что у арендатора имеется право на приобретение в собственность арендуемого имущества. Это относится к случаям, когда после опубликования Закона № 159-ФЗ органом местного самоуправления или субъектом РФ совершаются иные действия, целью которых является воспрепятствования реализации права со стороны субъектов предпринимательства. Скажем, имущество, которое выступает в качестве договора аренды, включается в утвержденный перечень муниципального или государственного имущества, которое используется для передачи в пользование и/или владение субъектам среднего и малого предпринимательства или вносится в уставный капитал хозяйственного общества, передается унитарному предприятию на правах хозяйственного ведения.

Действия органов власти, приведенные выше, квалифицируются судами как злоупотребление правом, если они препятствуют возможности лица реализовать свои преимущественные права на приобретение арендуемого имущества.

Положения пункта 5 Информационного письма № 134 не используются в суде только тогда, когда субъект предпринимательской деятельности подает заявление на приобретение арендуемого имущества до тех пор, пока не вступил в силу Закон № 159-ФЗ. Это объясняется тем, что указанный Закон не имеет обратной силы, что судебная практика подчеркивает и иллюстрирует.

В данном случае орган местного самоуправления передал в оперативное управление учреждению здание, в котором субъект предпринимательской деятельности арендовал определенного помещение. В пункте 6 Информационного письма № 134 эта ситуация прямо не упомянута.

Решения судов разных инстанций

В суде первой инстанции требования предпринимателя были удовлетворены, и поддержаны апелляционным судом. В процессе рассмотрения дела суд исходил из того что после того, как Закон № 159-ФЗ вступил в силу, и предприниматель подал заявление на выкуп арендуемого помещения, Комитет воспрепятствовал предпринимателю в отношении реализации его преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность путем заключения договора № 149.

Однако в суде кассационной инстанции решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда было отменено. Суд исходил из того, что между предпринимателем и Комитетом существуют договорные отношения, а потому сам предприниматель не может реализовать право, отмеченное в Законе № 159-ФЗ. Именно поэтому, можно считать, что договор № 149 его права не нарушает.

В своем Определении от 05.07.2010 № ВАС-5153/10, которое было принято по указанному делу ВАС РФ приходит к выводу о необходимости пересмотра постановления кассационного суда, поскольку оно нарушает принцип единообразия толкования и использования норм в области материального права. Выводы, которые содержатся в указанном определении, были продублированы и поддержаны Президиумом ВАС РФ.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Постановление кассационного суда Президиумом ВАС РФ было отменено, а вот, решение суда первой инстанции при этом осталось без изменений. В процессе подобных действий Президиум ВАС РФ сформулировал свою позицию следующим образом.

У предпринимателя было имущественное право, предполагающее приватизацию помещения, которое он арендует, поскольку договор, заключенный между ним и Комитетом, сохранял свое действие, ведь в отношении этого договора заключались дополнительные соглашения. Но договор № 149 можно считать недействительным по той причине, что дата его заключения зафиксирована позже вступления в силу Закона № 159-ФЗ и подачи заявления о реализации предпринимателем своего имущественного права на выкуп арендуемого помещения. Именно поэтому, нельзя утверждать о законности данного договора, поскольку его цель заключается в воспрепятствовании Предпринимателю в реализации им преимущественного права по Закону № 159-ФЗ, что считается злоупотреблением правом.

Стоимость услуг Вашего адвоката

По гражданским делам
Консультация адвоката Составление искового заявления Ведение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 1500 руб. от 5 тыс. руб. от 35 тыс. руб./
от 15 тыс. руб.
По уголовным делам
Консультация адвоката Защита на стадии следствия в Москве Защита в суде первой инстанции в Москве
от 1500 руб. от 25 тыс. руб./
мес.
от 25 тыс. руб./
мес.
По арбитражным делам
Консультация адвоката Составление искового заявления/претензии Ведение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 2000 руб. от 10 тыс. руб. от 40 тыс. руб./
от 25 тыс. руб.
По административным делам
Консультация адвоката Составление заявления/жалобы Ведение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 1500 руб. от 5 тыс. руб. от 15 тыс. руб./
от 15 тыс. руб.

Стоимость услуг адвоката определяется в каждом случае индивидуально в зависимости от сложности дела, места производства, квалификации адвоката, и может отличаться от заявленной как в меньшую, так и в большую сторону.

Задать свой вопрос адвокату

Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.

consult

Plain text

  • Разрешённые HTML-теги: <strong></strong><ul><ol><li><em><i><p>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
Например: Как выписать человека из квартиры, если он не живет 10 лет?
Телефон не будет виден другим посетителям сайта
E-mail не будет виден другим посетителям сайта
To prevent automated spam submissions leave this field empty.

Вертикальные вкладки

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Вопросы, которые нам задают

Сергей
Железногорск
12.07.2016 - 09:25

Организация не выплатила компенсацию за самостоятельно приобретённые тех. средства реабилитации, суд через шесть месяцев обязал выплатить компенсацию, имею я право выскать % по ст. 395 ГК РФ.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Сергей!

Олеся
Москва
17.06.2016 - 21:07

Добрый вечер! 9 лет назад купили квартиру по предварительному договору, дом построили и ив сделали ремонт в квартире и хотим оформить на неё собственность, но узнали квартира под арестом, тк принадлежит бывшей фирме Полонского и поизнается банкротом, как быть? Это наше единственное жильё, но мы в нем не прописаны.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Олеся!
Если строительство дома завершено, участник строительства вправе заявить в арбитражный суд требование о передаче жилого помещения (квартиры, комнаты) и включении его...

олег
корсаков
18.05.2016 - 21:41

жилой фонд М,О РФ был передан в муниципальную собственность г.Корсаква вместе с военнослужащими. Договор найма служебного жилья не заключают ссылаясь на то что в постановлении мера нет такой категории кому предоставляется служебное жилье как военнослужащие. а с квартиры выселяют. что делать

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Олег!
Отвечая на ваш вопрос приведу пример из судебной практики - Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.05.2013 N 5-КГ13-18 по делу со...

Алексей
самара
20.02.2016 - 12:33

я гражданин узбекистана я смогу купить дом в самаре

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Алексей!
Приказом от 16.05.2007 N 82 Федеральная регистрационная служба утвердила Методические рекомендации об особенностях государственной регистрации прав иностранных граждан...

Елизавета
Симферополь
05.02.2016 - 10:33

Как только мой муж умер, стал вопрос о наследстве. Возник спор с одним участком, ведь при жизни муж не успел оформить право собственности на нее. На руках у нас есть только распоряжение "Об утверждении технической документации по землеустройству в части составления документов, удостоверяющих право собственности на земельный участок".

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Елизавета!
Наследование земельных участков осуществляется в соответствии с частью третьей ГК РФ (ст. 1110 - 1185). Положения о наследовании земельных участков регулируются ст....

Юрий
Москва
12.11.2015 - 16:49

Фирма сдавала в субаренду нежилое помещение, с согласия арендодателя, но истекает 15 летний срок аренды.
Может ли субарендатор продлить на себя срок ареды или выкупить его.
Деятельности арендатора и субарендатора взаимно связаны.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Юрий!

ольга
дядьково
01.02.2015 - 17:40

Добрый день, подскажите как быть в моей ситуации. Будучи в браке приобрели с мужем дом. Дом и участок земли 670 кв.м., на котором и находится дом,...

Алексей
Челябинск
20.12.2014 - 13:58

Здравствуйте,
Ситуация такая: Состоим в браке 20 лет,
Купили дом 2комн. с земельным участком. Дом был оформлен на меня, но потом я написал дарственную на жену и она оформила дом на себя.
Вопрос: как будет делиться собственность при разводе?

Ответил адвокат - Бурилов Андрей Владимирович:

Здравствуйте Алексей!
Всё имущество приобретённое в браке является общей собственностью, за исключением имущества полученного в дар или по наследству. Поэтому дом - жене. участок пополам....

Мария
Электросталь
11.12.2014 - 11:43

Добрый день!

Как оформить ИЖС в собственность, дом в собвстенности, земля выдавалась отцу на 50 лет решением администрации, срок истек в 2001 году, отец землю не оформлял.
Нужно ли будет уплачивать процент от кадастровой стоимости или можно оформить землю по другому!?

Ответил адвокат - Коллегия адвокатов:

Здравствуйте Мария!

Светлана
Екатеринбург
10.12.2014 - 15:13

Добрый день!

Ответил адвокат - Коллегия адвокатов:

Здравствуйте Светлана!

Павел
Чебоксары
18.11.2014 - 13:53

Добрый день!
Наша фирма приобрела нежилое помещение находящееся в аренде.

Ответил адвокат - Коллегия адвокатов:

Здравствуйте Павел!

Галина
Великий Новгород
11.11.2014 - 10:22

Добрый день.
В 1997г. мой отец наследует: дом - собственность, участок на котором расположен дом - собственность. В этом же году он оформляет аренду данной земли и за все эти годы платит арендную плату.
В 2012г. я наследую: дом - собственность. Дом не могу продать без оформления земли. Участок числится по кадастровой палате, но границы его не определены.

Ответил адвокат - Коллегия адвокатов:

Здравствуйте Галина!
Указанные вами обстоятельства взаимоисключающие: если участок находится в собственности лица, он не должен в отношении такого участка заключать с администрацией договор...

Анастасия
Москва
13.10.2014 - 16:03

Добрый день!

Просьба дать разъяснения по следующему вопросу: на основании каких правовых норм (законов, подзаконных актов, указов, постановлений и проч.) собственник жилья обязан предоставлять доступ к общедомовой собственности (канализационным трубам), расположенной в сантехническом коробе?

Ответил адвокат - Коллегия адвокатов:

Анастасия, добрый вечер. Вам необходимо получить у УК (ТСЖ) акт о наличии затопления и установления лица, виновного в заливе. Оценить ущерб и взыскать его виновного лица.

Елена
Братск
22.08.2014 - 08:40

Здравствуйте,по решению суда (ст 234 приобретательная собственность) в 2014г мы оформили в собственность частный дом . Дом находится в границах населённого пункта, но это санитарно -защитная зона завода. Населённый пункт подлежит переселению. По закону дом+ земельный участок -это единый объект и должен переходить от одного лица к другому вместе и одновременно.

Ответил адвокат - Коллегия адвокатов:

Здравствуйте Елена!
Поскольку администрацией принято решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд и расселении населенного пункта, отказ в оформлении за вами права...

Янина
СПб
13.08.2014 - 14:03

Здравствуйте. Нашей семье, как проживающим более 5 лет в Ленинградской области, выдали землю под ИЖС в аренду на 5 лет. Могу я продать землю, не построя на ней ничего? Мне земля не нужна и строиться на ней я не хочу. Как я могу ее продать? Спасибо

Ответил адвокат - Танкарян Раиса Иоргеновна:

Янина, добрый вечер. Вы можете продать право аренды с переоформлением договора аренды на покупателя.

Страницы

Успешные дела

Адвокаты нашей Коллегии успешно провели большое количество дел

Посмотреть все дела

  • Включение имущества в наследственную массу
    27.01.2015

    Басманным районным судом г.Москвы было вынесено решение по исковому заявлению клиентов адвоката Головиной К.О. о включении имущества в наследственную массу в виде доли в праве собственности на квартиру,...

  • Взыскание задолженности по договору комиссии на продажу автомобиля
    20.01.2015

    Солнцевский районным судом г.Москвы с участием адвоката Казакова А.Л., представлявшего интересы истца, вынесено решение о взыскании с ООО "ДС-Авто" стоимости реализованного по договору комиссии автомобиля.
    ...

  • Решение суда о взыскании заработной платы
    17.06.2015

    Никулинским районным судом г.Москвы вынесено решение по исковому заявлению клиента адвоката Коллегии адвокатов Москвы «ЮрПрофи» к работодателю о взыскании задолженности по выплате заработной платы, процентов за несвоевременность выплаты, компенсации морального вреда, судебных...

  • Решение суда о признании права собственности на квартиру в новостройке
    06.04.2016

    Долгопрудненским городским судом Московской области вынесено решение по делу о признании права собственности на квартиру в новостройке. Интересы истцов по делу представляла адвокат Коллегии адвокатов Москвы «ЮрПрофи».
    Обращение в суд с иском о признании права собственности...

  • Судебная практика по ч.4 ст. 12.15 КоАП РФ
    13.04.2016

    За оказанием юридической помощи в КАМ "ЮрПрофи" обратился гражданин, который совершил обгон транспортного средства с выездом на сторону проезжей части дороги, предназначенную для встречного движения, соединенный с движением навстречу транспортному потоку, чем нарушил дорожную разметку 1.1...