Вы здесь

Признание сделки с недвижимостью недействительной

Принято Постановление Президиума ВАС РФ ОТ 07.09.2010 № 6470/10
по делу № А13-3405/2009 "Иск о признании сделки с недвижимостью недействительной и о применении последствий ее недействительности не является корпоративным спором даже в том случае, когда основанием недействительности является нарушение норм корпоративного законодательства"

Суть спора

В суд с иском к Банку обратилась компания «Агро». В заявлении была отмечена просьба признать недействительным договор ипотеки, заключенный между двумя вышеуказанными сторонами. Помимо этого, истец требовал обязать Территориальное управление Росреестра снять ипотеку с заложенного недвижимого имущества, так как оно считается обременением. Данные требования, изложенные в иске, были основаны на том факте, что заключение спорного договора произошло с нарушением статей 45 и 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью". В данных статьях устанавливается порядок, который обеспечивает оформление сделок с недвижимостью общества в рамках Закона вне зависимости от того, является сделка мелкой или крупной.

В процессе рассмотрения данного дела суды предпочли изначально решить, можно ли отнести данный иск в категорию корпоративных споров?

Отличие корпоративных споров от споров по поводу прав на недвижимое имущество

Согласно положениям части 1 статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса РФ, иски, в которых истцы заявляют о своих правах на недвижимое имущество, должны быть предъявлены в арбитражный суд только по месту нахождения имущества, которое является предметом спора. В пункте 1 Постановления от 12.10.2006 № 54 "О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество" Пленумом ВАС РФ эта норма была разъяснена путем приведения примерного перечня исков о правах на недвижимое имущество. Так Пленум отметил, что к данным искам могут принадлежать дела, в которых в результате удовлетворения заявленного требования и его исполнения понадобится государственная регистрация ограничения, возникновения и перехода прав на недвижимое имущество либо внесения соответствующих записей в ЕГРП. Именно поэтому, иск, в котором отражена необходимость признания сделки с недвижимостью недействительной, можно считать исковым заявлением о правах лица на недвижимое имущество.

Следует заметить, что АПК РФ был дополнен главой 28.1, в которой сообщалось о введении новой категории споров, которые могут быть рассмотрены арбитражными судами – корпоративных споров. В соответствии с пунктом 3 статьи 225.1 АПК РФ, корпоративными спорами могут считаться споры, возникающие по исковым заявлениям участников, учредителей или членов юридического союза по поводу признания сделок, совершенных юридическими лицами, недействительными либо о применении последствий, которые возникают вследствие недействительности таких сделок. В указанной норме нет ограничений на объект сделки, а потому можно считать, что сделки на рынке недвижимости также попадают в зону ее действия.

В части 4.1. статьи 38 АПК РФ устанавливается подсудность рассмотрения корпоративных споров. Если лицо подает в арбитражный суд заявление или иск такого типа, то это необходимо сделать по месту нахождения юридического лица, благодаря которому возник спор.

Можно сказать, что корпоративный спор можно квалифицировать по характеру спорных правоотношений с субъектным составом (некоммерческая или коммерческая фирма, объединяющая коммерческие организации). Объект, по поводу которого возникли конфликтные правоотношения, в этом случае можно считать критерием спора.

Таким образом, в подобном случае может возникнуть ситуация, при которой иск, поданный лицом-участником ООО касательно признания сделки недействительной и об использовании ее последствий, можно квалифицировать как иск о правах на недвижимое имущество либо как корпоративный спор. В этом случае возникает противоречие между исключительной подсудностью рассмотрения исков о правах на недвижимость и исключительной подсудности рассмотрения корпоративных споров. Именно поэтому необходимо провести разграничение указанных категорий споров. Данное действие приобретает особую важность для определения подведомственности спора и верной подсудности в целом. Дело в том, что обычно корпоративные споры рассматриваются в арбитражном суде, а споры по вопросам прав на недвижимость могут разрешаться, как в арбитражных судах, так и в судах общей юрисдикции.

Что касается судебной практики в рамках данного вопроса, то она немногочисленна, а это объясняет тот факт, что четкие критерии для проведения разграничений не установлены.

Решения судов разных инстанций

В суде первой инстанции было вынесено определение, в рамках которого дело было передано для рассмотрения в арбитражный суд другого субъекта российской Федерации. Судьи объяснили это тем, что спор необходимо рассматривать по месту нахождения недвижимого имущества, так как если заявленные требования будут удовлетворены, потребуется проведение государственной регистрации прекращения обременения объекта недвижимости. Аналогичные выводы сделали также суды кассационной и апелляционной инстанций.

В своем Определении от 24.06.2010 № ВАС-6470/10 ВАС РФ пришел к выводу, что судебные акты нижестоящих инстанций должны быть пересмотрены в порядке надзора, поскольку это связано с необходимостью формирования единообразия в судебной практике.

ВАС РФ определил подсудность рассмотрения корпоративных споров и ее конфликт с исключительной подсудностью рассмотрения исков на недвижимое имущество. Вследствие этого дело было передано в Президиум ВАС РФ.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Судебные акты нижестоящих инстанций Президиум ВАС РФ оставил без изменений, поскольку в процессе рассмотрения данного дела пришел к следующим выводам.

В пункте 3 статьи 225 АПК РФ устанавливается, что спор, в рамках которого лицо выступает с требованием признать договор недействительным по мотиву его заключения вследствие нарушений положений статей 45 и 46 Закона об ООО порядка совершения сделок с заинтересованностью и крупных сделок, можно отнести к корпоративным спорам. Но при этом данный иск можно также считать спором по поводу права лица на недвижимое имущество, а потому он не может быть одновременно и корпоративным. В указанном деле истец предъявляет иск о признании отсутствия зарегистрированного обременения. Это определяет тот факт, что в заявлении указывается требование признания недействительности договора ипотеки, а также требования о погашении регистрационной записи об ипотеке. Это означает, что в данном случае происходит оспаривание зарегистрированного обременения.

Уже при формулировании данной правовой позиции Президиум ВАС РФ основывался на разъяснениях пункта 52 Постановления № 10/22. Так внесение изменений или прекращение записей в ЕГРП на основании судебного решения становится возможным только в случае решения вопроса в резолютивной части судебного акта касательно применения последствий недействительности сделки в качестве возврата недвижимого имущества одной из сторон, принимавшей участие в сделке.

Данный пункт Постановления № 10/22 предусматривает, что решение суда касательно признания недействительности сделки, по отношению к которой не применены последствий ее недействительности, нельзя считать основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Мы уже отмечали, что Пленум ВАС РФ в пункте 1 Постановления № 54 посчитал исками о правах на недвижимое имущество дела, в которых удовлетворение требований заявителя и их принудительное исполнение влекут за собой обязательную государственную регистрацию возникновения, перехода, ограничения или прекращения прав на недвижимое имущество либо внесения соответствующих записей в ЕГРП в отношении объектов, подлежащих обязательной государственной регистрации.

Необходимость в подобных действиях возникает, если в суд предъявляется иск о признании сделки с недвижимостью недействительной с применением последствий ее недействительности, так как в этом случае истец выступает с требованием дать правовую квалификацию спорной сделке, а также восстановить ее первоначальные позиции.

Можно сказать, что в этом случае позиции Президиума ВАС РФ указывают на тот факт, что иск о признании сделки с недвижимым имуществом недействительной, а также о применении последствий этой недействительности нельзя отнести к категории корпоративных споров. Это решение справедливо даже в тех случаях, когда основанием для недействительности выступает нарушения корпоративных законодательных норм, потому как исполнение решения суда влечет за собой прекращение или изменение записи в ЕГРП.

При этом на основании позиции Президиума ВАС РФ возникает другой вопрос. К какой категории споров отнести иск о признании недействительности сделки с недвижимым имуществом, если истец не заявляет о требовании применить последствия недействительности сделки в рамках абзаца 2 пункта 2 статьи 166 ГК РФ, но при этом суд самостоятельно применяет такие последствия?

Стоимость услуг Вашего адвоката

По гражданским делам
Консультация адвоката Составление искового заявления Ведение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 1500 руб. от 5 тыс. руб. от 35 тыс. руб./
от 15 тыс. руб.
По уголовным делам
Консультация адвоката Защита на стадии следствия в Москве Защита в суде первой инстанции в Москве
от 1500 руб. от 25 тыс. руб./
мес.
от 25 тыс. руб./
мес.
По арбитражным делам
Консультация адвоката Составление искового заявления/претензии Ведение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 2000 руб. от 10 тыс. руб. от 40 тыс. руб./
от 25 тыс. руб.
По административным делам
Консультация адвоката Составление заявления/жалобы Ведение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 1500 руб. от 5 тыс. руб. от 15 тыс. руб./
от 15 тыс. руб.

Стоимость услуг адвоката определяется в каждом случае индивидуально в зависимости от сложности дела, места производства, квалификации адвоката, и может отличаться от заявленной как в меньшую, так и в большую сторону.

Задать свой вопрос адвокату

Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.

consult

Plain text

  • Разрешённые HTML-теги: <strong></strong><ul><ol><li><em><i><p>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
Например: Как выписать человека из квартиры, если он не живет 10 лет?
Телефон не будет виден другим посетителям сайта
E-mail не будет виден другим посетителям сайта
To prevent automated spam submissions leave this field empty.

Вертикальные вкладки

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Вопросы, которые нам задают

Алена
Москва
10.07.2018 - 09:32

Добрый день. Ознакомившись с отзывами о Вашей работе, а также непосредственно с процессом ведения дела, хотела бы задать вопрос по поводу ситуации, которая обстоит с квартирой моей бабушки.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Алена!
Бабушка могла распорядиться квартирой несколькими способами - либо путем составления завещания (о наличии которого, если оно есть, ваш отец узнает обратившись к нотариусу...

Вероника
Москва
08.07.2018 - 13:37

Здравствуйте! Ситуация такая. Бабушка при жизни и мой брат оформили договор дарения на ее дом. После смерти бабушки тетя и дядя подали иск в суд на моего брата, чтобы оспорить эту сделку. Могут ли они оспорить сделку? Брату уже пришла повестка в суд.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте, Вероника!
Ваши дядя и тетя как дети бабушки являются наследниками первой очереди. Они имеют полное право оспаривать совершенные бабушкой при жизни сделки, поскольку после их...

Ольга
Ноябрьск
14.06.2018 - 20:45

Здравствуйте,сын при жизни сделал договор купли-продажи на свою малолетнию дочь 12лет ребенку, сам подписал за себя как за продавца и сам расписался за покупателя написал ее фамилию и имя и поставил закорючку..машину поставили на учет и выписали птс, могу ли я сейчас как бабушка и мать сына после ее смерти оспорить этот договор или признать его недействительным..прошло уже три года с момента п

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Ольга!
Право оспаривать заключенные договоры принадлежит его сторонам, а в случае их смерти - наследникам сторон.

Евгений
Евпатория, Крым
10.06.2018 - 12:53

Добрый день, в договоре дарения квартиры указали, что мой отец не состоит в браке(он собственник квартиры) хотя в он женат. Дарение оформляла моя бывшая жена по доверенности на своего сына. Разрешение на дарение мама не давала. Суд Евпатории маме отказал в признании сделки не действительной. Мотивированное решение будет 13 июня.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Евгений!

Сергей
Москва
09.06.2018 - 18:51

Здравствуйте! Можно ли признать нотариально заверенный договор по займу недействительным, если после его подписания деньги нам так и не были предоставлены. При этом в договоре было помечено, что деньги заемщиком были получены. Как доказать в суде, что мы не получили денег?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте, Сергей!

Тот момент, что договор был заключен у нотариуса, не делает бумагу неоспоримой. Просто оспорить такой договор будет намного сложнее, чем простую расписку, поскольку...

Алексей
Москва
14.05.2018 - 10:27

Моя тетка подписала какие-то бумаги (с ее слов) своему бывшему мужу. В результате он стал собственником 1/2 доли квартиры. Вторая часть квартиры принадлежит на правах собственности их внучке. Тетка остается прописанной в данной квартире. Бывший муж умер. Может ли тетка вернуть свои права? Она не опекун.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Алексей!
Скорее всего между вашей тетей и ее бывшим мужем был заключен или договор дарения или договор купли-продажи. В любом случае вернуть долю в квартире тетя сможет лишь в...

Ирина
Москва
14.04.2018 - 12:44

В августе 2017 года приобрела малосемейку (комнату в 2-х комнатной квартире) за 800 тыс.рублей. В апреле 2018 года планирую ее продать за 990 тыс. рублей. Т.к. комната в собственности менее 3- лет, то надо ли будет платить с нее налог и заполнять декларацию? Не смотря на то, что комната приобретена за 800 тыс, а продавать собираюсь за 990 тыс,т.е.

Ответил адвокат - Стажер адвоката Королевой С.О. - Федина О.:

Здравствуйте Ирина!

Руслан
Москва
13.03.2018 - 09:18

здраствуйте! Какое решение должен вынести суд, если покупатель купил авто, не зная, что она побывала 3 авариях. Позже выяснив , обратился в суд с иском о признании договора купли продажи автомобиля недействительным

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Руслан!
Отвечая на ваш вопрос, приведем решение суда о признание договора купли продажи автомобиля недействительным по делу со схожими обстоятельствами.

НИЖЕГОРОДСКИЙ...

наталья
Челябинск
07.11.2017 - 19:51

У меня тоже вопрос на счёт субсидии.
Как она будет распределяться между супругами если они ее получили, но приобрести ничего не приобрели, развелись.
Имеются двое детей, один из которых не совершеннолетний.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Наталья!
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество,...

Юлия
Сисферополь
02.08.2017 - 19:51

Добрый день!вопрос касается признания сделки купли-продажи квартиры приобретенной мной полгода назад.сделка оформлена нотариально,переход права на мое имя произведен.было дано нотариальное согласие супруги продавца.теперь продавцы в разводе и как я поняла муж не отдал жене ее часть денег за проданные совместное имущество-квартиру.жена подала на мужа иск о признании сделки недействительной.мне п

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Юлия!
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не...

Ирина
Trfnthby,ehu
09.02.2017 - 20:35

29.02.2016 года умерла свекровь, Целый год, после инсульта (который случился в марте 2015 года), она была прикована к постели, за ней ухаживала её дочь. В день похорон её сын (мой муж) узнал от сестры, что квартира матери уже с июля 2015 года принадлежит ей. Позже, из выписки ЕГРП узнали, что был оформлен договор купли - продажи.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Ирина!
У наследника есть право заявить о признание недействительной сделки, совершенной наследодателем в отношении имущества, которое могло быть предметом наследования в...

Альбина
Менделеевск
31.07.2016 - 13:51

Здравствуйте! В декабре 2014 года умер мой отец. С сестрой договорились, что дом отца остаётся ей, а страховку (было страхование жизни) разделим пополам. Сестра предложила написать отказ от наследства, чтобы мне не нужно было лишний раз бегать с документами (т.к. на тот момент я только вышла из роддома с грудным ребёнком на руках). Т.к.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Альбина!
Отказ от наследства не может быть впоследствии изменен или взят обратно (п. 3 ст. 1157 ГК РФ), поэтому судебная практика изобилует примерами признания отказа от...

Марина
Сергиев Посад
09.07.2016 - 08:40

Я хочу купить квартиру в Подмосковье, а продавец в Москве. Сделка альтернативная. Продавец настаивает на оформление сделки в Москве. Какие возможны риски для меня?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Марина!

ирина
михайловск
06.07.2016 - 07:42

муж продал дом,я согласия не давала,ничего не подписывала.о том что продан дом узнала во время раздела имущества.никаких доказательств нет ,но могут ли ко мне в суде предъявляться свидетельские показания?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Ирина!
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с...

Оксана
Благовещенск Амурской области
12.05.2016 - 02:26

Доброе время суток. На основании договора дарения прошла гос. регистрация квартиры. Даритель и одариваемый проживают более 7 лет вместе, ведут общее хозяйство, но брак не зарегистрирован. Мы не знали, что надо будет заплатить 13% НДФЛ. В юстиции нам сказали, что после гос. регистрации квартиры расторжение договора невозможно.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Оксана!
В соответствии со ст. 178 ГК РФ недействительной может быть признана сделка, которая совершена под влиянием заблуждения, которое имеет существенное значение, в...

Страницы

Успешные дела

Адвокаты нашей Коллегии успешно провели большое количество дел

Посмотреть все дела

  • Признание права собственности на гараж через суд
    11.07.2017

    Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации удовлетворила кассационную жалобу адвоката КАМ "ЮрПрофи" в интересах клиента, которому Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 августа 2016 г. в удовлетворении...

  • Исключение имущества из конкурсной массы
    28.09.2018

    Арбитражным судом г.Москвы вынесено определение по ходатайству адвоката Лясковского И.К., действовавшего в интересах должника в рамках дела о банкротстве, об исключении имущества из конкурсной массы.
    ...

  • Решение суда о взыскании долга по договору займа
    20.05.2014

    Нагатинским районным судом г.Москвы вынесено решение суда о взыскании долга по договору займа, процентов за пользование займом, пени и судебных расходов.
    Клиент адвоката Лавровой Е.А. обратился в...

  • Дело о понуждении к заключению договора аренды земельного участка
    19.08.2015

    Арбитражным судом г.Москвы вынесено решение по делу о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.
    Интересы истца по делу представлял адвокат КАМ "ЮрПрофи", который подготовил и подал в суд исковое заявление о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,...

  • Дело о переизбрании председателя ТСЖ
    28.01.2011

    Савеловском районным судом г.Москвы было вынесено решение по делу о признании подложным и недействительным протокола общего собрания членов ТСЖ, признании недействительным переизбрания председателя правления ТСЖ, избрания правления ТСЖ, признании недействительным Устава ТСЖ, признании незаконной...