Вы здесь

Признание сделки с недвижимостью недействительной

Принято Постановление Президиума ВАС РФ ОТ 07.09.2010 № 6470/10
по делу № А13-3405/2009 "Иск о признании сделки с недвижимостью недействительной и о применении последствий ее недействительности не является корпоративным спором даже в том случае, когда основанием недействительности является нарушение норм корпоративного законодательства"

Суть спора

В суд с иском к Банку обратилась компания «Агро». В заявлении была отмечена просьба признать недействительным договор ипотеки, заключенный между двумя вышеуказанными сторонами. Помимо этого, истец требовал обязать Территориальное управление Росреестра снять ипотеку с заложенного недвижимого имущества, так как оно считается обременением. Данные требования, изложенные в иске, были основаны на том факте, что заключение спорного договора произошло с нарушением статей 45 и 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью". В данных статьях устанавливается порядок, который обеспечивает оформление сделок с недвижимостью общества в рамках Закона вне зависимости от того, является сделка мелкой или крупной.

В процессе рассмотрения данного дела суды предпочли изначально решить, можно ли отнести данный иск в категорию корпоративных споров?

Отличие корпоративных споров от споров по поводу прав на недвижимое имущество

Согласно положениям части 1 статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса РФ, иски, в которых истцы заявляют о своих правах на недвижимое имущество, должны быть предъявлены в арбитражный суд только по месту нахождения имущества, которое является предметом спора. В пункте 1 Постановления от 12.10.2006 № 54 "О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество" Пленумом ВАС РФ эта норма была разъяснена путем приведения примерного перечня исков о правах на недвижимое имущество. Так Пленум отметил, что к данным искам могут принадлежать дела, в которых в результате удовлетворения заявленного требования и его исполнения понадобится государственная регистрация ограничения, возникновения и перехода прав на недвижимое имущество либо внесения соответствующих записей в ЕГРП. Именно поэтому, иск, в котором отражена необходимость признания сделки с недвижимостью недействительной, можно считать исковым заявлением о правах лица на недвижимое имущество.

Следует заметить, что АПК РФ был дополнен главой 28.1, в которой сообщалось о введении новой категории споров, которые могут быть рассмотрены арбитражными судами – корпоративных споров. В соответствии с пунктом 3 статьи 225.1 АПК РФ, корпоративными спорами могут считаться споры, возникающие по исковым заявлениям участников, учредителей или членов юридического союза по поводу признания сделок, совершенных юридическими лицами, недействительными либо о применении последствий, которые возникают вследствие недействительности таких сделок. В указанной норме нет ограничений на объект сделки, а потому можно считать, что сделки на рынке недвижимости также попадают в зону ее действия.

В части 4.1. статьи 38 АПК РФ устанавливается подсудность рассмотрения корпоративных споров. Если лицо подает в арбитражный суд заявление или иск такого типа, то это необходимо сделать по месту нахождения юридического лица, благодаря которому возник спор.

Можно сказать, что корпоративный спор можно квалифицировать по характеру спорных правоотношений с субъектным составом (некоммерческая или коммерческая фирма, объединяющая коммерческие организации). Объект, по поводу которого возникли конфликтные правоотношения, в этом случае можно считать критерием спора.

Таким образом, в подобном случае может возникнуть ситуация, при которой иск, поданный лицом-участником ООО касательно признания сделки недействительной и об использовании ее последствий, можно квалифицировать как иск о правах на недвижимое имущество либо как корпоративный спор. В этом случае возникает противоречие между исключительной подсудностью рассмотрения исков о правах на недвижимость и исключительной подсудности рассмотрения корпоративных споров. Именно поэтому необходимо провести разграничение указанных категорий споров. Данное действие приобретает особую важность для определения подведомственности спора и верной подсудности в целом. Дело в том, что обычно корпоративные споры рассматриваются в арбитражном суде, а споры по вопросам прав на недвижимость могут разрешаться, как в арбитражных судах, так и в судах общей юрисдикции.

Что касается судебной практики в рамках данного вопроса, то она немногочисленна, а это объясняет тот факт, что четкие критерии для проведения разграничений не установлены.

Решения судов разных инстанций

В суде первой инстанции было вынесено определение, в рамках которого дело было передано для рассмотрения в арбитражный суд другого субъекта российской Федерации. Судьи объяснили это тем, что спор необходимо рассматривать по месту нахождения недвижимого имущества, так как если заявленные требования будут удовлетворены, потребуется проведение государственной регистрации прекращения обременения объекта недвижимости. Аналогичные выводы сделали также суды кассационной и апелляционной инстанций.

В своем Определении от 24.06.2010 № ВАС-6470/10 ВАС РФ пришел к выводу, что судебные акты нижестоящих инстанций должны быть пересмотрены в порядке надзора, поскольку это связано с необходимостью формирования единообразия в судебной практике.

ВАС РФ определил подсудность рассмотрения корпоративных споров и ее конфликт с исключительной подсудностью рассмотрения исков на недвижимое имущество. Вследствие этого дело было передано в Президиум ВАС РФ.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Судебные акты нижестоящих инстанций Президиум ВАС РФ оставил без изменений, поскольку в процессе рассмотрения данного дела пришел к следующим выводам.

В пункте 3 статьи 225 АПК РФ устанавливается, что спор, в рамках которого лицо выступает с требованием признать договор недействительным по мотиву его заключения вследствие нарушений положений статей 45 и 46 Закона об ООО порядка совершения сделок с заинтересованностью и крупных сделок, можно отнести к корпоративным спорам. Но при этом данный иск можно также считать спором по поводу права лица на недвижимое имущество, а потому он не может быть одновременно и корпоративным. В указанном деле истец предъявляет иск о признании отсутствия зарегистрированного обременения. Это определяет тот факт, что в заявлении указывается требование признания недействительности договора ипотеки, а также требования о погашении регистрационной записи об ипотеке. Это означает, что в данном случае происходит оспаривание зарегистрированного обременения.

Уже при формулировании данной правовой позиции Президиум ВАС РФ основывался на разъяснениях пункта 52 Постановления № 10/22. Так внесение изменений или прекращение записей в ЕГРП на основании судебного решения становится возможным только в случае решения вопроса в резолютивной части судебного акта касательно применения последствий недействительности сделки в качестве возврата недвижимого имущества одной из сторон, принимавшей участие в сделке.

Данный пункт Постановления № 10/22 предусматривает, что решение суда касательно признания недействительности сделки, по отношению к которой не применены последствий ее недействительности, нельзя считать основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Мы уже отмечали, что Пленум ВАС РФ в пункте 1 Постановления № 54 посчитал исками о правах на недвижимое имущество дела, в которых удовлетворение требований заявителя и их принудительное исполнение влекут за собой обязательную государственную регистрацию возникновения, перехода, ограничения или прекращения прав на недвижимое имущество либо внесения соответствующих записей в ЕГРП в отношении объектов, подлежащих обязательной государственной регистрации.

Необходимость в подобных действиях возникает, если в суд предъявляется иск о признании сделки с недвижимостью недействительной с применением последствий ее недействительности, так как в этом случае истец выступает с требованием дать правовую квалификацию спорной сделке, а также восстановить ее первоначальные позиции.

Можно сказать, что в этом случае позиции Президиума ВАС РФ указывают на тот факт, что иск о признании сделки с недвижимым имуществом недействительной, а также о применении последствий этой недействительности нельзя отнести к категории корпоративных споров. Это решение справедливо даже в тех случаях, когда основанием для недействительности выступает нарушения корпоративных законодательных норм, потому как исполнение решения суда влечет за собой прекращение или изменение записи в ЕГРП.

При этом на основании позиции Президиума ВАС РФ возникает другой вопрос. К какой категории споров отнести иск о признании недействительности сделки с недвижимым имуществом, если истец не заявляет о требовании применить последствия недействительности сделки в рамках абзаца 2 пункта 2 статьи 166 ГК РФ, но при этом суд самостоятельно применяет такие последствия?

Стоимость услуг Вашего адвоката

По гражданским делам
Консультация адвоката Составление искового заявления Ведение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 1500 руб. от 5 тыс. руб. от 35 тыс. руб./
от 15 тыс. руб.
По уголовным делам
Консультация адвоката Защита на стадии следствия в Москве Защита в суде первой инстанции в Москве
от 1500 руб. от 25 тыс. руб./
мес.
от 25 тыс. руб./
мес.
По арбитражным делам
Консультация адвоката Составление искового заявления/претензии Ведение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 2000 руб. от 10 тыс. руб. от 40 тыс. руб./
от 25 тыс. руб.
По административным делам
Консультация адвоката Составление заявления/жалобы Ведение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 1500 руб. от 5 тыс. руб. от 15 тыс. руб./
от 15 тыс. руб.

Стоимость услуг адвоката определяется в каждом случае индивидуально в зависимости от сложности дела, места производства, квалификации адвоката, и может отличаться от заявленной как в меньшую, так и в большую сторону.

Задать свой вопрос адвокату

Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.

consult

Plain text

  • Разрешённые HTML-теги: <strong></strong><ul><ol><li><em><i><p>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
Например: Как выписать человека из квартиры, если он не живет 10 лет?
Телефон не будет виден другим посетителям сайта
E-mail не будет виден другим посетителям сайта
To prevent automated spam submissions leave this field empty.

Вертикальные вкладки

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Вопросы, которые нам задают

Мария
Москва
10.11.2019 - 14:01

Здравствуйте! Я была замужем 23 года потом развелись. но имущество не делили - сначала просто разъехались а потом уже развелись официально. В совместно нажитом имуществе было 2 квартиры (в одной квартире я собственник, а в другой - собственник мой бывший муж) и дача, собственником которой является мой бывший муж.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравстуйте Мария!

анна
Москва
01.11.2019 - 13:55

Здравствуйте! Хотим продать коммунальную квартиру и купить детям. Но я боюсь что муж пропадет с этими деньгами и не купит квартиру так как он хочет чтобы деньги от продажи были у него на счету а не на моем. Когда я предлагаю положить на мой так как я боюсь то он в ответ угроза развод. Сумма большая и его голова кружиться от этих денег. Что я потом смогу сделать если так произойдет.

Ответил адвокат - Коллегия адвокатов:

Здравствуйте Анна!

Игорь
Москва
27.10.2019 - 13:52

Здравствуйте. Подскажите пожалуйста. Между ИП и организацией были договорные отношения. Все дела вел не сам ИП, а доверенные лица. В последствии выяснилось, что доверенные лица подделали подпись ИП для расторжения договора. Что можно предпринять в данном случае и как можно квалифицировать действия доверенных лиц?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Игорь!
Из положений ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не...

Валерий
Москва
24.10.2019 - 13:41

с момента смерти сестры прошло 2 года, один юрист мне сказал, что срок исковой давности для признания завещания недействительным 3 года. Так ли это? могу ли я сейчас подать в суд на признание завещания сестры недействительным? раньше в суд не подавал, т.к. не был уверен, что есть медицинские документы, что она в последнее время была не в себе.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Валерий!

Наталья
Москва
08.10.2019 - 13:39

Каким образом я могу признать недействительным нотариальное согласие на продажу дома, которое я давала мужу, когда мы были в хороших отношениях и которое он использовал против меня? Куда обратиться с иском о признании сделки недействительной по основаниям перечисленным в законе, если с момента сделки прошло 2,5 года?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Наталья!

Наталья
Москва
05.10.2019 - 13:37

У моей тети комната в 3-х комнатной квартире сталинка центр Питера.
2 года назад она написала завещание на мою маму свою родную сестру.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Наталья!

Галина
Москва
08.09.2019 - 13:17

Здравствуйте! С 2000 года я являлась собственником квартиры, была зарегистрирована и постоянно проживала в ней совместно с дочерью. В 2007г. познакомилась с мужчиной и стала проживать с ним совместно без оформления отношений. Затем я его прописала в свою квартиру.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Галина!
Вам необходимо обратиться в суд с иском о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительной сделки, ссылаясь на ст....

Роман
Москва
08.09.2019 - 13:17

Добрый вечер! Я заключил со знакомым договор купли-продажи квартиры, который прошел государственную регистрацию. Однако акт приема-передачи мы не подписывали и квартиру я ему не передавал. Согласно условиям договора покупатель в течение одного дня с момента государственной регистрации договора был обязан уплатить мне деньги. Однако оплата до настоящего момента им не внесена.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Роман!
Вам следует обратится в суд с иском о расторжении договора купли-продажи спорной квартиры.

Ольга
Казань
07.09.2019 - 13:16

Добрый вечер! С какого момента начисляются проценты по 395 ст., если договор был фиктивным?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Ольга!
Отвечая на ваш вопрос, приведем пример из судебной практики, где даны разъяснения, что если обязанность возврата полученных денежных средств по договору возникла с...

Дарья
Москва
03.09.2019 - 13:14

Добрый день! Продавец с покупателем заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи при этом вопрос о возврате уплаченных денежных средств не урегулировали. Вправе ли одна из сторон обратиться в суд с иском о признании договора недействительным после его расторжения (независимо от основания недействительности)?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Дарья!
На основании п. 1 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон.
Согласно п. п. 2, 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон...

Анна
Москва
03.09.2019 - 13:14

Купили квартиру у человека, он получил ее по наследству, продавал почти сразу после оформления у нотариуса. Цена была хорошая, купили. Сейчас выяснилось, что в отношении нее на момент купли-продажи шел судебный спор по иску другого наследника, который пропустил срок для принятия наследства. Продавец нам об этом не сказал.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Анна!
Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной...

Алена
Москва
21.08.2019 - 13:05

Добрый день. Ознакомившись с отзывами о Вашей работе, а также непосредственно с процессом ведения дела, хотела бы задать вопрос по поводу ситуации, которая обстоит с квартирой моей бабушки.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Алена!
Бабушка могла распорядиться квартирой несколькими способами - либо путем составления завещания (о наличии которого, если оно есть, ваш отец узнает обратившись к нотариусу...

Вероника
Москва
20.08.2019 - 13:04

Здравствуйте! Ситуация такая. Бабушка при жизни и мой брат оформили договор дарения на ее дом. После смерти бабушки тетя и дядя подали иск в суд на моего брата, чтобы оспорить эту сделку. Могут ли они оспорить сделку? Брату уже пришла повестка в суд.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте, Вероника!
Ваши дядя и тетя как дети бабушки являются наследниками первой очереди. Они имеют полное право оспаривать совершенные бабушкой при жизни сделки, поскольку после их...

Ольга
Ноябрьск
11.08.2019 - 12:57

Здравствуйте,сын при жизни сделал договор купли-продажи на свою малолетнию дочь 12лет ребенку, сам подписал за себя как за продавца и сам расписался за покупателя написал ее фамилию и имя и поставил закорючку..машину поставили на учет и выписали птс, могу ли я сейчас как бабушка и мать сына после ее смерти оспорить этот договор или признать его недействительным..прошло уже три года с момента п

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Ольга!
Право оспаривать заключенные договоры принадлежит его сторонам, а в случае их смерти - наследникам сторон.

Евгений
Евпатория, Крым
10.08.2019 - 12:56

Добрый день, в договоре дарения квартиры указали, что мой отец не состоит в браке(он собственник квартиры) хотя в он женат. Дарение оформляла моя бывшая жена по доверенности на своего сына. Разрешение на дарение мама не давала. Суд Евпатории маме отказал в признании сделки не действительной. Мотивированное решение будет 13 июня.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Евгений!

Успешные дела

Адвокаты нашей Коллегии успешно провели большое количество дел

Посмотреть все дела

  • Оспаривание договора дарения: судебная практика
    08.12.2016

    Судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда принято апелляционное определение по делу об оспаривании договора дарения (судебная практика адвоката Гостевой С.Н.)
    Истец обратился в суд с...

  • Выписка отказавшегося от приватизации: судебная практика
    11.04.2019

    Тимирязевский районный суд г.Москвы, с участием адвоката Гостевой С.Н., представлявшей интересы истца, вынес решение о выписке из квартиры ответчика, отказавшегося от приватизации.
    Обстоятельства дела:...

  • Дело о признании несовершеннолетних утратившими право пользования жилым помещением
    02.02.2012

    Нагатинским районным судом г. Москвы с участием адвоката Бакумовой Е.Я., представлявшей интересы истца, вынесено решение по делу о признании утратившими право пользования жилым помещением несовершеннолетних и их...

  • Решение о предоставлении жилого помещения вне очереди
    26.11.2013

    Судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда оставлена без удовлетворения апелляционная жалоба Департамента жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 15 января 2013 года, которым постановлено иск клиента...

  • Признание права собственности на машиноместо через суд
    23.01.2013

    Люблинским районным судом г.Москвы вынесено решение по исковому заявлению о признании права собственности на машиноместо (судебная практика адвоката Лавровой Е.А.).
    Клиент адвоката Лавровой Е.А....