Земельные доли
Земельные доли
Эра земельных долей заканчивается по целому ряду причин. Одной из них, которая обусловит массовый добровольный отказ собственников от своих прав на земельную долю, является норма ст. 392 Налогового кодекса, согласно которой платить земельный налог теперь придется независимо от условия, используются или не используются земельные доли. По данным, которые приводит заместитель руководителя аппарата Комитета Государственной Думы по аграрным вопросам Н. Калинин, за прошедшие годы аграрной реформы распорядиться земельной долей разрешенными способами смогли только 1,4 млн. граждан, а 10,4 млн. земельных долей - это потенциальные земли для возвращения их в государственную или муниципальную собственность, т.е. фактического возвращения государству прав на землю, предоставленных гражданам в начале 90-х годов, но не в полной мере обеспеченных правовым механизмом их реализации. По некоторым оценкам, уже в 2006 г. до 70% собственников земельных долей не имели возможности работать на земле.
По настоящее время земельные доли консолидируются в сельскохозяйственных предприятиях. Во временном пользовании у хозяйственных обществ, товариществ и производственных сельскохозяйственных кооперативов находится порядка 1 млн. га паевых земель, до сих пор не востребованных их владельцами.
Впервые правовая регламентация института невостребованных долей была установлена в Указе Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" (ныне не действует). В соответствии с положениями президентского Указа невостребованная земельная доля определялась как доля, на которую не поступило заявление от гражданина на получение соответствующего свидетельства, подтверждающего право собственности на земельную долю. Такая доля передавалась (сохранялась) за сельскохозяйственной организацией для использования по целевому назначению в течение трех лет. Если по истечении этого срока собственник доли так и не подал заявления на получение свидетельства и не принял решения об использовании земельной доли, то она оставалась в пользовании хозяйства еще три года. О дальнейшей судьбе невостребованных земельных долей законодательство умалчивало.
В настоящее время крепкие сельхозпредприятия по возможности стараются обработать всю землю, без деления на востребованные и невостребованные земельные доли. Но встречаются руководители, которые заключают договоры аренды земельных долей только с работниками сельхозпредприятий. А пенсионеры и наследники умерших пайщиков остаются "за бортом" по объективным (отсутствие необходимой для обработки земель сельхозтехники и др.) или субъективным причинам, что, на наш взгляд, недопустимо. Причем обрабатывают участки в счет аренды долей, например, вблизи центральной усадьбы, с высоким уровнем плодородия, произвольно выбрав лучшие участки.
Для обеспечения возврата таких участков в хозяйственный оборот ст. 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон) устанавливается право субъекта РФ инициировать выделение в натуре не используемых в течение трех лет земельных участков, а также требовать в суде прекращения права собственности на земельные доли, в счет которых выделен такой земельный участок, и признания права собственности субъекта РФ на такой земельный участок.
Согласно новой редакции данного Закона последовательность действий по определению правовой судьбы невостребованных долей будет состоять из проведения общего собрания участников долевой собственности, на котором в первую очередь определяется количество невостребованных земельных долей, т.е. составляется список тех собственников, которые не распорядились своими земельными долями три года и более; расчета площади массива как суммы невостребованных земельных долей; определения местоположения массива невостребованных долей из худших по качеству и по кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий; публикации сообщения в средствах массовой информации и уточнения через 90 дней списка собственников невостребованных долей по факту возможных заявлений самих собственников или их наследников о желании воспользоваться правами участников долевой собственности; в случае поступления заявлений проводится пересчет площади массива невостребованных земельных долей; информирования органа государственной власти или органа МСУ о местоположении и площади массива невостребованных земельных долей; принятия решения органа государственной власти субъекта Федерации или органа местного самоуправления об образовании земельного участка; органы власти обращаются с заявкой в подрядную землеустроительную организацию, которая выполняет землеустроительные работы, по результатам которых образованный из невостребованных земельных долей участок ставится на кадастровый учет; органы власти обращаются в суд о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на этот земельный участок.
Нынешнее кризисное положение по разрешению очень сложного механизма распоряжения правом на земельную долю сельскохозяйственного назначения еще можно исправить, но только не посредством откладывания законодателями начала вступления в силу предельного срока по определению правовой судьбы невостребованных долей и приведению в соответствие с Гражданским кодексом РФ заключенных в начале реформы договоров аренды земельных долей. По нашему мнению, такие законодательные меры не решат проблему, а всего лишь позволят ее отложить и подзабыть еще на пару лет, в течение которых все равно активно будет активно продолжаться "черный" передел собственности и перевод ее из абстрактного "бумажного" права в реальные земельные участки новых правообладателей. На наш взгляд, этот процесс в определенной степени даже позитивен, так как позволяет избежать пассивного нежелания властей четко прописать правила игры на сельском поле и все-таки решиться на государственно-рыночный путь решения земельного вопроса, а именно не мешать передать новым эффективным инвесторам фактически ничейную землю. Такого мнения придерживаются ряд исследователей современных земельных правоотношений.
Одним из самых распространенных способов распоряжения правом на земельную долю в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения является передача земельной доли в аренду.
С принятием специального Федерального закона 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" аренда земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения приобрела соответствующую правовую регламентацию. Согласно ст. 12 Закона участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей с соблюдением при ее возмездном отчуждении норм ст. 250 ГК РФ. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных ст. 12 - 14 Закона. В свете настоящих законодательных установлений возникла необходимость изменения правоотношений de facto. Привести в соответствие с правилами Гражданского кодекса РФ те договоры аренды земельных долей, которые были заключены до вступления в силу Закона, все собственники земельных долей обязаны до 27 января 2009 г. Данная императивная норма определяет кардинальные изменения существующих арендных правоотношений между собственниками земельных долей, с одной стороны, и сельскохозяйственными организациями, которые в абсолютном большинстве случаев являются арендаторами, - с другой. Особенностью данного договора является то, что часть собственников земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя сами работают как наемные работники корпоративного сельскохозяйственного предприятия на земле, принадлежащей им на праве общей долевой собственности.
Для оформления новых арендных отношений необходимо провести корректировку списка арендодателей как участников общей собственности на исходный земельный участок, образовавшийся при приватизации сельскохозяйственных угодий, и сформировать новый список участников долевой собственности, желающих заключить новый договор аренды. Формирование списка может осуществляться путем сбора с участников общей собственности заявлений об их намерении выделить в общую собственность в счет принадлежащих им долей земельный участок и заключить договор аренды такого участка. Значительная часть собственников земельных долей выбыли из списка арендодателей в основном по причине смерти, а их наследники не вступили в право наследства, и в большинстве сельскохозяйственных организаций существующие арендные отношения не пересматривались с момента их первоначального возникновения.
Корректировка списка арендодателей предполагает установление списка собственников земельных долей, участвовавших в приватизации сельскохозяйственных угодий реорганизуемых колхозов и совхозов. При отсутствии приложения к актам, изданным органами государственной власти или органами местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, в виде списка граждан, получивших право собственности на земельную долю из земель сельскохозяйственного назначения, информация может быть получена в территориальном отделе Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) как у органа, ранее осуществлявшего государственную регистрацию сделок с землей до принятия Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Следующим этапом в подготовке к заключению договора аренды земельных долей является формирование самого земельного участка, которое производится с учетом требований по рациональной организации территории и компактного землепользования, на основании существующей землеустроительной документации. Осуществление выделения земельной доли в натуре является сложной, длительной и дорогостоящей процедурой, нормативно-методическое обеспечение которой закреплено в целом ряде ведомственных нормативно-правовых актов.
Местоположение выделяемого вновь образованного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при выделе его на местности в счет долей в праве общей собственности определяется согласно ч. 2 ст. 13 Закона участниками долевой собственности в соответствии с решением общего собрания при утверждении его границ как части находящегося в долевой собственности земельного участка. На практике именно определение местоположения выделяемого вновь образованного земельного участка чаще всего вызывает сложные конфликтные ситуации, так как непременным условием его выделения является их определение его стоимости.
Участники общей собственности, определившиеся с местоположением земельного участка в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности должны подписать соглашение об образовании общей долевой собственности на вновь образуемый земельный участок. По желанию участников общей долевой собственности соглашение может быть удостоверено нотариально.
Обязательным условием заключения договора аренды земельного участка является постановка его на кадастровый учет. Для выполнения данного требования участники долевой собственности должны провести мероприятия по межеванию выделяемого вновь образованного земельного участка. Для этого заключается договор об оказании услуг со специализированной землеустроительной организацией, имеющей лицензию на проведение землеустроительных работ, в соответствии с Приказом Росземкадастра от 2 октября 2002 г. "Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет". Процедуру межевания выделяемого вновь созданного земельного участка в счет долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения законодатели упростили, внеся 18 июля 2005 г. изменения в Федеральный закон N 78-ФЗ "О землеустройстве".
После утверждения изготовленного межевого дела в районном (городском) отделении Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимости) подается заявка в территориальное отделение федерального государственного учреждения Земельная кадастровая палата (ФГУ ЗКП) на постановку на кадастровый учет вновь образованного земельного участка, выделенного в счет долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
В результате проведения государственного кадастрового учета правообладателям земельных долей или их представителю выдается кадастровый план земельного участка, необходимый для государственной регистрации прав на вновь образованный земельный участок.
В заключение хочется отметить, что у большинства собственников земельных долей продолжает сохраняться надежда на законодателей в постепенном совершенствовании действующих правовых норм и выработке новых правильных юридических конструкций, которые позволят гражданам беспрепятственно реализовывать свои конституционные права на землю.
