Вы здесь

Признание договора купли-продажи недействительным

РЕШЕНИЕ
(извлечение)

23 ноября 2010 года Тушинский суд
С участием прокурора
с участием со стороны ответчиков адвоката Гостевой С.Н.,
дело по иску о выселении, признании не приобретшей право пользования квартирой, снятии с регистрационного учета, по встречному иску о признании договора купли-продажи недействительным, признании права собственности на квартиру,

Установил:

З.Е.А. обратилась в суд с иском к Б.С.П., С.В.П., Р.Ю.В. о выселении Б.С.П. и С.В.П. из квартиры, признании Р.Ю.В. не приобретшей право пользования этой квартирой, снятии их с регистрационного учета по данному адресу.

В обоснование иска З.Е.А. указала, что она является собственником трехкомнатной квартиры. Эту квартиру она приобрела по договору купли-продажи, заключенному между ней и Б.С.П., С.В.П. По условиям договора Б.С.П. и С.В.П. обязались сняться с регистрационного учета по данному адресу, однако до настоящего времени они добровольно выехать из квартиры и сняться с регистрационного учета отказываются, чем нарушают ее права как собственника жилого помещения. В квартире также зарегистрирована и проживает Р.Ю.В. - супруга Б.С.П., которая также отказывается выехать и сняться с регистрационного учета по данному адресу.

Б.С.П., С.В.П., не признавая иск З.Е.А., предъявили встречное исковое заявление о признании договора купли-продажи квартиры между ними и З.Е.А. недействительным, признании за ними права собственности на 1/2 долю за каждым в спорной квартире. Иск основывали на ст.ст.166, 167, 168 ГК РФ.

В обоснование иска Б.С.П., С.В.П. указали, что они договор купли- продажи квартиры со З.Е.А., не заключали и не подписывали, о продаже квартиры Б.С.П. узнал в сентябре 2008 года.

04 мая 2010 года Б.С.П. умер.
Согласно ст. 1141 ГК РФ, ст. 1142 ГК РФ наследниками по закону после его смерти являются его сын Б.А.С. и жена Р.Ю.В.
В шестимесячныйсрок Б.А.С. принял наследство у нотариуса после смерти отца. Р.Ю.В. с о желании принять наследство не заявляла, фактически наследство не принимала.

Из объяснений сторон следует, что Р.Ю.В. на день смерти Б.С.П. зарегистрирована в спорной квартире, однако никогда в нее не вселялась, в квартире не проживала, вещей ее в квартире нет, срок для принятия наследства ею был пропущен, поэтому Б.А.С. является единственным наследником после смерти своего отца.

Определением суда умерший Б.С.П. заменен правопреемником - сыном Б.А.С.

Правопреемник Б.А.С. поддержал иск выбывшего в связи со смертью истца Б.С.П., уточнил совместно с С.В.П. исковые требования, просят признать договор в отношении вышеуказанной квартиры недействительным также по основаниям ст. 178 ГК РФ, в иске З.Е.А. просили отказать.

Представитель З.Е.А. иск своего доверителя просила удовлетворить, в иске Б.А.С., С.В.П. отказать.
Суд, выслушав стороны, адвоката Гостеву С.Н., представителя З.Е.А., проверив материалы дела, оценив доказательства в совокупности, не находит оснований для удовлетворения иска З.Е.А., а иск Б.А.С. и С.В.П. полагает удовлетворить.

Материалы дела свидетельствуют о том, что трехкомнатная квартира в порядке приватизации была передана в собственность БС.П., СВ.П. в размере 1/2 доли за каждым.
Б.С.П. с 1983 года и С.В.П. с 1971 года зарегистрированы в указанной квартире по месту жительства постоянно.

С момента приватизации Б.С.П., С.В.П. никогда не выезжали из спорной квартиры, пользовались ею постоянно, производили оплату коммунальных платежей. В октябре 2007 года Б.С.П. на свою жилплощадь зарегистрировал жену Р.Ю.В.

С.В.П., не признавая иск З.Е.А., пояснила, что в начале 2009 года после консультации с адвокатом она и брат Б.С.П. поняли, что З.Е.А. зарегистрована собственником трехкомнатной квартиры, принадлежащей ей и ее брату Б.С.П. в равных долях. Из предъявленного искового заявления ей и брату стало известно, что З.Е.А. является собственником квартиры на основании договора купли-продажи квартиры. Также им стало известно, что участниками сделки был подписан передаточный акт, согласно которому деньги за проданную квартиру продавцами получены, покупателю переданы ключи от квартиры.

С.В.П., поддерживая иск о признании сделки недействительной, пояснила, что у нее и ее брата Б.С.П. не было намерений на продажу квартиры, являющейся для них единственным постоянным местом жительства, денег от З.Е.А. по условиям договора они не получали, квартиру З.Е.А. и ключи от входной двери не передавали.

Б.С.П., предъявляя иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, указал, что он не желал продавать свою квартиру, имел лишь намерение получить кредит под залог квартиры, который ему на таких же условиях выдавали в 2005 году.

Так, Б.С.П. указал, что в апреле 2005 года по рекламе из газеты обратился в фирму для заключения договора кредита наличных средств в размере 50 000 рублей, ему выдали эту сумму денег под залог 1/2 доли квартиры. После возврата кредита и процентов ему вернули свидетельство о государственной регистрации права собственности на ? долю квартиры по указанному адресу.

Б.С.П. в своих пояснениях ссылался, что в марте 2007 года он вновь по рекламе из газеты обратился в эту же фирму для заключения договора кредита наличных средств в размере 100 000 рублей. В офисе встретился с девушкой К., которая пояснила, что для получения кредита под залог квартиры он должен представить документы на квартиру. Документы он предоставил, но сделку отказались оформить, потребовали согласие второго сособственника С.В.П. Через несколько дней он и сестра С.В.П. встретились с К., оговорили условия сделки, по которым Б.С.П. предоставляется кредит в размере 100 000 рублей сроком на 1 год под залог квартиры. Он и сестра С.В.П. подписали какой-то договор, копии договора им не выдали, по требованию К. они оставили паспорта, которые последняя потребовала для оформления кредита.

Б.С.П. также указал, что 04 апреля 2007 года он встретился с К., которая отдала ему паспорта, деньги в размере 100 000 рублей и график платежей, по которому ему необходимо вносить деньги по кредиту, при этом никаких документов и расписок не оформлялось. С этого момента он на протяжении года вносил деньги, указанные в графике платежей. В сентябре 2008 года в указанном офисе ему объявили, что он теперь должен 279 900 рублей.

С.В.П., поддерживая доводы Б.С.П., пояснила, что она обладает плохим зрением, в офисе ей дали какие-то бумаги, она их подписала, так как ее брату Б.С.П. нужен был кредит в размере 100 000 рублей, который брату выдали под залог квартиры. Неизвестная ей девушка по имени К. сказала, что нужно пойти к нотариусу, где с ней (С.В.П.) никто не беседовал, нотариус говорил только с К., по их требованию она расписалась в какой-то бумаге и в книге. З.Е.А. она не знает, ключи от квартиры ей не передавала, деньги от нее не получала, квартиру никто не осматривал, брат Б.С.П. сообщил ей, что получил 100 000 рублей и показал листок с отметками чисел, по которым ему необходимо будет вносить деньги по кредиту.

С.В.П. пояснила, что Б.С.П. платил ежемесячно по 15 000 рублей в течение года, от адвоката в начале 2009 года ей стало известно, что вместо залога квартира была продана. Ранее в 2005 году брат Б.С.П. в этой же фирме брал кредит под залог 1/2 доли квартиры, были те же лица, поэтому она поверила и подписала документы, полагая, что она и брат заключают кредитный договор под залог квартиры.

Б.А.С. поддержал доводы, ранее изложенные его отцом Б.С.П. и С.В.П., при этом сообщил, что осенью 2008 года к нему обратился отец Б.С.П. и попросил материальной помощи в размере 30 ООО - 40 ООО рублей, чтобы окончательно погасить кредит, который получил в марте 2007 года под залог квартиры. Он вместе с отцом Б.С.П. поехал в офис, разговаривал с какой-то К., которая требовала 300 000 рублей, затем Б.С.П. в октябре 2008 года обратился в ОВД Тверское с заявлением о возбуждении уголовного дела в отношении лиц, находящихся по указанному адресу, которые вымогают у него деньги, при этом он не знал, что его квартиру продали, о продаже квартиры отец Б.С.П. достоверно узнал, получив иск о выселении в начале 2009 года.

Доводы Б.С.П., его правопреемника Б.А.С. и С.В.П. заслуживают внимания, так как подтверждаются показаниями свидетеля Б.Н.Н., фактическими обстоятельствами дела и представленными суду доказательствами.

Доводы С.В.П. и Б.С.П. о том, что о совершенной сделке купли-продажи им стало известно только после проведенной проверки ОВД и обращения З.Е.А. с иском в суд об их выселении, нашли свое подтверждение в судебном заседании.

После получения иска о выселения и постановления ОВД Б.С.П. и С.В.П. предъявили иск о признании сделки недействительной, указав, что намерения продать квартиру не было, договор купли-продажи квартиры они не заключали и не подписывали.

Располагая фактическими обстоятельствами и представленными суду доказательства, оценивая их в совокупности и взаимозависимости, суд приходит к выводу об отсутствии у Б.С.П. и С.В.П. намерения заключить договор купли-продажи квартиры. Никакого волеизъявления на заключение договора купли-продажи квартиры у них не было, с просьбой найти покупателя на их квартиру ни в какие организации они не обращались, З.Е.А. никогда не видели, квартиру ей не показывали, ключи от квартиры ей не передавали, деньги от нее не получали.

Проверкой, проведенной ОВД по заявлению Б.С.П., установлено, что неизвестная девушка К. - это Г.К.Г. директор фирмы, занимавшейся посредническими услугами, связанными с недвижимым имуществом, сдачей его в наем, подготовкой к продаже, покупкой и продаже.

Объяснения Г.К.Г. о том, что к ней в фирму по объявлению «Срочный выкуп квартир» обратился Б.С.П. с просьбой найти покупателя на его квартиру, в связи с этим она проверяла чистоту документов, в присутствии З.Е.А. обсуждались условия сделки купли-продажи квартиры, не согласуются с фактическими обстоятельствами дела, при этом сама Г.К.Г. не отрицала, что договор на оказание услуг по подбору и продаже недвижимости со З.Е.А., Б.С.П. и С.В.П. не заключался. Также по сведениям Г.К.Г. истица по основному иску спорное жилое помещение не осматривала.

Текст и содержание договора купли-продажи истцы не читали, подписывая договор, они полагали, что оформляют обеспечение заемных обязательств. С целью - получить взаем денежные средства они выдавали доверенности и собирали документы. Намерений на утрату своей собственности Б.С.П. и С.В.П. не имели.

Подписав договор купли-продажи квартиры, Б.С.П. и С.В.П. заблуждались относительно природы сделки, рассчитывали, что после исполнения обязательств по договору займа, квартира будет передана обратно в их собственность. Их заблуждение является существенным, поскольку в результате заблуждения истцы лишились права собственности на квартиру.

Отсутствие воли Б.С.П. и С.В.П. на продажу квартиру подтверждается их последовательными действиями: не имея намерения продать квартиру, с регистрационного учета они не снимались, добровольно эту квартиру они не освободили, в квартире находится их имущество.

Б.С.П. проживал в ней до смерти. С.В.П. проживает в квартире до настоящего времени, оплачивают расходы по содержанию квартиры.

Вместе с тем, З.Е.А. в квартиру не вселялась, расходы по содержанию квартиры по настоящее время не несет.

Разрешая спор, суд принимает во внимание, что после проведения государственной регистрации договора купли-продажи Б.С.П. и С.В.П. документы не получали, оригиналы документов получила К.Ю.В., местом жительства которой является Украина, при этом отсутствуют достоверные и объективные сведения о передаче указанных документов Б.С.П. и С.В.П.

Разрешая иск, суд также принимает во внимание, что в договоре купли-продажи указана стоимость квартиры 990 000 руб., что явно несоразмерно рыночной стоимости трехкомнатной квартиры.

Согласно отчету об оценке стоимость квартиры составляла 5 268 827 руб.

О том, что в результате совершения оспариваемойсделки купли-продажи предполагалось наступление иных последствий вместо перехода права собственности к З.Е.А. свидетельствует и то, что ответчица в спорной квартире никогда не была, перед заключением оспариваемой сделки ее не осматривала, ключи от квартиры ей не передавались.

Вышеизложенное свидетельствует о том, что если бы стороны предполагали заключение договора купли-продажи, действия З.Е.А. никак не могут считаться добросовестными и разумными, поскольку, заключая договор купли-продажи, она не поинтересовалась состоянием квартиры, не обратилась после регистрации договора с требованием об освобождении квартиры, о снятии их с регистрационного учета, а, следовательно, не заявила свои права на пользование купленной ею квартиры.

Иск о выселении З.Е.А. предъявила в суд только после обращения Б.С.П. в органы внутренних дел, вызова Г.К.Г. и З.Е.А. в ОВД, где З.Е.А. и Г.К.Г. давали объяснения по обстоятельствам сделки. Иск о выселении заявлен спустя 1 год 10 месяцев после заключения договора.

В силу ч.1 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или во время передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Б.С.П. и С.В.П., заявляя о ничтожности сделки, оспаривают договор по его безденежности, что нашло свое подтверждение в судебном заседании.

Судом установлено и из материалов дела явствует, что деньги в размере 990 000 рублей С.В.П. и Б.С.П. не передавали.
Содержание пункта Договора купли-продажи квартиры о расчете между продавцами и покупателем до подписания договора и Передаточный акт не могут быть доказательством получения денег с учетом установленных судом фактов.

С.В.П. в день заключения договора купли-продажи квартиры находилась на обследовании и лечении в эндокринологическом отделении с жалобами на повышенное артериальное давление.
Согласно выводам судебно-почерковедческой экспертизы подпись от имени Б.С.П. на листе договора купли-продажи квартиры выполнены Б.С.П. под влиянием на процесс письма «сбивающих» факторов (необычная поза исполнителя, необычное состояние и т.п.), носящих постоянный характер.

Из объяснений С.В.П. следует, что Б.С.П. злоупотреблял спиртными напитками, неоднократно кодировался от алкогольной зависимости.

Данные о личностях истцов, фактические обстоятельства свидетельствуют, что Б.С.П. и С. В.П., имея единственную цель - получение денежных средств в кредит под залог квартиры, заблуждались относительно природы сделки, имели неправильное представление о возможных последствиях заключенной сделки, и их действительная воля не была направлена на продажу квартиры, которая являлась единственным их местом жительства.

Договор был намеренно составлен в простой письменной форме без нотариального удостоверения, последствия, вытекающие из условий заключенного договора купли-продажи квартиры, его отличительные особенности от договора ипотеки (залога), правовые последствия договора купли-продажи С.В.П. и Б.С.П. не разъяснялись, самостоятельно разобраться в условиях заключаемого ими договора они не могли, текста его не читали, в действительности подписали договор на условиях ухудшающих их положение.

Оценивая обстоятельства дела и представленные доказательства в их совокупности и взаимозависимости, суд приходит к выводу, что при оформлении оспариваемого договора купли-продажи квартиры истцы полагали, что они заключают договор об ипотеке, самостоятельно разобраться в силу состояния своего здоровья в правовых последствиях сделки не могли, заблуждались относительно своих прав на квартиру, полагали, что в обеспечение своевременного исполнения обязательств по договору займа (возврата суммы займа, уплаты процентов) они (залогодатели) предоставили в залог принадлежащую им по праву собственности квартиру, и в случае исполнения обязательств по возврату долга могут прекратить обращение взыскания на заложенную квартиру. Подписывая договор, истцы полагали, что продолжают являться собственниками квартиры, и, зная о том, что квартира выбывает из их собственности, они не совершили бы данную сделку.

Договор не соответствует требованиям ст.ст.549, 558 ГК РФ, квартира покупателю продавцами не передавалась по правилам ст. 556 ГК РФ, расчет между сторонами сделки не производился.
С учетом изложенного суд приходит к выводу о признании договора купли-продажи квартиры недействительным по основаниям ст. 178 ГК РФ, ст. 168 ГК РФ

Удовлетворяя требования Б.А.С. и С.В.П. и признавая договор недействительным, суд отказывает в иске З.Е.А. к С.В.П. о выселении из спорной квартиры и к Р.Ю.В. о признании не приобретшей право пользования квартирой, поскольку оснований для выселения в силу ст.ст.30, 35 ЖК РФ не имеется, договор купли-продажи признан недействительным, у З.Е.А. не возникло право на владение, пользование и распоряжение этой квартирой. Оснований для применения ст. 292 ГК РФ по требованиям З.Е.А. с учетом отсутствия у нее права собственности на квартиру не имеется.

У суда также нет оснований считать, что ответчик при подписании сделки проявила добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность и считать З.Е.А. добросовестным приобретателем спорной квартиры с учетом обстоятельств дела не имеется.

Договор является безденежным, в соответствии с правилами ст. 167 ГК РФ суд возвращает в собственность С.В.П. 1/2 долю спорной квартиры.

Вторая доля этой квартиры на основании ст. 1112 ГК РФ подлежит включению в состав наследства после смерти Б.С.П.
За Б.А.С. как за наследником Б.С.П. первой очереди по закону согласно ст. 1141, ст. 1142 ГК РФ следует признать право собственности на 1/2 долю спорной квартиры.

Руководствуясь ст ст 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

В иске З.Е.А. к С.В.П., Р.Ю.В о выселении, признании не приобретшей право пользования квартирой отказать.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры.

Возвратить 1/2 долю квартиры в собственность С.В.П.

Признать за Б.А.С. право собственности на 1/2 долю квартиры в порядке наследования по закону после смерти Б.С.П.

Вопросы, которые нам задают

Владимир
Белгород
11.10.2016 - 20:41
Договор пожизненного содержания с иждивением от 2009г. Условия не выполнялись. Плательщики ренты-2человека.Получатель ренты в конце 2015г получила черепно-мозговую травму и находясь в коме,умерла. Об этой ситуации было подано заявление в полицию. Есть заключение судмедэксперта. В возбуждении уголовного дела отказано. Прокуратура отменила. Возможно признать договор недействительным и возвратить квартиру наследнице. Имеется наследственное дело. При необходимости могу выслать договор.
Ответил адвокат - Королева С.О.:Здравствуйте Владимир! Согласно ст. 605 ГК РФ со смертью получателя ренты прекращается обязательство пожизненного содержания. Если получатель ренты при жизни не пытался оспорить заключенный договор...
Елена
Москва
10.05.2016 - 17:02
Здравствуйте! У меня такой вопрос. Два месяца назад наша мама покончила с собой. Около 3х лет назад была очередная попытка суицида, после которой ее откачивали в больнице. Сейчас выяснилось, что примерно в то же время она написала завещание. В нем написано, что однокомнатную квартиру, совместно нажитую в браке с отчимом, она завещает ему. А долю в нашей общей квартире приватизированной в равных долях на маму, меня и брата, она завещает брату. Это все на фоне лечения у психо-невропатолога,
Ответил адвокат - Королева С.О.:Здравствуйте Елена! В соответствии с пунктом 1 ст. 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком...
Владимир
Воронеж
24.03.2016 - 19:09
Моя сестра при жизни составила Завещание у нотариуса. В завещании, на в случае смерти, она равными долями по 1/2 определила долю мою (брата) и мужа. У них нет общих детей. Может ли муж оспорить завещание и увеличить свою долю до 3/4 у нотариуса после смерти супруги?...
Ответил адвокат - Королева С.О.:Здравствуйте Владимир! В соответствии со ст. 1131 Гражданского кодекса РФ при нарушении положений настоящего Кодекса, влекущих за собой недействительность завещания, в зависимости от основания...
Показать все

Задать свой вопрос адвокату

Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.

consult

Plain text

  • Разрешённые HTML-теги: <strong></strong><ul><ol><li><em><i><p>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
Например: Как выписать человека из квартиры, если он не живет 10 лет?
Укажите для быстрого получения ответа на вопрос, телефон будет виден ТОЛЬКО администрации сайта
Укажите для быстрого получения ответа на вопрос, e-mail будет виден ТОЛЬКО администрации сайта
To prevent automated spam submissions leave this field empty.

Вертикальные вкладки

Категория вопроса
- Выберите -

Успешные дела

Адвокаты нашей Коллегии успешно провели большое количество дел

Посмотреть все дела

  • Решение суда о принятии наследства
    16.04.2013

    Балашихинский городской суд Московской области с участием адвоката Казакова А.Л., представлявшего интересы истца, принято решение суда о принятии наследства истцом после смерти своей матери...

  • Дело об освобождении от призыва на военную службу
    22.04.2013

    Нагатинским районным суд г. Москвы с участием адвоката Дорошенко Ю.В., представлявшего интересы заявителя, рассмотрено дело об освобождении от призыва на военную службу. Гражданин обратился в суд с заявлением о...

  • Оспаривание договора дарения. Судебная практика
    28.04.2015

    Павлово-Посадским городским судом Московской области вынесено решение по исковому заявлению о признании договора дарения 1/2 доли земельного участка и 1/2 доли жилого дома недействительным, признании права собственности на 1/2 долю земельного участка и 1/2 долю жилого дома. Интересы ответчика по...

  • Взыскание компенсации за задержку выплаты заработной платы
    18.03.2014

    Савеловском районным судом г.Москвы вынесено решение по исковому заявлению клиента адвоката Лавровой Е.А. о взыскании денежной компенсации за задержку выплаты заработной платы, взыскании компенсации...

  • Защита интересов работодателя
    22.05.2013

    Басманным районным судом г.Москвы с участием адвоката Капитоновой И.А., которая осуществляла защиту интересов работодателя - ответчика, вынесено решение по делу об установлении факта наличия трудовых отношений с ответчиком...