Вы здесь

Легализация самовольной постройки

Принято Постановление Президиума ВАС РФ от 29.03.2011 № 14057/10 по делу № а32-11090/2008-22/116 "Нарушение процедуры оформления разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, если все иные условия для такого признания соблюдены"

Суть спора

Земельный участок, предназначенный для проведения работ в сфере индивидуального строительства, находился в собственности предпринимателя Д.Т.Е. Данный предприниматель построил на этом участке здание и после окончания всех работ направил комплект документов в органы местного самоуправления, так как этого требовали правила ввода объекта в эксплуатацию. Но данный вопрос не был решен соответствующими органами. Со ссылкой на то, что получить решение органа в административном порядке невозможно, предприниматель обратился в арбитражный судс иском, в котором было выражено требование о признании права собственности в отношении самовольной постройки.

В процессе изучения материалов дела суды учли ряд существующих обстоятельств. В частности, предприниматель не обращался в соответствующие органы за получением разрешения на строительство. Однако он получил неполный комплект документов, которые требуется предъявить при выдаче такого разрешения. Что касается органа публичной власти, то им не был разрешен вопрос о вводе в эксплуатацию возведенного объекта. В этом случае можно говорить о том, что в процессе оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию было совершено нарушение. Учитывая данные обстоятельства, суды должны были решить, должно ли быть удовлетворено требование предпринимателя, учитывая положения пункта 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Процесс признания права собственности на самовольную постройку при отсутствии разрешения на проведение строительных работ и / или разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Согласно положениям пункта 3 статьи 222 ГК РФ, решение о признании права собственности суд может выдать только в отношении лица, которое владеет земельным участком с данной постройкой, если территория:
- находится в собственности владельца;
- пребывает в пожизненном наследуемом владении;
- находится в постоянном (бессрочном) пользовании.

Установлено, что признание права собственности на самовольную постройку не осуществляется в отношении владельца, если сохранение самого объекта недвижимости создает угрозу для здоровья или жизни граждан, нарушает права и интересы других лиц.

Из текста указанной нормы следует, что для признания права собственности на самовольную постройку истцу требуется доказать существование следующих обстоятельств:

- вещественное право на участок (согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ);
- безопасность самовольной постройки (то есть тот факт, что она не представляет грозы для жизни и здоровья граждан, не нарушает их интересов и прав).

Но сегодня практика в сфере признания права собственности на самовольную постройку сложилась таким образом, что помимо указанных обстоятельств истцу также следует доказать факт того, что он принял все необходимые меры для того, чтобы получить все разрешения: на строительство объекта, а также на ввод его в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ, суд должен также установить, приняло ли лицо все меры для легализации самовольной постройки. В частности, проверяется факт попытки получить разрешение на строительство либо ввод объекта в эксплуатацию. Также суду необходимо определить, является ли правомерным отказ уполномоченного органа в выдаче акта или разрешения.

Согласно пункту 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" признание права собственности на самовольную постройку может осуществляться в случае, если лицо, имевшее возможность получить все нужные разрешения и добивавшееся этого, приняло все меры для того, чтобы добиться выдачи всех необходимых бумаг.

Что касается добросовестности истца, то следует сказать, что до опубликования Информационного письма № 143 в судебной практике отмечалось следующее. Предъявление искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку, для возведения которой не были получены все нужные разрешения, можно считать нарушением и злоупотреблением правом. Это можно объяснить тем, что в данном случае исковое заявление направляется на подмену административного порядка получения разрешений в результате признания права собственности на самовольно возведенную постройку в судебном порядке. Кроме того, судебная практика включает в себя подход, предполагающий, что вопросы безопасности самовольной постройки решаются судом только после установления факта того, что застройщиком были приняты все необходимые меры для того, чтобы получить разрешения на строительство и эксплуатацию объекта. Вследствие этого можно сказать, что вероятность того, что при отсутствии строительных разрешений истцу удастся произвести признание права на самовольную застройку, является крайне низкой. Все дело в сложности доказывания добросовестности заявителя и незаконности отказа в получении этих разрешений.

В пункте 12 Информационного письма № 143 указывается еще один способ признания права собственности на самовольную постройку. Это может произойти в силу приобретательной давности. Данный срок в отношении недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 1 статьи 234 ГК РФ составляет 15 лет. Вследствие этого приобретение права собственности на самовольную постройку с учетом данного основания становится проблематичным. Трудности объясняются, прежде всего, тем, что истец должен доказать открытость, добросовестность и непрерывность владения конкретным объектом в качестве собственности на протяжении 15 лет. Если же самовольную постройку используют в качестве предмета владения третьи лица, то в этом случае истец теряет право владения объектом, поскольку оно должно быть непрерывным. В этом случае считается, что приобретение права собственности на самовольную постройку с использованием положений статьи 234 ГК РФ невозможно.

В данном деле присутствуют признаки бездействия, как истца, так и органа публичной власти. Первый не обращался в соответствующие организации за получением строительных разрешений, посредством которых осуществляется строительство объекта и ввод его в эксплуатацию. Что касается органа публичной власти, то он не решил вопрос ввода в эксплуатацию данного объекта. Однако при изучении дела было установлено, что истец получил большую часть документов, которые требуются для выдачи разрешения на проведение строительных работ.

Решения судов разных инстанций

Первоначальное рассмотрение дела судом первой инстанции привело к удовлетворению искового требования и признания права собственности на спорный объект недвижимого имущества. Эта же позиция была поддержана апелляционным судом. Но кассационный суд отменил решение, принятое судом первой инстанции, направив дело на новое рассмотрение.

Суд первой инстанции вновь рассмотрел дело и в очередной раз удовлетворил требования по иску. Что касается апелляционного суда, то он, напротив, отменил это решение и отказал в удовлетворении заявления. Суд кассационной инстанции данное решение поддержал.

Судебной коллегией ВАС РФ было акцентировано внимание на том, что, в соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, нарушение процедуры по оформлению и выдаче разрешения на возведение объекта и его эксплуатацию нельзя считать достаточным основанием для отказа в исковом требовании о признании права собственности на самовольную постройку. Это касается даже случаев невыполнения требований о получении положительного заключения органа государственного строительного надзора и государственной экспертизы проектной документации.

Другие необходимые условия были соблюдены. Именно поэтому, в данной ситуации исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку должно быть удовлетворено.

Вопросы, которые нам задают

Александр
Москва
07.04.2016 - 12:59
Решением суда мой земельный участок истребован из чужого незаконного владения в собственность муниципального образования. за время своего владения и пользования участком я построил дом , зарегистрировал право собственности, но не успел привязать дом к земельному участку. Есть кадастровый номер, указан адрес, но не указаны координаты дома. Могут ли меня обязать снести дом....
Ответил адвокат - Королева С.О.:Здравствуйте Александр! В соответствии с п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении...
Алена
Москва
13.01.2016 - 19:41
Здравствуйте, мне нужна судебная практика (конкретные решения) по принудительному обмену НЕприватизированного жилья между взрослыми детьми и их родителями (ст.72 ЖК), когда инициаторами размена являются именно выросшие дети. Есть ли в вашей практике подобные решения или, быть может, сориентируете в их поиске по соответствующим интернет-ресурсам. Спасибо....
Ответил адвокат - Королева С.О.:Здравствуйте Алена! В соответствии с ч.3 ст. 72 ЖК РФ если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение...
Артем
Москва
08.12.2015 - 10:26
Доброго дня! интересует ваша практика в делах о взыскании с застройщика неустойки за просрочку сдачи дома в эксплуатацию или передачи квартиры. Вели ли вы подобные дела и если вели то имели ли дело с застройщиком "мортон"?...
Ответил адвокат - Королева С.О.:Здравствуйте Артем! Наши адвокаты ведут дела о взыскании неустойки с застройщиков. Судебная практика по таким делам разнообразна. В качестве примера рассмотрения подобного рода дел вы можете...
Показать все

Задать свой вопрос адвокату

Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.

consult

Plain text

  • Разрешённые HTML-теги: <strong></strong><ul><ol><li><em><i><p>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
Например: Как выписать человека из квартиры, если он не живет 10 лет?
Укажите для быстрого получения ответа на вопрос, телефон будет виден ТОЛЬКО администрации сайта
Укажите для быстрого получения ответа на вопрос, e-mail будет виден ТОЛЬКО администрации сайта
To prevent automated spam submissions leave this field empty.

Вертикальные вкладки

Категория вопроса
- Выберите -

Успешные дела

Адвокаты нашей Коллегии успешно провели большое количество дел

Посмотреть все дела