Вы здесь

Договор социального найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения

Одной из самых важных конституционных гарантий, предоставленной каждому гражданину РФ, является право на жилище, сформулированное в ст. 40 Конституции Российской Федерации, и корреспондирующий с ним в п. 4 ст. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации запрет произвольного лишения жилища, иначе как по решению суда, а также сохранение права пользования жилым помещением за нанимателем и членами его семьи (включая бывших), если такие права возникли из брачно-семейных отношений или по иным основаниям, установленным в действующем российском жилищном законодательстве. Данная принципиальная позиция законодателя, к сожалению, в судебной практике не всегда находит поддержку, что отрицательно сказывается при реализации указанных прав при фактическом распаде семьи.

Стоит напомнить, что в соответствии с п. 1 ст. 69 ЖК РФ членами семьи нанимателя по договору социального найма являются:

- проживающие совместно с ним его супруг, дети и родители;

- другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, в случае их вселения нанимателем в качестве членов семьи и ведении с ним общего хозяйства;

- иные лица в исключительных случаях могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке.

Рассматривая данный перечень, можно отметить, что круг лиц, признаваемых законодателем в качестве членов семьи нанимателя жилого помещения, существенно шире используемого в семейном законодательстве. В этом смысле употребление понятия семьи приближает его содержание скорее к социологическому, нежели к юридическому значению. При этом если факт состояния в семейных отношениях супруга, детей и родителей нанимателя жилого помещения является бесспорным по отношению к другим лицам он должен быть доказан или по крайней мере подтвержден. Но в любом случае, ни один член семьи не может злоупотребить своим правом, и незаконное вселение каких-либо лиц в жилое помещение может быть оспорено в судебном порядке.

Вместе с тем признание конкретного лица в качестве члена семьи требует соблюдения определенной процедуры, состоящей из последовательно совершаемых действий:

1) согласия остальных членов семьи, в том числе временно отсутствующих, выраженного в письменной форме на вселение супруга, родителей и детей. При этом вселение несовершеннолетних детей такого согласия не требует;

2) согласия остальных членов семьи, в том числе временно отсутствующих, выраженного в письменной форме, и наймодателя для вселения иных лиц (п. 1 ст. 70 ЖК РФ).

Пренебрежение правилами действующего жилищного законодательства влечет возникновение различного рода негативных последствий. Нередки также случаи судебных ошибок, затрагивающих права и интересы членов семьи нанимателя, и в том числе его несовершеннолетних детей. Такие случаи касаются как частных вопросов признания конкретных лиц членами семьи, в целях приобретения ими самостоятельного права пользования жилыми помещениями, так и добросовестного заблуждения судей относительно толкования смысла положений жилищного законодательства в сочетании с нормами семейного в контексте жилищных прав.

Например, судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда, рассмотрев 28 марта 2007 г. гражданское дело по кассационной жалобе Ш.С.А. на решение Багратионовского районного суда от 25 января 2007 г., удовлетворившего исковое требование Н.Л.А. о приобретении права пользования жилым помещением по адресу: г. Н., ул. З., кв. 3, д. 4, вынесла определение об отмене данного решения.

Изучив материалы дела, судебная коллегия установила:
1. В исковом заявлении истец Н.Л.А. указывал, что в 1993 г., заключив брак с С.Е.А., проживал с ней по адресу: г. Н., ул. З., кв. 3, д. 4, в квартире ее родителей, принадлежащей муниципальному жилищному фонду. Двое рожденных в браке детей зарегистрированы по указанному адресу. В 2006 г. супруга Н.Л.А. умерла, а он с детьми остался проживать в спорной квартире.

2. Длительное время Ш.С.А., являясь сестрой покойной жены Н.Л.А. и зарегистрированной по этому же адресу, препятствовала регистрации истца, несмотря на отсутствие возражений со стороны ее родителей.

3. Истец Н.Л.А. просил суд признать за ним право пользования жилым помещением и возложить на органы регистрационного учета обязанность зарегистрировать его по месту жительства.

В кассационной жалобе сестра покойной жены, возражая против приобретения права пользования Н.Л.А. спорным жилым помещением, утверждала, что и прежде не давала согласия на его вселение и регистрацию и просила решение суда первой инстанции отменить.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции и учета доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия нашла решение подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права.

Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что Н.Л.А. был вселен нанимателем (матерью покойной жены) добровольно, постоянно проживал в квартире вместе с детьми и вел общее хозяйство.

Однако в период разворачивающихся перед нами событий и на основании ст. 6 ЖК РФ и ст. 5 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" действовал ЖК РСФСР, в ст. 53 и 54 которого было указано, что наниматель действительно вправе вселить в жилое помещение членов своей семьи и иных лиц с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи. И только тогда вселенные граждане приобретали право пользования жилым помещением.

В настоящее время в соответствии со ст. 69 и 70 ЖК РФ правило о получении нанимателем письменного согласия всех совершеннолетних членов своей семьи на вселение иных лиц сохранено. При этом вселение в жилое помещение граждан, признаваемых нанимателем членами своей семьи, влечет и изменение договора социального найма, при внесении соответствующей записи. При соблюдении всех вышеперечисленных действий такие граждане приобретают право пользования жилым помещением.

Исходя из изложенного, поскольку сестра покойной жены возражала против вселения Н.Л.А. и своего письменного согласия на его вселение не давала, Н.Л.А., несмотря на фактическое проживание в квартире, права пользования жилым помещением не приобрел.

Кроме того, наличие жилищных прав на спорную площадь у несовершеннолетних детей истца не может явиться основанием для признания за Н.Л.А. права пользования этим жилым помещением. Давая пояснения по данному вопросу, суд указал, что дети истца приобрели право пользования жилой площадью по месту жительства матери, что полностью соответствует положениям ст. 20 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) и ч. 3 ст. 65 Семейного кодекса Российской Федерации (СК РФ). При этом в действующем законодательстве отсутствуют положения, согласно которым родители автоматически приобретают права на жилую площадь или имущество их детей.

Истец, вопреки положениям ст. 56, 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ), не представил суду доказательств, достаточных для удовлетворения его исковых требований. В связи с этим, установив судебную ошибку в применении норм материального права судом первой инстанции, Судебная коллегия Калининградского областного суда, руководствуясь ст. 361, 366 ГПК РФ, определила: решение суда отменить, а в удовлетворении иска Н.Л.А. отказать.

Поскольку все члены семьи нанимателя жилого помещения должны быть указаны в договоре социального найма, каждый из них обладает самостоятельным правом пользования жилым помещением, которое исходя из содержания п. 4 ст. 69 ЖК РФ не теряет своей состоятельности и после прекращения семейных отношений, в случае, если бывший член семьи продолжает проживать в этом же помещении.

При этом, сопоставив положения ч. 2 и ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, можно усмотреть существенное различие в правовом положении лиц, признаваемых настоящими и бывшими членами семьи нанимателя. Так, настоящий член семьи нанимателя имеет равные с ним права и обязанности и несет солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма, в то время как бывший член его семьи самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора, сохраняя при этом аналогичные права.

Таким образом, из текста ст. 69 ЖК РФ следует, что бывший член семьи нанимателя, утратив право на раздел лицевого счета в отношении жилого помещения, в котором он остался проживать, фактически становится лицом, несущим долевую ответственность перед наймодателем по общему обязательству. В связи с этим оплату коммунальных услуг и содержание жилого помещения необходимо разделить пропорционально приходящейся на каждого площади.

Однако лицевой счет как документ бухгалтерского учета, отражающий специфику начислений и сбора оплаты жилищно-коммунальных услуг по конкретному жилому помещению (квартира, комната, дом), является единым и не подлежащим изменению в одностороннем порядке по решению нанимателя или бывшего члена его семьи. Поэтому в отношении одного и того же жилого помещения не допускается заключения отдельных договоров социального найма. Но даже в том случае, когда жилое помещение состоит из одной комнаты, возникает необходимость определить порядок пользования жилым помещением в суде.

Возможность выселения бывшего члена семьи нанимателя связана с его фактическим прекращением проживания и пользования жилым помещением и приобретением самостоятельного права пользования иным жилым помещением.

Согласно ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда. Поскольку участники данного жилищного правоотношения равны в правах и обязанностях, указанное правило распространяется на каждого из них, включая бывших членов семьи нанимателя. Выезд в другое место жительства необходимо расценивать как односторонний отказ от исполнения договора со дня выезда. Поэтому в отношении лица, выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, оставшимся проживать в жилом помещении лицам в суде может быть заявлено требование о признании его утратившим право на жилое помещение в связи с выездом в другое место жительства. В этом случае утрата выехавшим из жилого помещения лицом права на это жилое помещение признается через установление факта выезда. Вместе с тем, если лицом заявлено требование о расторжении договора социального найма с ответчиком в связи с его выездом в другое место жительства, такая формулировка требования сама по себе не является поводом к отказу в иске со ссылкой на то, что договор социального найма расторгается по правилам ст. 83 ЖК РФ одновременно со всеми его участниками и только по требованию наймодателя. Основанием иска и в данном случае будет выезд лица из жилого помещения в другое место жительства и односторонний отказ от исполнения договора.

Следует отметить, что временное отсутствие нанимателя и членов семьи (включая бывших) не может являться основанием к утрате этими лицами права пользования жилыми помещениями. Например, Судебная коллегия по гражданским делам Пермского областного суда установила, что суд первой инстанции, отказывая гражданке О. в удовлетворении иска о признании ее бывшего мужа О. утратившим право пользования жилым помещением, исходил из того, что факт длительного отсутствия ответчика в спорной квартире с 1997 г. до момента рассмотрения дела в августе 2006 г. вызван распадом семьи, пребыванием его в местах лишения свободы (с 2000 г. по 2004 г.), созданием им новой семьи и отсутствием у него иного жилого помещения. С учетом установленного суд расценил, что отсутствие ответчика в спорном жилом помещении носит временный характер.

Разрешение споров данной категории требует установления как минимум двух фактов:

- приобретения лицом права пользования другим жилым помещением в месте своего нового жительства или пребывания;

- отсутствия препятствий в пользовании жилой площадью со стороны других лиц, проживающих в спорном жилом помещении.

Суд вправе выяснить и иные обстоятельства, свидетельствующие о временном или вынужденном выезде нанимателя. Однако суд первой инстанции не привел в решении мотивов, по которым он пришел к выводу о том, что указанные выше обстоятельства свидетельствуют о невозможности совместного проживания ответчика и истицы в спорной квартире после распада семьи и вынужденном выезде ответчика из спорной квартиры. Судом не было установлено и нового места проживания ответчика, а также характера препятствий в пользовании жилым помещением после создания новой семьи и, следовательно, оснований к прекращению исполнения обязанностей, вытекающих из договора найма, которые ответчик фактически не мог исполнить.

Подобное стало возможным вследствие того, что судом было неверно распределено бремя доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела. Так, в соответствии со ст. 69 ЖК РФ жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Поэтому в случае отсутствия нанимателя в квартире по договору социального найма обязанность доказать то, что отсутствие в спорном жилом помещении носит временный характер, лежит на ответчике.

Истец же обязан доказать факт отсутствия ответчика в квартире, добровольность выезда его из жилого помещения и отсутствие со стороны оставшихся проживать в квартире лиц препятствий в пользовании спорным помещением. О добровольности выезда могут свидетельствовать такие обстоятельства, как прекращение исполнения обязанностей, вытекающих из договора найма, освобождение спорной квартиры от своего имущества, проживание в ином жилом помещении с новой семьей, и другие подобные обстоятельства.

Отсутствие у лица, выехавшего из жилого помещения в другое место, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма, а также отсутствие у него жилого помещения на праве собственности не является презумпцией для признания отсутствия этого лица в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно ст. 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Право гражданина прекратить пользование спорным жилым помещением по договору социального найма может быть подтверждено не только выраженным в соответствующей форме договора волеизъявлением, но и определенными действиями, в совокупности подтверждающими такое волеизъявление гражданина как стороны в договоре социального найма.

Понуждение к осуществлению гражданских прав и обязанностей в силу закона не допускается. Суд же, не допросив ответчика по существу спора, не выяснил и его отношения к обстоятельствам, имеющим значение для дела, а при рассмотрении дела руководствовался только немотивированным мнением ответчика об отказе в удовлетворении иска без учета его действий, направленных на сохранение или отказ от права пользования спорной квартирой в период длительного отсутствия (Определение N 33-4222 от 12 сентября 2006 г.).

Данное правило подтверждается и Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 февраля 2004 г. N 13-В04-1. Т. и Д. обратились в суд с иском к П. о признании его утратившим право пользования жилым помещением, ссылаясь на то, что ответчик в течение 10 лет не пользовался квартирой, добровольно оставив жилую площадь, изъяв личные вещи, коммунальных платежей не вносил. П. иск не признал, обратился со встречным иском об устранении препятствий в пользовании жилым помещением и вселении в квартиру, пояснив, что после расторжения брака с Т. вынужден был оставить жилье из-за сложившихся неприязненных отношений, однако от квартиры никогда не отказывался, сохраняет регистрацию, другого жилья не имеет.

Решением Котовского городского суда Тамбовской области от 25 декабря 2000 г. в иске Т. и Д. об утрате права на жилое помещение отказано, встречные исковые требования П. удовлетворены, он вселен в спорную трехкомнатную квартиру.

Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда 12 февраля 2001 г. решение городского суда отменила, дело направила на новое рассмотрение в тот же суд.

Решением Котовского городского суда Тамбовской области от 7 июня 2001 г. П. признан утратившим право пользования квартирой, в удовлетворении встречных исков ему отказано.

В надзорной жалобе П. просил отменить определения Судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда и решение Котовского городского суда Тамбовской области, а первоначальное решение от 25 декабря 2000 г. оставить в силе.

После истребования дела в Верховный Суд РФ Коллегия по гражданским делам данного суда удовлетворила 17 февраля 2004 г. жалобу по следующим основаниям.

В силу ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального и процессуального права.

Согласно п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 31 октября 1995 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия" при рассмотрении дел, вытекающих из жилищных правоотношений, суды учитывают, что Конституция РФ в силу ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 40 предоставила каждому, кто законно находится на территории Российской Федерации, право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, а также право на жилище. А в Постановлении Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. N 8-п определено, что временное отсутствие в месте жительства не свидетельствует о ненадлежащем осуществлении нанимателем своих жилищных прав и обязанностей и не может являться самостоятельным основанием к утрате пользования жилыми помещениями.

Разрешая возникший между сторонами спор, суд в первоначальном решении от 25 декабря 2000 г. установил, что после расторжения брака между бывшими супругами сложились неприязненные отношения, в результате чего П. пришлось покинуть спорную площадь. Однако от жилья он никогда не отказывался, сохранил регистрацию. Кроме того, суд выяснил, что Т. предпринимала попытки совершить обменную операцию с жилым помещением, обращаясь с соответствующим иском в суд ранее, что дало основание считать о признании истицей права П. на спорную жилую площадь. Кроме того, Т. подтвердила, что сменила замки во входной двери квартиры. Поскольку другого жилья ответчик не имел и не приобрел самостоятельного права пользования жилым помещением в месте своего временного пребывания, суд пришел к правильному выводу об отсутствии законных оснований для признания П. утратившим право пользования жилым помещением.

Все последующие судебные постановления вынесены судебными инстанциями с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, повлекшими неправильное решение дела, и были отменены (Бюллетень от 24 августа 2004 г. N 8).

Бобровская О.Н.

Вопросы, которые нам задают

Карина
Москва
14.11.2016 - 18:12
Отказ от Департамента, нет права вселения. В 1962 году был получен ордер ,сейчас ордер утерен .Есть справки с Мфц об отстутствии ордера, из главного архивного управления у них тоже нет не чего.В кввртире прописан с рождения .В 2009 году моя мама заключила Договор социального найма на основании справки об отсутсвии ордера. Сейчас мама умерла и в Департаменте недвижимости сказали ,что этот договор соц.найма не действителен.т.к. раньше 2009 году совсеми у кого нет ордера заключали на основании
Ответил адвокат - Королева С.О.:Здравствуйте Карина! Отвечая на ваш вопрос, как заключить договор социального найма без ордера, приведем пример из судебной практики по аналогичному делу, из которой следует возможность через суд...
Елена
Sasovo
26.09.2016 - 10:00
Добрый день! Проживаем в муниципальной квартире, ордер утерян, есть только копия. Один из прописанных пропал и более 10 лет о нём ничего не известно. Платим за него мы. Хотим выписать, но для этого нужен договор соцнайма, а для оформления договора необходим паспорт пропавшего. Подскажите как быть? В суд с заявлением о признании утратившим право пользования также требуются документы на квартиру....
Ответил адвокат - Королева С.О.:Здравствуйте Елена! Статья 5 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" определяет действие норм Жилищного Кодекса РФ. Так, к жилищным...
Татьяна
Москва
01.10.2015 - 10:10
Добрый день! Долго пробую приватизировать комнату в общежитие. Постоянно отказываю в получение договора соц.найма. Вроде уже хотели выдать договор, как они выяснили, что комната у меня смежная. Сможете помочь?...
Ответил адвокат - Королева С.О.:Здравствуйте Татьяна! Возможна приватизация комнаты в общежитии, в отношении который заключен договор социального найма. В соответствии со ст. 62 Жилищного кодекса РФ предметом договора социального...
Показать все

Задать свой вопрос адвокату

Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.

consult

Plain text

  • Разрешённые HTML-теги: <strong></strong><ul><ol><li><em><i><p>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
Например: Как выписать человека из квартиры, если он не живет 10 лет?
Укажите для быстрого получения ответа на вопрос, телефон будет виден ТОЛЬКО администрации сайта
Укажите для быстрого получения ответа на вопрос, e-mail будет виден ТОЛЬКО администрации сайта
To prevent automated spam submissions leave this field empty.

Вертикальные вкладки

Категория вопроса
- Выберите -

Успешные дела

Адвокаты нашей Коллегии успешно провели большое количество дел

Посмотреть все дела