Вы здесь

Создание ТСЖ

Создание ТСЖ

Известно, что согласно ст. 79 Федерального конституционного закона от 21 июля 1994 г. N 1-ФКЗ "О Конституционном Суде Российской Федерации" решение Конституционного Суда окончательно и не подлежит обжалованию. По мнению самого Суда, его статус и место в судебной системе не предполагают обжалования принимаемых им решений. Иное не соответствовало бы его природе как органа конституционного контроля. Однако означает ли это, что Конституционный Суд застрахован от ошибочных выводов и заключений? Конечно же. нет. В противном случае необходимость наличия в указанном Законе ст. 73, определяющей процедуру принятия решения Конституционным Судом, не соответствующего ранее выраженной им правовой позиции, вызывала бы большие сомнения.

В настоящей статье предпринята попытка рассмотреть позицию Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированную в Постановлении от 3 апреля 1998 г. N 10-П, которым были признаны не соответствующими ст. 30 Конституции РФ отдельные положения Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственниках жилья" (далее - Закон о ТСЖ), предусматривающие обязательность членства в товариществе собственников жилья для собственников помещений в многоквартирном доме, в котором создано такое товарищество.

В связи с этим при разработке нового Жилищного кодекса Российской Федерации законодатель был вынужден регламентировать отношения по управлению многоквартирным домом с учетом указанного Постановления Конституционного Суда. Нововведением в качестве решения этой проблемы стало закрепление в законодательстве универсального органа управления - общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно ЖК РФ общее собрание собственников представляет собой особый механизм преодоления конфликтов и выработки общих решений, оно действует постоянно, в том числе после выбора любого из предусмотренных жилищным законодательством способов управления (непосредственное, управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) или специализированным потребительским кооперативом и управление управляющей организацией).

Специфика подобного органа управления состоит в том, что, реально участвуя в гражданских правоотношениях (реализуя свои решения и защищая свои интересы через институт представительства), общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не обладает определенным статусом - в законодательстве отсутствуют сведения об организационно-правовой форме объединения, органом которого оно является. Это с правовой точки зрения оставляет неясность и, в свою очередь, как нам кажется, препятствует реализации своих полномочий общим собранием в полном объеме. Более того, общее собрание при осуществлении управления многоквартирным домом фактически выступает в качестве юридического лица, поскольку решения общего собрания собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, по общему правилу (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ) принимаются большинством голосов собственников, принимающих участие в данном собрании. Согласно же Гражданскому кодексу Российской Федерации (ст. 246, 247) любые действия, направленные на владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (в данном случае - всех собственников помещений дома), то есть требуется абсолютное согласие всех собственников. А, как известно, подчинение меньшинства воле большинства возможно лишь в корпоративном объединении.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления не может быть причислено ни к одному из общественных объединений.

Впрочем, даже если удастся подобрать подходящую организационную форму для общего собрания собственников помещений (например, простое товарищество), нельзя не заметить, что так или иначе (как бы ни пытался законодатель замаскировать это) в правовой конструкции, представленной в ЖК РФ для управления многоквартирным домом через общее собрание собственников, присутствует форма принуждения граждан к объединению, весьма схожая с той, которая имелась в Законе о ТСЖ и была признана неконституционной.

Из этого следует, что в новых условиях осуществления собственниками самостоятельного управления многоквартирным домом невозможно обойтись без принуждения их к объединению. Может быть, именно поэтому создание объединений домовладельцев, представленных всякого рода некоммерческими организациями, по законодательству многих развитых стран является обязательным, а именно в Венгрии, Германии, Дании, Нидерландах, Норвегии, Польше, Чехии, Швейцарии и др.

На этом отрицательное влияние рассматриваемого Постановления КС РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П не ограничивается, выводы, сделанные в нем, имели также негативное проявление непосредственно в регулировании отношений в самих товариществах собственников жилья, а точнее, в установленных правилах вхождения в ТСЖ.

Во-первых, предусмотренный добровольный порядок при создании ТСЖ, напрямую противоречит основному принципу, обеспечивающему стабильное развитие жилищного самоуправления: "всеобщей обязательности принятого общим собранием решения" (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ). Во-вторых, он лишает товарищество всякой маневренности и не отвечает потребностям экономического оборота.

Фактически, выбрав в качестве способа управления своим многоквартирным домом товарищество собственников жилья, собственники помещений в многоквартирном доме (если решение было принято не единогласно) делятся на два "противоборствующих фронта": проголосовавших за создание товарищества, то есть ставших членами ТСЖ, и воздержавшихся от членства. Первые получают все правомочия для управления многоквартирным домом через свои органы, в то время как вторые - только немую обязанность оплачивать расходы, определенные товариществом. При этом ТСЖ наделено правом в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах в судебном порядке потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов (ч. 3 ст. 137 ЖК РФ). Надо отметить, что Кодекс не раскрывает значение обязательных платежей и взносов. Получается, что ТСЖ позволено самому определять, какой из платежей и взносов считать обязательным, какой нет. Нетрудно предположить, что для товарищества все платежи, утвержденные соответствующими органами ТСЖ, будут представляться как обязательные, включая и расходы на благоустройство, на охрану, на содержание самого товарищества и т.п., в то время как у собственников, не являющихся членами ТСЖ, это не всегда будет находить понимание. Тут очевидна неизбежность многочисленных конфликтов и, как результат, резкое увеличение количества обращений в судебные инстанции.

Вместе с тем нетрудно предположить, что существование в одном многоквартирном доме одновременно собственников, вступивших в ТСЖ и отказавшихся от членства, практически сводит на нет возможность товарищества распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, так как в соответствии с ЖК РФ принятие решения по вопросам, касающимся реконструкции многоквартирного дома, строительства хозяйственных построек и других строений, ремонта и передачи в пользование общего имущества в доме, использования земельного участка, на котором расположен дом, осуществляется не менее чем двумя третями голосов (не менее 75%) от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме. Не говоря уже о решениях по вопросам реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещений с присоединением к ним части общего имущества либо с уменьшением размера общего имущества в многоквартирном доме, для принятия которых необходимо согласие всех без исключения собственников помещений в данном доме (100%).

Кроме того, в ЖК РФ не нашла отражения также проблема регулирования отношений между собственниками - не членами товарищества и самого ТСЖ. Как быть собственникам, не вступившим в члены ТСЖ, могут ли они избрать иной, альтернативный товариществу, способ управления многоквартирным домом или приобретать отдельные необходимые себе услуги у специализированных организаций либо они обязаны взаимодействовать только с образованным товариществом на основании заключенного договора, неясно.

Исходя из сказанного, становится очевидным, что такое положение дел создает оптимальные условия для нарушений прав собственников, не изъявивших желания вступить в товарищество, и ставит их в невыгодные условия. Все это, как представляется, крайне отрицательно отразится на дальнейшем развитии жилищного самоуправления в целом и ТСЖ в частности.

В свете этого считаем возможным рассмотрение вышеупомянутой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, высказанной в отношении норм Закона о ТСЖ, с несколько другого ракурса. Представляется, многих проблем, в том числе практических, можно было бы избежать, в случае если законодательно допустить возможность участия в ТСЖ собственников помещений в многоквартирном доме без прямого волеизъявления граждан. При этом право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме (приобретенное или вновь созданное) сопровождается членством в товариществе собственников жилья, если там уже организовано ТСЖ. Во вновь созданном доме все основные положения и условия деятельности товарищества определяются первыми его членами-собственниками, возможно, с применением правил деятельности общего собрания как органа управления простого товарищества. А при приобретении помещения в многоквартирном доме, где уже имеется ТСЖ, сам факт осуществления сделки является актом согласия домовладельца на участие в товариществе. Необходимо только будет определиться с условиями подобного договора.

К примеру, в договоре о приобретении жилого помещения должны будут одновременно содержаться сведения о бюджете товарищества, о размерах установленных обязательных платежей, сборов, а также иных накоплений. При этом в качестве обязательного приложения к данному договору должен выступать устав ТСЖ. Это фактически будет договор купли-продажи жилого помещения с элементами договора приобретения доли участия в товариществе. Называть его можно как угодно, но его правовая природа останется неизменной. Он должен содержать в себе условия относительно купли-продажи жилого помещения и одновременно доли участия в товариществе собственников жилья. Рассмотренные правоотношения можно отнести к смешанным договорам.

Напомним, что согласно ст. 421 ГК РФ в российском законодательстве действует принцип смешанного договора, а именно стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Поэтому к правоотношениям сторон по приобретению жилого помещения с последующим вступлением в члены ТСЖ должны применяться как положения главы 30, § 7, ГК РФ относительно купли-продажи объектов недвижимого имущества, так и главы 14 ЖК РФ (поскольку именно там содержатся нормы, регулирующие правовое положение их членов).

Таким образом, условия членства в ТСЖ, а также права и обязанности членов ложатся в основу заключаемого договора приобретения жилого помещения, подписывая которое приобретатель выражает свою волю на участие в данном объединении. В этом случае нет никаких оснований говорить о принуждении собственника к вступлению в объединение, иначе принуждение можно усмотреть в любой сделке купли-продажи помещения в многоквартирном доме. Как, например, в ситуации, когда лицо, приобретая жилое помещение, направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, а поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение у него возникает право общей собственности на общее имущество и, соответственно, обязанность по его содержанию. Такое право возникает в силу закона, независимо от субъективных устремлений приобретателя помещения. Следовательно, не имеет значения, знал ли покупатель, что вместе с приобретением помещения он одновременно вступает в отношения общей собственности.

Выраженная позиция базируется на довольно успешном опыте вышеперечисленных стран, в которых управление многоквартирными домами осуществляется через обязательное участие собственников в объединении, что помогает избегать многих правовых неопределенностей, в том числе связанных с общим собранием собственников. При этом полностью теряет свое значение весьма сомнительный способ управления - непосредственное управление, а у ТСЖ (собственников) остается право при необходимости в любое время - в случае принятия такого решения общим собранием ТСЖ - передать управление профессиональному управляющему или организации.

Эта, по мнению противников предложенного подхода, "форма принуждения", как мы считаем, в действительности продиктована исключительно интересами собственников. Поскольку, как представляется, при полном самоустранении государства от участия в управлении многоквартирными домами только так можно решить проблемы с отстаиванием прав и интересов всех без исключения собственников помещений и оптимизировать деятельность по управлению многоквартирным домом в целом. Остается только надеяться, что Конституционный Суд Российской Федерации при осуществлении дальнейшего судопроизводства примет решение скорректировать свою правовую позицию, выраженную в ранее принятом Постановлении N 10-П.

В завершение статьи важно отметить, что отдельные основополагающие идеи приведенного подхода высказывались и ранее. Одним из первых позволивших себе не согласиться с вышеизложенными выводами Конституционного Суда Российской Федерации был авторитетный член судебного сообщества, а именно судья Конституционного Суда Б.С. Эбзеев (Особое мнение по делу о проверке конституционности п. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. 2 и 3 ст. 49 Федерального закона "О товариществах собственников жилья"), что также говорит о небесспорности выводов, сделанных в Постановлении КС РФ N 10-П.

Михайлов В.К.

Вопросы, которые нам задают

андрей
москва
12.09.2016 - 22:54
Описание ситуации: В г. Москве имеется в собственности у физического лица машино-место (в подземном паркинге). Право собственности подтверждено Свидетельством о государственной регистрации права собственности. Обслуживание подземного паркинга осуществляет ТСЖ В августе-сентябре 2016 года сосед по машино-месту возвел стену между машино-местами (своим и моим), при этом пожарный выход, который раньше находился в углу гаража, стал находиться (переместился) в крайний угол моего машино-места. (
Ответил адвокат - Королева С.О.:Здравствуйте Андрей! В описанной ситуации усматривается нарушение со стороны, как владельца соседнего машиноместа, выразившееся в незаконной (без получения соответствующего разрешения)...
Сергей
Самара
03.02.2016 - 22:44
Покупаю квартиру принадлежащая Продавцу на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию. Квартира принадлежит продавцу 4 года.Наследодатель бабушка продавца ( квартира принадлежала ей на праве собственности на основании справки с ТСЖ о выплате паевого взноса). Дед продавца ушел из семьи лет 35-40 назад его судьба не известна (может ли он претендовать или его наследники на долю этой квартиры?). ! Отец продавца был единственным сыном у бабушки с дедом (он умер
Ответил адвокат - Королева С.О.:Здравствуйте Сергей! Риски покупки квартиры, полученной по наследству, в основном связаны с возможностью появления наследников, фактически принявших наследство, но не оформивших свои наследственные...
Мила
12.11.2012 - 00:26
Добрый день! Мы бы хотели узнать возможность ухода от платежей в ТСЖ, вплоть до расторжения договора купли-продажи земельного участка. ТСЖ образовано в 2010 году, участок куплен в 2007, какого-либо строения на участке нет, не члены ТСЖ, платежей не платим, не живем, платить не собираемся....
Ответил адвокат - Михопаров Артур Геннадьевич:Здравствуйте, Мила. Расторгнуть договор купли-продажи возможно по соглашению сторон, без согласия одной из сторон - только в судебном порядке. Право собственности, наступает с момента государственной...
Показать все

Задать свой вопрос адвокату

Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.

consult

Plain text

  • Разрешённые HTML-теги: <strong></strong><ul><ol><li><em><i><p>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
Например: Как выписать человека из квартиры, если он не живет 10 лет?
Укажите для быстрого получения ответа на вопрос, телефон будет виден ТОЛЬКО администрации сайта
Укажите для быстрого получения ответа на вопрос, e-mail будет виден ТОЛЬКО администрации сайта
To prevent automated spam submissions leave this field empty.

Вертикальные вкладки

Категория вопроса
- Выберите -

Успешные дела

Адвокаты нашей Коллегии успешно провели большое количество дел

Посмотреть все дела

  • Дело о взыскании денежных средств за стоматологические услуги
    23.09.2016

    Реутовским городским судом Московской области вынесено решение по спору о качестве стоматологических услуг (судебная практика адвоката Лавровой Е.А.).
    Гражданин обратился в суд с иском к стоматологической клинике...

  • Решение о предоставлении земельного участка в собственность
    12.03.2015

    Десятым Арбитражным апелляционным судом с участием адвоката Казакова А.Л., представлявшего интересы истца, вынесено постановление по апелляционной жалобе администрации городского округа Домодедово Московской области...

  • Выписать по решению суда
    10.10.2013

    Савеловском районным судом г.Москвы с участием адвоката Капитоновой И.А., представлявшей интересы истца, вынесено решение о признании бывшего мужа истицы утратившим право пользования квартирой со снятием его с регистрационного учета.
    ...

  • Выселение отказавшегося от приватизации
    10.06.2014

    Останкинским районным судом г.Москвы было вынесено решение по делу о выселении без предоставления иного жилого помещения. Интересы ответчика представляла адвокат Гостева С.Н.
    Истцы обратились в суд к ответчику о...

  • Вселение в жилое помещение судебная практика
    15.04.2013

    Нагатинским районным судом г.Москвы принято решение о вселении в жилое помещение (судебная практика адвоката Капитоновой И.А.) и нечинении препятсвий в пользовании жилым помещением с обязанием ответчика выдать истец ключи от квартиры.
    Интересы истца по делу представляла...