Вы здесь

Жилищная ипотека. Правовая характеристика договора

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила займа, если иное не предусмотрено законом и не вытекает из существа кредитного договора. Проанализируем эти положения.

Общая характеристика кредитного договора

Кредитный договор является возмездным ввиду прямого указания в законе на обязанность заемщика уплатить проценты за пользование кредитом. Таким образом, возмездность кредитного договора является его существенным условием.

Указанный договор также является двусторонним, так как предусмотрена встречность исполнения, то есть "такое исполнение, которое должно производиться одной из сторон лишь после того, когда другая сторона исполнила свое обязательство", а именно после осуществления кредитной организацией обязанности предоставления кредита следует обязанность заемщика по его возврату и уплате процентов за пользование кредитом.

Предметом кредитного договора являются денежные средства. Законом допускается предоставление кредита как в национальной валюте, так и в иностранной. При этом следует учитывать положения ст. ст. 140, 141 ГК РФ, которыми определено, что случаи, порядок и условия использования иностранной валюты на территории РФ определяются в порядке, установленном законодательством, а именно Федеральным законом от 10.12.2003 N 173-ФЗ "О валютном регулировании и валютном контроле".

ГК РФ также предусмотрено правило, согласно которому денежные обязательства должны быть выражены в рублях. Однако допускается оговорка, что денежное обязательство подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (п. 2 ст. 317 ГК РФ). На практике подобного рода оговорка встречается повсеместно. Например, при ипотечном жилищном кредитовании кредиторы, как правило, предлагают предоставление кредита, выраженного как в российской валюте, так и в иностранной (долларах США или в евро), при этом сумма уплачиваемых процентов по кредиту отличается, а именно размер процентов за кредит, выраженный в российской валюте, более высокий. Указанная практика сложилась в связи с тем, что ввиду затянувшихся "перестроечных времен" и "переходов к рыночной экономике" значительно "подорвана репутация" законного российского платежного средства - рубля, хотя сложившиеся представления относительно надежности и устойчивости курса отдельных видов иностранных валют не всегда соответствуют действительности. Таким образом, ввиду нестабильности экономической обстановки довольно сложно предугадать, в каких условных единицах выгоднее брать кредит.

Обязательным требованием названо заключение кредитного договора в письменной форме независимо от сторон, участвующих в договоре. Несоблюдение этого требования влечет ничтожность кредитного договора. Таким образом, кредитный договор является формальной сделкой.
Все вышеперечисленные признаки являются общими и применимы ко всему институту кредитного договора. Тем не менее есть основания полагать, что краткое их освещение было необходимо в рамках настоящего исследования.

Специфика ипотечного кредитного договора

Ипотечному кредитному договору присущи определенные особенности. Прежде всего, не только договор займа, выдаваемого для приобретения жилья, является целевым. Кредит на покупку жилья также является целевым. Например, в соответствии с Положением о некоторых условиях кредитного договора, применяемого в рамках пилотного варианта Московской ипотечной программы, обязательным условием кредитного договора является указание на адрес приобретаемого жилья и данные о его собственнике. В типовой форме ипотечного кредитного договора АИЖК также содержится указание на конкретное жилое помещение, которое приобретается за счет кредитных средств. Таким образом, рассматриваемый кредитный договор является целевым кредитом для приобретения жилых помещений. Соответственно, на него распространяются положения ст. 814 ГК РФ о целевом использовании суммы кредита.

Следующая особенность заключаемого кредитного договора связана с его объединением в рамках функционирования системы ипотечного жилищного кредитования с договором займа. Заключаемый в рамках системы ипотечного жилищного кредитования договор целевого займа по смыслу п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) приравнен к кредитному договору.

Несмотря на неограниченный круг возможных заимодавцев в соответствии с общими положениями о договоре займа, Законом об ипотеке особо подчеркнут его целевой характер, отдельно выделены юридические лица в качестве заимодавцев, что позволяет утверждать коммерческую направленность (возмездность) не только кредитного договора, но и договора займа.

Данный вывод основан на следующих умозаключениях. Проценты за пользование займом не являются обязательным условием договора, но указание на юридических лиц как заимодавцев позволяет предположить следующую логику законодателя. Подобные займы могут выдаваться своим работникам на условиях возвратности, но не платности как таковой, хотя стимулирующий характер получения подобного займа - гарантия безупречного выполнения своих трудовых функций гораздо более действенная, нежели получение достойной оплаты труда. Ситуацию же предоставления займа на вышеуказанных условиях, то есть без платы за пользование займом, сторонним лицам трудно представить, учитывая стоимость жилых помещений.

На основании вышеизложенного можно сделать следующий вывод. В рамках системы ипотечного жилищного кредитования отсутствует разграничение договорных конструкций займа и кредита. Данная позиция вполне обоснованна ввиду существующего уравнивания законодателем возникающих прав и обязанностей сторон как ипотечного займа, так и ипотечного кредита. Тем не менее в рамках системы ипотечного жилищного кредитования целесообразнее употреблять понятие ипотечного кредитного договора, так как именно банки и иные кредитные организации в своей основной деятельности осуществляют кредитование, в то время как не все юридические лица занимаются исключительно выдачей целевых ипотечных займов с целью их рефинансирования.

Стороны договора

Как уже было ранее сказано, в ипотечном кредитном договоре участвуют две стороны. Во-первых, кредитор - банк или иная кредитная организация, которые получили в установленном порядке лицензию ЦБ РФ в соответствии с Федеральным законом от 02.12.1990 N 395-1 "О банках и банковской деятельности" (далее - Закон о банках).

Во-вторых, заемщик - им может выступать любое лицо, как физическое, так и юридическое. Таким образом, специальные требования по субъектному составу кредитного договора законодатель предусмотрел только для кредитора.

Учитывая рассмотренную выше специфику функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, необходимо отметить следующее. Применительно к ипотечному жилищному кредитному договору есть основания для вывода, что заключение физическим лицом такого договора носит потребительский характер. В соответствии с Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребителем является гражданин, имеющий намерение приобрести либо приобретающий или использующий товары исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Приведенное определение потребителя в полном объеме отражает цели использования должником в системе ипотечного жилищного кредитования приобретенного либо приобретаемого жилого помещения. Данный вывод основан, во-первых, на том, что ипотечный кредитный договор заключается на довольно продолжительный срок, что не дает возможности заниматься заемщику - физическому лицу спекуляцией на рынке жилья до полной уплаты суммы кредита и процентов по нему. То есть, по сути, приобретать жилое помещение для извлечения прибыли, так как права собственности заемщика-потребителя обременены ипотекой этого жилого помещения. Таким образом, залоговое обеспечение надлежащего исполнения обязательств по кредиту становится гарантией добросовестности для заемщика как исполнения договора, так и использования жилого помещения для проживания. Кстати, необходимо отметить, что приобретаемое жилое помещение в кредит под залог не обязательно должно использоваться для проживания заемщика. Возможна ситуация, когда заемщик обладает соответствующим жилым помещением, но хочет либо вложить деньги в недвижимость, чтобы избежать их обесценивания, либо заранее приобрести жилье для подрастающих детей. Во-вторых, функциональное назначение жилых помещений носит исключительно потребительский характер. Согласно ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначается исключительно для проживания граждан. Несмотря на то, что ч. 2 ст. 17 ЖК РФ допускаются случаи использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, разрешение осуществлять профессиональную деятельность в домашних условиях подтверждает вывод о потребительском свойстве ипотечного кредитного договора.

Предмет кредитного договора

Как уже было отмечено, ст. 77 Закона об ипотеке для целей финансирования приобретения жилья указывает как на кредитные средства банка или небанковской организации, так и на денежные средства целевого займа. Однако в Законе об ипотеке существуют определенные противоречия. В соответствии с определением договора займа, содержащимся в п. 1 ст. 807 ГК РФ, этот договор реальный, соответственно, он считается заключенным и вступает в силу с момента передачи заемщику предмета займа. Предметом займа для целей финансирования жилья могут быть только деньги. В противном случае права требования по такому договору запрещено включать в состав ипотечного покрытия в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 11.11.2003 N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах", что, в свою очередь, исключает возможность рефинансирования выданного займа. Если в договоре целевого займа для строительства индивидуального жилого дома или приобретения жилого помещения физическим лицом будет включено соглашение об ипотеке, такую ипотеку закон называет ипотекой в силу закона и устанавливает, что она как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на соответствующий объект недвижимости. Таким образом, моменты вступления в силу договора о займе и соглашения об ипотеке, обеспечивающего возврат этого займа, могут не совпадать.

Вступление договора в силу

При включении в кредитный договор соглашения об ипотеке ипотека вступит в силу только с момента государственной регистрации определенной недвижимости. Соответственно, положения Закона об ипотеке вступают в противоречие с нормами ГК РФ, так как в соответствии с п. 3 ст. 10 Закона об ипотеке в отношении кредитного или иного договора при включении в него соглашения об ипотеке в отношении формы и его государственной регистрации должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. Таким образом, законодатель устанавливает, что договор займа или кредитный договор считаются заключенными и вступают в силу только с момента их государственной регистрации.

Содержание договора

Согласно общим требованиям ст. 819 ГК РФ в кредитном договоре должно быть указание на срок возврата суммы кредита. Концепция развития закрепила основные стандарты и требования к долгосрочным ипотечным жилищным кредитам: срок кредита от 3 лет и более (оптимально 10 - 15 лет), сумма кредита составляет не более 60 - 70 процентов рыночной стоимости покупаемого жилья. Большая часть населения на сегодняшний день не в состоянии реально накопить 30 - 40 процентов стоимости квартиры, поэтому предлагаемый Концепцией вариант доступен весьма ограниченному кругу населения, тем более что величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30 - 35 процентов совокупного дохода заемщика. Последнее требование ставит заемщика в еще более узкие рамки возможности получения ипотечного кредита, хотя законодатель оговаривает, что закрепленные стандарты и требования к ипотечным кредитам разработаны на основе сложившейся практики, как российской, так и зарубежной.

Объектом кредитного договора, равно как и договора займа, выступают действия кредитора, направленные на получение долга от должника, совершаемые кредитором после исполнения своей договорной обязанности по передаче денежных средств должнику. Но в отличие от односторонне обязывающего договора займа в объект кредитного договора также включаются действия заемщика по возврату полученного кредита и уплате вознаграждения за его пользование.

Классификация договоров

Хотелось бы отметить, что в научной литературе уже существуют некоторые классификации ипотечных кредитов. В современных условиях банками в зависимости от срока, объекта, цели при кредитовании строительства, приобретения жилья в собственность предоставляются физическим лицам три вида жилищных кредитов:
- земельный - краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство;
- строительный - краткосрочный кредит на строительство жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ;
- кредит на приобретение жилья - долгосрочный кредит, предоставляемый для приобретения жилья.

Главной отличительной особенностью ипотечного кредитного договора является то, что возврат кредита обеспечен залогом недвижимого имущества. Причем не любого, а конкретного жилого помещения, указание на которое содержится в самом кредитном договоре. Другими словами, банк или иная кредитная организация, выдавая кредит, помимо прочего, обязательно предусматривают в заключаемом кредитном договоре целевое использование выдаваемых денежных средств для приобретения конкретного жилого помещения с оплатой части стоимости жилья самим заемщиком. Независимо от того, когда заемщик получит сумму кредита, до или после регистрации права собственности на приобретенное жилое помещение, ипотечный кредитный договор будет обеспеченным только с момента такой регистрации. Таким образом, заемщик может начать платить проценты по кредиту как до оформления его прав собственности, так и после. Однако возможность рефинансирования ипотечного кредита у банка появится только с момента государственной регистрации его прав залогодержателя. С другой стороны, заемщик может по каким-то причинам не заключить договор купли-продажи жилого помещения либо приобрести иное жилое помещение, чем то, которое указано в ипотечном кредитном договоре. Таким образом, заключенный кредитный договор, пусть и целевой, либо не будет ипотечным, либо банк усмотрит нарушение заемщика в части приобретения иного жилого помещения, чем то, которое указано в договоре, и откажется от предоставления кредита. Такое право кредитора, в частности, предусмотрено типовым кредитным договором АИЖК. Иначе говоря, отмеченный выше принцип обеспеченности как один из основных принципов осуществления ипотечного жилищного кредитования имеет место не с момента вступления кредитного договора в силу, а с момента регистрации ипотеки в пользу кредитора.
Исходя из изложенного, есть основания для вывода, что соблюдение всех условий ипотечного кредитного договора возможно двумя способами.

1. Признание ипотечного кредитного договора, заключаемого между банком-кредитором и заемщиком для приобретения жилого помещения, содержащего обязанность банка предоставить кредит под залог приобретаемого помещения, договором предварительным. В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Применительно к системе ипотечного жилищного кредитования данный предварительный договор должен заключаться в письменной форме. В таком предварительном договоре должна содержаться обязанность банка заключить ипотечный кредитный договор на определенную сумму с заемщиком в течение определенного пресекательного срока с момента регистрации права собственности заемщика на соответствующее жилое помещение. Заемщик же в свою очередь также должен обратиться в банк не позднее определенного времени с момента оформления прав собственности на жилое помещение либо непосредственно перед этим для заключения соответствующего кредитного договора. Наличие предварительного договора - гарантия прав будущего заемщика на получение обусловленной суммы кредита.

Указание на этот договор с приложением его к договору купли-продажи является и основанием для регистрирующего органа о внесении записи о законной ипотеке, и доказательством для продавца о платежеспособности покупателя. Ранее регистрации прав собственности заемщика пользование кредитом им невозможно, так как отсутствует законное обладание предметом целевого использования кредита.

Получение кредита, вернее, перечисление соответствующей денежной суммы продавцу жилого помещения, до регистрации перехода прав собственности не позволяет говорить об использовании кредита, так как в соответствии с п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Следовательно, независимо от передачи суммы кредита банк-кредитор становится залогодержателем только с момента государственной регистрации прав собственности заемщика.

2. Применение вышеотмеченного противоречия Закона об ипотеке относительно момента вступления в силу кредитного договора не только к смешанной форме договора, но и к кредитному договору, составленному отдельным документом. Таким образом, ипотечный кредитный договор будет вступать в силу с момента государственной регистрации ипотеки жилого помещения.

Итогом использования любого из вышеобозначенных способов является вывод о том, что момент вступления в силу ипотечного кредитного договора обусловлен вещно-обязательственными правами требования кредитора-залогодержателя и напрямую зависит от государственной регистрации этих прав.

Е.В.Дударева

Вопросы, которые нам задают

Владимир
Москва
24.09.2016 - 13:10
Добрый день. Ситуация: до вступления в брак одним из супругов был взят ипотечный кредит. Находясь в законном браке супруг, на кого оформлена ипотека, продолжает уплачивать проценты по кредиту банку. Имеет ли право второй супруг на долю в данной квартире или на часть уплаченных, находясь в браке, вторым супругом банку процентов?...
Ответил адвокат - Королева С.О.:Здравствуйте Владимир! Если жилое помещение было куплено одним из супругов до брака, а основные выплаты по ипотеке пришлись на период после заключения брака, в таких случаях следует исходить из того...
Татьяна
Нерюнгри
23.10.2014 - 06:01
Здравствуйте. Мы с мужем оформили ипотеку в 2011 г. 2-х комнатная кв. на тот момент стоила 620 т.р. 1/3 часть - 240 т.р. внесли наличными мои родители. Оставшуюся часть нам разделили на 5 лет. Платим по 9700 ежемесячно. У меня есть ребенок от первого брака. Совместных детей нет. Муж решил развестись и подать на раздел имущества. Ипотеку я ему предложила поделить так. Я предложила ему оплатить половину уже оплаченной суммы ипотеки - это примерно 150 т.р. и гасить ипотеку
Ответил адвокат - Коллегия адвокатов:Уважаемая Татьяна! Супруги вправе в период брака либо после его расторжения разделить имущество (ст. 38 СК РФ). Раздел оформляется соответствующим соглашением о разделе имущества (не обязательно...
Юлия
Красноярск
08.07.2014 - 11:02
Добрый день! В 2010 году была взята ипотека, при разводе супругов суд определил по 1/2 доли с мужем в 1-комнатной квартире. В 2012 году состоялся развод между нами. Я с несовершеннолетним ребенком была отправлена на улицу, сейчас вынуждена снимать себе жилье, и при этом обязана ежемесячно оплачивать ипотечные платежи, коммунальные услуги за квартиру т.к. являюсь собственником 1/2 доли (разделено дополнительно судом), но при этом не могу даже войти в квартиру. (Прописаны в
Ответил адвокат - Капитонова И.А.:Юлия, если в судебном порядке вопрос о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением решен, то исполнение решения лежит на судебных приставах - исполнителях. С их помощью Вы...
Показать все

Задать свой вопрос адвокату

Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.

consult

Plain text

  • Разрешённые HTML-теги: <strong></strong><ul><ol><li><em><i><p>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
Например: Как выписать человека из квартиры, если он не живет 10 лет?
Укажите для быстрого получения ответа на вопрос, телефон будет виден ТОЛЬКО администрации сайта
Укажите для быстрого получения ответа на вопрос, e-mail будет виден ТОЛЬКО администрации сайта
To prevent automated spam submissions leave this field empty.

Вертикальные вкладки

Категория вопроса
- Выберите -

Успешные дела

Адвокаты нашей Коллегии успешно провели большое количество дел

Посмотреть все дела