Вы здесь

Право собственности на жилые помещения

  1. Понятие жилого помещения как объекта права собственности
  2. Содержание права собственности на жилое помещение
  3. Права и обязанности собственника жилого помещения
  4. Права на жилое помещение и земельный участок
  5. Защита права собственности на жилые помещения
  6. Вещные права иных лиц на проживание в жилом помещении
  7. Права бывших членов семьи собственника
  8. Права лиц, проживающих на основании завещательного отказа и договора пожизненного содержания с иждивением

Праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения посвящен раздел II Жилищного кодекса РФ. Следует отметить, что впервые в отечественном жилищном законодательстве вещным правам на жилые помещения посвящен самостоятельный раздел. Однако, несмотря на важность и значимость вещных прав, они так и не получили надлежащего правового оформления. К примеру, термин "вещные права" встречается лишь в названии раздела. В содержании его глав 5 и 6 категория "вещные права" ни разу не используется. Необходимо отметить, что аналогичное положение встречаем и в Гражданском кодексе РФ. Одноименная гл. 18 Гражданского кодекса РФ включает шесть статей (ст. 288 - 293), в которых содержатся нормы о правовом регулировании права собственности на жилые помещения. Пожалуй, исключением является ст. 292 ГК РФ, определяющая правовое положение членов семьи собственника жилого помещения. Однако природа данного права до настоящего времени остается неопределенной, поскольку ни в гражданском, ни в жилищном законодательстве о нем не говорится специально как об ограниченном вещном праве.

Таким образом, на момент принятия нового Жилищного кодекса в российском законодательстве отсутствовали нормы о понятии, содержании, видах, особенностях осуществления ограниченных вещных прав на жилые помещения, не регламентировались права и обязанности их субъектов (за исключением прав членов семьи собственника жилого помещения). Основное внимание законодатель уделял регулированию отношений по реализации права собственности на жилые помещения.

С принятием Жилищного кодекса РФ ситуация в данной области изменилась, но не намного. Раздел второй Жилищного кодекса РФ так и не дал прямого ответа на вопрос: какие права на жилые помещения относятся к вещным? И только путем толкования содержания гл. 5 Жилищного кодекса РФ можно сделать вывод о том, что к ограниченным вещным правам следует отнести три группы прав: 1) права граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении (ст. 31 ЖК РФ); 2) право пользования жилым помещением по завещательному отказу (ст. 33 ЖК РФ); 3) право пользования жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ).

Понятие жилого помещения как объекта права собственности

Статья 15 Жилищного кодекса РФ называет жилые помещения в качестве единственного объекта жилищных прав. В части 2 ст. 15 ЖК РФ дается понятие жилого помещения как изолированного помещения, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Такое определение жилого помещения отличается от понятия жилого помещения как объекта права собственности, закрепленного Гражданским кодексом (п. 2 ст. 288), как помещения пригодного для проживания граждан. Известно, что есть существенное различие между помещениями, которые предназначены для постоянного проживания граждан, к которым относятся жилые дома, квартиры, дома престарелых, и помещениями, предназначенными для временного проживания граждан, каковыми являются гостиницы, дома отдыха, кемпинги, садовые дома. Ужесточение требований к функциональному назначению жилого помещения (только постоянное проживание) необходимо приветствовать. Такое широкое закрепление в ГК РФ понятия жилого помещения, как пригодного для проживания граждан, не было поддержано в юридической литературе. Следует согласиться с весьма справедливым суждением В.Н. Литовкина, что понятие жилого помещения как объекта права собственности в Гражданском кодексе РФ следует понимать в узком смысле этого слова - как места жительства.

Возникает вопрос: к какой категории следует отнести строения, пригодные для постоянного проживания, возведенные на дачных, садовых и огородных участках? Ответ мы можем найти в ст. 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", которая закрепляет, что на садовом земельном участке возможно возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений. На огородном земельном участке собственники также имеют право возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории. На дачном земельном участке возможно также возведение жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений.

Как видно из изложенного, Закон допускает возможность строительства на дачных, огородных, садовых участках различных видов строений. Регистрация права проживания возможна только в построенном на дачном участке жилом доме. Означает ли это, что только этот вид строения признается жилым помещением, предназначенным для постоянного жительства? По всей видимости, ответ должен быть положительным.

Признание жилыми помещениями капитальных строений (индивидуальных жилых домов), построенных на дачных участках, вполне соответствует требованиям современной жизни, поскольку в настоящее время наблюдается бум загородного индивидуального жилищного строительства и вместо "советских" садовых и дачных домиков растут дорогостоящие жилые дома, которые требуют юридического признания в качестве таковых. В юридической литературе по этому поводу отмечается, что "необходимо предварительно выполнить значительное число условий, чтобы достичь такого технического и санитарного состояния строения этого типа, когда его можно будет признать конструктивно пригодным для постоянного или преимущественного проживания, т.е. жилым домом". Более того, строительство такого жилого дома должно быть осуществлено в соответствии с градостроительными, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными и иными установленными требованиями (правилами и нормативами).

Как и в прежнем жилищном законодательстве, жилые помещения в совокупности образуют определенный жилищный фонд. В новом Кодексе разграничение произведено по двум критериям (ст. 19 ЖК РФ). По форме собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный и муниципальный. В зависимости от целей использования образуется жилищный фонд социального использования (жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма), специализированный жилищный фонд (служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях, жилые помещения маневренного фонда, в домах системы социального обслуживания, предназначенные для временного поселения вынужденных переселенцев, лиц, признанных беженцами, и для социальной защиты отдельных категорий граждан), индивидуальный жилищный фонд (жилые помещения, принадлежащие гражданам и юридическим лицам и используемые для проживания граждан) и жилищный фонд коммерческого использования (жилые помещения, которые используются собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования либо по иным договорам предоставлены в пользование). Первые два из них предполагают принадлежность жилых помещений государственному и муниципальному жилищному фонду, индивидуальный жилищный фонд - принадлежность жилых помещений частным лицам, фонд коммерческого использования включает жилые помещения различных собственников. Следует отметить, что новый Кодекс не закрепляет общественного жилищного фонда, фонда жилищно-строительных кооперативов. Они отнесены по форме собственности к частному жилищному фонду, по цели использования - к индивидуальному или коммерческому жилищному фонду (в зависимости от того, как его собственник использует: проживает сам либо предоставляет в пользование на основании договора другим лицам). Жилищный фонд в коллективной собственности также не нашел места в новом Кодексе, поскольку он не имеет специального правового режима. Жилые помещения, которые включались в его состав Федеральным законом "Об основах федеральной жилищной политики", входят в частный, государственный или муниципальный жилищный фонд.

В отношении общего имущества многоквартирного жилого дома Жилищный кодекс РФ воспроизвел уже имеющееся правило о его принадлежности собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности. Сохранено правило, по которому квартира является самостоятельным объектом права собственности.

В новом жилищном законодательстве несколько иной режим получили общежития. Известно, что согласно ст. 4 ФЗ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" комнаты в общежитиях не подлежали приватизации. Между тем в процессе приватизации многие общежития были переданы в ведение муниципальных органов и перестали соответствовать требованиям ст. 109 Жилищного кодекса РСФСР как места проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы. Отдельные жильцы общежитий, подсуетившись, смогли приобрести свои комнаты в собственность и постоянную регистрацию. На момент принятия нового Жилищного кодекса существовала проблема устранения указанного пробела в законодательстве. В этой связи ст. 7 ФЗ от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установила, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным и муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий и переданным в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса о договоре социального найма. Таким образом, с лицами, проживающими в таких общежитиях, органы местного самоуправления должны заключить договоры социального найма. Кроме того, в настоящее время представляется возможной приватизация общежитий, переданных в ведение органов местного самоуправления.

Вместе с тем данная новелла ст. 7 Вводного закона на момент ее введения в действие имела и иные последствия, ухудшающие жилищные права граждан - жильцов общежитий. Изменение правового статуса многих общежитий, переданных в ведение органов местного самоуправления, и заключение договора найма с жильцами произошло после 1 марта 2005 года. Как известно, ст. 12 Вводного закона внесла изменения в ч. 1 ст. 4 Закона от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", согласно которым жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г. не подлежат приватизации.

Запрет на приватизацию жилых помещений (не только комнат в общежитиях), предоставленных гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., не был поддержан юридической общественностью и охарактеризован как ограничивающий конституционные права и свободы человека и гражданина. В этой связи Постановлением Конституционного Суда РФ от 15 июня 2006 г. признано не соответствующим Конституции РФ положение части первой ст. 4 Закона РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации (в редакции ст. 12 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ"), в силу которого не подлежат бесплатной приватизации (в пределах установленного Законом общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г.

Содержание права собственности на жилое помещение

В части 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ закреплено, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами использования, которые установлены Кодексом. Отметим, что в ст. 288 ГК РФ содержание права собственности на жилое помещение также раскрывается через правомочия владения, пользования и распоряжения, но при этом указывается, что в соответствии с его назначением. Таким образом, Жилищный кодекс ограничивает права собственника на жилое помещение двумя категориями: назначением жилого помещения и пределами его использования.

Итак, если назначение жилого помещения определено в ст. 17 ЖК и п. 2 ст. 288 ГК РФ, в которых прямо указано, что оно должно быть предназначено для проживания граждан, то категория "пределы использования" жилого помещения не получила специальной характеристики. Поэтому обратимся к ст. 10 Гражданского кодекса РФ "Пределы осуществления гражданских прав", из которой вытекает, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Категория "пределы" осуществления субъективного права подвергалась исследованию многими известными правоведами. В юридической литературе отмечается, что пределы осуществления субъективных гражданских прав - это очерченные законом границы деятельности управомоченных лиц по реализации возможностей, составляющих содержание данных прав. Главным правовым средством установления пределов осуществления субъективных гражданских прав являются законодательные запреты на общественно вредные способы, формы, средства и цели осуществления этих прав.

Таким образом, можно сделать вывод, что пределы использования жилого помещения - это предусмотренные Жилищным кодексом запреты в отношении реализации правомочий владения, пользования и распоряжения жилым помещением. Кроме того, по всей видимости, категория "пределы использования" должна пониматься в широком смысле, т.е. как пределы осуществления права собственности, а не только применительно к правомочию пользования. Пределы использования вытекают из различных норм ЖК РФ, например, о правах и обязанностях собственника жилого помещения, порядке осуществления перепланировки и переоборудования, перевода жилого помещения в нежилое помещение и т.п.

Права и обязанности собственника жилого помещения

Права собственника можно классифицировать следующим образом.

1. Собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Кроме того, собственник имеет право сдавать жилые помещения для проживания другим лицам на основании договора (п. 2 ст. 288 ГК РФ). ЖК РФ конкретизирует это положение: жилое помещение может быть предоставлено другому гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ). Сделки, направленные на передачу жилого помещения в пользование другим лицам, регулируются ГК РФ, в частности, гл. 35 "Наем жилого помещения", гл. 36 "Безвозмездное пользование", гл. 34 "Аренда". Жилищный кодекс не очерчивает круг сделок только тремя предусмотренными договорами и разрешает пользование жилыми помещениями на других законных основаниях. К ним можно отнести проживание опекуна в жилом помещении подопечного.

2. Допускается использование собственником жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности и индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает прав и законных интересов граждан, а также требований, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17). Отметим, что ГК РФ не закрепляет такого правила. Однако уже на момент принятия ЖК РФ в некоторых законах разрешалось осуществлять профессиональную и предпринимательскую деятельность в принадлежащем жилом помещении без предварительного перевода в нежилое. Так, в соответствии с пп. 6, 7 ст. 21 ФЗ от 31 мая 2002 г. "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности с согласия последних. Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом. Следует также сказать, что некоторые виды профессиональной и предпринимательской деятельности фактически также осуществлялись и осуществляются в жилых помещениях (например, репетиторские, риелторские, консультационные услуги).

Законодатель несколько расширил содержание правомочий собственника жилого помещения, разрешив наряду с проживанием осуществление профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности. Представляется, что осуществление отдельных видов профессиональной деятельности лицами творческих профессий вполне допустимо (писатели, художники, музыканты и т.п.). Главным пределом использования здесь является запрет на нарушение прав и интересов других граждан.

Между тем разрешение предпринимательской деятельности в жилых помещениях может стать основанием нарушения прав и интересов других граждан, прежде всего, соседей по подъезду, а также и клиентов предпринимателя. В частности, маловероятно, что открытие развлекательного клуба на десятом этаже многоквартирного жилого дома не будет нарушать прав и законных интересов других жильцов. Поэтому законодателю следовало бы установить перечень тех видов предпринимательской деятельности, которые нельзя осуществлять в жилом помещении без перевода в нежилое (например, оказание ветеринарных услуг в квартире, продажа отдельных видов товаров, производство продукции, открытие игрового клуба и многое другое).

Вместе с тем и ЖК РФ и ГК РФ устанавливают запреты на размещение в жилом помещении промышленного производства. Кроме того, ГК РФ закрепляет правило о том, что размещение собственником в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288).

Таким образом, индивидуальный предприниматель вправе открыть свой офис в жилом помещении, а юридическое лицо сделать этого не может. Полагаем, что существует опасность для создания в практике предпринимательской деятельности "схем", согласно которым предприниматели вместо создания юридического лица будут осуществлять свою деятельность под статусом индивидуальных предпринимателей и оказывать услуги в жилых помещениях.

3. Собственнику разрешено провести переустройство и перепланировку жилого помещения. Впервые в Жилищном кодексе появилась специальная глава "Переустройство и перепланировка жилого помещения" (гл. 4 ЖК), которая детально регламентирует основания и порядок проведения переустройства и перепланировки. Известно, что на момент принятия ЖК РФ эти вопросы регламентировались различными ведомственным актами, в субъектах Российской Федерации отсутствовало единство в правовом регулировании.

Переустройство и перепланировка проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. ЖК РФ установил достаточно строгие последствия самовольного переустройства и перепланировки. Под самовольным переустройством и перепланировкой понимается переустройство или перепланировка при отсутствии решения органа местного самоуправления или с нарушением проекта переустройства и перепланировки. Собственник в случае самовольного переустройства и перепланировки обязан привести такое помещение в прежнее состояние. Если жилое помещение не будет приведено в соответствующее состояние, то суд по иску органа, с которым должно быть осуществлено согласование, принимает решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в первоначальное состояние.

4. Распоряжение жилым помещением. Относительно правомочия распоряжения жилым помещением Жилищный кодекс не содержит специальных правил. Как известно, распоряжение означает предоставленную законом возможность определения юридической судьбы вещи. Реализация правомочия распоряжения жилым помещением возможна путем совершения сделки, направленной на отчуждение помещения, перевода жилого помещения в нежилое, отказа от права собственности, "расприватизации" и др.

Сделки с жилыми помещениями регламентируются ГК РФ, они представлены договорами купли-продажи, дарения, мены, договором ренты, ипотеки, аренды с правом выкупа, внесением в качестве вклада в имущественный капитал юридического лица и др.

Перевод жилого помещения в нежилое впервые регламентируется ЖК РФ (гл. 3). Включение в ЖК РФ правил о переводе не случайно, поскольку в последнее десятилетие в нашей стране стал популярным выкуп первых этажей многоквартирных жилых домов в центральной части городов под различные виды предпринимательской деятельности. Основания и порядок перевода устанавливались согласно ст. 9 ЖК РСФСР актами субъектов РФ и муниципальных образований. На практике при переводе жилых помещений в нежилые, как правило, от заявителя требовалось большое число различного рода документов, процесс перевода зачастую растягивался на годы.

В настоящее время ст. 22 ЖК РФ установила ряд условий, при соблюдении которых возможен перевод жилых помещений в нежилые. В частности, квартира должна находиться на первом этаже дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под ней, не являются жилыми. Кроме того, необходим доступ к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (т.е. наличие изолированного входа); переводимое жилое помещение не должно являться частью жилого помещения; оно не должно использоваться собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания; право собственности на переводимое помещение не должно быть обременено правами других лиц.

Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления. Перечень документов, необходимых для перевода, закреплен в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ и является исчерпывающим.

Одним из способов распоряжения жилым помещением является его расприватизация. В первоначальной редакции ст. 20 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (Вводный закон) малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 г. вправе передать их в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы обязаны заключить с ними договоры социального найма. Из изложенного совершенно очевидно, что правом расприватизации обладают только малоимущие граждане. Вместе с тем положения этой статьи породили очередные проблемы. В частности, не совсем понятно, кого отнести к категории "малоимущих" в смысле ст. 20 Вводного закона? Представляется, что при определении этой категории граждан можно было бы применить критерии определения "малоимущих граждан", указанные в ст. 49 Жилищного кодекса РФ. Однако согласно ч. 2 ст. 49 ЖК РФ порядок признания лиц малоимущими должен быть установлен законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Такой порядок признания лиц малоимущими был установлен не всеми субъектами Российской Федерации, что соответственно создало препятствия в реализации права на расприватизацию. Очевидно, что положения ст. 20 Вводного закона требовали совершенствования. Что и было сделано ст. 8 Федерального закона от 30 июня 2006 г. "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", согласно которой в ст. 20 Вводного закона слова "малоимущие граждане" заменены словом "граждане", а срок на расприватизацию жилых помещений продлен до 1 марта 2010 г.

Обязанности собственника вытекают из ч. 3 ст. 30 ЖК РФ, их можно разделить на две группы. Первая - это бремя содержания жилого помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме или в квартире. Вторая группа содержит обязанности надлежащего содержания имущества, соблюдения законных прав и интересов соседей, соблюдения правил пользования жилыми помещениями и общим имуществом в многоквартирном доме.

Права на жилое помещение и земельный участок

В Концепции развития законодательства о недвижимых вещах получила закрепление идея единого объекта недвижимости, в состав которого входят земельный участок и расположенное на нем строение, в том числе и жилое. Регистрация единого объекта недвижимости должна осуществляться в кадастре недвижимости. В настоящее время ведется работа по созданию кадастра недвижимости и формированию соответствующего законодательства о кадастре. Следует заметить, что Жилищный кодекс не содержит норм о судьбе земельного участка, на котором находится жилое строение, о порядке оформления прав на землю под жилыми помещениями, о единстве земельного участка и строения. Соответствующие отношения должны быть урегулированы нормами земельного и гражданского законодательства. Однако в ст. 16 Вводного закона содержатся важные положения, касающиеся прав собственников жилья на земельный участок. Пункты 2, 5 указанной статьи установили, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, при условии формирования земельного участка и проведении государственного кадастрового учета переходит бесплатно в общую долевую собственность собственникам помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, домовладельцы могут бесплатно оформить право собственности на землю под многоквартирным жилым домом. В отличие от этого порядок, способы и условия оформления прав на землю, на которой расположены индивидуальные жилые дома, Законом "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" не регламентируются. В Земельном и Гражданском кодексах имеется ряд норм, которые, на наш взгляд, требуют совершенствования в следующем направлении.

В настоящее время не все собственники индивидуальных жилых домов имеют надлежаще оформленное право собственности на расположенный под жилым домом земельный участок. Существуют различные варианты пользования чужими земельными участками под жилыми строениями. Во-первых, наиболее распространенной является аренда земельного участка. Во-вторых, у собственника индивидуального жилого дома земельный участок может находиться на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения землей. Согласно п. 5 ст. 20 и п. 3 ст. 21 Земельного кодекса РФ каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении земельный участок. И третий вариант, когда у собственника индивидуального жилого дома отсутствуют права на земельный участок. Такая ситуация представляется на сегодняшний день довольно распространенной (например, жилой дом, предоставленный по договору социального найма, впоследствии приватизирован, права на землю не оформлены). В случае если индивидуальный жилой дом находится на неделимом земельном участке и принадлежит нескольким лицам на праве собственности, то согласно п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ эти лица имеют право на приобретение земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Бесплатного приобретения прав на землю в данной ситуации не предусмотрено.

Таким образом, в отличие от прав собственников квартир в многоквартирном жилом доме собственники (сособственники) индивидуальных жилых домов лишены права бесплатного предоставления земельного участка. В защиту их права землепользования выступает ст. 271 Гражданского кодекса РФ, которая закрепляет, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Однако и здесь имеется оговорка "предоставленной таким лицом под эту недвижимость". А если земельный участок не предоставлялся собственнику строения? Ведь при заключении договора найма жилого дома или вселении в него на основании ордера государственные и муниципальные органы не всегда предоставляли (либо оформляли иным образом) в пользование земельный участок, расположенный под домом. Более того, остается открытым вопрос о характере этого права пользования земельным участком. Представляется, что в ближайшее время следует урегулировать порядок предоставления земель под индивидуальными жилыми домами и для подобных случаев необходимо предусмотреть оформление земли в собственность (на льготных условиях), поскольку только таким образом можно обеспечить реализацию идеи единого объекта недвижимости.

Защита права собственности на жилые помещения

В законодательстве о недвижимости введены нормы о защите интересов добросовестного приобретателя жилого помещения. ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" дополнен ст. 31.1. Согласно указанному дополнению собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей.

Проблема защиты прав добросовестного приобретателя давно обсуждается в юридической прессе. Она получила освещение в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П. Установление возможности денежной компенсации для потерпевших лиц представляет собой достаточно гуманное и демократичное решение. Как видно из приведенной нормы, возможность требовать такой компенсации предоставлена независимо от субъектного состава, имущественного положения потерпевшего лица, наличия у него другого благоустроенного жилого помещения. Представляется, что в подобных случаях наиболее уязвимыми остаются малоимущие граждане, а также граждане, которые в такой ситуации лишаются единственного пригодного для проживания жилого помещения. Не следовало ли бы законодателю ограничиться защитой интересов именно указанной категории малоимущих граждан?

Возложение обязательства на государство по выплате денежной компенсации в какой-то мере повторяет принятую и впоследствии отмененную норму п. 3 ст. 30 Закона РСФСР "О собственности в РСФСР", согласно которой ущерб, нанесенный собственнику преступления, возмещается государством по решению суда. Требования о возмещении ущерба большого числа граждан были удовлетворены решениями судов, однако далеко не многие получили соответствующую компенсацию. Эта норма в 90-е годы так и не была в полной мере реализована и в дальнейшем была отменена. Остается надеяться, что заложенные в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" новеллы будут иметь надежную финансовую основу и защитят интересы "потерпевших" владельцев жилых помещений.

Вещные права иных лиц на проживание в жилом помещении

Жилищный кодекс закрепляет нормы о правах и обязанностях проживающих совместно с собственником иных лиц. Такие лица имеют ограниченные вещные права на жилые помещения. Кодекс называет три группы таких прав: права членов семьи собственника жилого помещения, в том числе и бывшего; права пользования жилым помещением гражданином, которому помещение предоставлено в силу завещательного отказа; права пользования жилым помещением гражданином на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Права членов семьи собственника жилого помещения, в том числе и бывших, вытекают из ст. 31 ЖК РФ. Кодекс устанавливает две категории лиц, относящихся к членам семьи собственника, и определяет их права и обязанности. К первой категории отнесены: совместно проживающие с собственником в принадлежащем ему жилом помещении супруг, родители, дети. Представляется, ограничение состава членов семьи собственника лицами, совместно проживающими с ним, может привести к ущемлению жилищных прав. Так, например, отсутствие совместного проживания (например, супруги находятся в неприязненных отношениях, и супруга вынуждена вместе с ребенком переселиться к матери, сохранив регистрацию в квартире, принадлежащей мужу на праве собственности) может быть растолковано таким образом, что мать и ребенок не будут пользоваться теми правами, которые вытекают из ст. 31 ЖК РФ.

Вторая категория включает других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и в исключительных случаях иных граждан, которые могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. В судебной практике еще с советских времен в качестве доказательства вселения как членов семьи являются совместное проживание и ведение совместного хозяйства. Опять возникает вопрос, могут ли лица, вселенные как члены семьи и ведущие совместное хозяйство, не имеющие регистрации в данном жилом помещении, быть признаны членами семьи собственника?

Часть 2 ст. 31 ЖК установила, что члены семьи собственника пользуются жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Что означает пользование "наравне с собственником"? Полагаем, что это правило следует толковать таким образом, что члены семьи собственника жилого помещения имеют равные с собственником права пользования в отношении этого помещения. Между тем такое широкое толкование приведет к стеснению прав собственника жилого помещения. К примеру, если член семьи собственника имеет равные с собственником права, значит, он вправе проживать в жилом помещении не только лично, но и вселить членов своей семьи. В этой связи в юридической литературе справедливо отмечается, что следовало бы законодательно закрепить разрешение на вселение членами семьи собственника своих несовершеннолетних детей. Однако, как нам представляется, осуществление других прав членами семьи собственника, таких как заключение договора поднайма, перепланировка и переустройство, возможность осуществления предпринимательской деятельности и др., должны осуществляться только с предварительного согласия собственника. Собственник все аналогичные действия совершает самостоятельно, тогда как для осуществления указанных правомочий член семьи собственника должен спрашивать согласие у собственника. То есть равенство отсутствует, так как член семьи собственника в осуществлении правомочий несамостоятелен.

Обязанности членов семьи собственника заключаются в использовании жилья по назначению, обеспечении его сохранности. Кроме того, дееспособные члены семьи собственника несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением сторон.

Права бывших членов семьи собственника

Бывшие члены семьи собственника - это лица, прекратившие с собственником семейные отношения. Право пользования жилым помещением за ними не сохраняется, если иное не установлено соглашением собственника и бывшим членом его семьи. Как видно из изложенного, Кодекс значительно сузил их жилищные права. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право проживания в судебном порядке может быть сохранено за таким лицом на срок, указанный в судебном решении. Кроме того, суд вправе обязать собственника обеспечить бывших членов семьи иным жилым помещением по их требованию, в случае если он исполняет в их пользу алиментные обязательства.

Права пользования бывших членов семьи прекращаются истечением срока, который был установлен в суде или в соглашении. До этого момента данное право пользования бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на жилое помещение (ч. 5 ст. 31 ЖК РФ). Пункт 2 ст. 292 ГК РФ устанавливает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Таким образом, одним из вариантов "избавления" от бывшего члена семьи собственника может стать сделка по отчуждению жилого помещения. Однако пока не проработан механизм действия данной нормы. Непонятно, как это право будет прекращено: автоматически с момента регистрации перехода права собственности на жилое помещение другому лицу (с последующим принудительным снятием с регистрационного учета на основании договора об отчуждении) либо в судебном порядке.

По-видимому, право пользования бывшего члена семьи собственника приближено к обязательственному праву, нежели к вещному, поскольку строго вытекает из договора или судебного решения, является срочным.

Права лиц, проживающих на основании завещательного отказа
и договора пожизненного содержания с иждивением

Нормы о завещательном отказе традиционны для отечественного гражданского права. Они не исключались из Гражданского кодекса даже в эпоху "советского" права. Согласно п. 2 ст. 1137 ГК РФ на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. Указанное право пользования, по мнению большинства цивилистов, имеет вещные признаки (оно абсолютно, может быть пожизненным, безвозмездно, следует за вещью и др.).

Однако правила ст. 33 ЖК РФ сужают права лица, пользующегося жилым помещением по завещательному отказу. Во-первых, П.В. Крашенинников отмечает, что право пользования жилым помещением лицами, которые проживают в нем на основании завещательного отказа, в случае прекращения права собственности на жилье также прекращается. Нового собственника жилого помещения нельзя обязать предоставить это помещение в пользование иным лицам, поскольку завещатель вправе давать указания только своим наследникам, а не другим собственникам. То есть у этого права отсутствует так называемое "право следования".

Во-вторых, буквальное толкование ч. 2 ст. 33 ЖК РФ свидетельствует о том, что "правом безвозмездного пользования жилым помещением завещатель может наделить только недееспособного отказополучателя". Более того, им делается вывод о том, что в силу ЖК институт завещательного отказа лишен присущих ему гражданско-правовых признаков.

Содержание права пользования жилым помещением в силу договора пожизненного содержания с иждивением схоже с правом пользования в силу завещательного отказа (если иное не предусмотрено договором пожизненного содержания с иждивением - ст. 34 ЖК РФ). Регламентация договора пожизненного содержания с иждивением осуществляется параграфом 4 гл. 33 ГК РФ.

Общая специфика указанных прав пользования жилым помещением заключается в том, что их субъекты пользуются жилым помещением наравне с собственником. Полагаем, что в данном случае также применимы высказанные нами предложения относительно правомочий и обязанностей членов семьи собственника жилого помещения.

Резюмируя изложенное, делается вывод о том, что большая часть норм Жилищного кодекса РФ, регулирующих отношения, возникающие из права собственности и других вещных прав на жилые помещения, востребована правоприменительной практикой и соответствует современным социально-экономическим условиям. Вместе с тем, к сожалению, законодателем не во всех случаях найдена золотая середина в формировании норм о регулировании вещных прав на жилые помещения. В частности, требуют изменения некоторые положения жилищного законодательства о приватизации общежитий, целевом использовании жилого помещения, защите прав добросовестного приобретателя. Кроме того, представляется, что ограниченные вещные права на жилые помещения в Жилищном кодексе не получили должного правового оформления.

И.А. Емелькина

Вопросы, которые нам задают

Виталий
СПб
19.07.2016 - 02:30
Вот и наступил тот момент,когда "власть имущие" показали свое истинное лицо..... Мало того, что 22 года назад мой дом снесли бульдозером и на его месте построили многоквартирный дом, при этом мне ни какую жилплощадь не предоставили до сих пор, ТАК сейчас, администрация которая отобрала у моей семьи жилище, еще и подала на меня в суд иск о признании моего права собственности, отсутствующим....... ....частный дом до сих пор принадлежит мне, есть кадастровый паспорт на дом и зем.участок, есть
Ответил адвокат - Королева С.О.:Здравствуйте Виталий! В "Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (утв....
Евгения
Москва
07.06.2016 - 17:36
Хотели воспользоваться программой молодая семья (содействие) мне 24 года, мужу 27 лет. Отказали, потому что много квадратных метров. Я прописана в общежитии в г. Москве (я, моя мама, сын, дочь, сестра) - комната 25,1 кв.м, коридорная система-общий туалет, душ, кухня. У мамы есть 1-комнатная квартира(собствен.) в Подмосковье по наследству, она там не прописана-34,7 кв.м. Муж прописан во Владимирской области имеет 52,8 кв.м на 8 человек, не собственник. В документах, которые я подавала (
Ответил адвокат - Королева С.О.:Здравствуйте Евгений! Согласно ч. 4 ст. 50 ЖК РФ учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности...
Наталья
волжск
07.04.2016 - 14:37
Я пенсионер,стою в очереди на переселение из РКС, по условиям программы,я должен сдать жилье,в котором проживаю муниципалитету.Субсидию на переселения дают на одного человека,но квартиру площадью 54кв.м.обязывают сдать полностью.Кроме меня в квартире прописаны сын (не имеющий больше никакого жилья) и бывшая жена. Почему,получая субсидию на соц норму жилья на одного человека,я должен отдавать полностью квартиру?...
Ответил адвокат - Королева С.О.:Здравствуйте Наталья! В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 25.10.2002 N 125-ФЗ "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей"...
Показать все

Задать свой вопрос адвокату

Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.

consult

Plain text

  • Разрешённые HTML-теги: <strong></strong><ul><ol><li><em><i><p>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
Например: Как выписать человека из квартиры, если он не живет 10 лет?
Укажите для быстрого получения ответа на вопрос, телефон будет виден ТОЛЬКО администрации сайта
Укажите для быстрого получения ответа на вопрос, e-mail будет виден ТОЛЬКО администрации сайта
To prevent automated spam submissions leave this field empty.

Вертикальные вкладки

Категория вопроса
- Выберите -

Успешные дела

Адвокаты нашей Коллегии успешно провели большое количество дел

Посмотреть все дела