Вы здесь

Земельный сервитут

Необходимость ограничения частной собственности на землю поняли еще в Древнем Риме, где сформировался классический юридический институт - сервитут. В те времена сервитут определялся как право пользования чужой вещью, которое устанавливалось для создания определенных выгод при эксплуатации определенного земельного участка или в пользу определенных лиц.

В дореволюционной России право сервитута до 1917 г. действовало в законодательстве отдельных губерний. На остальной территории Российской империи существовало право участия в пользовании и выгодах чужого имущества. После Октябрьской революции институт частного земельного сервитута из советского права исчез. Это было обусловлено установлением государственной собственности на землю, в том числе на земельные участки граждан и юридических лиц, которым они предоставлялись на праве постоянного (бессрочного) пользования. Вместе с тем государство, как владелец земли и других природных ресурсов, добровольно ограничивало свое право собственности в пользу интересов гражданских и юридических лиц. Свободное пользование государственными землями заключалось в праве беспрепятственного прохода и проезда по ним.

Возрождая право частной собственности на землю в Российской Федерации, законодатель пришел к необходимости восстановить и законодательно закрепить земельные сервитуты. Впервые о них было упомянуто в Указе Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535 "Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г.".

Более обстоятельное развитие земельный сервитут получил в 1995 г., когда была принята часть первая Гражданского кодекса РФ, в которой сервитуту посвящены ст. ст. 274 - 277. Позднее ст. 23 "Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)" появилась и в Земельном кодексе РФ. Оба Кодекса определяют сервитут как право ограниченного пользования чужим земельным участком.

Понятие сервитута

Неразрывная связь сервитута с объектом недвижимости заключается в том, что сервитут, не являясь самостоятельным объектом в гражданско-правовом смысле, всегда следует за тем объектом недвижимости (земельным участком, зданием), который обременен сервитутом. Это правило закреплено в ст. 275 ГК РФ, согласно которой сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, обремененный этим сервитутом, к другому лицу. Собственник же такого земельного участка вправе его передать, завещать или распорядиться иным образом, но сервитут всегда будет следовать за земельным участком.

Следовательно, сервитут устанавливается не в интересах собственника, а в интересах и в пользу недвижимого имущества, находящегося в собственности, владении или пользовании. На основании этого сервитут неотчуждаем и не может быть самостоятельным предметом сделок. Выделяют публичный и частный земельные сервитуты. Несмотря на схожесть задач, решаемых этими сервитутами, между ними есть и определенное различие.

Публичный сервитут вводится законом или иным нормативным правовым актом РФ, субъекта Федерации либо нормативным актом органа местного самоуправления, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения без изъятия земельных участков у собственника. Специфика публичного сервитута в том, что он устанавливается не в интересах конкретного собственника земельного участка, а в общественных интересах и не связывается непосредственно с нуждами соседнего земельного участка.

Так, ст. 262 ГК РФ определен публичный сервитут, обеспечивающий свободное нахождение граждан на не закрытых для общего доступа земельных участках, являющихся государственной или муниципальной собственностью. Аналогичным образом в законодательстве РФ решается вопрос о доступе и пользовании другими природными ресурсами. Например, ст. 11 Лесного кодекса РФ указывает, что граждане имеют право свободно и бесплатно пребывать в лесах, собирать и заготавливать для собственных нужд дикорастущие плоды, ягоды, орехи, грибы и друге пригодные для употребления в пищу лесные ресурсы и т.д. Таким же образом решен вопрос и с водными ресурсами. Статьей 6 Водного кодекса РФ установлено, что поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования. Каждый гражданин вправе иметь доступ к этим объектам и бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд.

Специфика публичного сервитута заключается также в необходимости его установления с учетом результатов общественных слушаний. Показательным примером может послужить Постановление ФАС Поволжского округа от 10 апреля 2003 г. по делу N А12-17236/02-С43. Арбитражный суд удовлетворил кассационную жалобу истца и отметил, что ответчик - орган местного самоуправления не представил результаты общественных слушаний при установлении земельного сервитута. По мнению кассационной судебной инстанции, отсутствие порядка проведения таких слушаний не освобождает орган, установивший сервитут, от получения каким-либо образом мнения общественности по данному вопросу.

Поскольку сервитут всегда приносит определенные неудобства, законодатель, понимая это, установил, что введение сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен, и предусмотрел определенные гарантии для собственника земельного участка, обремененного сервитутом. Пункт 7 ст. 23 ЗК РФ допускает для такого собственника право требовать изъятия, в том числе путем выкупа земельного участка с возмещением убытков или предоставления равноценного участка также с возмещением убытков, если установленный публичный сервитут приводит к невозможности использовать обремененный сервитутом земельный участок. Собственник вправе требовать и соразмерную плату от органов публичной власти, установившей сервитут (п. 7 ст. 23 ЗК РФ).

Частный сервитут согласно ст. 274 ГК РФ назначается по соглашению между собственником недвижимого имущества, интересы которого не могут быть обеспечены без установления сервитута, и собственником соседнего земельного участка, здания или другого недвижимого имущества, которое должно быть обременено. Кроме собственника требовать установления сервитута имеют право и лица, которым земельный участок предоставлен на ином праве - постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения. Если такое согласие не достигнуто, сервитут может быть установлен на основании судебного решения.

Вместе с тем, несмотря на кажущуюся простоту установления сервитута, истцы допускают ошибки при заявлении своих требований о предоставлении им права ограниченного пользования чужим земельным участком или помещениями в чужом здании.

В качестве примера рассмотрим Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20 декабря 2006 г. по делу N Ф04-8352/2006(29305-А46-39). Общество обратилось в суд с иском к промышленной организации об установлении сервитута для обеспечения владения и пользования нежилыми помещениями ответчика. Решением суда исковые требования были удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Рассматривая кассационную жалобу истца, суд округа установил, что истец требовал установления сервитута для обеспечения владения и пользования недвижимым имуществом ответчика, в том числе для прокладки и эксплуатации линий электропередачи и связи, а также нежилыми помещениями. Суд отметил: апелляционная инстанция правомерно указала в своем Постановлении, что истец не уточнил, какой требуется сервитут применительно к каждому нежилому помещению, а также на какие помещения он нужен для прокладки линий связи и электропередачи.

Судом апелляционной инстанции сделан обоснованный вывод, что в силу п. 1 ст. 274 ГК РФ сервитут не может устанавливаться для обеспечения права владения чужой недвижимостью. Исходя из материалов дела, окружной суд оставил решение апелляционной инстанции без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Довольно распространенной ошибкой является то, что лица, предъявляя требования об установлении в свою пользу сервитута, не подкрепляют их достаточными и убедительными доказательствами. Так, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 17 июля 2007 г. по делу N А29-6197/2006-2Э отмечалось следующее. Истец, владея помещением производственной базы, в то же время имел свободную от построек территорию прилегающего к ней участка. Доказательств невозможности обеспечить доступ в свое здание через этот участок истец не представил. Не представил он также доказательств возможности проезда транспорта через участок ответчика и обеспечения безопасности людей, находящихся на этой территории, от проезжающего автотранспорта. Следовательно, не доказал невозможность пользоваться своим зданием иным способом, кроме как через участок ответчика. В связи с этим суд округа оставил жалобу истца без удовлетворения.

По аналогичным обстоятельствам ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 3 апреля 2007 г. по делу N А79-6308/2006 установил: земельный участок истца не являлся смежным с участком ответчика, а истец не доказал, что ответчик препятствует ему в пользовании собственным земельным участком. У истца имеется возможность проезда и пользования своим участком через земли других землепользователей.

Поскольку сервитут влечет за собой определенные изменения в правах лиц, задействованных в сервитутных отношениях, он подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 274 ГК РФ, п. 1 ст. 27 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Сервитут вступает в силу с момента регистрации и удостоверяется соответствующим свидетельством.

В целях юридического облегчения государственной регистрации сервитута следует иметь в виду, что если он распространяется на весь земельный участок, предоставлять план земельного участка не требуется. Если же сфера действия сервитута распространяется на часть земельного участка, то к договору об установлении сервитута необходимо приложить план этого участка, на котором отмечен пространственный предел действия сервитута (п. 2 ст. 27 Закона N 122-ФЗ).

Виды сервитутов

По времени действия различают сервитуты постоянные и временные. К последним, например, можно отнести временное пользование чужим земельным участком на период строительства или для осушения земельного участка (ч. 3 ст. 26 Федерального закона от 10 января 1996 г. N 4-ФЗ "О мелиорации земель").

В ст. 274 ГК РФ указаны следующие виды сервитутов:
- право прохода и проезда через земельный участок;
- право прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопровода;
- право пользования источником воды, находящимся на соседней земле, для мелиорации и водоснабжения, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Статья 23 ЗК РФ содержит более широкий перечень - это права размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним, забора воды, водопоя скота, прогона скота, сенокоса или пастьбы скота, временного использования земельного участка в целях проведения изыскательских или исследовательских работ, свободного доступа к прибрежной полосе и т.д.

Может сложиться впечатление, что сервитут для обремененного им участка вечен, однако это не совсем так. Согласно ст. 276 ГК РФ сервитут прекращается в связи с тем, что перестали существовать основания, послужившие причиной для его установления. Инициативной стороной в прекращении сервитута может выступить собственник участка, обремененного им.

В ст. 276 ГК РФ указано еще одно основание прекращения сервитута: невозможность использования обремененного им земельного участка. Его собственник в этом случае вправе требовать по суду прекращения сервитута или предоставления другого (не обремененного сервитутом) земельного участка.

Можно указать и на другие основания прекращения сервитута, вытекающие из гражданского законодательства: физическое прекращение существования земельного участка, обремененного сервитутом, или изъятие участка из гражданского оборота, объединение в одном лице собственника земельного участка и собственника сервитута, отмена акта, установившего публичный сервитут.

Характерным примером последнего может служить Решение Арбитражного суда Московской области от 24, 25 августа 2006 г. по делу N А41-К1-11533/06. Земельный участок истца был обременен постоянным публичным сервитутом для обеспечения интересов местного населения согласно Постановлению главы районной администрации и на этом основании был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав. Арбитражный суд по данному делу решил прекратить право ограниченного пользования земельным участком истца, поскольку состоявшимся ранее судебным решением постановления администрации района признаны недействительными, и обязал регистрационную службу провести государственную регистрацию прекращения сервитута, которым был обременен участок истца.

В.Ф.Могусев

Вопросы, которые нам задают

Мария
Москва
23.06.2016 - 19:39
Часть земельного участка планируется к продаже. На указанной части расположена скважина, которая снабжает оставшуюся часть участка водой. Возможно ли в договор купли-продажи земельного участка внести условие об установлении сервитута? Возможно ли оформить право пользования скважиной на земельном участке, предполагаемом к продаже, до заключения договора купли-продажи?...
Ответил адвокат - Королева С.О.:Здравствуйте Мария! Как правило, условие об установлении публичных сервитутов включаются в текст договора купли-продажи или аренды земельного участка, находящегося в государственной или...
Кристина
Ростов-на-Дону
02.01.2016 - 20:31
Подскажите пожалуйста! физическое лицо является собственником земельного участка и в 2012 году передало его в аренду ЮЛ, сроком до 2016 года. Через данный земельный другое ЮЛ хочет провести нефтепровод и обратилось к собственнику с офертой о заключении соглашения об установлении сервитута. Возможно ли это, если данный участок уже обременен правами третьих лиц по договору аренды? Нужно ли согласие арендатора или заключение трехстороннего соглашения с участием арендатора?...
Ответил адвокат - Королева С.О.:Здравствуйте Кристина! Если на момент заключения соглашения о сервитуте земельный участок, передан на основании договора аренды во владение и пользование другому лицу, то арендатор в силу ст. 36...
Владимир
Санкт-петербург
05.02.2015 - 13:18

10 лет назад мой отец по просьбе главы администрации поселения разрешил проложить по своему участку газопровод высокого давления для садоводческого кооператива. При этом ему УСТНО была обещана компенсация за принесенные неудобства. В 2014году при вступлении в наследство после смерти отца узнал, что на участок наложено обременение в виде публичного сервитута. В этом году у меня возникла потребность газификации моего дома, но за согласие на врезку к трубе, находящейся в собственности

Ответил адвокат - Коллегия адвокатов:Владимир, здравствуйте! В соответствии со ст. 48 Земельного кодекса РФ 1. Частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. 2. Публичный земельный...
Показать все

Задать свой вопрос адвокату

Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.

consult

Plain text

  • Разрешённые HTML-теги: <strong></strong><ul><ol><li><em><i><p>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
Например: Как выписать человека из квартиры, если он не живет 10 лет?
Укажите для быстрого получения ответа на вопрос, телефон будет виден ТОЛЬКО администрации сайта
Укажите для быстрого получения ответа на вопрос, e-mail будет виден ТОЛЬКО администрации сайта
To prevent automated spam submissions leave this field empty.

Вертикальные вкладки

Категория вопроса
- Выберите -

Успешные дела

Адвокаты нашей Коллегии успешно провели большое количество дел

Посмотреть все дела