Установление сервитута - судебная практика

Принято Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 11248/11 по делу № А-45-12892/2010 «Суд, пришедший к выводу о необходимости установления сервитута, вправе самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, которые не только соответствовали бы интересам истца, но были бы наименее обременительными для собственника обслуживаемого земельного участка.

Суть спора

ООО «Х» владеет двумя помещениями и земельным участком, на котором расположены вышеуказанные объекты. Смежные территории принадлежат ОАО «С» на правах собственности. ООО «Х» обратилось к ОАО «С» с предложением заключить соглашение об установлении частного сервитута в отношении данных участков, сославшись на тот факт, что доступ к недвижимости возможен только через земельные участки, принадлежащие ОАО «С». Так как на адресованное ему предложение ОАО «С» не отметило, ООО «Х» обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд. Требованием по иску стало установление права ограниченного пользования (сервитута) земельными участками. Установление сервитута в данном случае предполагает обеспечение беспрепятственного входа и проезда средств передвижения арендаторов, сотрудников и клиентов ООО «Х» к вышеуказанной территории.

Решения судов разных инстанций

В суде первой инстанции в удовлетворении заявленных требований истцу было отказано. Эту позицию поддержали суды кассационной и апелляционной инстанции. Они исходили из того, что условия для установления сервитута по судебному решению отсутствуют. По их мнению, к таким условиям можно отнести факт чинения препятствий истцу, подтвержденный в установленном порядке. Это проявлялось в ограничении доступа заявителя к имуществу со стороны владельца соседней территории.

Кроме того, суды отметили, что возможное затруднение прохода и проезда в будущем не может считаться поводом для разрешения такого вопроса, как установление сервитута в судебном порядке.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Со своей стороны Президиум ВАС РФ отменил все судебные акты, ранее принятые нижестоящими инстанциями, направив дело на новое рассмотрение.

В Постановлении Президиум ВАС РФ сформулировал правовые позиции, которые касаются не только спорной ситуации, но и могут дополнить такую область, как земельная практикадля эффективного разрешения подобных конфликтов в будущем. Последние позиции носят абстрактный характер (предполагают абстрактное толкование).

Правовые позиции в данном Постановлении Президиума ВАС РФ можно заметить после предложения «При рассмотрении споров об установлении сервитута судам небходимо учитывать следующее».

Условия для установления сервитута по решению суда

1. Сервитут может устанавливаться в судебном порядке только в исключительных случаях, которые предполагают, что предоставление этого права является единственным способом обеспечить основные потребности истца как владельца недвижимого имущества.

2. Сервитут должен быть минимально обременительным для ответчика. Именно поэтому, определяя содержание данного права и условий, посредством которых оно осуществляется, суд должен учитывать разумный баланс интересов сторон спора с тем, чтобы данное ограниченное вещественное право не создавало чересчур сильных неудобств для владельца обслуживаемой территории, обеспечивая только необходимые нужды заявителя.

3. Проход и проезд к объекту недвижимости можно прямо отнести к потребностям, при наличии которых становится возможным предоставление ограниченного вещественного права, указанного выше. В связи с этим суды, рассматривая настоящий иск в данной части, должны определить, существует ли у заявителя возможность доступа к имуществу без использования правовых средств, предусмотренных другими нормами права.

Предмет доказывания в делах об установлении сервитута по решению суда

1. Установление сервитута предполагает, что суды должны уточнить вопрос относительно того, удовлетворению каких нужд будет способствовать требование заявителя, относятся ли данные нужды к потребностям, которые могут обеспечиваться только установлением сервитута, если принимать во внимание его исключительный характер.

2. Что касается иных требований истца, которые связаны с содержанием и объема права ограниченного пользования чужой территорией, то суды должны выяснить, связаны ли они с потребностями, в обеспечение которых, учитывая конкретные обстоятельства конфликта и принцип разумности, допускается установление частного сервитута.

3. Если в деле присутствуют основания для предоставления права ограниченного пользования чужим имуществом, то суду необходимо вычислить размер платежей, которые должны быть внесены собственником земельного участка, считающегося обремененным.

Определение соразмерной платы за сервитут в судебном порядке

1. Плата за сервитут может быть соразмерна той материальной выгоде, которую теоретически мог получить владелец господствующего земельного участка, если бы такая территория не была обременена сервитутом. Например, это касается возможной выгоды от предоставления части территории, которая используется для прохода и проезда, третьим лицам на правах аренды. На размер платы за сервитут оказывает влияние интенсивность и характер использования участка лицом, в интересах которого устанавливается сервитут.

2. В состав платы за право прохода и проезда, в зависимости от обстоятельств конфликта, можно включать расходы собственника обремененной территории на создание условий, позволяющих реализовать заявителю свое право ограниченного пользования чужим имуществом. В том числе, это касается поддержания дорожного покрытия в надлежащем состоянии, обеспечения охранно-пропускного режима и т.д.

Самостоятельное определение иных условий соглашения об установлении сервитута судом

1. Если суд приходит к выводу о необходимости установления сервитута, он имеет право самостоятельно определить оптимальные условия для этого процесса, включая маршрут прохода и проезда, соответствующий не только интересам истца, но также являющийся наименее обременительным для владельца обслуживаемого земельного участка.

2. Если требуется разрешить в судебном порядке вопросы, касающиеся отдельных условий сервитута, а также возможных вариантов его установления, требующих специальных знаний (в области оценочной деятельности, организации дорожного движения и т.д.), то суд, учитывая положения статьи 82 АПК РФ, вправе назначить экспертизу.

3. Если кадастровые работы для описания параметров сервитута выполнены, и стороны выразили согласие с их результатами, которые отражаются в межевом плане обслуживающего участка, то суд принимает решение, ориентируясь на результаты кадастровых работ.

4. Если между сторонами возникают разногласия по поводу пространственных характеристик сервитута, то суд разрешает конфликт и устанавливает границы сервитута, ориентируясь на результаты кадастровых работ. Последние проводятся в рамках дела с учетом правил, отраженных в статье 82 АПК РФ.

Содержание резолютивной части судебного решения относительно установления сервитута

1. В качестве основания для проведения государственной регистрации сервитута, если между собственником объекта недвижимости и лицом, которое претендует на получение права ограниченного пользования таким имуществом, возникает спор, может выступать судебное решение, принятое с учетом положений пункта 3 статьи 274 ГК РФ. По этой же причине в резолютивной части судебного акта необходимо привести все условия, на основании которых производится установление сервитута в судебном порядке.

2. Если истцу предоставляется право ограниченного пользования в отношении части земельного участка в судебном порядке, то в резолютивной части акта нужно указать точные пространственные характеристики сервитута, которые относятся к сфере его действия, являются необходимыми и достаточными для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости. Эти данные также понадобятся впоследствии для государственной регистрации вещного права в ЕГРП.

Установление «квазисервитута» в других договорах гражданско-правового характера

Президиум ВАС РФ отметил, что условие договора энергоснабжения, в соответствии с которым устанавливается обязанность выплачивать определенную сумму денежных средств за использование подъездных путей, не может признаваться надлежащим средством правового регулирования отношений между сторонами по вопросам проезда и прохода через земельный участок.