Вы здесь

Изменение арендной платы

Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 № 11487/09 по делу № А59-3535/07-С9(С-5)
"Увеличение размера арендной платы в результате пересмотра базовых ставок и (или) методик ее расчета не является изменением договора аренды и не требует заключения и, соответственно, государственной регистрации дополнительного соглашения к договору"


Суть спора

Между обществом с ограниченной ответственностью (обществом) и Комитетом по управлению муниципальной собственностью (арендодателем) был заключен договор аренды помещения, по условиям которого обществу предоставлялась определенная недвижимость на правах аренды в течение нескольких лет. Согласно условиям соглашения, арендодатель имел право пересмотра размера арендной платы в одностороннем порядке в случае изменения индекса инфляции, утверждения новой, более высокой базовой ставки либо внедрения новой методики определения размера арендной платы. Однако подобная мера допускается к проведению всего 1 раз в год, причем для нее не требуется подписание дополнительного соглашения между сторонами.

В процессе исполнения заключенного договора арендодатель неоднократно повышал арендную плату, о чем уведомлял общество. Это происходило по причине утверждения новых ставок расчета величины годового размера арендной платы. В результате, общество обратилось с заявлением в арбитражный суд, в котором указывалась незаконность подобных действий, и требовалось начать рассмотрение дела по вопросу взыскания задолженности в виде неосновательного обогащения.

Такие ситуации возникают достаточно часто. Арендная плата может быть установлена не в твердом размере, а ее расчет, напротив, может производиться под влиянием некоторых показателей, утвержденных нормативно-правовыми актами. Так, например, на размер аренды влияют процентные ставки и общие методики расчета общей суммы. Однако все эти условия предусмотрены в договоре, согласно с которыми, вследствие изменения данных показателей арендная плата также может измениться.

Помимо этого, судебная практика неоднократно иллюстрировала тот факт, что изменение основных показателей не нуждается в экономическом обосновании, так как в законодательстве необходимость подобных действий не отображена. Вообще же, на сегодняшний день нормативно установленные пороги изменения методик расчета и базовых ставок аренды попросту отсутствуют. Именно поэтому, рост вышеуказанных показателей непременно приведет к увеличению арендной платы, и зачастую арендатор на эти изменения повлиять не в состоянии.

Конечно, в случае возникновения арбитражного спора по данному вопросу и попытка разрешения его в судебном порядке дает право арендатору заявлять о том, что арендодатель злоупотребляет своим правом на изменение стоимости аренды. Однако следует отметить, что суды, как правило, редко используют положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в процессе разрешения споров касательно злоупотребления арендной платой. Такие действия нельзя причислять к способам защиты прав арендатора, так как применение положений статьи 10 ГК РФ относится к правам, но не является обязанностью суда. Исход в этом случае зависит от фактических обстоятельств рассматриваемого дела.

В процессе рассмотрения данного спора суды различных инстанций столкнулись с рядом вопросов. Существует ли необходимость в подписании дополнительного договора в том случае, если размер арендной платы изменяется под влиянием внешних показателей?

Можно ли считать законным такой пересмотр в том случае, если между сторонами не заключалось дополнительное соглашение касательно изменения арендной платы?

Именно от этих и других вопросов напрямую зависит определение момента, когда размер аренды считается измененным. Обычно это происходит после государственной регистрации дополнительного соглашения либо с того дня, когда соответствующий нормативно-правовой акт вступает в законную силу.


Принятие решений судами разных инстанций

В суде первой инстанции обществу в удовлетворении иска было отказано, но после рассмотрения кассационной жалобы кассационный суд направил данное дело на новое рассмотрение. В результате этого, в суде первой инстанции исковое заявление общества был удовлетворен. В кассационном и апелляционном суде решение оставили без изменения.

В процессе принятия решения по данному делу суды полагали, что дополнительное соглашение, в котором отображается изменение размера арендной платы по сравнению с ее величиной в договоре аренды недвижимости, который действует в течение лет, должно быть подвергнуто государственной регистрации. Так как этого не производилось, арендодателем была получена большая арендная плата, чем сумма, отмеченная в договоре. Такие действия были признаны неправомерными.

Что касается ВАС РФ, то в Определении от 06.11.2009 № ВАС-11487/09 по рассмотрению данного дела он отметил, что судебные решения, вынесенные судами низшей инстанции, должны быть пересмотрены в порядке надзора, так как выводы актов решений являются ошибочными.

Также ВАС РФ указал на то, что пересмотр размера арендной платы вследствие принятия нормативных актов соответствующими органами не является изменением условий договора аренды, а выступает в качестве исполнения условия по согласованию сторон. Это касается изменения методики расчета арендной платы и базовых ставок. Именно поэтому, заключение дополнительного соглашения касательно установления новой величины арендной платы не является необходимостью.

Помимо этого, судебная практика свидетельствует о том, что в процессе пересмотра основных положений по изменению размера арендной платы вследствие изменения ставок или методик ее расчета не приводит к изменению договора аренды. Данная позиция может использоваться в тех случаях, когда методики расчета или базовые ставки аренды лишь рекомендуются к применению их при предоставлении в аренду муниципального или государственного имущества (на основании Постановления ФАС Московского округа от 28.05.2009 № КГ-А41 /4369-09 по делу № А41-20355/08).

Следует отметить, что существуют и некоторые особенности пересмотра величины арендной платы по причине изменения размера методик расчета или базовых ставок. Например, суды высказывают мнение, согласно которому, размер арендной платы, который был пересмотрен вследствие изменения вышеуказанных показателей, может действовать только с момента вступления в законную силу соответствующего нормативного акта (на основании Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 21.05.2009 по делу № А32-21258/2008).

При этом суды полагают, что составление документов, которые подтверждают факт данного изменения, и направление их арендатору не требуется. В этом случае считается, что арендатор уже извещен об этом с момента официального опубликования данного акта в том случае, если в договоре аренды не указаны другие положения. Этот факт подтверждается Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.01.2009 № А33-3166/08-Ф02-6906/08 по делу № А33-3166/08, Постановлением ФАС Поволжского округа от 16.12.2008 по делу № А55-14596/2007.


Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ и его позиция

Что касается Президиума высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, то он отменил судебные акты, которые были приняты в процессе рассмотрения данного дела, но при этом оставил без изменения только решение суда первой инстанции, которое было вынесено в процессе первоначального рассмотрения дела. При этом Президиум ВАС РФ высказал полное согласие с выводами, которые были изложены в Определении. Он также указал на то, что случаи увеличения величины арендной платы вследствие пересмотра методик ее расчета или базовых ставок не трактуются как изменения положений договора аренды. Именно поэтому, в вышеуказанном случае заключение дополнительного соглашения не требуется.
Таким образом, данное соглашение носит лишь информационный характер и в данной ситуации не влияет на изменение величины арендной платы.

Стоимость услуг Вашего адвоката

По гражданским делам
Консультация адвоката Составление искового заявления Ведение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 1500 руб. от 5 тыс. руб. от 35 тыс. руб./
от 15 тыс. руб.
По уголовным делам
Консультация адвоката Защита на стадии следствия в Москве Защита в суде первой инстанции в Москве
от 1500 руб. от 25 тыс. руб./
мес.
от 25 тыс. руб./
мес.
По арбитражным делам
Консультация адвоката Составление искового заявления/претензии Ведение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 2000 руб. от 10 тыс. руб. от 40 тыс. руб./
от 25 тыс. руб.
По административным делам
Консультация адвоката Составление заявления/жалобы Ведение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 1500 руб. от 5 тыс. руб. от 15 тыс. руб./
от 15 тыс. руб.

Стоимость услуг адвоката определяется в каждом случае индивидуально в зависимости от сложности дела, места производства, квалификации адвоката, и может отличаться от заявленной как в меньшую, так и в большую сторону.

Задать свой вопрос адвокату

Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.

consult

Plain text

  • Разрешённые HTML-теги: <strong></strong><ul><ol><li><em><i><p>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
Например: Как выписать человека из квартиры, если он не живет 10 лет?
Телефон не будет виден другим посетителям сайта
E-mail не будет виден другим посетителям сайта
To prevent automated spam submissions leave this field empty.

Вертикальные вкладки

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Вопросы, которые нам задают

Галина
Магнитогорск
01.11.2019 - 13:55

Здравствуйте. Мой муж работал вахтовым методом от организации в Уфе, которая по тендеру вела работы на Верхнечонском месторождении. По окончании вахты деньги не были выплачены и трудовая осталась в отделе кадров.на звонки о зарплате бухгалтер отвечала что денег нет.т.к мы живем за 600 км приходилось общаться по телефону.

Ответил адвокат - Коллегия адвокатов:

Здравствуйте Галина!
Возбуждение уголовного дела в отношении руководителя не является основанием для освобождения организации, как юридического лица, от выплаты работникам заработной платы....

Егор
Ярославль
20.10.2019 - 13:47

Здравствуйте, подскажите как правильно поступить отцу, если мать ребенка не проживает по месту жительства, определенного судом

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Егор!

Олег
Орел
06.10.2019 - 13:37

Если в кредитном договоре или в дополнительном соглашении между банком и заемщиком прописаны определенные условия друг перед другом, могут ли они быть пересмотрены и изменены в суде?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Олег!
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при...

Варвара
Москва
20.09.2019 - 13:25

Может ли одностороннее изменение условий договора продавцом служить основанием для признания договора незаключенным?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Варвара!
Согласно п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не...

Варвара
Москва
06.09.2019 - 13:16

Добрый день! Подскажите, на что я могу рассчитывать? Я являюсь собственником 1/2 доли 2-комнатной квартиры. Другой собственник препятствует мне во вселении в квартиру, я не могу ею пользоваться, поскольку сменены замки, ключей у меня нет, в квартире проживают квартиранты.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Варвара!
Вы можете подать иск в суд о взыскании с сособственника половины от полученных им денег в качестве неосновательного обогащения.
Так из ваших объяснений следует,...

Людмила
Москва
03.09.2019 - 13:14

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, подали иск в арбитражный суд о взыскании задолженности по договору поставки - поставили покупателю товар, а он не платит. Иск писали сами без юриста. Потом нам подсказали, что можно еще взыскать проценты за несвоевременную оплату. Подали уточненное требование, где написали, что просим еще взыскать проценты за нашими деньгами.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Людмила!
Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате...

Алексей
Москва
31.08.2019 - 13:12

Между сторонами заключен договор подряда, при выполнении работ выяснилось, что не укладываемся в согласованную цену из-за существенного подорожания отдельных материалов и оборудования. Предлагаем заказчику внести изменения в договор, он отказывается. Можем ли мы сделать изменения договора в одностороннем порядке и что для этого нужно?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Алексей!

Эльвира
Набережные челны
29.07.2019 - 12:48

Добрый день, я подавала в суд на изменение выплаты алиментов с долевого на твердую денежную сумму.Решение суда 4163тр.Подскажите пожалуйста с какого числа должны высчитываться алименты по твердой денежной сумме?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Эльвира!
В п.60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 N 56 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел, связанных со взысканием алиментов"...

Юрий
Москва
01.07.2019 - 12:30

Как составить заявление о взыскании заработной платы после увольнения по собственному желанию?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте, Юрий.
Вы можете использовать этот образец искового заявления о взыскании заработной платы, однако рекомендую вам обратиться к нашему адвокату со всеми имеющимися материалами,...

Сергей
Бишкек
28.06.2019 - 12:27

Мы арендуем помещение. Но три месяца мы не смогли во время оплатить арендной платы. На четвертый месяц мы произвели оплату и погасили долг и с тех пор до сег дня во время исполняем свои обязательства по арендной плате.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Сергей!

Александр
Москва
23.06.2016 - 17:49

Был заключен договор аренды оборудования, мы - арендодатель. Оборудование передали арендатору по акту. Срок аренды оборудования 5 месяцев со дня передачи оборудования, т.е. с 12.11.2015г. по 12.04.2016г. Арендная плата установлена единой суммой за 5 месяцев в размере 2.775.000,00 рублей с графиком ежемесячных платежей.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Александр!
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения...

Алексей
Москва
04.09.2015 - 14:24

В браке заключен браный договор. Через месяц после этого куплен участок, через год на нем построен дом. Деньги на покупку и строительство давал я, но все документа на жену, в т.ч свидетельства на право.

Как мне изменить брачный договор ссылаясь на то, что я все купил и давал деньги?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Алексей!
Односторонний отказ от исполнения брачного договора не допускается. Но если какие-либо условия брачного договора вы не можете исполнить, то их можно изменить (ст. 43 СК...

Олег Евгеньевич
Невинномысск,Ставропольский край
05.07.2015 - 20:38

Мне не выплачен расчёт при увольнении.Как написать заявление в суд или в прокуратуру?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Олег Евгеньевич!
Вот образец заявления о взыскании заработной платы в суд

В ________________________ районный суд

Истец: ___________(Ф.И.О.)...

Лидия
Москва
28.11.2014 - 14:28

Ситуация: В марте 2010 года было составлено завещание .."на все имущества, которое будет на день моей смерти.." на имя "Петровой". А в сентябре 2014 составлено новое завещание ...."завещаю квартиру...." на имя "Ивановой". Нотариус один и тот же.

Ответил адвокат - Танкарян Раиса Иоргеновна:

Лидия, добрый вечер.
Свидетелем может любое лицо, которому известны определенные сведения. Показания свидетелей не могут быть удостоверены никем, поскольку свидетель в суде дает показания...

Наталья
Санкт-Петербург
09.09.2014 - 09:24

Добрый день! У меня отец моего ребенка выплачивает алименты а точнее у нас составлено алиментное соглашение на сумму 4000 рублей, но сейчас он тоже задерживает уже как 4 месяца. Ранее общавшисть с юристом он мне сказал, что есть минимум по выплате алиментов сославшись на постановление правительства № 439, 7411, но это минимум не по уплате алиментов, а просто прожиточный минимум на детей.

Ответил адвокат - Стахиева Людмила Владимировна:

Наталья, если алиментное соглашение заверено нотариально, то такое соглашение, на основании ст. 100 Семейного Кодекса РФ, имеет силу исполнительного листа. Изменение размера взыскиваемых...

Успешные дела

Адвокаты нашей Коллегии успешно провели большое количество дел

Посмотреть все дела

  • Дело о признании нуждающимся в содействие города Москвы в приобретении жилых помещений
    03.10.2016

    Пресненским районным судом г.Москвы вынесено решение по исковому заявлению клиента авоката Баклаговой О.С. к Департаменту городского имущества г.Москвы о признании нуждающимся в содействие города Москвы в приобретении...

  • Решение суда об установлении факта принятия наследства
    10.11.2016

    Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда оставила в силе решение суда об установлении факта принятия наследства.
    За оказанием юридической помощи в Коллегию адвокатов Москвы "ЮрПрофи" обратился Ч.В.Ф., который пояснил, что умершей тещей на его имя было составлено...

  • Дело о выделении доли в оплате за коммунальные услуги
    06.11.2015

    Черемушкинским районным судом г.Москвы вынесено решение по исковому заявлению клиента адвоката Лавровой Е.А. о выделении доли в оплате за коммунальные услуги.
    Обращение в суд было вызвано тем, что...

  • Судебная практика по ст 18.15 КоАП РФ
    04.05.2016

    Судьей Верховного Суда Российской Федерации вынесено Постановление № 5-АД16-5 от 04.05.2016г. в результате рассмотрения жалобы адвоката Орлова А.А., в интересах индивидуального предпринимателя Н.И.Р., на вступившие в...

  • Истцу отказано во взыскании неустойки по алиментам - судебная практика
    17.03.2017

    Истица обратилась к мировому судье с исковым заявлением о взыскании с клиента адвоката Захаровой И.В. неустойки по алиментам. Исковые требования были мотивированы тем, что решением Черемушкинского районного суда в 2010...