Вы здесь

Залог права аренды земельного участка - судебная практика

Постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2010 № 10649/09 по делу № а41-25175/08
"Право, возникшее из договора аренды находящегося в частной собственности земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, может быть передано в залог (ипотеку) без согласия арендодателя, если иное не установлено договором".

Суть спора

ООО «Зентитко Финанс Менеджмент» (заемщик) и ООО «Сплав-2» (залогодержатель) заключили между собой договор займа, в основе которого лежали обязательства, касающиеся залога недвижимости (ипотеки). По условиям договора, залогодержателю передавалось право аренды земельного участка, на котором, собственно, и размещается здание, выступающее в качестве залога. При этом договору ипотеки было отказано в государственно регистрации по той причине, что согласие собственника данного вида имущества на передачу права аренды в залог получено не было. Залогодержатель посчитал, что данный отказ противоречит установленным законодательным нормам, а потому подал заявление в арбитражный суд.

Материалы дела свидетельствуют о том, что договор аренды участка земли, который был передан арендатором на правах ипотеки, заключался на 49 лет, а указанная территория являлась частной собственностью. При этом в договоре аренды не была указана необходимость получения согласия арендодателя на передачу указанной земли в качестве залога.

Целесообразно отметить, что правовое регулирование ипотеки и права аренды на сооружения и здания существенно отличается от правовых положений касательно регулирования ипотеки права аренды участка земли.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, для залога права аренды на сооружение или здание требуется получить согласие со стороны его непосредственного собственника, однако это зависит от того, в чьей собственности находится территория, и каким является срок действия указанного договора аренды.

Помимо этого, Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) и Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к решению указанного вопроса подходят по-разному.

В соответствии с текстом положений ЗК РФ, вопрос относительно согласия или не согласия арендодателя в использовании земельного участка с объектом недвижимости в качестве ипотеки регулируется в зависимости от конкретного случая. Если участок, являющийся частью муниципальной (государственной) собственности, арендуется на срок, превышающий 5 лет, то залог права аренды может быть разрешен и без согласия собственника (согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ). Однако его при этом следует уведомить о таком решении.

Если же участок находится в частной собственности и переходит к другому лицу на правах аренды на срок более 5 лет, передача его в качестве ипотеки разрешена только с письменного согласия собственника данной территории (в соответствии с пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ).

Что касается прочих случаев арендного права, то при использовании земельного участка в качестве ипотеки возможно только после согласия арендодателя (согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ).

Закон об ипотеке свидетельствует о необходимости получения специального разрешения от арендодателя на право владения участком земли, на котором располагается объект недвижимости. Так в абзаце 1 пункта 1.1. статьи 62 Закона об ипотеке указывается, что арендатор имеет право передать арендные права в отношении участка в пределах срока действия договора аренды земли, учитывая согласия собственника данной территории.

Если участок находится в муниципальной (государственной) собственности и арендуется на срок, превышающий 5 лет, право аренды может быть передано другому лицу без согласия на это собственника, которого следует уведомить о факте передачи. Необходимость подобных действий указана в абзаце 2 пункта 1.1. статьи 62 Закона об ипотеке.

Если вышеуказанные положения рассматривать в отношении данного дела, то договор аренды был заключен на 49 лет, а земельный участок находился в частной собственности. Исходя из этого, можно рассматривать его в контексте положений, указанных в абзаце 1 пункта 1.1. статьи 62 Закона об ипотеке и пункта 5 статьи 22 ЗК РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Закона об ипотеке, залог сооружения или здания допускается с одновременной ипотекой объекта, расположенного на данной территории или в том случае, если залогодатель обладает правом аренды этого земельного участка. Что касается вопроса закона, то в этом случае, право аренды земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями, считается единым объектом договора ипотеки. Судебная практика уже неоднократно сталкивалась с подобными ситуациями (Постановление ФАС Центрального округа от 10.08.2009 № Ф10-3188/09 по делу № А64-3359/08-8 и Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.07.2008 по делу № А56-7096/2007).

В результате этого следует выяснить следующее: возникает ли необходимость в получении согласия собственника земельного участка в данном случае, когда в аренду передается имущество, расположенное на указанной территории?


Решения судов разных инстанций

В Суде первой инстанции истцу было отказано в удовлетворении требований, отображенных в заявлении, поскольку арендатор участка в процессе передачи арендных прав в залог не получил согласия от собственника объекта.

В апелляционном суде решение нижестоящей инстанции было отвергнуто, поскольку собственник здания, которое размещается на арендуемом участке земли, имеет право отдать в залог и здание, и прилегающую территорию, не требуя согласия со стороны арендодателя, но обязательно уведомив его о своих действиях. Этот факт регламентируется нормами Закона об ипотеке и пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ. Поскольку собственника уведомили о передаче в залог арендных прав на здание и участок, можно говорить о незаконности отказа государственной регистрации по договору ипотеки.

Кассационный суд отменил предыдущее решение, оставив в силе решение суда первой инстанции, поскольку апелляционный суд неправильно применил нормы материального права в отношении рассматриваемого дела. При этом судья заметил, что после уведомления собственник не согласился с передачей права аренды участка в залог, о чем он говорил в отправленном письме.

По данному делу было принято Определение от 27.11.2009 № ВАС-10649/09, в котором указывается, что судебная коллегия ВАС РФ постановила пересмотреть решение суда первой инстанции и постановление кассационного суда в порядке надзора, так как оба они были произведены вследствие неправильного толкования материально-правовых норм. В процессе принятия такого решения судебная коллегия исходила из того, что владелец здания, которое размещено на участке земли, взятом в аренду, имеет право заложить оба объекта по договору ипотеки без согласия арендодателя, но с обязательным его уведомлением. В указанном Определении акцентируется внимание на том, что в данной ситуации условия пункта 1.1. статьи 62 Закона об ипотеке не применяются, так как эта норма регулирует правоотношения в том случае, если земельный участок выступает в качестве единственного объекта ипотеки.


Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (Президиумом РФ) были отменены все предыдущие судебные акты, представленные нижестоящими инстанциями. Отказ в государственной регистрации договора ипотеки был признан незаконным, а вопрос необходимости государственной регистрации был направлен на новое рассмотрение.

В результате Президиумом ВАС РФ были сделаны следующие выводы по данному делу:

1. Владелец здания, которое размещено на арендуемом участке земли, оформляя одновременно договор об ипотеке и право по договору аренды данной территории, может предоставить в залог указанные права без согласия арендодателя, но с его уведомлением, если в договоре аренды не предусматриваются другие случаи. Этот вывод является развитием позиции, которая была отображена в пункте 5 Информационного письма ВАС РФ от 28.01.2005 № 90. Ее действие было распространено на передачу в ипотеку права, которое возникает из договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, если указанная территория является частной собственностью.

2. Положения пункта 1.1. статьи 62 Закона об ипотеке на договор ипотеки здания и права аренды участка земли, на котором расположен данный объект недвижимости, не распространяются.
Таким образом, действия арендатора земельного участка, который является частной собственностью, в данной ситуации законны и оправданы. Именно поэтому решение вопроса в данной ситуации было вынесено в пользу арендатора.

Президиум ВАС РФ указал на то, что толкование норм права, которые содержатся в Постановлении, является обязательным и должно применяться в процессе рассмотрения аналогичных дел судебными органами.

В итоге, ВАС РФ указал, что в результате применения пункта 5.1. Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 № 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" и пункта 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 № 1-П, можно утверждать, что рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не может служить основанием для пересмотра дела по вновь открывшимся обстоятельствам, так как прямое указание на наличие обратной силы в вышеизложенных правовых позициях отсутствует.

Стоимость услуг Вашего адвоката

По гражданским делам
Консультация адвоката Составление искового заявления Ведение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 1500 руб. от 5 тыс. руб. от 35 тыс. руб./
от 15 тыс. руб.
По уголовным делам
Консультация адвоката Защита на стадии следствия в Москве Защита в суде первой инстанции в Москве
от 1500 руб. от 25 тыс. руб./
мес.
от 25 тыс. руб./
мес.
По арбитражным делам
Консультация адвоката Составление искового заявления/претензии Ведение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 2000 руб. от 10 тыс. руб. от 40 тыс. руб./
от 25 тыс. руб.
По административным делам
Консультация адвоката Составление заявления/жалобы Ведение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 1500 руб. от 5 тыс. руб. от 15 тыс. руб./
от 15 тыс. руб.

Стоимость услуг адвоката определяется в каждом случае индивидуально в зависимости от сложности дела, места производства, квалификации адвоката, и может отличаться от заявленной как в меньшую, так и в большую сторону.

Задать свой вопрос адвокату

Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.

consult

Plain text

  • Разрешённые HTML-теги: <strong></strong><ul><ol><li><em><i><p>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
Например: Как выписать человека из квартиры, если он не живет 10 лет?
Телефон не будет виден другим посетителям сайта
E-mail не будет виден другим посетителям сайта
To prevent automated spam submissions leave this field empty.

Вертикальные вкладки

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Вопросы, которые нам задают

Михаил
Москва
27.08.2018 - 12:32

Наша организация арендует помещение по договору аренды с собственником на первом этаже жилого дома. Недавно по вине управляющей компании произошел залив помещения. Пользоваться офисом не можем, а арендную плату платить должны. Обратились к собственнику, чтобы он занялся этим вопросом, а ему все равно, он никуда не спешит, говорит, разбирайтесь сами.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Михаил!
Согласно п. 1 ст. 1064 Гражданского кодекса РФ, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежат...

Виктория
Москва
15.07.2018 - 18:48

Доброго времени суток! С ООО был заключен договор аренды торговой площади. По факту предоставляется только земля под торговый павильон (павильон и так принадлежит мне, свет оплачивается отдельно, коммуникаций нет). Павильон недействующий (склад). Земля в собственности у города.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Виктория!

Павел
Москва
26.06.2018 - 16:52

Здравствуйте! Две организации заключили между собой договор аренды оборудования, но по нему не было произведено оплат ни за один месяц. Можно ли считать такой договор недействительным?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Павел!
Договор аренды можно признать недействительным только в судебном порядке, например, в следующих случаях при наличии соответствующих оснований:
• если он нарушает...

Александр
Москва
25.06.2018 - 16:56

Здравствуйте! Мы заключили договор аренды с одним предприятием, по которому мы должны были предоставить в распоряжение оборудование на срок 5 месяцев. Арендную плату арендующая компания должна была выплачивать частями в течение всего периода сотрудничества, а после завершения этого отрезка времени - вернуть оборудование владельцу. Но в указанный срок оборудование не было возвращено.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте, Александр!

Матвей
Москва
25.05.2018 - 19:15

Решил снять кввртиру, заключил договор аренды с девушкой собственником. Внес залог, деньги по расписке получала ее бабушка. Платил и жил 2 месяца, потом пришла бабушка и заявила, что они больше квартиру сдавать не хотят и что я должен уехать. Я освободил квартиру, но бабушка и внучка отказываются вернуть залог, ссылаясь, что я, якобы, чем-то нарушил договор.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Матвей!
Согласно ч.1 ст. 175 ГК РФ сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя...

Алексей
Кемерово
19.04.2018 - 11:02

заключен договор аренды оборудования между физ.лицами, арендатор оплачивал аренду частями и не полном объеме, на сегодняшний день отказывается вернут оборудование и не платит арендную плату. Договором ответственность за возврат лежит на арендаторе, так же в договоре указана балансовая стоимость оборудования.... Подскажите что делать, не охото потерять оборудование и деньги за аренду.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Алексей!
Из ваших объяснений мы поняли, что срок договора аренды не истек, однако арендатор не оплачивает арендную плату и не возвращает оборудование.
В таком случае,...

Сергей
Бишкек
13.01.2018 - 19:27

Мы арендуем помещение. Но три месяца мы не смогли во время оплатить арендной платы. На четвертый месяц мы произвели оплату и погасили долг и с тех пор до сег дня во время исполняем свои обязательства по арендной плате.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Сергей!

Екатерина
Москва
23.11.2017 - 15:46

Добрый день! С января 2015 года по апрель 2016 года у меня был заключен договор аренды комнаты, в которой я все это время проживала. Денежные средства в первые 4 месяца отдавала на руки без расписки, остальные месяца перечисляла на карту ее родной дочери.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Екатерина!
Согласно ч. 1 и абз. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо...

Евгений
Екатерибург
01.11.2017 - 10:00

Договор аренды между ооо и ип, можно ли признать его не действительным если не было оплат ни за один месяц

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Евгений!
Договор аренды может быть признан недействительным, если:
1. он не соответствует требованиям закона, его условия нарушают права третьих лиц либо публичные...

Артем
Москва
14.11.2016 - 12:53

Собственник сдал помещение организации в аренду, договор зарегистрирован. Затем сдал это же помещение тоже целиком другой организации (которая и занимает помещение), договор не зарегистрирован. Второй арендатор, в свою очередь, сдал часть помещения в субаренду. Таким образом, получается два действующих договора аренды на одно и то же помещение.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Артем!

Олег
Санкт-Петербург
24.10.2016 - 11:31

Здравствуйте!

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Олег!
Передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды земли (перенайм) возможна в отношении земельных участки, находящиеся в государственной и муниципальной...

Нина
Ярославль
07.07.2016 - 12:48

Что делать, если арендатор накопил огромный долг по аренде и не хочет его возвращать? Арендатор принял решение закрыть помещение, оставив в нём имущество арендатора. Чтобы использовать это помещение, арендатор хочет произвести опись имущества и вынести его в другое помещение. Как поступить в этом случае законно?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Нина!
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении...

Александр
Москва
23.06.2016 - 17:49

Был заключен договор аренды оборудования, мы - арендодатель. Оборудование передали арендатору по акту. Срок аренды оборудования 5 месяцев со дня передачи оборудования, т.е. с 12.11.2015г. по 12.04.2016г. Арендная плата установлена единой суммой за 5 месяцев в размере 2.775.000,00 рублей с графиком ежемесячных платежей.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Александр!
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения...

Юлиана
г Москва
12.05.2016 - 14:01

Здравствуйте.Я прописана в 3-х комнатной квартире,могу ли я предоставить свою долю в залог???

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Юлиана!
Согласно ст. 6 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) ипотека может быть установлена на имущество,...

Арина
Москва
25.03.2016 - 17:04

Был заключен договор аренды на 10 лет(срок не истек еще). Помещение принадлежало г. Москва. После судебных разбирательств помещение перешло в собственность частному лицу. Вопрос- Сохраниться ли наш договор-аренды?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Арина!
В соответствии со ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на...

Страницы

Успешные дела

Адвокаты нашей Коллегии успешно провели большое количество дел

Посмотреть все дела

  • Решение об истребовании имущества из чужого незаконного владения
    20.02.2014

    Курчатовский городским судом Курской области вынесено решение об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
    С.Г.А. обратился в суд с иском к М.О.Э. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, ссылаясь на то, что ответчица периодически проживала вместе с ним в...

  • Взыскание ущерба от залива квартиры: судебная практика
    05.04.2017

    В Коллегию адвокатов Москвы "ЮрПрофи" за оказанием юридической помощи обратился К.В.М., который пояснил, что он является долевым собственником квартиры, пострадавшей в результате залива из вышерасположенной квартиры, и желает обратиться в суд с иском о возмещении ущерба, причиненного заливом....

  • Дело о выделении супружеской доли после смерти в суде
    12.03.2015

    Измайловским районным судом г.Москвы было вынесено решение по делу о выделении супружеской доли после смерти в суде. Интересы истца по делу представляла адвокат Головина К.О.
    Истец обратился в суд...

  • Судебное решение о выселении из квартиры
    29.04.2014

    Коптевский районным судом г.Москвы с участием адвоката КАМ "ЮрПрофи", представлявшей интересы истцов, вынесено судебное решение о выселении из квартиры и прекращении права пользования жилым помещением.
    Истцы обратились в суд с указанными требованиями, ссылаясь на то, что...

  • Решение суда об установлении факта принятия наследства
    10.11.2016

    Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда оставила в силе решение суда об установлении факта принятия наследства.
    За оказанием юридической помощи в Коллегию адвокатов Москвы "ЮрПрофи" обратился Ч.В.Ф., который пояснил, что умершей тещей на его имя было составлено...