Оплата ДДУ зачетом взаимных требований

Добрый день!
В 2016 году заключила договор о долевом участии в строительстве в договоре прописано что срок передачи квартиры II квартал 2017 года. Дом сдали 25 октября 2018 года после чего меня пригласили осмотреть квартиру и подписать акт приема в нем было указано что за счет балкона площадь увеличилась на 3кв.м. и нужно доплать 117 000 руб. Подскажите правомерно ли застройщик требует доплату и могу ли я подать на него в суд за возмещение пеней по просрочке договора? На данный момент пеней насчитано примерно 500 000руб. имеет ли право суд снизить их?

Ответил адвокат -
Королева С.О.

Здравствуйте Оксана!
Если условиями договора предусмотри необходимость доплаты после обмеров БТИ и ввода квартиры в эксплуатацию, то требования застройщика о доплате правомерны. У вас также есть право ставить вопрос о взыскании неустойки за нарушение срока ввода дома в эксплуатацию. Неустойку суды обычно снижают, соглашаясь с ходатайством ответчика о ее несоразмерности последствиям нарушенного обязательства. Поэтому вопрос случае решить миром. так например, возможна оплата ДДУ зачетом взаимных требований.
Так обязательство может полностью или частично прекратиться зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны (ст. 410 ГК РФ).
Таким образом, общие правила ГК РФ не содержат запрета на прекращение частично или полностью обязательств по оплате по договору участия в долевом строительстве посредством зачета встречного однородного требования.
Не содержит запрета и Закон о долевом строительстве (Постановление ФАС Уральского округа от 04.03.2013 N Ф09-529/13 по делу N А50-7177/2012).
Следовательно, оплату по договору участия в долевом строительстве возможно произвести посредством зачета встречных однородных требований. При этом неважно, вытекает ли предъявляемое к зачету требование из того же обязательства по договору долевого строительства или из другого (например, по договору подряда), главное условие - встречность и однородность обязательства и выраженная воля на проведение зачета хотя бы одной из сторон.
Эта позиция подтверждается и судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.11.2017 N Ф05-15642/2017 по делу N А40-251137/2016 (Определением Верховного Суда РФ от 13.02.2018 N 305-ЭС17-22328 отказано в передаче дела для пересмотра данного Постановления), Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.12.2017 N Ф01-5283/2017, Ф01-5797/2017 по делу N А79-11967/2016, Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2017 N 20АП-5751/2017 по делу N А23-101/2017, Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2017 N 19АП-4822/17 по делу N А35-4114/2016, Апелляционное определение Московского городского суда от 06.02.2018 по делу N 33-5098/2018, Апелляционное определение Московского городского суда от 26.01.2018 по делу N 33-2773/2018, Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 08.06.2017 по делу N 33-5342/2017).
Иногда в судебной практике встречаются случаи, когда зачет требований по оплате по договору участия в долевом строительстве признавался недопустимым, поскольку участник строительства в таком случае не исполняет обязанность по внесению денежных средств или иного имущества, способствующего строительству объекта долевого участия. Однако такие судебные акты, если имеются доказательства реальности наличия между сторонами встречных однородных требований, отменяются вышестоящими судами, а зачет признается допустимым (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.04.2017 N Ф04-6476/2016 по делу N А46-8844/2015).
Между тем существуют законодательно установленные случаи недопустимости зачета.
Так, в ч. 7 ст. 9 Закона о долевом строительстве указано, что при возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной Законом о долевом строительстве или договором, не допускается (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 06.06.2017 по делу N 33-5073/2017).
Не допускается зачет требований и по основаниям, указанным в ст. 411 ГК РФ, например по требованиям, по которым истек срок исковой давности, в этом случае возможно оспаривание сделки по зачету взаимных требований (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.02.2018 N Ф07-13620/2017 по делу N А56-2305/2015).
Запрет на прекращение денежных обязательств должника путем зачета встречного однородного требования с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения установлен в п. 1 ст. 63 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Стороны также в договоре вправе предусмотреть случаи недопустимости зачета (ст. 411 ГК РФ).
Таким образом, допускается прекращение обязательств по оплате по договору участия в долевом строительстве посредством зачета встречных однородных требований, за исключением случаев, когда законом или договором прямо установлена недопустимость зачета.