Вы здесь

Преимущественное право на заключение договора аренды

arb_m_21.png
Раздел: Аренды
Анатолий
(Москва)
21.02.2020 - 15:03

Мы арендуем нежилое помещение по договору аренды. По договору у нас преимущественное право на заключение договора на новый срок, которым мы хотим воспользоваться. Однако возник конфликт с собственником относительно некоторых пунктов договора, например, нас не устраивает порядок расторжения договора, при котором это право есть только у арендатора, а у нас нет, и еще есть пункт об увеличении цены каждый год пропорционально росту курса евро. Мы составили протокол разногласий. Однако арендодатель не согласился на предложенные нами изменения, и договори подписан не был. Можем ли мы через суд реализовать наше преимущественное право на заключение договори аренды на новый срок и требовать заключения с нами договора аренды?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Анатолий!
Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Для защиты преимущественного права на заключение договора аренды предусмотрено право арендатора по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
То есть специальной нормой ст. 621 ГК РФ такой способ защиты преимущественного права аренды, как заключение договора на новый срок, не предусмотрен.
Вместе с тем он предусмотрен общей нормой п. 4 ст. 445 ГК РФ: "Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда".
Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 N 11657/11 реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
Соответственно, для ответа на вопрос необходимо выяснить, является ли в данном случае заключение договора аренды с конкретным арендатором обязательным для арендодателя в смысле ст. 445 ГК РФ, то есть когда направление второй стороной договора обязанной стороне оферты и неполучение акцепта от обязанной стороны влечет право на передачу спора о заключении договора на рассмотрение суда (п. 1 ст. 445 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Статья 621 ГК РФ не устанавливает безусловной обязанности арендодателя сдать имущество в аренду конкретному лицу, а лишь ограничивает арендодателя в выборе арендатора при наличии воли арендодателя на сдачу имущества в аренду.
Таким образом, в отсутствие добровольно принятого на себя обязательства сдать имущество в аренду арендодатель свободен в выборе: заключать договор аренды с арендатором, имеющим преимущественное право на его заключение, либо не сдавать имущество в аренду.
Соответственно, в данной ситуации арендатор не наделен таким способом защиты, как понуждение арендодателя к заключению договора аренды.
"Подлежит отклонению ссылка предпринимателя на статью 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, заключить договор аренды на новый срок, поскольку названной нормой не предусмотрено право арендатора требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего" (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.11.2012 N Ф03-5555/2012 по делу N А73-3594/2012.)
Суд счел, что иск о рассмотрении разногласий при заключении договора вне процедуры торгов не подлежит удовлетворению, в связи с чем правомерно отказал и в части понуждения к заключению договора, и в части оценки правомерности его условий (арендатор на основе преимущественного права может требовать перевода прав и обязанностей по сделке арендодателя с лицом на себя, а не понуждения к заключению договора на условиях протокола разногласий) (Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2014 по делу N А48-4257/2012).
На основании изложенного можно сделать вывод, что арендатор, обладающий преимущественным правом заключения договора аренды, не вправе требовать заключения договора на новый срок на предложенных им условиях в судебном порядке.

Понравился ответ адвоката? Оставьте свой отзыв  или  Задайте дополнительный вопрос

Дополнительный вопрос

Укажите тот-же e-mail, что указывали при добавлении вопроса.

Задать свой вопрос адвокату

Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.

consult

Plain text

  • Разрешённые HTML-теги: <strong></strong><ul><ol><li><em><i><p>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
Например: Как выписать человека из квартиры, если он не живет 10 лет?
Телефон не будет виден другим посетителям сайта
E-mail не будет виден другим посетителям сайта
To prevent automated spam submissions leave this field empty.

Вертикальные вкладки

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных
Стоимость услуг Вашего адвоката

По гражданским делам
Консультация адвоката Составление искового заявления Ведение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 1500 руб. от 5 тыс. руб. от 35 тыс. руб./
от 15 тыс. руб.
По уголовным делам
Консультация адвоката Защита на стадии следствия в Москве Защита в суде первой инстанции в Москве
от 1500 руб. от 25 тыс. руб./
мес.
от 25 тыс. руб./
мес.
По арбитражным делам
Консультация адвоката Составление искового заявления/претензии Ведение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 2000 руб. от 10 тыс. руб. от 40 тыс. руб./
от 25 тыс. руб.
По административным делам
Консультация адвоката Составление заявления/жалобы Ведение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 1500 руб. от 5 тыс. руб. от 15 тыс. руб./
от 15 тыс. руб.

Стоимость услуг адвоката определяется в каждом случае индивидуально в зависимости от сложности дела, места производства, квалификации адвоката, и может отличаться от заявленной как в меньшую, так и в большую сторону.

Вопросы, которые нам задают

Анна
Серпухов
18.03.2020 - 15:18

В настоящее время идёт процесс в одном из районных судов г. Москвы по моему иску к бывшему мужу о лишении родительских прав. Может ли суд удовлетворить мой иск, если сотрудники органов Опеки, как по моему месту жительства, так и по месту жительства ответчика предоставили заключение не в мою пользу?

Ответил адвокат - Головина К.О.:

Уважаемая Анна, делать какие-то обоснованные выводы относительно перспективы дела я могу только ознакомившись с материалами Вашего дела, узнав от вас все обстоятельства , послужившие основанием...

Татьяна
Москва
11.03.2020 - 15:14

У меня полдома в деревне + 1/2 участка с соседом, причем участок такой, что 3 их сотки находятся за моим участком частично вдается в него, они туда ходят через наш участок по тропинке. Спустя 25 лет такой жизни, они эти 3 сотки собрались продать на сторону.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Татьяна!
На основании ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности...

Марианна
Мытищи
06.03.2020 - 15:11

Разъясните, пожалуйста, есть ли вероятность отмены судебного решения о лишении родительских прав, если позиция суда не совпадает с заключением органов Опеки по делу? то есть опеки в заключении написала о лишении родительских прав, а суд в иске отказал

Ответил адвокат - Головина К.О.:

Уважаемая Марианна, чтобы дать Вам исчерпывающий ответ о перспективах апелляционного обжалования, мне необходимо ознакомиться с решением по делу и провести с Вами беседу для уточнения всех...

Анатолий
Москва
21.02.2020 - 15:03

Мы арендуем нежилое помещение по договору аренды. По договору у нас преимущественное право на заключение договора на новый срок, которым мы хотим воспользоваться.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Анатолий!

Карина
Москва
20.02.2020 - 15:02

Можно ли ссылаться на недействительность договора, если на нем стоит дата, что он заключен в выходной день? Ясно ведь, что в этот день организация не работала, и договор фактически составляли в другой день

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Карина!
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка)...

Виктория Викторовна
Москва
20.02.2020 - 15:02

Могу ли я взыскать деньги за неверное экспертное заключение с оценщика, к которому я обратилась для оценки рыночной стоимости дома, если тот расчет, что он сделал, оказался неправильным, а судебный эксперт насчитал совсем другую сумму, которую суд и определил, как рыночную стоимость дома.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Виктория Викторовна!
В соответствии с ч. 1 статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной...

Виктор
Москва
19.02.2020 - 15:02

Будет ли считаться, что я нарушил преимущественное право другого участника ООО на приобретение моей доли в обществе, если я не говоря ему передам эту долю другому лицу по договори дарения? сможет ли он потом признать такой договор дарения недействительным, т.к. совершил сделку в обход его преимущественного права покупки доли в ООО?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Виктор!
В силу статей 8, 21 Закона об ООО участник общества вправе продать или иным образом уступить свою долю в уставном капитале общества либо ее часть одному или нескольким...

Ольга Петровна
Москва
01.02.2020 - 14:52

Добрый день! Председатель нашего ТСЖ без согласования с собственниками и жильцами квартир заключил договор управления на обслуживание дома с новой управляющей компанией. Жильцов это не устраивает, т.к. резко ухудшилось качество обслуживания и уборки. Что мы можем сделать в данной ситуации?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Ольга Петровна!

Алла Леонидовна
Москва
23.01.2020 - 14:47

Подскажите, как лучше поступить. После смерти мужа оформляем наследство на квартиру 1/2 доля принадлежит мне по приватизации, а 1/2 умершему мужу. Наследников 4 - я, наши дочь и сын, и дочь мужа от первого брака, с которой мы хороших отношений не имеем. Получается долю в нашей квартире получит посторонний человек... Как можно разрешить эту ситуацию, чтобы квартира осталась в нашей семье?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Алла Леонидовна!

Татьяна
Москва
17.01.2020 - 14:44

Подписала бланк с названием "договор Заявка на открытие банковского счета анкета заемщика", на втором листе в поле "заявка на 2-х страницах Спецификация товара и график погашения задолженности получены. С содержанием размещенных в месте заполнения заявки условий договора на 4-х страницах ознакомлен и согласен, то же расписалась. Оператор говорила, что это Заявка на кредит.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Татьяна!
Заключение договора путем составления одного документа обязательно в случаях, указанных в законе (например, договор продажи недвижимости (ст. 550 ГК), а также договоров...

Владимир
Москва
28.12.2019 - 14:29

Здравствуйте, такая ситуация в ноябре 2012 года была приобретена комната 12 кв метров в двухкомнатной квартире вторая часть квартиры не приватизирована, сосед хочет в ближайшее время сделать все документы на приватизацию, может ли он продать свою часть без моего согласия, хотя я собираюсь ее выкупить, но тут появились уже какие-то другие покупатели на комнату.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Вдадимир!

Из ваших объяснений следует, что ваша квартира является коммунальной, ваша комната находится в вашей собственности, а комната соседа в муниципальной. В случае...

Леся
Москва
22.11.2019 - 14:07

Подскажите пожалуйста!Если продаётся комната в коммунальной квартире на публичных торгах, то обязаны ли были поставить в известность остальных жильцов.Огромное спасибо.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Леся!

Светлана
Москва
15.11.2019 - 14:04

Я приватизировала комнату в коммунальной квартире. Хочу её продать. Мои соседи имеют первоочередное право купить у меня комнату. Но я не хочу им продавать. Хочу оформить договор дарения на другого человека. Смогут ли соседи опротестовать в суде это решение? Пострадают ли те люди которым я подарю комнату?
Спасибо!

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Светлана!
В соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное...

Елизавета
Москва
07.11.2019 - 13:59

Скажите у меня приватизированная квартира в ней прописаны я с сестрой и мама. Мама мне передает свою долю. Могу ли я продать свою долю квартиры без согласия сестры?
Заранее спасибо

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Елизавета!
Если обладатель доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение (вне зависимости от ее конкретного размера) захочет продать свою долю постороннему лицу...

Ирина
Щелково
10.08.2017 - 09:12

Добрый день. Нужно ли заключение опеки, если я усыновляю ребенка.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Ирина!
В соответствии с ч.2 ст. 125 Семейного кодекса РФ для усыновления ребенка необходимо заключение органа опеки и попечительства об обоснованности усыновления и о его...

Успешные дела

Адвокаты нашей Коллегии успешно провели большое количество дел

Посмотреть все дела