Вы здесь

Долевое участие в строительстве

Дорогие друзья!

Возможно сейчас Вы находитесь в поиске профессиональной и качественной юридической помощи.

Долевое участие в строительстве - это серьезный процесс, требующий участия квалифицированного специалиста.

Нередко только путем обращения в суд долевое строительство может быть оформлено в собственность дольщика.

Юрист по ДДУ всегда готов защитить Ваши права как участника долевого строительства, путем ведения судебного дела и подачи в суд искового заявления:

• об оформлении квартиры в собственность в новостройке - о признании права собственности на квартиру в новостройке (подается, если дом сдан в эксплуатацию, а оформление документов затягивается или не осуществляется; есть документы БТИ, но по каким-то причинам дом не сдается в эксплуатацию, в других случаях);

о признание исключительного права на получение квартиры (подается, если имеется конфликт между застройщиком и другими соинвесторами и есть угроза повторной продажи Вашей квартиры другому лицу);

о взыскании с застройщика неустойки за просрочку сдачи дома в эксплуатацию или передачи квартиры;

о расторжении договора и взыскании убытков, причиненных неисполнением договора (подается, если застройщик другие дома строит, а Ваш нет);

о качестве выполненных строительных работ (подается, если квартира имеет недостатки, связанные с качеством производства строительных работ).
в иных случаях, когда необходимо оформление новостройки через суд.

Юристы по ДДУ помогут Вам также:

• в правом анализе заключаемых договоров долевого участия в строительстве, договоров инвестирования, переуступке прав;
• в проведении юридической экспертизы договоров инвестирования и долевого участия;
• при правовом сопровождении исполнения договоров долевого участия в строительстве;
• в создании, регистрации и деятельности Товариществ собственников жилья;
• во взаимоотношениях с Товариществом собственников жилья (проверка легитимности создания и деятельности ТСЖ, вступления в члены ТСЖ, юридическая оценка принимаемых ТСЖ решений);
• в оформлении перепланировок квартиры;
• в представлении интересов и защита дольщиков в арбитражных судах в процессах по банкротству фирм застройщиков;

• в возбуждении уголовных дел по фактам мошенничества фирм застройщиков.

Защищая Ваши права, юрист по ДДУ:
- проведет устную (или письменную) юридическую консультацию по ДДУ;
- проведет переговоры с ответчиком и составит претензию;
- составит исковое заявление и подаст его в суд;
- подготовит документы, необходимые для принятия мер по обеспечению иска (наложение ареста на имущество ответчика и др.);
- окажет помощь в сборе дополнительных доказательств;
- примет непосредственное участие в судебных заседаниях;
- получит решение суда;
- подаст жалобу на решение суда (в случае необходимости);
- проследит за его исполнением.

Если Вы решили самостоятельно бороться за свои права, надеемся, Вам поможет наша статья о долевом участии в строительстве многоквартирных жилых домов.

Приобретение квартиры в строящемся доме

Впервые вопрос об урегулировании отношений застройщика и участника долевого строительства решен на законодательном уровне, да еще так масштабно. До этого подобные вопросы регламентировались нормами ГК РФ об отдельных видах договоров (подряда, совместной деятельности и т.п.), и Обобщением практики рассмотрения судами дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов. При этом ГК РФ не знает такого вида договора, как участие в долевом строительстве, а Обобщение практики является правоприменительным актом, поэтому данный вопрос на законодательном уровне вообще не был решен.

Действие Закона распространяется только на ту недвижимость, разрешение на строительство которой получено после 31 марта 2005 г.; поэтому тех, кто уже заключил подобные договоры, данный Закон не коснется.

Что изменилось, что появилось принципиально нового, что закон улучшил, и что ухудшил?

Отныне (с учетом того положения, что разрешение на строительство дома получено после 31 марта 2005 г.) единственный договор, который могут заключить застройщик и участник долевого строительства - это договор участия в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Никаких других договоров (инвестирования, подряда и пр.) отныне заключать нельзя. Есть другой путь приобретения квартиры в строящемся доме - вступление в жилищный накопительный кооператив, «но уже совсем другая история».

Застройщик вправе заключать договоры об участии в долевом строительстве только после получения:

1) разрешения на строительство;

2) опубликования в СМИ или размещения в Интернете проектной декларации (информации о застройщике и о проекте строительства); и

3) регистрации права собственности или аренды на земельный участок, предоставленный для строительства.

В случае заключения договора с застройщиком, который не выполнил указанные обязанности или не отвечает иным предъявляемым к нему требованиям, участник долевого строительства может потребовать немедленного возврата переданных денежных средств, а также уплаты процентов по ставке рефинансирования ЦБ РФ в двойном размере и возмещения иных причиненных убытков.

Договор должен содержать следующие условия, в противном случае такой договор считается незаключенным (с юридической точки зрения условия эти являются существенными неопределимыми):

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта строительства в соответствии с проектной документацией;

2) срок передачи квартиры участнику долевого строительства – это очень важно, так как ранее на практике в договоре указывали некий «ориентировочный», «примерный» сроки, которые постоянно нарушались;

3) цену договора, сроки и порядок уплаты;

4) гарантийный срок (который не может составлять менее 5 лет).

Наиболее часто распространенные нарушения со стороны застройщиков – по срокам строительства и по качеству строительства.

Что касается просрочки в передаче квартиры. Ранее в судебной практике зачастую применялась норма по Закону о защите прав потребителей о взыскании неустойки в размере 3% в день (т.е. 1095% годовых), теперь застройщик будет уплачивать пени в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБР в день. Таким образом, Закон ухудшил положение участника долевого строительства по сравнению с существовавшей, хотя, по моему мнению, ситуация, при которой за месяц просрочки гражданин, по сути, получал квартиру бесплатно, выходила за рамки разумности.

Что касается недостатков качества передаваемой квартиры.

Если дом (квартира) имеет недостатки по качеству, или иные недостатки, которые делают его непригодным для использования, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика:

1) устранения недостатков в разумный срок;

2) уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Поскольку норма эта диспозитивная (т.е. может быть изменена в договоре), потенциальным владельцам квартир следует быть внимательными, чтобы иное не было установлено договором.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям качества, и отказаться от подписания передаточного акта до устранения застройщиком указанных недостатков, либо их компенсации.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания передаточного акта, поэтому не торопитесь подписывать передаточный акт, если квартира не соответствует установленным требованиям качества, так как в таком случае застройщик будет считаться просрочившим свою обязанность по передаче квартиры, и будет обязан выплатить участнику долевого строительства неустойку.

Что касается просрочки внесения платежей.

При нарушении сроков внесения платежей участником долевого строительства, застройщик имеет право предъявить иск о расторжении договора в следующих случаях:

• если выплаты производятся путем единовременного платежа, - при просрочке в более чем 3 месяца;

• если выплаты производятся путем внесения периодических платежей, - при нарушении сроков внесения платежей 4 раза в течение 12 месяцев (это количественно определяет характер «существенности нарушения») или при просрочке внесения платежа более чем 3 месяца.

Также за просрочку платежей участник долевого строительства уплачивает пени в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБР за каждый день просрочки.

Ранее этот вопрос не был столь детально урегулирован, поэтому на практике приходилось с большим трудом доказывать признак существенности нарушений со стороны участников долевого строительства, которые нарушали сроки внесения платежей по договору.

Односторонний отказ от договора. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от договора в случае:

1) не передачи застройщиком квартиры в срок;

2) прекращения (приостановления) строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный срок квартира не будет передана;

3) существенного изменения проектной документации, в том числе существенного изменения размера квартиры;

4) изменения назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав дома;

5) не устранения недостатков по качеству или отказ в их компенсации;

6) существенного нарушения требований к качеству квартиры;

7) в иных предусмотренных договором случаях.

В случае одностороннего отказа участника долевого строительства застройщик обязан возвратить полученные денежные средства, а также уплатить проценты в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБР со дня внесения денежных средств (или их части) до дня их возврата.

Обратите внимание, что при просрочке передачи квартиры применяются разные размеры неустойки в случае, если договор сохраняется (1/75 ставки рефинансирования в день) и если договор расторгается по инициативе гражданина (1/150 такой же ставки).

Особенности обеспечения исполнения обязательств застройщиком.

Для большей защиты прав участников долевого строительства, с момента заключения договора они приобретают право залога на строящийся дом и земельный участок, или соответственно, залога права аренды на него, если участок находится в аренде. Причем, залогом обеспечивается как возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, так и возмещение им убытков или неустойки. Право залога прекращается с момента подписания передаточного акта.

Регистрация права собственности. Основанием для регистрации права собственности участника долевого строительства являются разрешение на ввод в эксплуатацию (которое застройщик предоставляет в уполномоченный регистрирующий орган в течение 10 дней после его получения) и передаточный акт. Закон устанавливает, что участник долевого строительства вправе самостоятельно обратиться с заявлением о регистрации права собственности после подписания передаточного акта. Однако «голая» декларация этой нормы вызывает большие сомнения в ее практической реализации хотя бы потому, что необходимо предоставление технической документации на конкретную квартиру.

Закон впервые определяет понятие и компетенцию уполномоченного органа по надзору в области долевого строительства. Такой орган, в частности, будет вправе рассматривать жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями данного закона; направлять застройщикам предписания об устранении нарушений, и устанавливать сроки устранения таких нарушений; обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства.

И напоследок совет всем, кто собирается купить квартиру в строящемся доме: прежде чем заключать договор, обратитесь за профессиональной консультацией к юристу.

 

 

Стоимость услуг Вашего адвоката
Консультация адвоката Составление искового заявления Ведение дела в суде первой инстанции в Москве
от 1500 руб. от 5 тыс. руб. от 30 тыс. руб.

Стоимость услуг адвоката определяется в каждом случае индивидуально в зависимости от сложности дела и может отличаться от заявленной как в меньшую, так и в большую сторону.

Вопросы, которые нам задают

Марина
Краснодар
08.07.2016 - 10:51
Заключила ДДУ с застройщиком в г. Краснодаре. Сдача объекта по договору ноябрь 2015 г. На данный момент срок сдачи перенесен на 31 декабря 2016 г.Снимаю квартиру в г.Краснодаре по договору аренды . Подтверждение оплаты - расписка о получении денег от арендатора и счета оплаты коммунальных услуг . Прописана не по адресу снимаемой квартиры, а по адресу место жительства арендатора. Так как снимаемая квартира куплена по ипотеке. Свое жилье имеется в г. Тюмень. Постоянная работа в г. Краснодаре.
Ответил адвокат - Королева С.О.:Здравствуйте Марина! В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений...
Екатерина
Тула
20.06.2016 - 18:52
Здравствуйте,хочу купить квартиру в новостройке «СК ФАВОРИТ» в долевом строительстве,есть договор ДДУ и проектная декларация,возможно ли по этим документам проверить подводные камни?...
Ответил адвокат - Королева С.О.:Здравствуйте Екатерина! Желая приобрести квартиру в строящемся доме, необходимо внимательно ознакомиться со всеми документами, которые представил застройщик. В первую очередь, имеется ли у него...
Елена Евгеньевна
Сочи
18.03.2016 - 02:44
Здравствуйте! Был заключен договор о инвестировании строительства, где дольщик назван "инвестор 2", а застройщик назвал себя "инвестор 1" и только в обязанностях написано, что "после заключения договора обязуется выполнять функции заказчика застройщика. Предметом договора является реализация инвестиционного проекта по строительству..." Считается ли такой договор ДДУ?...
Ответил адвокат - Королева С.О.:Здравствуйте Елена Евгеньевна! Договор долевого участия в строительстве - является предметом регулирования Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве...
Показать все

Задать свой вопрос адвокату

Уважаемые посетители сайта! В данном разделе вы можете бесплатно задать вопрос юристу. Ответ на ваш вопрос будет опубликован на сайте.

consult

Plain text

  • Разрешённые HTML-теги: <strong></strong><ul><ol><li><em><i><p>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
Например: Как выписать человека из квартиры, если он не живет 10 лет?
Укажите для быстрого получения ответа на вопрос, телефон будет виден ТОЛЬКО администрации сайта
Укажите для быстрого получения ответа на вопрос, e-mail будет виден ТОЛЬКО администрации сайта
To prevent automated spam submissions leave this field empty.

Вертикальные вкладки

Категория вопроса
- Выберите -

Успешные дела

Адвокаты нашей Коллегии успешно провели большое количество дел

Посмотреть все дела

  • Алименты на нетрудоспособного супруга
    11.11.2011

    Мировым судьей судебного участка № 5 города Москвы вынесено решение по исковому заявлению о взыскании алиментов на нетрудоспособного супруга. Интересы истца представляла адвокат Захарова И.В.
    ...

  • Решение суда о признании завещания недействительным
    04.10.2012

    Судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда вынесено апелляционное определение по делу о признании завещания недействительным, признании права собственности на наследственное имущество. Интересы истца по делу представляла...

  • Признание матери недееспособной
    13.10.2014

    Нагатинским районным судом г.Москвы , с участием представителя истца - адвоката Стахиевой Л.В., принято решение по иску Ш.Р.М. о признании недееспособной матери Ш.С.Ю., которая, вследствие психического заболевания,...

  • Суд установил, что завещание подписано не завещателем
    12.12.2012

    Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда с участием адвоката Гостевой С.Н., представлявшей интересы истца, рассмотрела дело по апелляционной жалобе ответчика на решение Кунцевского районного...

  • Дело о выделении супружеской доли после смерти в суде
    12.03.2015

    Измайловским районным судом г.Москвы было вынесено решение по делу о выделении супружеской доли после смерти в суде. Интересы истца по делу представляла адвокат Головина К.О.
    Истец обратился в суд...