Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

Здравствуйте Нина!
Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
У вас есть возможность выбрать любой способ защиты права.
Если вы будете заявлять денежное требование, оно должно быть оценено экспертами перед обращением с иском в суд. Также экспертизой подтверждаются доводы о недостатках приобретенного вами объекта недвижимости.
Однако судебная практика по спорам между физическими лицами (в отличие от споров по делам о защите прав потребителей, когда недвижимость приобретается у организации), изобилует примерами отказов в удовлетворении исковых требований в виду непредставления истцами надлежащих доказательств невозможности использования приобретенного объекта недвижимости для проживания, и отсутствия замечаний к техническому состоянию дома в момент подписания договора и акта приема-передачи.
В связи с этим рекомендую вам не пренебрегать помощью наших адвокатов при судебном ведении процесса.
Ниже я привожу пример судебной практики, чтобы вы могли оценить мотивы отказа в иске по данному делу и их соотношение к вашей ситуации.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 февраля 2014 г. N 33-1248/2014

Судья: Исаева А.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Литвиновой И.А.
судей Венедиктовой Е.А., Емельяновой Е.А.
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании 06 февраля 2014 года материалы гражданского дела N 2-1463/2013 с апелляционной жалобой В. <...> на решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 28 октября 2013 года по иску В. <...> к Л. <...> о взыскании убытков
Заслушав доклад судьи Литвиновой И.А., объяснения представителя В.С.А. - <...> действующей на основании доверенности от <дата> года, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя Л.С.А. - <...>, действующего на основании ордера от <дата> года, полагавшего решение суда оставить без изменения, изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,

установила:

В.С.А. обратился в суд с иском к Л.С.А., в котором просил взыскать с ответчика убытки в размере <...> в виде цены восстановления товара ненадлежащего качества, проданного по договору купли-продажи.
В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что <дата> приобрел у ответчика по договору купли-продажи жилой дом с земельным участком по адресу: <адрес> оплатив денежную сумму в размере <...>. Приобретая жилой дом, он составил представление о его качественных характеристиках на основании технического паспорта на дом и информации, предоставленной супругой продавца Л.Н.В. В техническом паспорте на дом указано, что чердачное перекрытие состоит из железобетонных плит, что в разговоре подтвердила Л.Н.В. После приобретения жилого дома, он пригласил квалифицированных строителей для осмотра дома, в ходе которого выяснилось, что качественные характеристики дома, указанные в техническом паспорте ПИБ не соответствуют фактическим характеристикам дома, так, чердачное перекрытие не является железобетонным, стропильная система требует капитальной реконструкции, локальная канализация не работает. Свои требования истец основывал на положениях ст. ст. 503, 1095, 1096, 1097 ГК РФ.
Решением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в удовлетворении заявленных требований В.С.А. к Л.С.А. о взыскании убытков отказано.
В апелляционной жалобе В.С.А. просит решение суда отменить, полагая его незаконным и вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права.
В заседание суда апелляционной инстанции В.С.А., Л.С.А. не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались по правилам ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, о причинах своей неявки судебную коллегию не известили, представление интересов доверили представителям, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, возражений.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся лиц, участвующих в деле, приходит к следующему.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что <дата> сторонами заключен договор купли-продажи жилого дома общей площадью <...> кв. м, кадастровый номер N <...>, расположенный по адресу: <адрес>
Право собственности на отчуждаемый жилой было зарегистрировано за продавцом Л.С.А. Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и <адрес> на основании договора N <...> передачи земельного участка в собственность гражданина, заключенного <дата> с Территориальным Управлением Красносельского административного района Санкт-Петербурга, технического паспорта на жилой дом, объект индивидуального жилищного строительства от <дата> года, составленного филиалом ГУП "ГУИОН" ПИБ Красносельского района Санкт-Петербурга, о чем <дата> было выдано свидетельство о государственной регистрации права N <...>
В соответствии с кадастровым паспортом здания, выданным <дата> филиалом ГУП "ГУИОН" ПИБ Красносельского района Санкт-Петербурга, общая площадь жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> составляет <...> кв. м, назначение - жилое, количество этажей - 1 - 2, год ввода в эксплуатацию (завершения строительства) - 2008 год, кадастровый номер N <...> В п. 1.9 кадастрового паспорта (примечание) указаны следующие данные: этажность: наземная: 2 (1 - 2). Состав объекта - А, а, а1, жилая площадь - <...> кв. м. Кроме того, площадь неотапливаемых частей строения (две веранды) - <...> кв. м. Наружные границы объекта не изменены.
При заключении договора купли-продажи стороны оценили вышеуказанный жилой дом в <...> (п. 5 договора).
В соответствии с п. 9 договора купли-продажи ответчик передал истцу кадастровый и технический паспорт, составленный <дата> филиалом ГУП "ГУИОН" ПИБ Красносельского района, в котором, отражено, что акт приемки объекта в эксплуатацию не предоставлен, в разделе техническое описание конструктивных элементов, в том числе указано: перекрытие чердачное - железобетонные плиты.
Также, <дата> между сторонами был заключен договор купли-продажи, в соответствии с п. 1 которого продавец Л.С.А. продал покупателю, а покупатель В.С.А. купил в частную собственность принадлежащий продавцу на праве частной собственности в границах плана земельный участок общей площадью <...> кв. м, кадастровый номер: <...>, расположенный по адресу: Санкт<адрес>. Цена земельного участка определена сторонами в сумме <...> (п. 4 договора).
Согласно условиям указанных договоров продавец обязался передать земельный участок и находящийся на нем жилой дом не позднее семи дней с момента государственной регистрации перехода права собственности по акту приема-передачи.
Право собственности В.С.А. на вышеуказанные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном порядке, на жилой дом - <дата> года, на земельный участок - <дата> года.
В мае 2011 года между Л.С.А. в лице представителя Л.Н.В. и В.С.А. был подписан акт приемки объекта - жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>
В данном акте указано, что при передаче произведен осмотр объекта, жилой дом соответствует условиям договора, претензий по его качеству не имеется. Покупатель с настоящего момента вступает во владение объектом, несет ответственность по его содержанию и охране, подтверждает отсутствие претензий к продавцу. Стороны выполнили взаимные обязательства в полном объеме и претензий друг к другу не имеют, в том числе в отношении взаиморасчетов.
<дата> истец направил ответчику претензию, в которой указал, что после приобретения дома, было выявлено, что чердачное перекрытие не железобетонное, а из деревянных балок, стропильная система требует реконструкции, локальная канализация не работает, по расчетам специалистов стоимость всех необходимых работ с материалами составляет <...>, которые подлежат возмещению ответчиком.
Согласно представленной истцом смете, составленной ООО <...> стоимость реконструкции кровельного покрытия и перекрытий составляет <...>
Отказывая в удовлетворении требований, суд исходил из того, что цена жилого дома была согласована сторонами, учитывая техническое состояние дома, истец имел объективную возможность выявить до заключения договора купли-продажи характеристики материалов чердачного перекрытия, а также работоспособность локальной канализации, поскольку к моменту передачи дом неоднократно осматривался, и пришел к выводу о недоказанности факта причинения истцу убытков.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда по изложенным в решении мотивам.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Согласно п. 1 ст. 470 Гражданского кодекса Российской Федерации, товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.
В соответствии с п. 2 ст. 474 Гражданского кодекса Российской Федерации, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.
Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 названного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Из приведенных норм права следует, что качество товара определяется соглашением сторон в договоре, при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве.
Для жилого дома приведенное правило будет соблюдено в случае его пригодности для проживания.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Поскольку в заключенном между сторонами договоре купли-продажи качество отчуждаемого объекта не оговорено, в силу п. 2 ст. 469 ГК РФ ответчик обязан был передать истцу жилой дом в состоянии, пригодном для использования по его назначению, то есть для проживания.
Истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств невозможности использования жилого дома для проживания.
Вместе с тем, материалами дела подтверждено, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу недвижимого имущества, разногласий по качеству недвижимости между продавцом и покупателем не имелось, истец претензий и замечаний по техническому состоянию дома не предъявлял, спорный объект был передан и принят без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для проживания.
Также судебная коллегия учитывает, что до заключения договора купли-продажи покупатель ознакомился с техническим состоянием жилого дома путем осмотра, по результатам которого им было принято решение о приобретении данного объекта недвижимости.
Таким образом, перечисленные обстоятельства указывают на то, что стороны согласовали стоимость объекта недвижимости с учетом состояния жилого дома на момент его приобретения.
При указанных обстоятельствах расходы истца, связанные с проведением ремонтных работ, работ по реконструкции дома, направленных на поддержание технического состояния дома, повышение комфортности условий проживания не могут рассматриваться в качестве убытков, обязанность по возмещению которых должна быть возложена на ответчика, поскольку в силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Довод апелляционной жалобы со ссылкой на то, что продавец скрыл информацию о качестве чердачных перекрытий, не может быть положен в основу отмены судебного постановления, поскольку, приобретая объект недвижимости, В.С.А. при должной осмотрительности мог усомниться в качестве приобретаемого жилого дома, пригласить для его осмотра квалифицированных специалистов.
Материалами дела не подтверждены доводы истца о том, что техническое состояние дома, его конструктивных элементов на момент заключения договора купли-продажи не соответствовало технической документации, а именно данным, отраженным в техническом паспорте на жилой дом, составленном филиалом ГУП "ГУИОН" ПИБ Красносельского района по состоянию на <дата> года, содержащим техническое описание конструктивных элементов и определение физического износа основных строений, отапливаемых пристроек жилого дома. Предоставленная истцом смета восстановительного ремонта жилого дома, составленная ООО "Альянс Строй", не отражает действительных характеристик спорного дома на момент его приобретения. Из указанной сметы не следует, чем обусловлено устройство железобетонного пояса, монолитных перегородок над вторым этажом, а также каким образом их отсутствие влияет на возможность эксплуатации дома в целях проживания.
Таким образом, В.С.А. не представлено объективных доказательств того, что при заключении договора купли-продажи ответчик передал ему жилой дом, качество которого не соответствует договору купли-продажи, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене постановленного судом решения, поскольку сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств.
Юридически значимые обстоятельства судом установлены, нормы материального и процессуального права применены правильно, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований к отмене решения суда в апелляционном порядке не имеется.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 28 октября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без - удовлетворения.