Смена собственника при аренде земельного участка

Татьяна
,
Москва
18.08.2020

Здравствуйте. Купила дом, но на земельный участок под ним оформлен договор аренды на старого собственника. Нужно ли мне переоформлять на себя? И какие последствия будут, если я этого не сделаю?

Ответил адвокат -
Королева С.О.

Здравствуйте Татьяна!
Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Статьей 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Следовательно, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона. В таком случае новый собственник принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Анализ судебной практики свидетельствует о том, что переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости; таким образом защищаются интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях (Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2017 N 303-ЭС16-20258 по делу N А73-1532/2016, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.06.2016 N Ф07-4427/2016 по делу N А66-7556/2015, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.06.2016 N Ф04-2617/2016 по делу N А81-3168/2015, Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2019 по делу N А43-20123/2018 (Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.05.2019 N Ф01-1789/2019 данное Постановление оставлено без изменения), Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2019 N 11АП-1242/2019 по делу N А72-11435/2018 (Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 25.06.2019 N Ф06-48050/2019 данное Постановление оставлено без изменения; Определением Верховного Суда РФ от 15.10.2019 N 306-ЭС19-18051 отказано в передаче дела N А72-11435/2018 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного Постановления); Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2019 N 09АП-69647/2018 по делу N А40-152281/18).
Таким образом, законодательством предусмотрен переход права на здание, строение, сооружение без переоформления правоустанавливающих документов на землю, перезаключение договора аренды не требуется, к вам перешли все права и обязанности по договору аренды, который был у продавца и собственника земельного участка, в том числе и обязанность внесения арендной платы.