Даритель умер до регистрации договора

Здравствуйте Наталья!
В судебной практике неоднократно рассматривался вопрос о действительности договора, в случае, когда даритель умер до регистрации договора.
Судами делались следующие выводы:
- По делу государственная регистрация была приостановлена, а затем в государственной регистрации договора дарения было отказано в связи с тем, что даритель умерла до осуществления регистрации.
Суд указал: вышеуказанные решения государственного регистратора носят незаконный характер, нарушают его права, поскольку даритель при жизни выразила свою волю и не отменяла договора дарения. Требования положения статей 14 и 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" заявителем были соблюдены. То обстоятельство, что даритель умерла до осуществления государственной регистрации перехода права собственности, основанием для приостановления и отказа в регистрации не является. Никем из сторон не оспаривается, что ***, заключая договор дарения, действовала добровольно, осознанно, волеизъявления не меняла, доверенность, выданную А., не отменяла. Сведения о притязании иных лиц на данный объект недвижимости государственным регистратором также не приведены.
В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (Апелляционное определение Московского городского суда от 24.06.2019 по делу N 33а-4369/2019).
Суд указал: В соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации права, возникающего на основании такого договора.
В данном случае даритель и одаряемый лично явились в регистрирующий орган, лично подав соответствующее заявление о регистрации, а также договор дарения, подтверждающий переход права собственности.
Таким образом, как даритель, так и одаряемый выразили свою волю на исполнение условий договора дарения и на осуществление государственной регистрации перехода права собственности.
Как отмечено в Определении Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 года N 132-О, государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.
Таким образом, смерть стороны сделки после подачи документов на государственную регистрацию, но до ее осуществления не может являться основанием для отказа в государственной регистрации (Апелляционное определение Московского городского суда от 08.02.2018 N 33а-361/2018).

- По делу о признании права собственности по договору дарения, когда даритель умер до регистрации:
Суд указал: В силу п. 1 ст. 574 ГК РФ дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением случаев, предусмотренных п. п. 2 и 3 настоящей статьи. Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.
В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1).
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).
Таким образом, для возникновения по договору дарения права собственности имеет значение факт исполнения этого договора сторонами.
Условиями подписанного между фио и фио договора дарения предусмотрено, что передача дара произойдет посредством вручения одаряемому правоустанавливающих документов на квартиру. (п. 7 Договора, л.д. 18 оборот).
Так как договор дарения предусматривал условия передачи дара, то применительно к положениям п. 1 ст. 574, ст. 223 ГК РФ договор следует считать заключенным с момента такой передачи. В данном случае передачи дара не состоялось, поскольку не состоялось передачи всех необходимых зарегистрированных документов по договору от дарителя к одаряемому ввиду смерти дарителя до регистрации перехода права собственности.
Поскольку договор дарения не исполнен, передачи-принятия дара не произошло, то переход права собственности от фио к фио нельзя признать состоявшимся, а договор - заключенным. Право собственности на спорную квартиру у фио не возникло (Апелляционное определение Московского городского суда от 24.07.2018 по делу N 33-32458/2018).
Из указанного можно сделать вывод, что если по условиям вашего договора квартира была передана по акту до сдачи документов на регистрацию, дарение считается состоявшимся, а право собственности перешедшим.
В любом случае рекомендую вам обратиться за очной консультацией к нашим адвокатам за изучением документов. также вы можете рассчитывать на нашу поддержку в случае судебного спора.