Раздел незарегистрированного дома

Елена
,
Москва
29.10.2020

Добрый день!подскажите пожалуйста, какие шансы у моего свекра, они с женой прожили 22 года, у нее был до брака деревянный дом, за эти года они обложили дом кирпичом, возвели второй этаж, построили гараж, баню, сделали кап.ремонт, сейчас разводятся, он подал в суд на раздел имущества и на первом заседание узнает, что все это не зарегистрировано и получается, что незаконная постройка, скажите пожалуйста ее, т.е.жену обяжут это все зарегистрировать? на что ему рассчитывать? и может ли она его сейчас выгнать из дома или пока идет суд она не имеет права?

Ответил адвокат -
Королева С.О.

Здравствуйте Елена!
Существует несколько взглядов на эту проблему. Одни специалисты, основываясь главным образом на ст. 219 ГК РФ, связывающей возникновение прав на объект недвижимости с фактом регистрации, склоняются к тому, что разделить такой недостроенный дом нельзя, пока на него не будет оформлено право собственности в установленном порядке. Сторонники этой позиции не считают недостроенный дом (если только он не зарегистрирован как объект незавершенного строительства) объектом недвижимости, а соответственно, он не может быть объектом гражданских прав. Хотя здесь можно отметить позицию суда, который признал право собственности на долю в недостроенном доме именно на том факте, что недостроенный дом не является объектом недвижимости, а поэтому факт регистрации не имеет никакого значения (см. Постановление Президиума Московского областного суда от 16.05.2007 N 317).
Другие, наоборот, полагают, что главное при разделе недостроенного дома установить, является ли он (с учетом стадии его строительства и конструктивных особенностей) делимой вещью. Тогда суд сможет либо определить отдельные подлежащие разделу части дома, либо (при невозможности раздела) признает право за супругами на строительные материалы и конструктивные элементы дома (см. Определение ВС РФ от 23.04.2001 N 57-В01-2, Постановление Президиума Московского областного суда от 13.05.2009 N 115).
Также существует судебная практика, позволяющая супругу, взыскать половину денежных средств, затраченных в период брака на неотделимые улучшения дома, остающегося после расторжения брака в пользовании другого супруга. Однако для этого необходимо представить в суд квитанции на покупку материалов и договору на выполнение строительных работ. Стоимость неотделимых улучшений и сроки их выполнения могут быть определены и при помощи экспертизы.
Как видим, однозначного ответа на указанный вопрос нет.
Ввиду того, что суд должен определить имущество, подлежащее разделу между супругами, он же обязан установить факт принадлежности данного имущества лицам. В суде при разделе недостроенного дома (если он не зарегистрирован как объект незавершенного строительства) возникнут проблемы с доказательством факта возведения дома, факта его существования и принадлежности супругам. Как показывает судебная практика, некоторые суды отказывают в разделе подобного имущества, рассматривая его как самовольную постройку. В последующем такие решения признают незаконными, но мотивация у судов разная .
Например, в "Обзор практики рассмотрения президиумом Оренбургского областного суда гражданских дел в кассационном порядке за II квартал 2018 года" (утв. президиумом Оренбургского областного суда 27.07.2018) разъяснено следующее:
"Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку суд должен установить, является ли истец правообладателем земельного участка, на котором возведено самовольное строение, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, допущены ли при возведении самовольной постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил.
Г.Е. обратилась в суд с иском к Г.С., указав, что в период брака с ответчиком ими возведен жилой дом, право собственности на который ни за кем не зарегистрировано. Просила суд признать данный жилой дом общим имуществом супругов, произвести его раздел, признать за ней и ответчиком право собственности на 1/2 долю жилого дома за каждым.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, исковые требования Г.Е. удовлетворены, при этом суды исходили из того, что представленными доказательствами подтверждается строительство жилого дома сторонами в период брака.
Отменяя апелляционное определение и направляя дело на новое рассмотрение в суд второй инстанции, президиум указал, что по смыслу статей 128, 129, 218, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольное строение в гражданский оборот не введено и не может в нем участвовать. Вместе с тем, из дела следует, что спорный жилой дом не инвентаризировался, на кадастровый учет не поставлен, право собственности на него в установленном порядке ни за кем не зарегистрировано, в связи с чем, для правильного разрешения спора подлежало установлению наличие оснований, предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания на жилой дом права собственности в судебном порядке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При разрешении дела допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, выразившиеся в том, что суды первой и апелляционной инстанций не учли, что имеющими значение для дела и подлежащими доказыванию являются: наличие права лица, осуществившего возведение самовольной постройки, на земельный участок, на котором осуществлено строительство; соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка; наличие либо отсутствие разрешения на строительство, наличие отказа в выдаче разрешения на строительство, причины отказа в выдаче разрешения на строительство, соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости; отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан строительством жилого дома.
В нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации данные обстоятельства суды не определили в качестве юридически значимых, не распределили между сторонами бремя их доказывания.
По смыслу закона, если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого она находится (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Вместе с тем, при разрешении дела судами не устанавливалось, кто является правообладателем земельного участка, на котором построен жилой дом, принадлежит ли он сторонам на каком-либо праве, указанном в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, тогда как данные обстоятельства имеют правовое значение и для установления надлежащих ответчиков по делу (постановление от 02 апреля 2018 года N 44г-34)".
Таким образом, существует несколько путей защиты прав вашего свекра, какой путь выбрать зависит от обстоятельств дела, поэтому рекомендую вам обратиться за очной консультацией с имеющимися документами, на которой мы сможем определить лучший вариант раздела незарегистрированного дома.