Обращение взыскания на ипотечную квартиру

Эмма
,
москва
05.09.2017

Здравствуйте!! 29.09.2014 взяла ипотеку в втб24, дом должен был сдаться 31.12.2014, но срок перенесли сначала на 9 меясецев я потеряла работу, был кризис , а у меня подушка финансовая, я год исправно платила, надеясь вьехать через 9 мея, одна3о застройщик еще 2 раза переносил на 9 меясцев.

Ответил адвокат -
Королева С.О.

Здравствуйте Эмма!
В подавляющем большинстве случаев суды обращают взыскание на ипотечные жилые помещения, если имеются соответствующие основания, предусмотренные законом, независимо от того, являются ли они единственным жильем или нет. Законодательными актами, в которых предусмотрены основания для обращения взыскания на ипотечные жилые помещения, являются ГК РФ и Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).
В ст. 348 ГК РФ прописаны общие основания для обращения взыскания на заложенное имущество. Так, в п. 1 ст. 348 ГК РФ указано, что для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) взыскание может быть обращено на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. В абз. 2 п. 1, п. 2 ст. 348 ГК РФ конкретизировано, что залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, когда по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. Обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при более чем трехкратном нарушении сроков внесения платежей в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна, если договором о залоге не предусмотрено иное.
В п. 2 ст. 348 ГК РФ отмечено, что не допускается обращение взыскания на заложенное имущество, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
- сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге;
- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Схожие правовые основания для обращения взыскания на предмет ипотеки в судебном порядке содержатся в ст. 50 Закона об ипотеке. В ст. 54.1 данного Закона перечислены основания для отказа в обращении взыскания на предмет ипотеки, аналогичные тем, которые указаны в п. 2 ст. 348 ГК РФ.
Законодатель не делает различий между просрочкой исполнения обязательства, обеспеченного залогом единственного жилья, вызванной умышленно недобросовестным поведением должника, и просрочкой, вызванной обстоятельствами, носящими ярко выраженный социальный характер и связанными со стечением тяжелых жизненных обстоятельств.
По мнению Конституционного Суда РФ, в качестве гарантии сохранения должнику и лицам, находящимся на его иждивении, условий, необходимых для их нормального существования и жизнедеятельности, можно рассматривать положения п. 3 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
Согласно указанной правовой норме по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда залогодателем является гражданин, независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности.
Между тем суды общей юрисдикции не связывают необходимость предоставления отсрочки с тяжелыми жизненными обстоятельствами должника, но прямо указывают, что основной целью предоставления отсрочки реализации заложенного имущества является предоставление возможности должнику в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворить требование кредитора, обеспеченное ипотекой, в том объеме, который имеет место к моменту удовлетворения данного требования. Если доказательств возможного погашения задолженности нет, то, следовательно, отсутствуют основания для предоставления самой отсрочки.
Указанные выше разъяснения носят общий характер, говорить о перспективах апелляционного разбирательства можно лишь после изучения материалов дела, решения суда и доводов вашей апелляционной жалобы. Поэтому рекомендую вам обратиться за очной консультацией к нашим адвокатам для определения непосредственной перспективы дела и получения рекомендаций по дальнейшему ведению судебного процесса.