Одностороннее расторжение договора найма наймодателем

Игорь
,
Москва
27.04.2020

Здравствуйте, мне на постоянной основе сдавали квартиру. Мни подписали договор аренды на срок 2 года, согласно которому каждая из сторон договора, предупредив другую за месяц, может расторгнуть договор в одностороннем порядке только при наличии нарушений договора.

Ответил адвокат -
Королева С.О.

Здравствуйте Игорь!
Отвечая на ваш вопрос, приведу пример из судебной практики по делу со схожими обстоятельствами, из которого вы увидите, что судебная коллегия посчитала, что действия наймодателя по одностороннему отказу от договора найма являются неправомерными, поскольку по условиям договора право на расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке связано с нарушением арендатором обязательств по договору, однако наймодателем не доказан факт нарушения нанимателем условий заключенного между сторонами договора, поэтому такой отказ от договора признан незаконным.

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 мая 2017 г. по делу N 33-18489

Судья суда первой инстанции: Андреева Т.Е.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
Председательствующего Ворониной И.В.,
Судей Лукьянова И.Е., Мошечкова А.И.
при секретаре К.А.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лукьянова И.Е.
дело по апелляционным жалобам С.Е.А. и К.В.А.
на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 07 ноября 2016 г.
по делу по иску С.Е.А. к К.В.А. о взыскании материального ущерба, компенсации морального вреда,

установила:

......между С.Е.А. и К.В.А. был заключен договор аренды квартиры, по условиям которого К.В.В. (арендодатель) предоставила в пользование С.Е.А. (арендатор) жилое помещение в виде двухкомнатной квартиры по адресу: .... (л.д. 13 - 17).
Жилое помещение было предоставлено для проживания арендатора и членов ее семьи (мужа и сына) на срок.... месяцев; размер арендной платы определен договором в сумме.... руб.; арендная плата должна уплачиваться ежемесячно десятого числа оплачиваемого периода. Также договором предусмотрена уплата арендатором страхового депозита в размере..... руб.
Квартира была передана арендодателем арендатору.... г.
С.Е.А. обратилась в суд с иском к К.В.А. о взыскании материального ущерба, компенсации морального вреда.
Свои требования истец обосновал тем, что ответчик неправомерно в одностороннем порядке расторгла договор аренды жилого помещения; ..... г. истец со своим несовершеннолетним сыном, ..... г.р., не смогли попасть в квартиру, так как был на входной двери был заменен замок, ответчик позволила С.Е.А. вывезти вещи и мебель из арендованного помещения лишь.... г. Как указала истица, размер причиненного ущерба составляет..... руб. и состоит из суммы невозвращенного страхового депозита в размере.... руб.; расходов истицы по оплате услуг риэлтора по подбору нового жилого помещения в размере - .... руб.; расходов истицы по оплате перевозки вещей из арендованной квартиры в новую квартиру в размере.... руб.; расходов истицы на приобретение детской одежды сыну в размере.... руб.
Ответчик иск не признала.
Решением Тушинского районного суда г. Москвы от 07 ноября 2016 г. постановлено:
- Взыскать с К.В.А. в пользу С.Е.А. убытки в размере.... рублей, судебные издержки.... рублей.
- В остальной части иска отказать.
Дополнительным решением Тушинского районного суда г. Москвы от..... г. С.Е.А. отказано в возмещении расходов по нотариальному оформлению доверенности на представителя.
Об отмене этого решения в своей апелляционной жалобе просит С.Е.А., считая неправильным отказ в удовлетворении ее требований о возмещении расходов на оплату услуг риэлтора, расходов на оплату переезда в другое жилое помещение, расходов на приобретение детской одежды, а также неправильным отказ в удовлетворении требований о взыскании компенсации морального вреда. Кроме того, истица ссылается на то, что расходы на представителя взысканы в недостаточном размере и что суд неправомерно не взыскал в ее пользы понесенные расходы по оформлению нотариальной доверенности на представителя.
Также на решение суда подана апелляционная жалоба К.В.А., которая ссылается на ошибочность выводов суда первой инстанции о недоказанности тех обстоятельств, что С.Е.А. нарушались условия договора аренды, и что К.В.А. письменно уведомила истицу о досрочном расторжении договора за месяц до его фактического расторжения. Кроме того, ответчик полагает ошибочным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удержания ответчиком суммы страхового депозита.
В заседании судебной коллегии С.Е.А. доводы апелляционной жалобы поддержала, возражала против доводов апелляционной жалобы К.В.А.
Представитель К.В.А. - адвокат Д.А.В. доводы апелляционной жалобы ответчика поддержал, возражал против доводов апелляционной жалобы С.Е.А.
Выслушав явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим изменению в части размера подлежащего взысканию с ответчицы в пользу истицы ущерба.
В соответствии с п. 2 ст. 307 ГК РФ, обязательства возникают из договоров.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 1 ст. 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Заключенный между сторонами договора аренды квартиры по своей правовой природе является договором найма жилого помещения.
В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 450.1 ГК РФ,
1. предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
2. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
В силу приведенных норм, односторонний отказ от договора (от исполнения договора) допускается только в тех случаях, когда возможность такого отказа установлена законом или договором.
Судебной коллегией установлено, что основания досрочного расторжения заключенного между сторонами договора аренды установлены разделом 6. Договора.
В соответствии с п. 6.1. договора, договор может быть расторгнуть по требованию любой из сторон, если другая сторона не соблюдает условия договора. При этом сторона, по инициативе которой происходит расторжение договора, обязана уведомить другую сторону в письменной форме за один месяц до момента расторжения договора.
В соответствии со с п. 6.3. договора, арендодатель не имеет права расторгнуть договор в одностороннем порядке до окончания срока аренды, если Арендатор соблюдает все условия договора за исключением случая указанного в п. 6.4 договора.
В соответствии с п. 6.4. договора, в случае нарушения Арендатором своих обязательств по договору, арендодатель имеет право на досрочное расторжение Договора на основаниях и в порядке, предусмотренном ГК РФ.
Судебной коллегией установлено, что ответчик К.В.А. в одностороннем порядке отказалась от заключенного между сторонами договора найма жилого помещения, заменив..... г. замки во входной двери в квартиру и лишив истицу с ребенком возможности пользоваться предоставленным по договору жилым помещением.
Частично удовлетворяя требования истицы, суд первой инстанции исходил из того, что действия ответчицы по одностороннему отказу от договора найма жилого помещения являются неправомерными.
Судебная коллегия признает этот вывод правильным, поскольку по условиям договора право на расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке связано с нарушением арендатором обязательств по договору. Однако ответчиком не доказан факт нарушения истицей условий заключенного между сторонами договора.
Также ответчиком не доказан факт соблюдения установленного договором порядка расторжения договора, а именно: не доказан факт направления в адрес истицы предварительного уведомления о расторжении договора в письменной форме за месяц до расторжения договора. Ссылка ответчицы на СМС-переписку правомерно не принята судом первой инстанции в качестве доказательства надлежащего уведомления истицы о предстоящем расторжении договора, т.к. договором установлен иной способ уведомления о расторжении договора - письменный. СМС-уведомление не может быть отнесено к письменной форме уведомления.
Кроме того, первое СМС-сообщение, на которое ссылалась ответчица, датировано..... г., т.е. менее чем за месяц до даты отказа ответчицы от договора.
Из материалов дела усматривается, что при заключении договора, истица передала ответчице денежную сумму в размере..... руб. в качестве страхового депозита (п. 4.2. договора). В соответствии с п. 6.5. договора, в случае прекращения договора сумма страхового депозита подлежала возвращению арендатору за вычетом согласованных сумм ущерба квартире, мебели и оборудованию, если такой ущерб был нанесен по вине или грубой неосторожности Арендатора или членов его семьи.
Поскольку доказательств причинения ущерба квартире по вине истицы или проживающих с ней членов семьи суду представлено не было, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о взыскании с ответчика в пользу истицы сумму страхового депозита в размере.... руб.
Отказывая истице в удовлетворении требований о возмещении убытков в виде расходов по оплате услуг риэлтора, расходов по оплате переезда и расходов по приобретению детской одежды, суд первой инстанции исходил из того, что эти расходы понесены истицей самостоятельно и не связаны с действиями ответчика.
Судебная коллегия не может согласиться с этим выводом в части, касающейся расходов истицы по оплате переезда из арендованной у ответчицы квартиры в другую квартиру.
Как указано выше, отказ К.В.А. от договора выразился в действиях, направленных на воспрепятствование истице в пользовании арендованной квартирой. В результате этих действий ответчицы, истица не могла пользоваться квартирой и была вынуждена менять место проживания, а, следовательно, нести расходы на переезд (перемещение вещей) из квартиры, принадлежащей К.В.А., в другую квартиру.
Переезд состоялся.... г., расходы истицы на переезд составили..... руб. Данные обстоятельства подтверждаются объяснениями истицы, СМС-перепиской сторон по вопросу согласования даты забора вещей из квартиры (л.д. 105 - 106), а также представленной истицей квитанцией к приходному кассовому ордеру от 16 апреля 2016 г. об оплате грузоперевозки на сумму.... руб. (л.д. 29).
Таким образом, расходы истицы на переезд являются следствием ненадлежащего исполнения ответчицей договорных обязанностей по предоставлению в пользование жилого помещения для проживания. Поэтому сумма расходов истицы на переезд, в соответствии со ст. 393 ГК РФ, подлежит возмещению ответчицей.
С учетом изложенного, сумма подлежащих возмещению убытков будет составлять не.... руб., а..... руб., в связи с чем решение суда подлежит соответствующему изменению.
Доводы апелляционной жалобы С.Е.А. о том, что действиями ответчицы ей были причинены убытки, связанные с оплатой услуг риэлтора и с приобретением детской одежды, отклоняются судебной коллегией, как неподтвержденные имеющимися в деле доказательствами.
Так, в качестве доказательства несения расходов по оплате услуг риэлтора истица представила расписку от... г. о получении агентом компании "Альянс" сумму в размере.... руб. в качестве бонуса за сделку по адресу: ..... (л.д. 30). Вместе с тем, истицей не было представлено доказательств содержащих сведения о том, за заключение какой конкретно сделки произведена оплата и во исполнение какого договора. Истицей не был представлен ни договор с риэлтором, ни договор в отношении адреса: ..... Поэтому представленные истицей доказательства о несении расходов на сумму..... руб. не подтверждают того обстоятельства, что эти расходы связаны с действиями ответчицы по одностороннему отказу от договора найма жилого помещения.
В подтверждение расходов по приобретению детской одежды на сумму.... руб., истица представила кассовый чек магазина ООО "Твое", на котором проставлены дата и время: ... - .... (л.д. 28).
Указанный чек подтверждает несение истицей расходов на четвертый день (считая с..... г.) после прекращения доступа в арендованную квартиру и в день, предшествующий согласованной сторонами дате забора вещей из квартиры (переезд был назначен на.... г. в....). При этом, кассовый чек не содержит информации ни о размере приобретенных вещей, ни о лице, осуществляющем покупку.
При таких обстоятельствах, расходы на приобретение вещей на сумму..... руб. не могут быть признаны вынужденными расходами истицы, связанными с действиями ответчицы по одностороннему отказу от договора найма жилого помещения.
Доводы апелляционной жалобы С.Е.А. о неправомерном отказе в удовлетворении требований о взыскании компенсации морального вреда, отклоняются судебной коллегией как ошибочные, основанные на неправильном толковании норм материального права.
В соответствии со ст. 151 ГК РФ, компенсации подлежит моральный вред, причиненный нарушением неимущественных прав гражданина или действиями, посягающими на иные принадлежащие гражданину нематериальные блага.
Действиями ответчицы были нарушены имущественные права истицы и ее ребенка, связанные с правом пользования арендованным жилым помещением. Доказательств нарушения действиями ответчицы нематериальных благ, принадлежащих истице и ее сыну, суду представлено не было. Поэтому оснований для удовлетворения требований о взыскании компенсации морального вреда у суда не имелось.
Довод апелляционной жалобы С.Е.А. о недостаточном размере возмещения расходов по оплате услуг представителя отклоняется судебной коллегией, как необоснованный. Взысканная судом сумма расходов по оплате услуг представителя в размере..... руб. отвечает требованиям разумности с учетом характера спора, объема оказанных услуг, а также того, что исковые требования истицы были удовлетворены частично.
Довод жалобы С.Е.А. о том, что суд не принял решения о возмещении истице понесенных ею расходов по нотариальному оформлению доверенности на представителя, отклоняется судебной коллегией, поскольку дополнительным решением суда от..... г. этот вопрос был разрешен.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в возмещении этих расходов, поскольку доверенность была выдана С.Е.А. на нескольких представителей для представления ее интересов во всех судебных инстанциях судов общей юрисдикции, арбитражных и третейских судах, т.е. не в связи с конкретным делом.
С учетом изложенного, апелляционная жалоба С.Е.А. подлежит удовлетворению только в части, касающихся ее расходов на переезд.
Доводы апелляционной жалобы К.В.А. о том, что факт нарушения С.Е.А. условий договора аренды о необходимости соблюдения тишины в ночное время, о запрете использования квартиры для проживания в ней других лиц, а также факт соблюдения ответчицей порядка уведомления о досрочном расторжении договора подтверждается Постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела, отклоняется судебной коллегией как необоснованный, поскольку указанные в Постановлении обстоятельства изложены в качестве объяснений К.В.А., а не в качестве обстоятельств, установленных в ходе проверки.
Доводы жалобы К.В.А. о том, что СМС-переписка сторон подтверждает факт надлежащего уведомления о расторжении договора отклоняется судебной коллегией, поскольку, как указано выше, уведомление о предстоящем расторжении договора в соответствии с условиями договора должно быть совершено в письменной форме, а не в форме СМС-сообщения.
Довод жалобы К.В.А. о том, что истица не внесла арендную плату..... г., отклоняется судебной коллегией как не имеющий существенного значения для разрешения спора, поскольку указанное ответчицей обстоятельство не могло служить основанием для расторжения договора по состоянию на...... г. (связи с необходимостью соблюдения месячного срока предупреждения о расторжении договора), а требований о взыскании задолженности по арендной плате К.В.А. в настоящем деле не заявляла. При этом неуплаченная арендная плата, в соответствии с п. 6.5. договора, не подлежала удержанию за счет страхового депозита.
Довод апелляционной жалобы К.В.А. о том, что сумма задолженности истицы по коммунальным платежам могла быть погашена за счет страхового депозита, отклоняется судебной коллегией, как противоречащий п. 6.5. договора. Требований о взыскании такой задолженности К.В.А. в настоящем деле не заявляла.
Довод жалобы о том, что по вине истицы произошел залив нижерасположенных квартир, отклоняется судебной коллегией, поскольку ущерб, связанный с заливом, не являлся предметом спора в настоящем деле.
Довод жалобы К.В.А. о том, что С.Е.А. в нарушение условий договора аренды не уведомила арендодателя о жалобах собственника нижерасположенной квартиры на протечки, из арендованной квартиры, отклоняется судебной коллегией, поскольку факт обращений собственника нижерасположенной квартиры к истице является недоказанным.
Таким образом, апелляционная жалоба К.В.А. удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 07 ноября 2016 г. изменить в части размера подлежащих взысканию с К.В.А. в пользу С.Е.А. убытков.
Взыскать с К.В.А. в пользу С.Е.А. убытки в размере.... руб.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.