Расторжение сделки купли-продажи квартиры

Роман
,
Москва
11.08.2020

Добрый вечер! Я заключил со знакомым договор купли-продажи квартиры, который прошел государственную регистрацию. Однако акт приема-передачи мы не подписывали и квартиру я ему не передавал. Согласно условиям договора покупатель в течение одного дня с момента государственной регистрации договора был обязан уплатить мне деньги. Однако оплата до настоящего момента им не внесена.
В пункте 9 заключенного договора купли-продажи сказано, что договор может быть расторгнут в случае нарушения условий договора одной из сторон. Является ли невыплата денег покупателем причиной для расторжения договора, и если является, как мне вернуть собственность на квартиру?

Ответил адвокат -
Королева С.О.

Здравствуйте Роман!
Вам следует обратится в суд с иском о расторжении договора купли-продажи спорной квартиры.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе рассчитывать при заключении договора.
Поскольку покупатель условия договора купли-продажи квартиры по ее оплате не выполнил, указанное нарушение условий договора является существенным, что является основанием для расторжения договора.
В соответствии со статьей 556 ГК РФ при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) его передача продавцом и принятие покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту.
Обычно уклонение одной из сторон от подписания акта на условиях, предусмотренных договором, считается отказом от исполнения передать имущество либо обязанности принять его.
Из ваших объяснений следует, что передаточный акт сторонами не составлялся, квартира покупателю фактически не передавалась, платежных документов, расписок подтверждающих оплату стоимости квартиры не составлялось.
Таким образом, договор купли-продажи квартиры сторонами не исполнен. Отсутствие подписанного сторонами передаточного Акта может быть расценено, как уклонение покупателя от исполнения обязанности принять проданное имущество.
При этом регистрация Управлением Росреестра по г. Москве перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не может являться препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ и условиями заключенного договора купли-продажи.
В силу части 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны от предложения расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении.
Поэтому перед подачей иска вам необходимо обратиться к покупателю с предложением оплатить стоимость квартиры по договору или заключить соглашение о расторжении договора.
В силу пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплату по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Поскольку обращение в суд по делам о расторжении сделки купли-продажи квартиры требует специальных юридических познаний, рекомендую вам обратиться за помощью к нашим адвокатам.