Скрытые недостатки недвижимости: судебная практика

Здравствуйте Анна!
Прежде всего необходимо разобраться с предметом вашего иска.
Описанные вами обстоятельства о недействительности договора купли-продажи не свидетельствуют, они являются поводом для обращения в суд с иском о расторжении договора купли-продажи.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В силу положений статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Таким образом, заявляя требование о расторжении договора, вы должны доказать факт продажи вам жилого дома с неустранимыми недостатками, которые не были оговорены продавцом и возникли до передачи объекта покупателю либо по причинам, возникшим до этого момента. Судебная практика по данному виду споров неоднозначна.
Однако ниже я привожу пример из судебной практики по делу со схожими обстоятельствами, когда в суде был удовлетворен иск не о расторжении договора купли-продажи, а об уменьшении покупной стоимости дома и взыскании денежных средств. В любом случае, рекомендую вам обратиться за помощь к опытному адвокату, т.к. предстоящий вам судебный процесс будет отличаться особой сложностью и потребует от вас специальных юридических познаний.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 ноября 2016 г. по делу N 33-23053/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего Кривцовой О.Ю.,
судей Голубевой И.В. и Пономаревой Л.Х.
при секретаре М.К.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе В. и его представителя А. на решение Кумертауского межрайонного суда Республики Башкортостан от 23 августа 2016 г., по иску М.М., М.А. к В. об уменьшении покупной стоимости жилого дома, взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения покупной стоимости дома и земельного участка.
Заслушав доклад председательствующего, объяснения представителя М.М. - М.Г., возражавшей относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

М.М., М.А. обратились в суд с иском к В. об уменьшении покупной стоимости жилого дома, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Кумертау, переулок адрес, до 1 564 657 руб., приобретенного ими по договору купли-продажи от 21 апреля 2015 г., взыскании 1 235 343 руб. в счет соразмерного уменьшения покупной стоимости жилого дома и земельного участка.
Заявленные требования мотивированы тем, что 21 апреля 2015 г. между истцами и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: Республика Башкортостан, г. Кумертау, переулок адрес. Дом и земельный участок приобретены М-выми за 2 800 000 руб., которые уплачены ими в день подписания договора. Переехав в дом, они обнаружили, что в доме присутствует неестественный запах. Запах присутствовал не только в доме, им пропитались их одежда, одежда детей, игрушки. Разобрав кладку дома, они обнаружили, что дом построен из шпал.
Изучив информацию о шпалах, истцы узнали, что они выделяют формальдегид и гидросибензол, и из-за них в доме имеется неприятный запах. При приобретении дома ответчик не поставил их в известность о том, что дом построен из шпал. В. при продаже дома уверил истцов в том, что дом деревянный. Истцы полагают, что выявленный недостаток не мог быть обнаружен при осмотре дома и является скрытым недостатком.
Решением Кумертауского межрайонного суда Республики Башкортостан от 23 августа 2016 г. постановлено:
исковые требования М.М., М.А. к В. об уменьшении покупной стоимости жилого дома, взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения покупной стоимости дома и земельного участка - удовлетворить.
Уменьшить покупную стоимость жилого дома, расположенного по адресу: <...> адрес, приобретенного по договору купли-продажи от 21 апреля 2015 года, заключенному между М.М., М.А. и В. до 1 564 657 рублей.
Взыскать с В. в пользу М.М., М.А. в счет соразмерного уменьшения покупной стоимости жилого дома и земельного участка 1 235 343 (один миллион двести тридцать пять тысяч триста сорок три) рубля, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 (триста) рублей.
Взыскать с В. в доход бюджета городского округа город Кумертау Республики Башкортостан государственную пошлину в сумме 14076 (четырнадцать тысяч семьдесят шесть) рублей 71 копейка.
В апелляционной жалобе В. и его представитель А. ставят вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, считая его постановленным с нарушением норм материального и процессуального права.
Истцы М.М., М.А., ответчик В. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщали. В связи с чем, на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский процессуальный кодекс РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч. 1, 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 21 апреля 2015 г. между В. (продавец) и М.М., М.А. (покупатели) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатели купили в общую долевую собственность по 1/2 доле в праве каждому, жилой дом общей площадью 76,8 кв. м и земельный участок с кадастровым номером N ..., площадью 1040 кв. м, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Кумертау, ул. адрес.
Жилой дом и земельный участок проданы по цене 2 800 000 руб., которые оплачены покупателями в полном объеме.
28 апреля 2015 г. осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на жилой дом и земельный участок по договору купли-продажи от 21 апреля 2015 г.
В п. 2 Акта приема-передачи от 21 апреля 2015 г. подтверждается принятие покупателями от продавца вышеуказанных жилого дома и земельного участка.
Из искового заявления следует, что при проживании истцов в приобретенном доме они заметили неестественный неприятный запах, для исследования воздуха в доме по адресу: <...> в связи с чем они пригласили эксперта-химика Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека Филиала ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Республики Башкортостан", в результате отобранных проб воздуха замкнутого помещения, экспертом представлен протокол лабораторных исследований N 6270 от 10 июля 2015 г., из которого усматривается, что содержание вредных веществ в атмосферном воздухе (гидроксибензол) превышает ПДК согласно ГН 2.1.6.1338-03 "Предельно допустимые концентрации загрязняющих веществ в атмосферном воздухе населенных мест" (л.д. 12, 13).
По мнению истцов, указанные вредные вещества выделяются из шпал, из которых построен жилой дом.
В целях установления юридических значимых обстоятельств по настоящему делу судом первой инстанции назначена строительно-техническая экспертиза, по результатам которой экспертом ООО "Корпорация экспертов "ТЭФ" составлено заключение N 48-16 от 20 июня 2016 г., в котором сделаны выводы о том, что при строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. адрес адрес, адрес, в 1987 г. применены недопустимые материалы - железнодорожные шпалы, пропитанные вредным веществом. При испарении шпалы выделяют вредное для здоровья вещество гидроксибензол, о чем дополнительно подтверждается лабораторными исследованиями N 6270 от 10 июля 2015 г., в котором отмечено повышение ПДК максимальной разовой дозы гидроксибензола до 0,024 мг/м3 (ПДК, разовая доза составляет 0,01 мг/м3, ПДК - предельно-допустимая концентрация). То есть, при строительстве жилого дома, расположенного по адресу: адрес, г. адрес адрес, адрес, в 1987 г. нарушен СНиП Ш-19-76 "Деревянные конструкции", введенный в действие государственным комитетом Совета министров по делам строительства от 19 января 1976 г. (СНиП Ш-19-76 действовал до 1 июля 1988 г.).
Обнаружить шпалы, использованные при строительство дома N 36, возможно только при вскрытии стен. Данный недостаток является скрытым. Одним из признаков наличия отработанных шпал в жилом доме N 36, является присутствие неприятного стойкого запаха во всех жилых помещениях.
Протекание кровли является также скрытым дефектом, так как визуально, неподготовленному человеку в области строительства, невозможно определить повреждение кровельного покрытия. Протекание проявляется во время атмосферных осадков - об этом свидетельствуют подтеки по подшивке досок по перекрытию в коридоре при входе в жилые помещения. Нарушены нормы п. 2.46, СНиП 3.04.01-87 Изоляционные и отделочные покрытия.
При осмотре обнаружены шпалы при входе в жилые помещения по стенам, так как собственником были оголены стены от отделки стен. Обнаружить шпалы, использованные при строительство дома N 36, возможно только при вскрытии стен: изнутри помещений по отделке и снаружи по облицовке кирпичной кладкой, поэтому данный недостаток является скрытым.
Нарушение СНиП Ш-19-76 "Деревянные конструкции" (действовал до 1 июля 1988 г.), при строительстве дома N 36 с использованием шпал, создает угрозу жизни и здоровью проживающих в нем людей, так как шпалы обычно пропитывают каменноугольным маслом, которое входит в группу веществ канцерогенов, опасных для человека (см. СанПиН 1.2.2353-08 "Канцерогенные факторы и основные требования к профилактике канцерогенной опасности", действовавшие на момент строительства жилого дома).
Имеются недостатки по устройству шпал в качестве строительного материала по стенам жилого дома в помещениях жилого дома. Стоимость устранения недостатков составляет 1 235 343 руб.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что отсутствие претензий покупателей при заключении договора купли-продажи и подписании акта приема-передачи не свидетельствует о незаконности требований истцов, поскольку истцами представлены доказательства, что выявленные недостатки образовались до передачи дома продавцом покупателям, которые не были оговорены в договоре, но имеют существенное значение для целей проживания в нем; истцы не являются специалистами в области строительства, а из заключения экспертов следует, что обнаруженные недостатки являются скрытыми и образовались в результате нарушения установленных норм при строительстве дома, не могли быть обнаружены покупателями при визуальном осмотре. Данный вывод экспертов ответчиком и его представителем не опровергнут; доказательств, свидетельствующих о том, что скрытые недостатки жилого дома были оговорены продавцом В. при заключении договора купли-продажи, и истцы были поставлены в известность о том, что дом построен из шпал, стороной ответчика также не представлено.
Судебная коллегия соглашается с приведенными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, верном применении норм материального права.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу положений ст. 469 Гражданского кодекса продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
При этом проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 статьи 474 Гражданского кодекса).
Согласно ст. 556 Гражданского кодекса передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Статьей 557 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В силу п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса).
Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные ст. 477 Гражданского кодекса.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно правилам Гражданского кодекса о переходе права собственности и риска случайной гибели или повреждения товара к покупателю с момента его передачи последнему, п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса устанавливает, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до передачи ему товара или по причинам, возникшим до этого момента.
Таким образом, покупатель должен доказать, что ему был передан товар с уже существующими недостатками, которые он не мог обнаружить при осмотре товара в момент передачи (получения) и которые проявились при использовании (хранении, перевозке) товара (скрытые недостатки).
Как следует из позиции истцов, требования об уменьшении покупной цены жилого дома и земельного участка они обосновывают наличием недостатков, обнаруженных после передачи им жилого дома и земельного участка, уже существовавшие до заключения договора купли-продажи.
Из технического паспорта жилого дома по адресу: адрес, изготовленного Кумертауским территориальным участком Мелеузовского филиала ГУП БТИ Республики Башкортостан по состоянию на 1 августа 2014 г., усматривается, что жилой дом (литера А) 1987 г. постройки, в качестве материалов стен указано: деревянные, облицованные кирпичом, пристройка к нему (литера А1) 1992 г. постройки, стены шлакобетонные (л.д. 14 - 21), при этом в техническом паспорте не отражено, что материал возведения стен - деревянные шпалы.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения гражданского дела, являются заключения экспертов (ст. 55 Гражданского процессуального кодекса РФ).
По данному делу заключением эксперта N 48-16 от 20 июня 2016 г. подтверждено, что при строительстве дома в 1987 г. использованы шпалы, обнаружить которые возможно только при вскрытии стен, то есть данный недостаток является скрытым. Строительство дома из шпал, создает угрозу жизни и здоровью проживающих в нем людей, так как шпалы пропитывают каменноугольным маслом, которое входит в группу веществ канцерогенов, опасных для человека.
У судебной коллегии не имеется оснований ставить под сомнение объективность выводов судебной экспертизы, которая проведена в соответствии с требованиями закона, содержит подробное описание проведенного исследования, мотивированное обоснование его результатов. Заключение экспертизы подготовлено лицом, обладающим необходимой квалификацией, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, как на то указывается в апелляционной жалобе, в ходе судебного разбирательства ответчиком не представлено, а несогласие В. с выводами судебной экспертизы не влечет невозможность использовать заключение эксперта в качестве доказательства, и не является основанием для отмены решения суда.
Напротив, представленный истцами протокол лабораторных исследований N 6270 от 10 июля 2015 г. проведенных при отборе воздуха в замкнутом помещении (жилом доме по адресу: адрес), которым обнаружены гидроксибензол, формальдегид, подтверждает выводы заключения эксперта о том, что построенный из шпал адрес создает угрозу жизни и здоровью проживающих в нем людей.
При этом судебная коллегия учитывает, что материал, использованный при возведении стен дома, а именно деревянные шпалы, облицованные с фасадной части кирпичом, с внутренней части отделкой из обоев, пластиковых панелей, гипсокартонных листов, невозможно определить при визуальном осмотре материалов стен, через которые не просматривался указанный строительный материал, что также усматривается из многочисленных фотографий (л.д. 94 - 100), указанное обстоятельство относится к числу скрытых недостатков.
Сам по себе факт строительства стен жилого дома из шпал продавцом В. не оспаривался, в материалах дела имеется справка N 569 Муниципального предприятия технической инвентаризации "Ариадна" г. Кумертау, выданная В. 26 мая 1995 г., в которой в качестве строительного материал стен жилого дома указаны шпалы, облицованные кирпичом (л.д. 148 - 149).
Таким образом, на основании представленных материалов дела, заключения эксперта N 48-16 от 20 июня 2016 г., установлено, что при возведении жилого дома N 36 в 1987 г. в качестве материала для строительства стен были использованы деревянные шпалы, пропитанные веществом, выделяющим гидроксибензол, формальдегид, то есть указанный материал создает угрозу жизни и здоровью проживающих в нем людей; указанный недостаток жилого дома возник в 1987 г., то есть до передачи покупателям недвижимого имущества; при визуальном осмотре жилого дома до заключения договора купли-продажи и на момент заключения договора купли-продажи определить материал, из которых возведены стены жилого дома не представлялось возможным, таким образом, указанные недостатки жилого дома являлись скрытыми; доказательств того, что продавцом В. была доведена информация до покупателей о материалах, использованных при строительстве стен жилого дома - деревянных железнодорожных шпал, или данные обстоятельства обговаривались сторонами до заключения договора купли-продажи, не представлено; стоимость жилого дома в размере 2 800 000 руб. также не указывает на то, что дом продан В. покупателям М. ниже рыночной стоимости вследствие его недостатков.
При изложенных обстоятельствах правовых оснований для отказа в удовлетворении исковых требований М.М., М.А. к В. об уменьшении покупной стоимости жилого дома, взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения покупной стоимости дома и земельного участка, у суда апелляционной инстанции не имеется, как и для отмены решения суда первой инстанции.
В связи с чем, довод апелляционной жалобы о том, что при приобретении жилого дома покупатели претензий к техническому состоянию жилого дома не имели, состояние жилого дома осмотрено покупателями и соответствует условиям подписанного договора, что отражено в передаточном акте, отклоняется судебной коллегией, как необоснованный в силу приведенных обстоятельств.
Стоимость устранения недостатков определена судом в соответствии заключением эксперта N 48-16 от 20 июня 2016 г., в размере 1 235 343 руб., обоснованность которой ответчиком не оспаривалась, на несоответствие указанной суммы, затратам необходимым для исправления недостатков жилого дома, ответчик не ссылался, иных расчетов не предоставлял.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об уменьшении покупной стоимости жилого дома N 36, приобретенного по договору купли-продажи от 21 апреля 2015 г. до 1 564 657 руб. (из расчета: 2 800 000 руб. - 1 235 343 руб.), и соответственно, поскольку покупателями М.М., М.А. уплачена продавцу сумма по договору купли-продажи в размере 2 800 000 руб., то есть в полном объеме, взыскания с В. - 1 235 343 руб.
Доказательств, опровергающих выводы суда, апелляционная жалоба не содержит, по существу доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке доказательств, содержат иную, неправильную трактовку существа спорных правоотношений, и норм материального права их регулирующих и основанием к отмене решения являться не могут.
Руководствуясь ст. ст. 198, 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кумертауского межрайонного суда Республики Башкортостан от 23 августа 2016 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу В. и его представителя А. - без удовлетворения.