Вопрос про налоги при продаже квартиры

дмитри
,
челябинск
05.08.2014

Вопрос про налоги при продаже квартиры
2 собственника 2/3(А) и 1/3(Б)
Продается за 1 710 000 рублей, распределенных =(А) 1140т.рублей+(Б) 570т.рублей
В собственности менее 3 лет.
По идее возникает налог 13% от разницы 1 710 000 -1 000 000= 710 000 = 92 300 рублей.
Но у собственника (А), которому принадлежит 2/3 доли, эта доля состоит из:
1/3(в собственности больше 3 лет) +1/3(в собственности менее 3 лет).
То есть по идее налог должен быть не 92 300 а 61553 рублей.
Подскажите в конечном итоге кто сколько должен заплатить налога.

Ответил адвокат -
Казаков Алексей Леонидович

Дмитрий, здравствуйте!
В случае если имущество, находившееся в долевой собственности менее 3 лет, было продано как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 000 000 рублей.
Если доля в квартире находится в собственности продавца три года и больше, то налог с продажи доли в квартире платить не придется. Ее продажная стоимость никакого значения не имеет. Будь это хоть 1 рубль, хоть 100 млн. рублей. Необходимая льгота установлена пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса. Цитата:

----------------------
«Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более».
-----------------------

Причем три года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения долей в квартире может начаться в начале, середине или конце года. Подробности про расчет трех летнего срока смотрите по ссылке.

Как определить начало срока в течение которого доля в квартире была в вашей собственности? Обычно достаточно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на долю (если по ней выдано отдельное свидетельство) или на саму квартиру в которой у вас есть доля (если на вашу долю отдельного свидетельства нет). Если не вдаваться в подробности вы можете начать его считать с момента выдачи такого свидетельства (он указан в самом документе). Не вполне юридически правильно (обычно этот срок начинает считаться раньше - с момента госрегистрации документов на долю или квартиру, а не выдачи Свидетельства на руки) — зато очень просто. Тем более, что с момента регистрации документов до момента выдачи свидетельства проходит очень незначительный период времени (одна или две недели).

Как быть, если доля в квартире, которая есть у вас на момент продажи, получена частями? Например, вы первоначально владели одной долей в квартире (скажем 1/3). Затем получили по наследству еще одну долю в этой же квартире (например, еще 1/3). В результате ваша доля составила 2/3. И вы получили новое Свидетельство о госрегистрации вашей доли (на 2/3). Так с какого же момента начинают отсчитывать трехлетний срок: с момента получения первой доли или второй? Правильный первый вариант. Срок владения долей начинает отсчитываться с того момента, когда вы получили ЛЮБУЮ часть в квартире. Тот факт, что впоследствии размер этой доли увеличился или уменьшился никакого значения не имеет. Подробнее об этом читайте по ссылке.

Пример
В марте 2011 года три человека приобрели квартиру. Отец, его сын и брат отца. По 1/3 каждый. В сентябре 2013 года отец умер. В связи с этим его сын получил долю отца (1/3) в наследство. Соответственно по состоянию на сентябрь 2013 года доля сына составила 2/3. При этом сын получил новое Свидетельство о государственной регистрации его доли.

При продаже квартиры считается, что сын владеет своей долей (уже в размере 2/3) с марта 2011 года. Факт увеличения его доли в связи со смертью отца при расчете налогов значения не имеет. Поэтому если квартира будет продана после марта 2014 года, то налог никому из продавцов платить не придется. Долями в квартире все продавцы владеют больше трех лет.

Еще раз подчеркнем, что налог с продажи доли в квартире находящейся в собственности продавца три года и больше (более трех лет) платить не нужно. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию подобные доходы не подлежат. Поэтому, если это ваш случай, то дальше можете не читать.

Налог с продажи доли в квартире, которая находилась менее трех лет (3-х лет) в собственности, возможно придется заплатить. Но тут имеют значение два других фактора:
1. Продажной стоимости доли в квартире.
2. Порядка оформления договора купли-продажи.

Поговорим о них подробнее.

Продажная стоимость доли в квартире и оформление сделки

У продавца доли в квартире есть два способа уменьшить доход при расчете налога с полученного дохода. Он может выбрать любой из них по своему желанию.

Первый способ. Продав долю в квартире, которая была менее трех лет в собственности, вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с приобретением этой доли. Подобные расходы должны быть подтверждены документами. Налоговая инспекция будет их проверять! Цитата:

------------------------
" ... налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов ...".

------------------------

Соответственно, налог нужно заплатить с разницы между полученными доходами и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, доля в квартире продана дешевле, чем куплена) налог с продажи доли платить не надо.

Пример
Иванов владеет долей в квартире меньше трех лет. Он решил ее продать.

Ситуация 1
Иванов купил долю за 1 200 000 руб. Продажная стоимость доли равна 2 300 000 руб. Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
2 300 000 (продажная стоимость доли в квартире) — 1 200 000 (расходы на покупку доли) = 1 100 000 руб.

С него нужно заплатить налог в размере:
1 100 000 х 13% = 143 000 руб.

Ситуация 2
Иванов купил долю за 1 250 000 руб. Продажная стоимость доли равна 1 120 000 руб. Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
1 120 000 (продажная стоимость доли в квартире) — 1 250 000 (расходы на покупку доли) = 0 руб.

Налог платить не нужно.

В большинстве случаев доля в квартире не покупается отдельно. Обычно она поступает в собственность вместе с самой квартирой, купленной несколькими дольщиками (например семьей). В этой ситуации сумму расходов на приобретение конкретной доли либо указывают в договоре купли-продажи самой квартиры, либо определяют по формуле (если в договоре стоимость каждой доли не указана):

Покупная стоимость квартиры в целом х Размер доли = Сумма расходов на приобретение доли

Пример
Семьей из 3 человек приобретена квартира стоимостью 6 700 000 руб. Каждому из членов семьи принадлежит по 1/3 доли. В договоре купли-продажи квартиры стоимость каждой доли не указана. Там лишь приведена общая стоимость приобретаемой квартиры. В такой ситуации покупная стоимость каждой доли составляет:
6 700 000 (общая стоимость квартира) х 1/3 = 2 233 333 руб.

Второй способ. Продав долю в квартире, которая была менее 3 лет в собственности, вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога (подробнее о вычетах читайте по ссылке). В отношении недвижимости она составляет 1 000 000 руб. в год. Об этом сказано в подпункте 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Цитата:

-------------------------
"При определении ... налоговой базы ... налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
1) в суммах, полученных ... от продажи жилых домов, квартир, комнат, ... дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей ..."
-------------------------

ВНИМАНИЕ! В Кодексе же сказано, что при продаже имущества, которое находится в долевой собственности, общая сумма вычета распределяется между совладельцами ПРОПОРЦИОНАЛЬНО их долям. Дело в том, что этот вычет предоставляется не в отношении каждого продавца, а в отношении одного проданного объекта (например квартиры или дома). Получается, что если вы продаете свою долю отдельно (это считается отдельным объектом), то вы получаете право на вычет в его полной сумме (1 000 000 руб.). А если вы продаете квартиру (в том числе и свою долю в ней) вместе с другими собственниками, то квартира и считается таким объектом. Поэтому вычет в размере 1 000 000 руб. будет распределен между всеми собственниками.

Вот тут получает огромное значение порядок оформления купли-продажи.

Вариант первый. Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Вместе с квартирой продается и ваша доля в ней. В такой ситуации, как мы сказали выше, вычет в размере 1 000 000 руб. распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям.

Вариант второй. Квартира продается по долям. То есть каждый собственник продает свою долю по отдельному договору и на каждую долю есть отдельное Свидетельство о госрегистрации права собственности. В такой ситуации КАЖДЫЙ собственник вправе получить вычет в 1 000 000 руб. Об этом говорится в одном из писем ФНС России, которое обязательно для применения всеми налоговыми инспекциями (см. ссылку).

Пример
Семья из трех человек продает квартиру за 3 700 000 руб. Каждому из них принадлежит 1/3 в квартире. Квартира была получена по наследству. Поэтому расходов по ее приобретению нет. Продавцы квартиры пользуются вычетом.

Вариант 1
Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры.

В этой ситуации каждый собственник получает право на вычет в размере:
1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/3 = 333 333 руб.

Доход каждого собственника, облагаемый налогом, составит:
3 700 000 х 1/3 (доход) – 333 333 (вычет) = 900 000 руб.

С него каждый собственник должен заплатить налог в размере:
900 000 руб. х 13% = 117 000 руб.

Вариант 2
Квартира продается по долям.

То есть квартира продана по трем договорам купли-продажи долей, заключенным каждым собственником с покупателем. На каждую долю оформлено отдельное Свидетельство о госрегистрации. Стоимость каждой доли 1 233 333 руб. (что дает в общей сумме 3 700 000 руб.).

В этой ситуации каждый собственник получает право на вычет в размере 1 000 000 руб.

Доход каждого собственника, облагаемый налогом, составит:
1 233 333 (доход) – 1 000 000 (вычет) = 233 333 руб.

С него каждый собственник должен заплатить налог в размере:
233 333 руб. х 13% = 30 333 руб.

Это на 86 667 руб. меньше, чем при варианте 1.

Как снизить налог?

Если вы прочитали текст выше, то ответ на этот вопрос понятен. Нужно грамотно оформить сделку купли-продажи. Продавать квартиру по долям, а не целиком. Но есть и еще один важный момент. Как вы видите из приведенного выше примера, при продаже квартиры целиком доход был распределен между собственниками квартиры пропорционально их долям. Однако, в договоре купли-продажи квартиры собственники вправе закрепить любой другой порядок распределения дохода. Который вообще никак не привязан к размеру их долей. Об этом говорится в одном из писем ФНС России, которое обязательно для применнеия всеми налоговыми инспекциями (см. ссылку).

Если же в договоре этот порядок вообще никак не определен (то есть в нем указана лишь общая стоимость квартиры и не отражено как доход распределяется между совладельцами), то продавцы вправе заключить соглашение о распределении дохода между ними. О том, как оформить соглашение о распределении дохода смотрите по ссылке.

В чем же выгода? Она возникнет, если хоть один из собственников владел своей долей больше трех лет. В этом случае наибольшую сумму дохода нужно распределить на него. А оставшуюся между другими сособственниками. Причем доля дохода, приходящегося на каждого из них должна соответствовать сумму причитающегося им вычета. В этой ситуации платить налог никому не придется.

Пример
Семья из трех человек (отец, сын и дочь) продает квартиру за 3 700 000 руб. Каждому из них принадлежит 1/3 в квартире. При этом отец владеет своей долей больше трех лет, а сын и дочь – меньше. Расходов по приобретению квартиры нет. Поэтому продавцы (сын и дочь) пользуются вычетом.

Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Договор предусматривает, что доход от продажи квартиры распределен так:
- сын – 333 333 руб.;
- дочь – 333 333 руб.;
- отец – 3 033 334 руб. (3 700 000 – 333 333 – 333 333).

В этой ситуации отец платить налог не должен вне зависимости от стоимости его доли. Он владеет своей долей в квартире больше трех лет. Сын и дочь получают право на вычет в размере:
1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/3 = 333 333 руб.

Доход каждого из них, облагаемый налогом, равен:
333 333 (доход) – 333 333 (вычет) = 0 руб.

По этой сделке налогов платить никто не должен. При этом сын и дочь обязаны сдать декларацию по налогу. Отец декларацию сдавать не обязан.