Что можно требовать с застройщика

Светлана
,
Москва
13.09.2020

Здравствуйте! По договору ДДУ дом должен был быть сдан не позднее 31.12.2016. Стройка длится по сей день. На данный момент сдача дома предполагается в апреле этого года.
В 2017 году в ответ на уведомление от застройщика о переносе сроков сдачи дома с предложением перезаключить договор с учетом новых сроков, я, при помощи юриста, составила письмо застройщику с отказом подписывать новый договор и уведомлением о его ответственности в случае переноса сроков. В ответ на письмо застройщик предложил заключить дополнительное соглашение и с увеличением срока передачи объекта строительства и компенсацией в виде скидки 50% на машиноместо или кладовку или проведение работ по предчистовой отделке за счет застройщика. Я не ответила на это письмо.
На данный момент сдача дома просрочена более чем на три года. Так как денег на счетах у застройщика нет, я хочу потребовать от застройщика в качестве компенсации машиноместо и/или кладовку. Или же обмен застройщиком моей квартиры на другую (с другим расположением, на другом этаже), возможно, с чуть большим метражом. Возможны ли эти варианты вместо денежной неустойки? Каков шанс успеха, если подавать в суд с требованием неустойки в виде машиноместа или обмена застройщиком квартиры? Следует ли сначала отправить застройщику письмо с моими требованиями или приехать в офис и обговорить все лично, а не подавать в суд? Какую неустойку в денежном эквиваленте можно на данный момент востребовать от застройщика (калькуляторы выдают около 2 млн руб)? Возможно, вы посоветуете что-то еще по моей ситуации?

Ответил адвокат -
Королева С.О.

Здравствуйте Светлана!
Частью 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" определено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Таким образом, закон не содержит иного способа возмещения участнику долевого строительства при нарушении сроков строительства, кроме как неустойка. Общие нормы гражданского законодательства дают возможность дольщику ставить вопрос о взыскании убытков, причиненных нарушением сроков передачи ему объекта строительства в виде упущенной выгоды, расходов на аренду иного объекта и т.д в судебном порядке. При этом необходимо доказать
• факт передачи объекта строительства позже установленного договором срока (актом приема-передачи и т.п.)
• причинно-следственную связь между просрочкой Застройщиком передачи объекта и понесенными Участником долевого строительства убытками
• наличие убытков и их размер (документально обоснованным расчетом и т.п.)
• факт соблюдения досудебного (претензионного) порядка, установленного законом или договором (квитанциями Почты России с описью вложения и т.п.)
По закону о Защите прав потребителей дольщик может просить о компенсации морального вреда и пятидесяти процентного штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
Однако требовать замену неустойки другими компенсациями в виде машиноместа или обмена застройщиком квартиры дольщик не вправе. Этот вопрос решается только по соглашению сторон в результате достигнутых договорённостей и реальных возможностей застройщика путем заключения дополнительного соглашения к договору. Поэтому данного рода требования в суде удовлетворены не будут. Перед обращением в суд с иском о взыскании неустойки, следует соблюсти досудебный порядок, направив претензию застройщику, только в таком случае и вас появиться право ставить вопрос о взыскании штрафа по закону о защите прав потребителей.
Что касается суммы взыскиваемой неустойки, она каждый раз определяется судом индивидуально. Если застройщик заявит о применении ст. 333 ГК РФ (о несоразмерности неустойки последствиям нарушенного обязательства), суд вправе снизить размер неустойки (что обычно и происходит), бывает снижают в 10 раз, бывает меньше, все зависит от судьи. Взыскание неустойки в полном размере возможно лишь в случае, если застройщик не явиться в суд и не заявит о применении ст. 333 ГК РФ. Также подлежит снижению и сумма штрафа. Говорить о существенных суммах компенсации морального вреда также затруднительно (в среднем взыскивают 5000 - 10000 рублей компенсации морального вреда).
Наши адвокаты готовы оказать вам помощь в составлении документов и ведении дела, обращайтесь, расходы на оплату услуг адвоката подлежат взысканию с ответчика.