Дарение квартиры с правом пожизненного проживания дарителя

Геннадий
,
Москва
29.04.2020
Раздел: 

Здравствуйте.
Вписал в договор дарения своей квартиры жене пункт о своем пожизненном проживании в ней, однако нотариус заявил, что с таким условием договор становится ничтожным и отказался регистрировать. Это действительно так?

Ответил адвокат -
Королева С.О.

Здравствуйте Геннадий!
Ранее, действительно, от регистрирующих органов не поступало возражений, связанных с указание в договорах дарения на условие о сохранении за дарителем права пожизненного пользования квартирой. Однако в последнее время Росреестра отказывает в регистрации договоров, содержащих подобно условия. Объясняется это тем, что по мнению регистраторов дарение - это безвозмездная сделка, направленная на полное отчуждение объекта недвижимости, не связанное с предоставлением встречного обеспечения в виде сохранения права пользования подаренным имуществом.
Очевидно, что граждане, заключающие такие сделки, имеют намерение проживать в отчуждаемой квартире пожизненно.
Однако договор не признается дарением при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства. Он считается притворной сделкой, к которой применяются правила о договоре, который стороны действительно имели в виду (п. 2 ст. 170 и абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ).
По нашему мнению, следует различать встречные обязательства сторон от условий, на которых то или иное имущество предоставляется в дар, поскольку даритель вправе не просто подарить вещь, но и обставить вручение подарка рядом условий. Полагаю, что было бы правильным, если бы в договоре дарения квартиры даритель может предусмотреть условие о том, что сохраняет возможность пожизненно проживать в ней, а одаряемый обязан такую возможность обеспечить. Предоставление дарителю такого права не является встречным исполнением со стороны одаряемого, а представляет собой условие, на котором квартира передается в дар. В судебной практике допускается защита данного обязательственного права дарителем не только против одаряемого, но и иных лиц. В частности, у дарителя есть все права и против всех последующих собственников квартиры (Апелляционное определение Московского городского суда от 12.01.2017 по делу N 33-1137/17), хотя такая практика и не является единообразной.
В то же время, если регистратор отказывает в регистрации договора при сохранении условия о праве пожизненного проживания дарителя, есть 2 возможности решить вопрос:
1. обратиться в суд с иском о понуждении регистрации договора с данным условием
2. заключить договор безвозмездного пользования квартирой.
Ниже я привожу пример судебной практики по признанию недействительным отказов в регистрации договоров дарения с условием о сохранении за дарителем права пожизненного проживания.

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 июля 2017 г. по делу N 33а-2623/2017

Судья: Н.В. Рубцова

Судебная коллегия по административным делам Московского городского суда в составе председательствующего Шаповалова Д.В.,
судей Гордеевой О.В., Ставича В.В.,
при секретаре М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ставича В.В. административное дело по апелляционной жалобе представителя административного истца П.Н.Н. по доверенности П.О. на решение Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 19 декабря 2016 года по административному иску П.Н.Н. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации права и обязании зарегистрировать право собственности на объект недвижимого имущества,

установила:

П.Н.Н. обратилась в суд с указанным выше административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, полагая незаконным отказ в государственной регистрации права собственности на квартиру по мотивам несоответствия правоустанавливающего документа (договора дарения квартиры) требованиям действующего законодательства.
Решением Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 19 декабря 2016 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе представителем административного истца П.О. по доверенности ставится вопрос об отмене решения.
Административный истец П.Н.Н. и ее представитель по доверенности П.О. в заседании судебной коллегии настаивали на удовлетворении апелляционной жалобы.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве Ф. по доверенности просила решение суда оставить без изменения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав стороны, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
В соответствии с ч. 2 ст. 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Такие основания, предусмотренные пп. 4 ч. 2 ст. 310 КАС РФ для отмены обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке по доводам апелляционной жалобы, изученным по материалам дела, имеются.
Частями 9, 11 ст. 226 КАС РФ установлено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:
1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;
2) соблюдены ли сроки обращения в суд;
3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:
а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);
б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;
в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;
4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).
Из материалов дела следует, что 29 июля 2016 года П.Н., Б.Н.П. обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру N... по адресу... на основании договора дарения квартиры от 29 июля 2016 года, заключенный между Б.Н.П. (даритель) в лице представителя П.М., действующего на основании доверенности, и П.Н. (одаряемый).
30 июля 2016 года Б.Н.П. умерла.
11 августа 2016 года П.Н. была уведомлена о приостановлении государственной регистрации на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Решением от 4 октября 2016 года N 77/002/255/2016-1485 П.Н. отказано в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, поскольку договор дарения от 29 июля 2016 года предусматривает сохранение права дарителя Б.Н.П. пожизненного проживания и пользования квартирой, что ставит под сомнение безвозмездность передачи имущества в дар.
Отказывая в удовлетворении административного иска, суд исходил из того, что постановка на государственный кадастровый учет ранее не учтенного объекта недвижимости является необходимым условием для регистрации права собственности на него.
С указанным выводом судебная коллегия согласиться не может, поскольку он основан на правильном применении закона и установленных обстоятельствах.
Применительно к указанным выше требованиям процессуального закона судебная коллегия исходит из того, что доказательств законности отказа в государственной регистрации права собственности Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве не представлено, что является основанием для частичного удовлетворения административного иска.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические свободны в заключении договора.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).
К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре.
На основании ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 572 ГК РФ при наличии встречной передачи вещи и права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 170 настоящего Кодекса.
Спорным договором дарения от 29 июля 2016 года сохранено право Б.Н.П. на проживание и пользование жилым помещением, отчужденным на условиях дарения П.Н.
Вместе с тем, включение в договор дарения условия о сохранении права проживания и пользования Б.Н.П. не свидетельствует о встречном предоставлении, договор дарения не становится возмездным от встречного предоставления права проживания, которое носит символический характер. Право дарителя на проживание в отчуждаемом им по договору дарения жилом помещении может являться встречным предоставлением, если сама по себе передача жилого помещения в дар поставлена в зависимость от этого предоставления. В рассматриваемом споре право дарителя на проживание является элементом договора о безвозмездном пользовании имуществом, не являясь при этом встречным предоставлением.
Таким образом, имеет место ситуация, когда в одном договоре содержатся элементы двух договоров, а поэтому договор дарения не противоречит требованиям действующего законодательства.
Изложенное свидетельствует о незаконности решения Росреестра по г. Москве от 4 октября 2016 года N... об отказе в государственной регистрации, основанного на абз. 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Вместе с тем судебная коллегия учитывает, что правоспособность дарителя Б.Н.П. утрачена в связи со смертью. При этом лично с заявлением о совершении регистрационных действий Б.Н.П. не обращалась, выданная ею доверенность на право зарегистрировать прекращение своего права собственности на квартиру, прекратила своей действие в связи со смертью дарителя.
В свою очередь Управление Росреестра по г. Москве не является органом, рассматривающим споры о праве, которые могут возникнуть в связи с открытием 30 июля 2016 года наследства.
В данном случае обстоятельством, объективно влекущим невозможность регистрации перехода права собственности по договору дарения в установленном порядке, является смерть дарителя Б.Н.П.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснены следующие законоположения, применимые по настоящему делу.
На основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Исходя из аналогии закона (ст. 2 КАС РФ), суд апелляционной инстанции отмечает, что суд может принять решение о регистрации сделки не только в случае виновного уклонения одной из сторон от регистрации сделки, но и в случае невозможности этой стороны совершить определенные действия, направленные на регистрацию перехода права собственности к приобретателю, по независящим от воли данной стороны причинам.
При повторном рассмотрении заявления о государственной регистрации права собственности административному ответчику следует учитывать изложенное.
Таким образом, судебная коллегия находит административный иск П.Н. подлежащим частичному удовлетворению в части признания незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве от 4 октября 2016 года N... об отказе в государственной регистрации права собственности и в целях восстановления прав административного истца полагает необходимым возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве обязанность повторно рассмотреть заявление Л. от 29 июля 2016 года.
С учетом изложенного, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 310 КАС РФ оно подлежит отмене с вынесением нового решения о частичном удовлетворении административного иска.
Руководствуясь ст. 311 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Московского городского суда

определила:

решение Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 19 декабря 2016 года отменить полностью и вынести по делу новое решение:
Административный иск П.Н. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации права и обязании зарегистрировать право собственности на объект недвижимого имущества удовлетворить частично.
Признать незаконными решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве от 4 октября 2016 года N... и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве повторно рассмотреть заявление П.Н. от 29 июля 2016 года о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.
В удовлетворении остальной части требований отказать.