Когда начинать платить коммунальные платежи в новостройке

Елизавета
,
Москва
28.08.2020

У меня договор ДДУ, дом подстроили, ввели в эксплуатацию, квартиру по акту получила месяц назад. Управляющая компания требует с меня оплату коммунальных услуг за 5 предыдущих месяцев - с момента ввода дома в эксплуатацию. Когда я должна начинать платить коммунальные платежи в новостройке?

Ответил адвокат -
Королева С.О.

Здравствуйте Елизавета!
Довольно распространена практика, когда застройщик включает в договор инвестирования или долевого участия положение о том, что с момента ввода дома в эксплуатацию на инвестора (или дольщика) возлагаются обязанности по оплате коммунальных услуг и расходов за содержание помещения. Такой пункт договора является спорным в свете положений жилищного законодательства.
В пункте 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ указаны лица, на которые возлагается обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе в подпункте 7 установлено, что такая обязанность лежит на застройщике (лице, обеспечивающем строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Согласно подпункту 6 пункта 2 названной статьи, обязанность переходит к указанным лицам после получения помещения от застройщика по передаточному акту.
Логика названной статьи такова, что плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги (далее совместно - эксплуатационные платежи) вносит законный владелец жилого помещения. Соответственно, до передачи застройщиком объекта строительства инвесторам (или дольщикам) законным владельцем дома, а также лицом, несущим бремя содержания помещений и обязанным вносить плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги, является застройщик.
Имеется обширная судебная практика, поддерживающая данную правовую позицию (например, Определение Верховного Суда РФ от 11.12.2015 N 304-ЭС15-15843 по делу N А70-4834/2014; Определение Верховного Суда РФ от 18.02.2016 N 305-ЭС16-928 по делу N А40-195936/2014; Апелляционное определение Московского областного суда от 01.09.2014 по делу N 33-19232; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.11.2015 N Ф05-15733/2015 по делу N А40-53429/14).
Кроме того, на основании статьи 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" суды применяют к рассматриваемым правоотношениям с участием граждан Закон Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" и взыскивают соответствующие штрафы и моральный вред с недобросовестных застройщиков. Показательно дело, рассмотренное Московским областным судом (Апелляционное определение Московского областного суда от 08.06.2015 по делу N 33-11567/2015), в котором суд указал на ничтожность положений договора, в соответствии с которыми с момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию дольщик должен пропорционально своей доле оплачивать услуги по содержанию квартир и общего имущества, а также оплачивать все расходы по коммунальным и эксплуатационным услугам. Суд разъяснил, что согласно ч. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. А рассматриваемый пункт договора явно ущемляет права дольщика (потребителя) по сравнению с правилами, установленными пунктом 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ.
На практике встречается и иная ситуация - когда в договоре с управляющей компанией прописывается перевод долга застройщика по оплате эксплуатационных платежей на покупателя помещения. В Апелляционном определении Московского областного суда от 16.03.2015 по делу N 33-5567/2015 суд указал, что порядок оплаты коммунальных и иных услуг управляющей организации, установленный ст. 153 Жилищного кодекса РФ, может быть изменен с соблюдением правил о переводе долга (п. 2 ст. 391 Гражданского кодекса РФ). Необходимо иметь в виду, что указанные положения о принятии новым собственником на себя обязанностей застройщика перед управляющей компанией по оплате коммунальных и иных услуг с момента ввода дома в эксплуатацию должны быть прописаны именно в договоре с управляющей компанией.
Следовательно, требования управляющей компании к собственнику об оплате коммунальных услуг и расходов за содержание помещения с момента ввода объекта в эксплуатацию при отсутствии подписанного акта приема-передачи квартиры являются неправомерными, так как противоречат положениям пункта 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ.